盈利预测与目标价调整 - 下调2025年盈利预测6%至15.5亿元(同比增长5%) 并引入2026年盈利预测16.2亿元(同比增长5%) [1] - 下调目标价9%至38.6港元 对应2025年13倍目标市盈率 隐含25%上行空间 [1] - 当前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%预期股息收益率 [1] 基础物管板块增长 - 2024年新拓展第三方项目年化合同额30.1亿元 同比基本持平 其中商办和公服业态年化合同额27.5亿元(同比增长13%) [2] - 2025年竞标外拓战略延续深耕优势业态和核心城市 强化新项目回款评估 [2] - 预计基础物管板块整体收入增速保持在10%以上 第三方项目收入增速或快于整体 [2] 增值服务业务动态 - 非业主增值收入短期承压 受新房销售市场及写字楼租赁业务影响 但社区公共维修、电梯维保等领域存增量空间 [3] - 社区增值服务持续调整 出清非持续性零售业务 转向核心单品策略 车位销售业务波动致收入小幅回落 [3] - 2025年业务布局调整接近尾声 社区增值服务收入盈利有望趋稳 [3] 现金流与股东回报 - 2024年经营性现金流净额23.0亿元 对归母净利润覆盖倍数1.6倍(2022-24年平均1.5倍) [4] - 2025年现金流预计有支撑 因前端项目回款评估强化及物业费收缴重视 [4] - 2024年派息比例提升10个百分点至50%(2022/23年为25%/40%) 管理层强调股东回报优化 [4]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 保利物业发布2024年年报，营收利润保持增长，各项业务毛利率有所下降，物管收入双位数增长，新拓项目质素提升，受增值业务结构调整影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为15.8、17.2、18.8亿元，对应EPS为2.86、3.11、3.40元，当前股价对应PE为9.9、9.1、8.4倍，公司关联方发展稳健，在管规模持续扩张，看好业务优化调整后盈利修复，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 日期为2025年4月30日，当前股价30.550港元，一年最高最低40.650/24.250港元，总市值169.04亿港元，流通市值106.01亿港元，总股本5.53亿股，流通港股3.47亿股，近3个月换手率22.48% [1] 业绩情况 - 2024年营收163.42亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；毛利率和净利率分别为18.3%和9.1%，同比分别下降1.3pct和0.2pct；管理费同比下降8.5%，收入占比下降1.2pct；经营性净现金流23.03亿元，同比 - 4.7%；截至2024年末，现金及银行余额118.7亿元，同比+7.8%；贸易应收款及票据为28.2亿元，同比增加4.8亿元；每股派息1.332元，派息比例同比提升10pct至50% [6] 物管业务 - 2024年在管规模扩大，物管收入116.7亿元，同比+15.0%，收入占比71.4%，毛利率同比 - 0.26pct至14.33%；截至2024年末合同面积9.88亿平，第三方占比63.7%；在管面积8.03亿平，第三方占比65.4%，住宅业态占比39.1%；2024年新拓第三方项目30.05亿元，其中核心50城占比79.5%，非住业态占比同比+10pct至75.9%；优化新项目区位布局，部分项目提价，平均物管费单价提升0.1元至2.41元/平/月 [7] 增值业务 - 2024年非业主增值服务收入19.60亿元，同比 - 6.4%，收入占比12.0%，毛利率同比 - 2.67pct至16.02%，其中案场协销和写字楼租赁分别同比下降9.4%和19.4%；推动增值业务优化调整，业主增值服务收入27.08亿元，同比 - 3.9%，收入占比16.6%，毛利率同比 - 1.55pct至36.82% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,062|16,342|17,731|19,159|20,797| |YOY(%)|10.0|8.5|8.5|8.1|8.5| |净利润(百万元)|1,380|1,474|1,582|1,718|1,879| |YOY(%)|24.0|6.8|7.4|8.6|9.4| |毛利率(%)|19.6|18.3|18.1|18.3|18.4| |净利率(%)|9.3|9.1|9.0|9.1|9.1| |ROE(%)|15.8|15.2|12.5|13.3|13.0| |EPS(摊薄/元)|2.49|2.66|2.86|3.11|3.40| |P/E(倍)|11.4|10.6|9.9|9.1|8.4| |P/B(倍)|1.8|1.6|1.2|1.2|1.1| [9]

文章核心观点 4月15日惠州市住建局发布公告，通报2025年度第一批惠州各县（区）住建部门查处的28家违法违规房地产相关企业，包括5家开发企业、10家中介机构和13家物业服务企业，10家企业被责令限期整改，18家已整改完毕 [1] 开发企业违法违规情况 - 惠州市华威房地产开发公司开发的泰丰千湾汇花园项目样板房封闭阳台改变房屋结构 [2] - 惠州市海景嘉福地产开发有限公司开发的“情海轩”项目未按规定将1万元购房款纳入监管 [2] - 惠州市振兴投资实业有限公司开发的“香奈花园”项目营销中心有消防隐患，未确权地下停车位变相出售 [2] - 惠州市俊光发展有限公司开发的“颐雅境花园”项目未确权地下停车位变相出售 [2] - 惠州市粤新房地产开发有限公司开发的“联大华府”项目涉嫌违规进行商品房销售 [2] 中介机构违法违规情况 - 惠州贝壳闹海房地产经纪有限公司惠城分公司部分从业人员未实名登记，未公示相关文件和信息 [2] - 惠州市安驹乐地产经纪有限公司等三家中介公司部分从业人员未实名登记、未备案、未公示交易资金监管方式 [3] - 两家中介公司未按规定在房地产主管部门备案 [3] - 两家中介机构备案证书过期 [3] 物业服务企业违法违规情况 - 悠山美地项目保利物业服务股份有限公司惠州分公司灭火器标识缺失、压力低失效 [3] - 惠州市吴翔源物业、臻誉府项目物业电动车未按规定停放 [3] - 大亚湾两家物业公司地面停车场收益未向小区业主公示 [3] - 惠州新世界物业、惠州新力置地物业监控系统不完善，电动自行车乱停放 [3] - 荷兰水乡一期物业惠州市友润物业服务有限公司防汛器材不充足 [3] - 中信新城物业公司、中海物业未设置防火分隔 [3] - 惠州市鑫月御园项目物业公司电动自行车停放充电棚设施未完全增设 [4] - 隆腾盛世项目物业公司楼道有杂物，消防门未常闭，防火卷帘有故障 [4] - 和泰名府项目物业公司监控室无人值守，制度未上墙，消防栓无水，灭火器被堵 [4] - 海景城项目物业公司消防上岗证未上墙，消防设备巡查表未签到 [4]

文章核心观点 合肥优化公积金政策支持购买保障房，成都出台保障房管理办法，华润置地完成中期票据发行，正荣地产债券持有人会议延期，保利物业内资股完成H股全流通，这些事件反映了房地产及物业行业在政策、融资、股权等方面的动态变化 [1][2][3][4][5] 行业政策 - 合肥支持购买保障性住房使用住房公积金，降首付比例至15%，调还款系数、月还款额与收入比上限，改变贷款年限计算法 [1] - 成都出台保障房管理暂行办法，明确配售价格原则，实行封闭管理，分流商品住房市场需求 [2] 企业融资 - 华润置地完成发行20亿元中期票据，利率2.20%，期限5年，资金用于置换前期偿债自有资金 [3] - 正荣地产“H20正荣2”债券持有人会议延期至4月15日24:00截止 [4] 企业股权 - 保利物业1.94亿股内资股完成H股全流通，H股流通盘扩容近127% [5][6]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][19] 报告的核心观点 - 2024年公司营收163亿元同比增8%，归母净利润15亿元同比增7%，物业管理服务收入117亿元同比增15%，社区增值服务收入27亿元；整体毛利率18.3%同比降1.3pct，净利率9.0%同比降0.2pct，管理费用率6.9%同比降1.2pct；分红比例连续三年提高，2024年达50%同比提高10pct [1][9] - 截至2024年末进驻194个城市，在管项目2821个，合同项目3230个，合同面积9.9亿平方米，在管面积8.0亿平方米；拓展规模创新高，非局业态稳定增长，新拓展单年合同金额30亿元，商办、公服拓展金额分别为11、16亿元 [2][16] - 2024年社区增值服务收入27亿元同比微降，毛利率36.8%同比降1.6pct；社区生活服务收入占比69%，社区资产经营服务收入占比31% [2][19] - 2024年现金结余119亿元同比增8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍；贸易应收款28亿元，一年以内款项占比超90%，合同负债18亿元同比增24% [2][19] - 考虑房地产市场下行和市拓竞争加剧，小幅下调公司盈利预测，预计25、26年营业收入为175/187亿元（原值190/213亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值为18/19亿元），对应EPS为2.84/3.05元，对应最新股价的PE为9.1/8.9X [3][19] 盈利预测和财务指标 |指标|2024|2025E|2026E|2027E|2028E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|16,342|17,454|18,710|20,114|26,148| |(+/-%)|8.5%|6.8%|7.2%|7.5%|30.0%| |净利润(百万元)|1474|1569.85|1686.31|1815.76|1290| |(+/-%)|6.8%|6.5%|7.4%|7.7%|-28.9%| |每股收益（元）|2.66|2.84|3.05|3.28|2.33| |EBIT Margin|11.3%|11.9%|11.9%|11.9%|6.3%| |净资产收益率（ROE）|15.2%|14.4%|13.9%|13.4%|8.9%| |市盈率（PE）|9.7|9.1|8.5|7.9|11.1| |EV/EBITDA|11.5|10.1|9.6|9.2|14.8| |市净率（PB）|1.48|1.32|1.18|1.06|0.99| [4] 财务预测与估值 资产负债表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |现金及现金等价物|11011|9891|11255|12828|14525| |应收款项|3185|3714|3921|4203|4519| |存货净额|31|32|35|37|40| |其他流动资产|0|0|17|19|20| |流动资产合计|14228|13636|15228|17087|19104| |固定资产|175|240|177|113|50| |无形资产及其他|171|94|81|67|54| |投资性房地产|61|63|63|63|63| |长期股权投资|16|25|27|29|32| |资产总计|14651|14058|15575|17360|19302| |短期借款及交易性金融负债|0|0|0|0|0| |应付款项|2245|2965|3085|3308|3557| |其他流动负债|3677|3875|4095|4391|4722| |流动负债合计|5921|6841|7180|7699|8279| |长期借款及应付债券|0|0|0|0|0| |其他长期负债|79|69|57|44|31| |长期负债合计|79|69|57|44|31| |负债合计|6001|6910|7238|7744|8310| |少数股东权益|157|170|183|196|211| |股东权益|8720|9701|10878|12143|13505| |负债和股东权益总计|14877|16781|18299|20083|22026| [21] 利润表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|15062|16342|17454|18710|20114| |营业成本|12109|13358|14137|15155|16292| |营业税金及附加|0|0|0|0|0| |销售费用|12|12|17|18|20| |管理费用|1122|1122|1222|1310|1408| |财务费用|5|4|-53|-60|-68| |投资收益|0|0|0|0|0| |资产减值及公允价值变动|0|0|-15|-15|-15| |其他收入|-57|119|0|0|0| |营业利润|1758|1965|2116|2272|2447| |营业外净收支|83|0|0|0|0| |利润总额|1841|1965|2116|2272|2447| |所得税费用|444|475|529|568|612| |少数股东损益|17|16|17|18|19| |归属于母公司净利润|1380|1474|1570|1686|1816| [21] 现金流量表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |净利润|1380|1474|1570|1686|1816| |资产减值准备|0|0|0|0|0| |折旧摊销|0|0|0|61|62|62| |公允价值变动损失|0|0|0|15|15|15| |财务费用|5|4|-53|-60|-68| |营运资本变动|685|379|100|220|247| |其它|17|16|13|14|15| |经营活动现金流|2082|1868|1759|1997|2154| |资本开支|-15|-65|0|0|0| |其它投资现金流|0|0|0|0|0| |投资活动现金流|38|-75|-2|-2|-2| |权益性融资|0|0|0|0|0| |负债净变化|0|0|0|0|0| |支付股利、利息|0|0|-392|-422|-454| |其它融资现金流|-64|-2914|0|0|0| |融资活动现金流|-64|-2914|-392|-422|-454| |现金净变动|2055|-1121|1364|1573|1697| |货币资金的期初余额|8956|11011|9891|11255|12828| |货币资金的期末余额|11011|9891|11255|12828|14525| |企业自由现金流|2050|1717|1719|1952|2103| |权益自由现金流|1982|-1201|1759|1997|2155| [21] 关键财务与估值指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |每股收益|2.49|2.66|2.84|3.05|3.28| |每股红利|0.00|0.00|0.71|0.76|0.82| |每股净资产|15.76|17.53|19.66|21.95|24.41| |ROIC|16%|18%|23%|26%|31%| |ROE|16%|15%|14%|14%|13%| |毛利率|20%|18%|19%|19%|19%| |EBIT Margin|12%|11%|12%|12%|12%| |EBITDA Margin|12%|11%|12%|12%|12%| |收入增长|10%|9%|7%|7%|8%| |净利润增长率|24%|7%|7%|7%|8%| |资产负债率|41%|42%|41%|40%|39%| |息率|0.0%|0.0%|2.7%|2.9%|3.2%| |P/E|10.4|9.7|9.1|8.5|7.9| |P/B|1.6|1.5|1.3|1.2|1.1| |EV/EBITDA|11.2|11.5|10.1|9.6|9.2| [21]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][19] 报告的核心观点 - 2024年保利物业归母净利同增7%，股东回报提升，分红比例连续三年稳步提高，全年达50%，同比提高10pct [1][9] - 公司优化业务布局，市拓规模提升，拓展规模创新高，非局业态稳定增长 [2][16] - 社区增值服务营收企稳，2024年收入27亿元，同比微降 [2][19] - 现金流充裕，资产结构安全，2024年现金结余119亿元，同比增长8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍 [2][19] - 考虑房地产市场下行和市拓竞争加剧影响，小幅下调公司盈利预测，预计25、26年营业收入为175/187亿元，归母净利分别为16/17亿元 [3][19] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现营业收入163亿元，同比增长8%；归母净利润15亿元，同比增长7% [1][9] - 物业管理服务收入117亿元，同比增长15%；社区增值服务收入27亿元 [1][9] - 2024年整体毛利率为18.3%，同比下降1.3pct；净利率为9.0%，同比下降0.2pct；管理费用率为6.9%，同比下降1.2pct [1][9] 业务布局与市场拓展 - 截至2024年末，进驻194个城市，在管项目2821个，合同项目3230个，合同面积9.9亿平方米，在管面积8.0亿平方米 [2][16] - 来自母公司和第三方的合同面积占比分别为36.3%和63.7%，在管面积占比分别为34.6%和65.4% [2][16] - 新拓展单年合同金额30亿元，商办、公服拓展金额分别为11、16亿元 [2][16] 社区增值服务 - 2024年社区增值服务收入27亿元，同比微降，毛利率为36.8%，同比下降1.6pct [2][19] - 社区生活服务收入占比69%，社区资产经营服务收入占比31% [2][19] 现金流与资产结构 - 2024年现金结余119亿元，同比增长8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍 [2][19] - 贸易应收款28亿元，一年以内款项占比超90%，合同负债18亿元，同比增长24% [2][19] 盈利预测调整 - 预计25、26年营业收入为175/187亿元（原值190/213亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值为18/19亿元） [3][19] - 对应EPS为2.84/3.05元，对应最新股价的PE为9.1/8.9X [3][19] 财务预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15062|16342|17454|18710|20114| |净利润(百万元)|1380|1474|1570|1686|1816| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.84|3.05|3.28| |ROE|16%|15%|14%|14%|13%| |毛利率|20%|18%|19%|19%|19%| |PE|10.4|9.7|9.1|8.5|7.9| |PB|1.6|1.5|1.3|1.2|1.1| |EV/EBITDA|11.2|11.5|10.1|9.6|9.2| [21]

文章核心观点 - 国泰海通考虑物业行业迈向高质量发展阶段及地产行业调整加剧外拓市场竞争，下调保利物业2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，给予公司2025年12xPE并下调目标价至36.68港元；公司2024年主业基本盘稳定，外拓质量提升，因业务板块均衡发展和在手现金充沛，维持“增持”评级 [1] 分组1：精益管理运营，盈利能力保持稳定 - 2024年公司实现总收入163.42亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.74亿元，同比增长6.79% [2] - 2024年公司加强成本结构优化调整，管理费用率为6.9%，同比下降1.2个百分点 [2] - 2024年公司实现综合毛利率和净利率分别为18.26%和9.02%，同比分别下降1.35个百分点和0.14个百分点 [2] 分组2：现金流充裕，持续加强股东回报 - 公司2024年整体现金流充裕稳健，经营性净现金流23.0亿元，覆盖净利润倍数1.5倍 [3] - 董事会建议就2024年度分派年度股息每股人民币1.332元（含税），同比增长33.5% [3] - 2024年分红比例为50%，较2023年的40.0%同比提升10个百分点 [3] 分组3：物管基本盘持续夯实，市拓规模质量双升 - 截至2024年末，公司合同管理面积与在管面积分别约为988.1百万平方米与803.4百万平方米，进入194个城市、服务229万户业主 [4] - 2024年公司第三方项目单年合同金额约人民币3005.2百万元，规模再创新高 [4] - 2024年公司核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达约79.5%，北京、广州等六个城市新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元 [4] - 2024年公司非居业态结构优化，五大核心业态新拓展单年合同金额占比达约75.9%，同比提升约10.3个百分点 [4] - 2024年公司单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，在新拓展单年合同额中占比约65.0% [4]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业整体下行趋势及业务结构调整有关，考虑房地产行业下行对公司相关业务的影响，调整公司2025 - 2026年EPS预测至2.88、3.09元/股（前值3.12、3.57元/股），引入2027年EPS预测3.33元/股，维持“买入”评级 [10] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本5.53亿股，流通股本1.53亿股，市价29.75港元，市值16.462亿港元，流通市值4.562亿港元 [2] 业绩情况 - 2024年全年实现主营业务收入163.42亿，同比+8.5%，股东应占净利润14.74亿，同比+6.8%，董事会建议期末派息每股人民币1.332元/股（含税） [5] - 增收高于增利主要因综合毛利率由2023年同期的19.61%降至18.26%，各业务毛利率均有下降，同时公司优化内控，行政开支11.22亿，同比-8.5%，行政开支占总收入比重由2023年的8.1%降至2024年的6.9%，派息率由2023年占归母净利润的40%提升至50% [7] 业务板块情况 - 物业管理服务板块：2024年收入116.75亿，同比+15%，新拓展第三方项目单年合同金额30.05亿，新签约第三方项目金额25.47亿，在手合同管理面积中第三方项目占比约63.7%，新拓展网易、海尔等头部项目及工商银行、建设银行等金融优质项目 [8] - 非业主增值服务板块：截至2024年末收入19.60亿，同比-6.4%，案场协销规模收缩及写字楼租赁业务收入下降，但工程维修业务与地产服务链条延伸使其他非业主增值服务收入6.08亿，同比+9.0% [10] - 社区增值服务板块：2024年收入27.08亿，同比-3.9% [10] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|15,070|16,342|17,650|18,885|20,207| |增长率yoy%|10%|8%|8%|7%|7%| |归母净利润（百万元）|1,380|1,474|1,596|1,711|1,843| |增长率yoy%|24%|7%|8%|7%|8%| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.88|3.09|3.33| |每股现金流量|4.37|4.02|2.17|5.01|4.81| |净资产收益率|17%|16%|15%|14%|13%| |P/E|11.1|10.4|9.6|8.9|8.3| |P/B|1.8|1.6|1.4|1.2|1.0| [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收同比+8.5%，归母净利润同比+6.8%，业绩增长韧性较强，关联方保利发展经营稳健，持续为公司带来优质物管项目，公司外拓力度强，整体业绩增长保障性较强，但房地产市场调整使部分业务短期增长放缓 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现收入163.4亿元，同比增长8.5%；毛利29.8亿元，同比增长1.1%；净利率9.1%，同比下滑0.2pct，归母净利润14.7亿元，同比增长6.8%；期末现金及银行结余约119亿元，较2023年末增加7.8% [1] 业务结构 - 2024年物业管理/非业主增值/社区增值业务分别实现收入116.7/19.6/27.1亿元，同比增速为+15.0%/-6.4%/-3.9%，非业主增值和社区增值业务因房地产行业收缩发展减缓，基础物管业务因在管规模扩张收入稳健增长 [2] - 公司从组织模式、管理体系与管理工具等维度优化成本结构，物管业务毛利率基本稳定，管理费用同比下降8.5%，管理费用率同比下降1.2pct [2] 市场拓展 - 截至2024年末，在管面积8亿平（第三方占比65.4%），在管项目数量2821个 [3] - 2024年关联方保利发展实现房地产销售金额3230亿元，位列行业第一，持续交付优质物管项目资源 [3] - 2024年新拓展第三方项目单年合同金额达30亿元，再创新高，深耕核心城市，北京、广州等六大城市外拓单年合同金额均突破亿元，外拓超千万元级别的项目达90个，占外拓单年合同金额的65% [3] 现金流与分红 - 截至2024年末贸易应收款净值约28亿元，占2024年度总收入比重为17.1%，应收账款规模控制较好 [3] - 2024年公服和商办业态的客户回款率分别同比提升1.4pct及0.2pct，2024年度经营性现金流净额为23亿元，覆盖净利润倍数1.55倍，现金流充沛 [3] - 公司宣派2024年度股息为每股1.332元人民币，同比增加33.5%，派息比例达到50%，同比提升10pct [3] 盈利预测与估值 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至15.7/17.1亿元（原预测为17.9/19.6亿元），新增2027年预测为18.0亿元；对应PE为11/10/9倍 [4]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **2024 年业绩表现**：收入增长 8.5%达 163 亿元，利润增长 6.8%至 14.74 亿元；基础物管板块收入占比提升至 71.4%，社区增值服务板块收入占比 16.6%、体量 27.1 亿元，非业主增值业务收入 19.6 亿元、占比 12%；现金储备近 119 亿元，经营性净现金流 23 亿元，覆盖净利润倍数达 1.5 倍；综合回款率略有下降，但商办和工服物管费回款率分别提高 0.2 和 1.4 个百分点，应收账款周转天数约 60 天[3][4] - **2025 年展望**：预计收入和利润增速均保持在 5%以上，基础物管板块预计增速超 10%，社区增值服务面临下行压力但总体企稳；计划提高分红比例，增强股东回报；在项目拓展上注重质量，清退低效项目[3][4] - **机构物业挑战与应对**：过去两年遇到回款问题，2024 年工服回款率同比改善至 86%，提升 1.4 个百分点；执行“三个深耕”策略，聚焦核心城市、核心业态和大客户，对合同体量超千万元项目考核，聚焦 50 城并增加回款评估环节；清理低效项目[5] - **增值服务亮点挖掘**：预计 2025 年社区增值服务企稳但有下行压力，非业主增值业务可能有小幅波动；通过聚焦产业能力提升，有望实现稳定增长并挖掘新亮点[6] - **2025 年社区增值服务机会与挑战**：面临行业瓶颈期，社区消费景气度和业主消费意愿不利；2023 年开始生活服务策略转变，聚焦核心品类，社区生活服务收入增长超 1 个百分点、利润增长 4 个百分点；预计 2025 年社区生活板块企稳并可能微增，继续聚焦高频刚需品类并结合线下便民活动；车位销售回撤基本到位，2025 年表现应优于 2024 年，二手房屋租售计划针对入住率高的大盘开设门店并补充人员[7][8] - **保守业绩指引原因**：基于物业行业进入瓶颈期和地产周期影响，需保持定力，注重项目拓展质量，清退低效项目；公司现金流好，利润率表现中上，将保持稳健增长，构建产业能力，维持现金流稳健并增强分红[9] - **收并购市场情况与关注标的**：并购市场价格更具吸引力，谈判标的处于 5 到 8 倍区间且质量较好；关注核心地区住宅类物业管理公司、国企背景物业管理后勤团队、社区增值服务工程服务板块专业公司[10][11] - **与万物云拓展策略差异**：与万物云拓展策略不同，2024 年拓展合同金额中住宅仅占 10%左右，工服占比超 50%，商办及国资商办业态占比约 30%-40%；二手住宅竞争加剧对整体影响不大[12] - **二手住宅市场拓展困难**：拓展周期长，与业委会打交道需投入更多精力；看好该细分领域，目标市场集中在中高端核心城市项目；2023 年二手住宅平均单价 3.1 元，2024 年为 2.6 - 2.7 元左右[13] - **AI 技术应用**：探索并接入职能管理应用，如本地化部署知识库用于法务和财务等职能；将 AI 大模型接入能源管理平台提高节能效益，用于商业楼宇绿色服务及地库能源改造等方面；2025 年加大科技化应用力度以改善利润率[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 社区增值服务中 70%来自社区生活服务，30%来自社区资产服务[4] - 2023 年保利物业开始在广州、佛山等核心城市进行二手住宅市场拓展，但体量仍较小[12]