监事酬金 - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16] - 截至2020年12月31日止年度，穆静女士的监事酬金为112千元人民币[19] - 截至2020年12月31日止年度，刘慧妍女士的监事酬金为0千元人民币[18] - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16] - 截至2020年12月31日止年度，穆静女士的监事酬金为112千元人民币[19] - 截至2020年12月31日止年度，刘慧妍女士的监事酬金为0千元人民币[18] - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16] - 截至2020年12月31日止年度，穆静女士的监事酬金为112千元人民币[19] - 截至2020年12月31日止年度，刘慧妍女士的监事酬金为0千元人民币[18] - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16]

行业或公司 * 公司：Xintuo * 行业：房地产开发 核心观点和论据 1. **年度目标**：Xintuo计划在2024年实现一年期合同金额的目标，与去年持平，但较年初的10%增长有所下降。[1] 2. **投资回报率**：与上半年相比，投资回报率逐渐增加，第四季度为回报率高峰。[1] 3. **铜价**：过去三个季度铜价下跌，但与中期相比没有进一步扩大。[1] 4. **现金流**：公司预计年度净现金流将不低于净利润的两倍。[1] 5. **业务发展**：公司业务涵盖住宅、商业和工业地产，其中超过90%的项目来自住宅开发。[3] 6. **住宅项目**：公司住宅项目的平均单位价格在1.8-1.9元之间，低于开发率。[3] 7. **二手住宅**：公司二手住宅项目收入在第二和第三年预计低于1亿元。[10] 其他重要内容 1. **市场环境**：公司认为市场环境比去年更具挑战性，预计回报率将略低于去年。[4] 2. **现金流分配**：公司拥有约106亿元现金余额，约50亿元用于安全发展，约30亿元用于日常运营资金，约20-30亿元用于基本投资和并购。[5] 3. **并购**：公司正在考虑一些大型和区域化项目，以及国有企业物流团队的机会。[6] 4. **利润率**：公司预计未来利润率将相对较低，但具体指导将在明年年初公布。[7] 5. **利率**：公司希望利率保持稳定，但预计未来几年利率仍将面临压力。[7] 6. **二手住宅项目**：公司二手住宅项目数量很少，但质量较好，平均单位价格超过3元。[10]

公司概况 - 公司是中国规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商[3] - 根据中国指数研究院2024年的中国物业服务百强企业排行榜，公司在中国物业服务百强企业中排名第二，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一[3] - 公司积极推进"大物业"战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业[3] - 截至2024年6月30日，公司的合同管理面积和在管面积分别约为949.9百万平方米和756.8百万平方米，遍布全国30个省、直辖市及自治区的205个城市[3] 业务构成 - 公司收入来自三项主要业务板块:物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务[10] - 物业管理服务收入约占总收入的71.0%，较2023年同期上升约16.1%，主要由于在管项目面积和数量的增长[11] - 非业主增值服务收入约为10.28亿元，占总收入13.1%，其中案场协销服务收入占52.1%[21,22] - 社区增值服务收入约为12.50亿元，占总收入15.9%[24] 业务拓展 - 公司持续受益于控股股东保利发展控股集团的稳健发展，获得的新交付资源持续优化[11] - 截至2024年6月30日，来自保利发展控股集团的合同管理面积约为350.0百万平方米[11] - 本集团来自第三方项目的在管面积达到约491.2百万平方米，较2023年底增长约25.9百万平方米，佔總在管面積約64.9%[15] - 本集团新拓展第三方项目的单年合同金额約人民幣1,200.2百万元，新签约第三方项目的单年合同金额約人民幣1,067.0百万元[13] - 本集团在新拓展第三方项目单年合同额中,聚焦深耕京津冀、长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带的佔比達77.0%,同比提升10.5个百分点[13] 财务表现 - 2024年上半年总收入约为78.71亿元人民币，同比增长10.2%[31] - 毛利约16.10亿元人民币，毛利率为20.46%，较上年同期下降0.71个百分点[33][34] - 期内溢利约为8.55亿元人民币，同比增长10.0%[37] - 公司拥有人应占期内溢利约为8.46亿元人民币，同比增长10.8%[37] - 公司流动资产约为151.17亿元人民币，较年初增长6.2%[38] - 公司现金及现金等价物约为106.05亿元人民币，较年初减少3.7%[38] - 公司资产负债率为43.75%，较年初增加3.42个百分点[38] 股权结构 - 中国保利集团有限公司、保利南方集团有限公司及保利發展控股合計持有本公司72.289%的內資股[64,65] - 興證全球基金管理有限公司、Gaoling Fund, L.P.及Hillhouse Capital Advisors, Ltd.等機構投資者持有本公司合共5.93%的H股[64] - Brown Brothers Harriman & Co.作為核准借出代理人持有本公司7.34%的H股[64] - China International Capital Corporation Limited及Pandanus Associates Inc.等機構投資者持有本公司合共5.49%至5.72%的H股[64] - 建信(北京)投資基金管理有限責任公司持有本公司5.01%的H股[64] 其他 - 公司已採納《保利物業服務股份有限公司第一期限制性股票激勵計劃》,旨在完善公司治理、建立利益共享機制、吸引和激勵核心員工[58] - 於2022年4月26日、2023年1月20日及2024年5月13日,董事會分別批准了首次授予、預留授予及首次授予第一批解鎖[58,59] - 公司未来业务展望及业绩指引未披露[无] - 公司新产品和新技术研发、市场扩张和并购、其他新策略等方面未披露[无]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 1) 收入增长符合预期,业务结构优化 [4] 2) 住宅项目新交付资源充沛,非住宅外拓富有竞争力 [4] 3) 贸易应收款增长较快,销售、管理费用率明显优化 [4] 公司基本情况 1) 2024年上半年,公司实现收入78.7亿元,同比增长10.2%;归母净利润8.5亿元,同比增长10.8% [3] 2) 截至2024年6月30日,公司在管面积7.6亿平方米,其中第三方占比64.9%;合约面积9.5亿平方米,其中3.5亿平方米来自保利发展 [4] 3) 2024年上半年,公司新拓展第三方项目单年合同金额12.0亿元,其中商写项目新拓展合同4.3亿元,同比增长27.0% [4] 4) 截至2024年6月30日,公司贸易应收款总额37.3亿元,较2023年末增加12.9亿元(+52.6%) [4] 5) 上半年公司销售、管理费用率合计6.3%,同比降低1.0个百分点 [4]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [8] 报告的核心观点 业绩平稳增长 - 公司2024年上半年实现营业收入78.71亿元，同比增长10.2%；实现归母净利润8.46亿元，同比增长10.8% [2] - 公司整体毛利率20.46%，较上年同期下降0.71个百分点；费用管控方面，销管费率较上年同期降1.07个百分点至6.27% [3] 践行"高质拓展" - 截至2024年上半年末，公司合约面积和在管面积分别同比增长12.8%和16.4% [4] - 第三方项目占比提升，新拓第三方单年合同金额超千万元的项目占比约64.3%，同比提升约5.7个百分点 [4] - 非住宅物业在管面积占比提升2个百分点至60.5%，其中商业及写字楼、公共及其他物管面积占比提升 [4] 社区增值服务保持韧性 - 社区增值服务收入12.50亿元，同比下降1.8%，但业务规模与盈利规模企稳 [4] - 非业主增值服务收入10.28亿元，同比下降2.1%，但保持在相对稳定水平 [4] - 物管单价平稳提升，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.44元/平方米/月和1.82元/平方米/月 [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][5] 核心观点 - 报告公司2024年上半年实现营业收入78.71亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.46亿元，同比增长10.8%；基本每股收益1.54元/股，同比增长11.4% [1] - 公司2024年上半年整体毛利率20.46%，较2023年同期下降0.71个百分点；净利率10.86%，较2023年同期下降0.02个百分点 [2] - 公司2024年上半年合约面积9.50亿方，同比增长12.8%；在管面积7.57亿方，同比增长16.4%；合约在管比达1.26倍 [3] 收入与利润 - 2024年上半年物业管理收入55.93亿元，同比增长16.1%；非业主增值服务收入10.28亿元，同比下降2.1%；社区增值服务收入12.50亿元，同比下降1.8% [2] - 2024年上半年物业管理毛利率16.79%，非业主增值服务毛利率18.05%，社区增值服务毛利率38.85% [2] - 2024年上半年销管费率6.27%，较2023年同期下降1.07个百分点 [2] 市场拓展 - 2024年上半年新拓展第三方项目单年合同金额12.0亿元，同比下降13.6%；四大核心经济带新拓第三方占比达77.0%，同比提升10.5个百分点 [3] - 2024年上半年新拓展第三方商写单年合同金额4.30亿元，同比增长27.0%；公共及其他单年合同金额6.22亿元，同比下降9.8% [3] - 2024年上半年住宅物管单价2.33元/平/月，较2023年同期增加0.04元/平/月 [3] 财务预测 - 预计2024-2026年归母净利润分别为15.27亿元、18.39亿元、20.31亿元 [3] - 预计2024-2026年营业收入分别为165.98亿元、183.53亿元、203.66亿元 [4] - 预计2024-2026年每股收益分别为2.76元、3.32元、3.67元 [4] 行业与公司背景 - 公司背靠龙头央企保利集团，股东优势强大，内生增长动力强劲 [3] - 公司2024年上半年住宅物业在管面积2.99亿平，占比39.5%；非住宅物业在管面积4.58亿平，占比60.5% [3] - 公司2024年上半年来自保利发展和第三方的合约面积占比分别为36.8%、63.2% [3]

报告公司投资评级 - 保利物业（6049.HK）的投资评级为“买入”，维持评级 [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年上半年业绩稳健增长，盈利能力保持稳定，外拓量质同步提升，业务布局优化，非居业态加速拓展，增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩稳健增长，盈利能力保持稳定 - 2024年上半年，保利物业实现收入78.7亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.5亿元，同比增长10.8%。毛利率为20.5%，同比下降0.71个百分点，净利率为10.9%，与去年同期持平 [2] 业务布局优化，外拓量质同步提升 - 2024年上半年，物业管理服务板块实现收入55.9亿元，同比增长16.1%，其中来自第三方收入约23.2亿元，占比41.4%，同比增加0.5个百分点。合同管理面积与在管面积分别为9.5亿平与7.6亿平，其中第三方项目占比分别为63.2%和64.9%。新拓展第三方项目的单年合同金额约12.0亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约10.7亿元。四大核心经济带在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5个百分点 [2] 优化物业体系布局，非居业态加速拓展 - 在大物业战略引领下，保利物业大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓。期内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额分别为4.3亿元和6.2亿元。期末住宅在管面积3.0亿平，商业及写字楼0.36亿平，公共及其他物业4.2亿平，非居业态占比60.6%，收入分别增长15.4%、16.8%、25.7% [2] 增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 - 2024年上半年，非业主增值服务板块收入10.3亿元，同比降低2.1%，占总收入13.1%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入同比提升17.4%。社区增值服务板块收入12.5亿元，同比减少1.8%，占总收入15.9%，在消费市场波动下整体规模平稳 [2] 盈利预测与评级 - 预计保利物业2024-2026年归母净利润复合增速为10.5%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [3] 财务数据 - 营业收入预计2024-2026年分别为16700百万元、18569百万元、20575百万元，增长率分别为10.9%、11.2%、10.8%。归属母公司净利润预计2024-2026年分别为1525百万元、1681百万元、1862百万元，增长率分别为10.5%、10.3%、10.8%。每股收益预计2024-2026年分别为2.76元、3.04元、3.37元 [4]

证券研究报告 | 2024年08月21日 保利物业（06049.HK） 优于大市 业绩保持稳增，结构持续优化 归母净利同增 11%，管理费用率下降。2024 上半年公司实现营业收入 78.7 亿元，同比增长 10%；实现归母净利润 8.5 亿元，同比增长 11%。分业务板 块看，公司物业管理服务收入 55.9 亿元，同比增长 16.1%；社区增值服务收 入 12.5 亿元，同比下降 1.8%。2024 上半年公司整体毛利率为 20.5%，同比 下降 0.7pct；净利率为 10.9%，同比持平；管理费用率为 6.2%，同比下降 1.0pct。 优化拓展结构，聚焦核心城市。截至 2024 上半年末，公司共进驻 205 个 城市，在管项目数量 2667 个，合同项目数量 3168 个，拥有合同面积 9.5 亿 平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 36.8%和 63.2%，拥有在管 7.6 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 35.1%和 64.9%。公司 深耕核心城市与业态，优化拓展结构，新拓展单年合同金额 12.0 亿元，新 签约单年合同金额 10.7 亿元。公司加强城市筛选，聚焦核心经济带， ...

报告公司投资评级 保利物业维持"推荐"评级 [14] 报告的核心观点 业绩延续双位数增长，业务改革持续优化 - 在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧、居民消费意愿波动等背景下，公司2024H1营收利润仍维持双位数增长，保持韧性 [6] - 规模优势持续强化，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为64.9%、60.5%，业态组合优化，市场化进程加速推进 [6][7] - 管理提质增效效果初显，管理费用率同比下滑1pct，社区增值服务加快转型调整，毛利率同比增长0.7pct，带动净利润率水平保持稳定 [6] - 关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好，新增周庄古镇等标杆项目 [7] - 社区增值服务由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，毛利率、毛利分别同比提升0.7pct、0.2% [8] - 向地产开发全流程延伸，提升全链条承接能力，构建工程专业能力 [8] 投资建议 - 公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，物业基础服务基本盘仍较为稳固 [14] - 随着公司第三方外拓、社区增值服务、非业主增值服务持续改革优化，预计公司仍将维持行业领先地位 [14] - 但考虑上游地产持续调整，公共财政支出收紧、居民支付能力波动等，公开招投标市场竞争加剧，小幅下调公司2024-2026年EPS预测 [14] - 维持"推荐"评级 [14] 风险提示 1) 个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块 [15] 2) 若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响 [15] 3) 增值服务培育及发展不及预期 [15] 4) 人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险 [15]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 核心观点 - 业绩稳增,费用改善、单价提升 [1][4] - 2024H1 营收同比+10%,归母净利润同比+11%、符合市场预期,行政开支改善 [2] - 24H1 在管面积同比+16%,第三方拓展积极,物管费单价稳步提升 [3] - 物业管理服务收入稳步增长,增值服务毛利率持续提升 [3] - 保利物业背靠保利地产,规模增速确定性较强,并战略布局非住宅物业管理业态 [4] 财务表现 - 2024H1 实现营收 78.7 亿元,同比+10.2%;毛利润 16.1 亿元,同比+6.5%;归母净利润 8.5 亿元,同比+10.8% [2] - 2024H1 基本每股收益 1.54元,同比+11.4%;毛利率和归母净利率为 20.5%和 10.9%,同比分别-0.7pct 和持平 [2] - 2024H1 行政开支 4.9 亿元,同比-5.1%;行政开支占比收入 6.2%,同比-1.0pct [2] - 2024H1 末,公司贸易应收款及应收票据 35.8 亿元,较 23 年末+53% [2] 业务发展 - 2024H1 在管面积达 7.6 亿平,同比+16.3%;合同面积达 9.5 亿平,同比+12.8%;合同/在管覆盖率达 1.3 倍 [3] - 2024H1 末,在管面积中:住宅、公服、商写分别占 39.5%、55.8%、4.7%,非居业态占比合计达 60.5% [3] - 2024H1 末,在管面积中保利方、第三方分别占比 35%、65%;合同面积中,保利方、第三方分别占比 37%、63%,第三方占比较 23H1 末提升 1.5pct [3] - 2024H1 新拓展单年合同金额 12.0 亿元,同比-13.7%,新签约第三方单年合同金额 10.7 亿元,同比-17.1% [3] - 2024H1 住宅平均物业费为 2.33元/平*月,同比+0.04元/平*月,其中,保利方、第三方平均物业费分别为 2.44、1.82元/平*月,分别同比+0.04、+0.04元/平*月 [3] - 2024H1 物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收 55.9、10.3、12.5 亿元,分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%,分别占比 71.0%、13.1%、15.9% [3] - 2024H1 物业管理服务中,住宅、公服、商写分别收入占比 58.5%、25.7%、15.8%,非居业态收入占比达 41.5%,同比提升 0.4pct [3] - 2024H1 非业主增值服务中,案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-7.6%、-13.3%、+17.4%,分别占比 52.1%、16.7%、31.2% [3] 盈利预测 - 2024-26 年每股收益预测为 2.82、3.15、3.50 元 [4] - 2024-26 年营业收入预测为 16,828、18,720、20,720 百万元,同比增长率分别为 11.7%、11.2%、10.7% [5] - 2024-26 年归母净利润预测为 1,560、1,746、1,938 百万元,同比增长率分别为 13.0%、11.9%、11.0% [5] - 2024-26 年净资产收益率预测为 16.2%、16.3%、16.3% [5] - 2024-26 年市盈率预测为 8.8、7.9、7.1 倍 [5]