核心观点 - 房地产行业深度调整背景下，物业管理板块因其稳定的现金流和持续的盈利能力，战略价值被重新定义，正从地产附属品转变为独立利润中心和房企核心战略板块 [6][7][9] - 行业战略重心转移引发人才流动潮，多家头部物企在2026年初及2025年密集引入拥有地产开发全链条经验的高管，旨在强化地产与物业协同，提升企业综合运营与盈利能力 [1][3][4][6] 行业趋势与战略转变 - 地产开发进入存量时代，销售增长放缓、利润空间被严重压缩，物业管理板块的战略价值被重新定义 [6] - 物管行业正从被轻视的配套部门，转变为房企争抢的核心板块，未来充满更多可能性 [9] - 行业竞争逻辑从物业与地产的割裂竞争，转向不动产全周期服务能力的比拼 [4] - 物业行业已从粗放扩张进入“精耕时代”，发展重点从追求管理面积规模转向追求人效、利润率和现金流 [8] 企业案例与人事变动 - **保利物业**：2026年1月27日，47岁的地产老将王英男接替姚玉成出任总经理，其履历贯穿地产开发全链条，此次调整是保利系强化地产与物业协同的战略落子 [1][3][4] - **弘阳服务**：2026年1月14日，43岁的贾洪波接替曾俊凯出任董事会主席，其为弘阳系本土培养的核心骨干，深度参与过地产与物业板块的上市筹备 [4] - **其他案例**：2026年以来，建业新生活等物企也陆续迎来地产背景高管；2025年全年，雅生活、荣万家、永升服务等物企也有一批地产老将接掌核心岗位 [1][6] 物企经营独立性提升 - 物企对地产母公司的依赖度正逐步降低，以保利物业为例，截至2025年上半年，其第三方在管面积占比达65.9%，合同管理面积中第三方占比63.8%，已从“地产附庸”成长为独立的利润中心 [7] 人才流动的动因与影响 - **动因**：地产高管的全链条操盘、跨区域管理能力，能推动物企从追规模转向求效益，契合物业板块拓展商业资产运营、城市公共服务的新需求 [4][8] - **积极影响**：引入地产或财务专长的高管，旨在利用其专业积淀，带来规范治理与风控体系，提升运营效率，并推动商业项目从“成本中心”转向“利润中心”，在车位代销、城市服务等领域创造增量价值 [8] - **潜在挑战**：过度依赖内部输送人才，可能导致思维同质化，削弱第三方拓展动力 [8]

下一位是谁？ 昔日地产板块的配套行业，正在成为房企核心人才的新赛场。 1月27日，保利物业的四条公告打破了物管行业的平静，这距离该公司上一次关键人事变动已过去三年。2023年1月，吴兰玉接任董事长，姚玉成空降出任 总经理。 而此次，因工作调整辞任总经理的姚玉成，其职位由47岁的王英男接棒，后者履历几乎贯穿地产开发全链条。 头部物企的人事变动并非行业孤例，随着地产行业的深度调整，拥有稳定现金流的物业板块反而成了"香饽饽"，越来越多地产高管也开始转投物企。据 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）统计，仅2026年以来，保利物业、建业新生活、弘阳服务已陆续迎来了地产背景高管。 地产大佬去物业 2026年开年，多位地产老将集体奔赴物管赛道。 1月27日，保利物业连发四条公告，官宣管理层换血，深耕地产领域15年的王英男接棒姚玉成出任总经理。 事实上，约半个月前，保利发展将运营管理中心与产品管理中心合并为不动产运营中心，集团架构调整的信号刚释放，王英男调任的消息便已传开。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者指出，保利物业这一架构调整，标志着集团层面已打破开发与运营的职能壁垒，物业板块引入地产高管，是 组织架构变 ...

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

观点网讯：1月27日 ，保利物业宣布与控股股东保利发展控股订立《第二期车位代理框架协议 （续）》，协议期限自临时股东大会审议通过之日起三年。 根据公告内容，保利发展控股持有保利物业72.289%权益，该交易构成持续关连交易及须予披露交易， 需经独立股东批准。 保利物业拟于临时股东大会上以普通决议案表决该事项，保利发展控股及其联系人将放弃投票，相关通 函不迟于2026年3月9日寄发。 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 协议项下，保利物业将为保利发展控股提供车位租售独家代理服务，2026年至2029年保证金年度上限均 为20亿元，代理服务费2026-2028年年度上限5亿元，2029年为1.25亿元。 ...

观点网讯：1月27日，保利物业服务股份有限公司发布多项人事变动公告。 根据公告，保利物业宣布，姚玉成先生由于工作调整原因申请辞去公司执行董事、总经理及战略与可持 续发展委员会委员等职务，自2026年1月27日起生效。根据公司《公司章程》的相关规定，王英男先生 获公司董事会审议批准出任公司总经理，任期由2026年1月27日起至本届董事会任期届满之日止。姚先 生已确认，其与董事会并无任何意见分歧，亦无任何有关其辞任的其他事项须提请股东垂注。 保利物业进一步宣布，经公司控股股东保利发展控股集团股份有限公司提名，王英男先生同时获董事会 审议批准为公司执行董事候选人，任期为公司将举行的临时股东大会审议通过之日起至本届董事会任期 届满之日止，惟须待公司股东举行的临时股东大会上通过普通决议案批准后方可生效。 王英男先生，47岁。王先生自2002年至2010年先后担任华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司项目经 理，及北京亚豪房地产经纪有限公司副总经理；自2010年03月加入保利发展控股，并先后主要担任保利 （北京）房地产开发有限公司副总经理，恒福（香港）置业有限公司、恒利（香港）置业有限公司总经 理，保利华南实业有限公司总经 ...

格隆汇1月27日丨保利物业(06049.HK)公告，于2026年1月27日，公司与保利发展控股订立《第二期车位 代理框架协议(续)》，期限自《第二期车位代理框架协议(续)》于临时股东大会审议通过日起计三年。 ...

公司的现任联席公司秘书之一尹超先生由于工作调整，不再担任公司董事会秘书及联席公司秘书;刘龙 先生已获董事会批准接任公司董事会秘书及联席公司秘书，自2026年1月27日起生效。 保利物业(06049)发布公告，姚玉成先生由于工作调整原因申请辞去公司执行董事、总经理及战略与可 持续发展委员会委员等职务，自2026年1月27日起生效。根据公司《公司章程》的相关规定，王英男先 生获公司董事会审议批准出任公司总经理，任期由2026年1月27日起至本届董事会任期届满之日止。公 司进一步宣布，经公司控股股东保利发展（600048）控股集团股份有限公司提名，王先生同时获董事会 审议批准为公司执行董事候选人，任期为公司将举行的临时股东大会审议通过之日起至本届董事会任期 届满之日止，惟须待公司股东举行的临时股东大会上通过普通决议案批准后方可生效。 ...

智通财经APP讯，保利物业(06049)发布公告，姚玉成先生由于工作调整原因申请辞去公司执行董事、总 经理及战略与可持续发展委员会委员等职务，自2026年1月27日起生效。根据公司《公司章程》的相关 规定，王英男先生获公司董事会审议批准出任公司总经理，任期由2026年1月27日起至本届董事会任期 届满之日止。公司进一步宣布，经公司控股股东保利发展控股集团股份有限公司提名，王先生同时获董 事会审议批准为公司执行董事候选人，任期为公司将举行的临时股东大会审议通过之日起至本届董事会 任期届满之日止，惟须待公司股东举行的临时股东大会上通过普通决议案批准后方可生效。 公司的现任联席公司秘书之一尹超先生由于工作调整，不再担任公司董事会秘书及联席公司秘书;刘龙 先生已获董事会批准接任公司董事会秘书及联席公司秘书，自2026年1月27日起生效。 ...

格隆汇1月27日丨保利物业(06049.HK)公告，于2026年1月27日，公司与保利发展控股订立《第二期车位 代理框架协议(续)》，期限自《第二期车位代理框架协议(续)》于临时股东大会审议通过日起计三年。 ...

公司基本信息 - 公司为保利物業服務股份有限公司，股份代號06049[1] 董事会成员 - 执行董事吴兰玉女士任董事长[2] - 非执行董事为刘平先生和刘智慧先生[3] - 独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士和张礼卿先生[3] 董事会委员会 - 设审核、薪酬、提名、战略与可持续发展四个委员会[3] - 吴兰玉是提名和战略与可持续发展委员会主席[3] - 刘平是提名和战略与可持续发展委员会成员[3] - 刘智慧是审核委员会成员[3] - 王小军是审核、薪酬和提名委员会成员，薪酬委主席[3] - 谭燕和张礼卿是四委员会成员，谭燕是审核委主席[3]