股东大会安排 - 2025年第三次临时股东大会于12月30日上午10时举行[2] - 临时股东大会预期不超过半天[5] - 决议案以投票表决，结果登指定网站[5] 代表委任 - 原代表委任表格2025年12月15日刊发寄发，仍然有效[1] - H股和内资股股东须在会前24小时送交表格[5] 股份过户 - 2025年12月23 - 30日暂停H股过户登记[5] - 填妥的H股过户表格及股票12月22日下午4时30分前送达[5] 股东权益 - 12月30日名列股东名册的股东有权出席并投票[5] 决议通过条件 - 普通决议案需出席股东所持票数二分之一以上通过[5]

2025.12. 16 本文字数：3882，阅读时长大约6分钟 作者 | 第一财经 郑娜 物业费限价、退盘潮四起、人工成本刚性上涨，物管行业在2025年经历了如此多的焦灼时刻。在存 量时代，面对这场深刻的调整，越来越多物企开始进行基因重塑，从"看家护院"逐步转向"经营资 产"。 近来，多家头部物企多对外披露了业务拓展新战略。例如，深耕公共服务多年的保利物业提出"全域 景城"模式，探索升级"物业服务+文旅融合"，创造更多盈利模式；万物云则选择进军智慧物业，通 过一套技术体系推动不动产管理迈向"智控时代"，帮助业主降费提租；而碧桂园服务则深耕基础物 业，并发力老旧小区，突破重点难点。 中指研究院物业事业部研究副总监彭雨认为，上述三家物企分别代表了物业管理行业"向上""向 深""向下"的战略升维路径，也清晰地表明行业正在从同质化竞争进入基于企业自身核心能力的差异 化发展深水区。当前行业已经过了粗放增长期，通用型服务难以形成竞争力，未来的机会在于垂直领 域的深度挖掘，物业企业要做深做透服务，通过专业化、差异化的服务价值重构建立商业护城河。 从"公共服务"向"区域运营" 生活在深圳的金楠（化名）平日里热爱冲浪、徒步，从 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业投资与销售两端数据在2025年11月进一步走弱，但政府定调着力稳定房地产 [1] - 行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来，并存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] 投资端总结 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [3][4][19] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，占总投资比重76.9%；11月单月住宅投资同比下降29.5% [4] - **区域表现普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9% [4] - **新开工与竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，施工面积同比下降9.6%，竣工面积同比下降18.0%；11月单月，新开工面积同比下降27.6%（降幅较10月收窄1.9个百分点），竣工面积同比下降25.5%（降幅较10月收窄2.7个百分点）[3][17][19] - **核心判断与预测**：投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，叠加供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍将偏弱，修复节奏慢于以往周期；维持2025-2026年预测：新开工面积增速-18.0%/-4.6%，竣工面积增速-17.7%/-13.1%，投资增速-14.2%/-7.5% [3][19] 销售端总结 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%；销售额7.5万亿元，同比下降11.1%；11月单月，销售面积同比下降17.3%（降幅较10月收窄1.5个百分点），销售额6,113亿元，同比下降25.1% [3][20][32] - **住宅销售同步下滑**：1-11月住宅销售面积6.6亿平方米，同比下降8.1%；11月单月住宅销售面积同比下降18.6% [21] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%；11月单月均价同比下降9.5%，环比下降6.4% [31][32] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [30] - **库存略有去化**：11月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比增长2.8%，较10月末减少300万平方米；其中住宅待售面积减少284万平方米 [31] - **核心判断与预测**：销售端处于筑底阶段，积极政策有望推动需求修复，但供给端约束将限制销售修复幅度，预计短期销售总量仍偏弱但结构有弹性；维持2025-2026年预测：销售面积增速-7.9%/-6.0%，销售额增速-11.6%/-7.9%，房价增速-4.0%/-2.0% [3][32][36] 资金端总结 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.5万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.6个百分点 [3][37][38] - **各项资金来源普遍走弱**： - **国内贷款**：11月单月同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [3][38] - **自筹资金**：11月单月同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [3][38] - **销售回款**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%（降幅扩大15.9个百分点），个人按揭贷款同比下降34.7%（降幅扩大4.1个百分点）[3][38] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][38] 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是“好房子”新赛道，推动房企由金融业转向制造业；二是购物中心等优质商业地产的价值重估 [3] - **推荐五条主线及相关公司**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注太古地产、新城发展 [3] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [3] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 5. **二手房中介**：贝壳-W [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

存款业务框架协议 甲方:保利财务有限公司 统一社会信用代码: 91110000717881749W 注册地址:北京市东城区朝阳门北大街1号8层 法定代表人或授权代表:徐颖 乙方:保利物业服务股份有限公司 统一社会信用代码:914401012312453719 注册地址:广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场 48-49 层 法定代表人或授权代表:吴兰玉 鉴于: 1.甲方为一家根据中华人民共和国法律设立并合法存续的有限责任公司,系经 国家金融监督管理总局批准，由中国保利集团有限公司（以下简称"保利集团"） 联合保利发展控股集团股份有限公司(以下简称"保利发展控股")及其他企业共 同设立的企业集团财务公司。 2.乙方为一家根据中华人民共和国法律设立并合法存续的股份有限公司,截至 本协议签署之日为保利发展控股的下属子公司。乙方发行的 H 股在香港联合交易所 有限公司（以下简称"香港联交所"）主板上市。 根据以上所述及《香港联合交易所有限公司上市规则》（以下简称"《上市规 则》"）,甲方为乙方的关连人士的联系人,甲方和存款人(定义见下述)之间于 本协议项下的业务为持续关连交易(定义见《上市规则》）。 根据《中华 ...

除文義另有所指外，本表格所用詞彙與本公司日期為2025年12月15日的通函所界定者具有相同涵義。 普通決議案 （附註6） 贊成 （附註7） 反對 （附註7） 棄權 （附註7） 1. 審議及批准《2026至2028年度存款業務框架協議》及其項下擬進行的 交易（包括年度上限）。 2. 審議及批准聘任立信會計師事務所（特殊普通合夥）及香港立信德 豪會計師事務所有限公司分別為本公司2025年度境內及境外審計機 構，任期直至本公司下屆股東周年大會結束，並批准董事會授權經營 層釐定其薪酬及簽署相關協議。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：06049） 2025年第三次臨時股東大會之代表委任表格 | 本人╱吾等 | | （附註1） | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 地址為 | （附註2） | | | | | | 持有保利物業服務股份有限公司（「本公司」） | | （附註3） | 股內資股╱H股 | （附註4） | ，為本公司的股東， | | 現委任 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任 何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：06049） 2025年第三次臨時股東大會通告 茲通告，保利物業服務股份有限公司（「本公司」）將於2025年12月30日（星期二） 上午10時正於中國廣東省廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室 舉行臨時股東大會（「臨時股東大會」），以審議（如屬適當）並批准以下決議案。於本通 告內，除非文義另有所指，所用詞彙與本公司日期為2025年12月15日的通函（簡稱「通 函」）所界定者具有相同涵義。 普通決議案 承董事會命 保利物業服務股份有限公司 董事長兼執行董事 吳蘭玉 中國廣州，2025年12月15日 於本通告日期，本公司執行董事為吳蘭玉女士及姚玉成先生；本公司非執行董 事為劉平先生及劉智慧先生；及本公司獨立非執行董事為王小軍先生、譚燕女士及 張 ...

此乃要件 請即處理 閣下如對本通函任何方面或應採取與本通函相關的行動有任何疑問，應諮詢 閣下的股票經紀或其他註冊 證券商、銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。 閣下如已出售或轉讓名下全部保利物業服務股份有限公司的股份，應立即將本通函連同隨附之代表委任表 格交予買方或承讓人，或送交經手買賣或轉讓的銀行、股票經紀或其他代理商，以便轉交買方或承讓人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通函全部或任何部分內容產生或因倚賴該等內容而引致的任何 損失承擔任何責任。 （股份代號：06049） (1)須予披露及持續關連交易 (2)建議委任2025年度審計機構 及 2025年第三次臨時股東大會通告 獨立董事委員會及獨立股東的獨立財務顧問 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 保利物業服務股份有限公司將於2025年12月30日（星期二）上午10時正於中國廣東省廣州市海珠區閱江 中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室舉行臨時股東大會 ...

涉及的公司与行业 * 公司：保利物业服务股份有限公司 (Poly Property Services Co., 6049.HK) [1] * 行业：中国物业管理 (China Property Management / PM) [1][5][6] 核心观点与论据 **投资评级与目标价** * 重申对保利物业的“买入”评级 [1] * 12个月目标价从37.0港元上调至43.0港元，基于12倍2028年预期自由现金流贴现至2026年计算，相比此前基于10倍2027年预期自由现金流 [5] * 目标价隐含26%的股价上行空间，若计入股息，总回报率达37% [5] **增长驱动力：依托国企背景的外部扩张** * 公司凭借其国企背景和资源，有望加速外部扩张 [3] * 预计2026-2028年，来自政府/公共空间、企业和个人客户的渠道将共同贡献约65%的新增净在管面积 [3] * **政府/公共空间业务**：凭借先发优势、可复制的服务模式和强大执行力，该板块已成为关键增长引擎，截至2025年迄今贡献了约60%的新增第三方合同价值，预计2026-2028年每年新增在管面积2300万平方米，约占新增第三方项目总量的三分之二 [3] * **住宅与商业业务**：预计2026-2028年这两个板块合计每年新增在管面积1200万平方米，在管组合规模年复合增长率为12% [3] * 在商业侧，公司正深化对国企客户（截至2025年上半年已服务7家银行总部及100家分支机构）和新经济关键客户（如网易、京东及领先的新能源汽车公司）的渗透 [3] * 其差异化服务，如结合人工智能的智能设施管理、专注于核心能源系统的低碳解决方案，将持续有效满足客户需求 [4] **母公司项目的稳定支持** * 母公司保利发展控股 (Poly A) 的交付量为保利物业的规模增长提供支撑，预计2026-2028年将贡献约35%的新增净在管面积 [6] * 母公司项目质量提升，来自高能级城市的份额增加（预计保利发展控股2026-2028年每年在高能级城市的销售面积约870万平方米，约占其交付项目量的50%）[6] **财务预测与盈利能力** * **收入**：预计2026-2028年总收入年复合增长率为7%，主要由物业管理服务收入年复合增长9%驱动 [1][6] * **盈利**：预计2026-2028年核心盈利年复合增长率为8% [1]，2025-2027年平均同比增长7% [5] * **利润率**：预计毛利率和销售管理费用率保持稳定 [1][5]，稳定的利润率得益于成本效率提升（预计2026-2028年人均物业管理服务产值年复合增长3%）、技术驱动的运营优化（如试点清洁和配送机器人，与腾讯合作开发智能巡检系统）以及行业较低的销售管理费用率 [6] * **自由现金流与股东回报**：预计2026-2028年平均年自由现金流为21亿元人民币，平均自由现金流收益率达12% [1][6] * 基于约50%的派息率（与主要国企同业一致），预计2026-2028年平均股息收益率为5% [1][6] **估值** * 公司股票交易于10倍/9倍/9倍 2026-2028年预期市盈率，对应8%的每股盈利年复合增长率 [5] * 相比之下，覆盖的物业管理国企同业平均交易于12倍/11倍/9倍 2026-2028年预期市盈率，对应10%的每股盈利年复合增长率 [5] 其他重要内容 **关键风险** * 母公司保利发展控股合同销售不及预期，导致合约面积增长弱于预期 [12] * 对新垂直领域增值服务的投资导致利润率被稀释 [12] * 面向个人客户的增值业务发展慢于预期 [12] **历史业绩与相关报告** * 2025年上半年业绩超预期，源于规模增长和利润率，但现金回收表现疲弱 [7] * 2024财年业绩符合预期，经营现金流强劲；2025财年指引稳健并提高了股息 [7]