报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][19] 报告的核心观点 - 2024年公司营收163亿元同比增8%，归母净利润15亿元同比增7%，物业管理服务收入117亿元同比增15%，社区增值服务收入27亿元；整体毛利率18.3%同比降1.3pct，净利率9.0%同比降0.2pct，管理费用率6.9%同比降1.2pct；分红比例连续三年提高，2024年达50%同比提高10pct [1][9] - 截至2024年末进驻194个城市，在管项目2821个，合同项目3230个，合同面积9.9亿平方米，在管面积8.0亿平方米；拓展规模创新高，非局业态稳定增长，新拓展单年合同金额30亿元，商办、公服拓展金额分别为11、16亿元 [2][16] - 2024年社区增值服务收入27亿元同比微降，毛利率36.8%同比降1.6pct；社区生活服务收入占比69%，社区资产经营服务收入占比31% [2][19] - 2024年现金结余119亿元同比增8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍；贸易应收款28亿元，一年以内款项占比超90%，合同负债18亿元同比增24% [2][19] - 考虑房地产市场下行和市拓竞争加剧，小幅下调公司盈利预测，预计25、26年营业收入为175/187亿元（原值190/213亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值为18/19亿元），对应EPS为2.84/3.05元，对应最新股价的PE为9.1/8.9X [3][19] 盈利预测和财务指标 |指标|2024|2025E|2026E|2027E|2028E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|16,342|17,454|18,710|20,114|26,148| |(+/-%)|8.5%|6.8%|7.2%|7.5%|30.0%| |净利润(百万元)|1474|1569.85|1686.31|1815.76|1290| |(+/-%)|6.8%|6.5%|7.4%|7.7%|-28.9%| |每股收益（元）|2.66|2.84|3.05|3.28|2.33| |EBIT Margin|11.3%|11.9%|11.9%|11.9%|6.3%| |净资产收益率（ROE）|15.2%|14.4%|13.9%|13.4%|8.9%| |市盈率（PE）|9.7|9.1|8.5|7.9|11.1| |EV/EBITDA|11.5|10.1|9.6|9.2|14.8| |市净率（PB）|1.48|1.32|1.18|1.06|0.99| [4] 财务预测与估值 资产负债表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |现金及现金等价物|11011|9891|11255|12828|14525| |应收款项|3185|3714|3921|4203|4519| |存货净额|31|32|35|37|40| |其他流动资产|0|0|17|19|20| |流动资产合计|14228|13636|15228|17087|19104| |固定资产|175|240|177|113|50| |无形资产及其他|171|94|81|67|54| |投资性房地产|61|63|63|63|63| |长期股权投资|16|25|27|29|32| |资产总计|14651|14058|15575|17360|19302| |短期借款及交易性金融负债|0|0|0|0|0| |应付款项|2245|2965|3085|3308|3557| |其他流动负债|3677|3875|4095|4391|4722| |流动负债合计|5921|6841|7180|7699|8279| |长期借款及应付债券|0|0|0|0|0| |其他长期负债|79|69|57|44|31| |长期负债合计|79|69|57|44|31| |负债合计|6001|6910|7238|7744|8310| |少数股东权益|157|170|183|196|211| |股东权益|8720|9701|10878|12143|13505| |负债和股东权益总计|14877|16781|18299|20083|22026| [21] 利润表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|15062|16342|17454|18710|20114| |营业成本|12109|13358|14137|15155|16292| |营业税金及附加|0|0|0|0|0| |销售费用|12|12|17|18|20| |管理费用|1122|1122|1222|1310|1408| |财务费用|5|4|-53|-60|-68| |投资收益|0|0|0|0|0| |资产减值及公允价值变动|0|0|-15|-15|-15| |其他收入|-57|119|0|0|0| |营业利润|1758|1965|2116|2272|2447| |营业外净收支|83|0|0|0|0| |利润总额|1841|1965|2116|2272|2447| |所得税费用|444|475|529|568|612| |少数股东损益|17|16|17|18|19| |归属于母公司净利润|1380|1474|1570|1686|1816| [21] 现金流量表（百万元） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |净利润|1380|1474|1570|1686|1816| |资产减值准备|0|0|0|0|0| |折旧摊销|0|0|0|61|62|62| |公允价值变动损失|0|0|0|15|15|15| |财务费用|5|4|-53|-60|-68| |营运资本变动|685|379|100|220|247| |其它|17|16|13|14|15| |经营活动现金流|2082|1868|1759|1997|2154| |资本开支|-15|-65|0|0|0| |其它投资现金流|0|0|0|0|0| |投资活动现金流|38|-75|-2|-2|-2| |权益性融资|0|0|0|0|0| |负债净变化|0|0|0|0|0| |支付股利、利息|0|0|-392|-422|-454| |其它融资现金流|-64|-2914|0|0|0| |融资活动现金流|-64|-2914|-392|-422|-454| |现金净变动|2055|-1121|1364|1573|1697| |货币资金的期初余额|8956|11011|9891|11255|12828| |货币资金的期末余额|11011|9891|11255|12828|14525| |企业自由现金流|2050|1717|1719|1952|2103| |权益自由现金流|1982|-1201|1759|1997|2155| [21] 关键财务与估值指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |每股收益|2.49|2.66|2.84|3.05|3.28| |每股红利|0.00|0.00|0.71|0.76|0.82| |每股净资产|15.76|17.53|19.66|21.95|24.41| |ROIC|16%|18%|23%|26%|31%| |ROE|16%|15%|14%|14%|13%| |毛利率|20%|18%|19%|19%|19%| |EBIT Margin|12%|11%|12%|12%|12%| |EBITDA Margin|12%|11%|12%|12%|12%| |收入增长|10%|9%|7%|7%|8%| |净利润增长率|24%|7%|7%|7%|8%| |资产负债率|41%|42%|41%|40%|39%| |息率|0.0%|0.0%|2.7%|2.9%|3.2%| |P/E|10.4|9.7|9.1|8.5|7.9| |P/B|1.6|1.5|1.3|1.2|1.1| |EV/EBITDA|11.2|11.5|10.1|9.6|9.2| [21]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][19] 报告的核心观点 - 2024年保利物业归母净利同增7%，股东回报提升，分红比例连续三年稳步提高，全年达50%，同比提高10pct [1][9] - 公司优化业务布局，市拓规模提升，拓展规模创新高，非局业态稳定增长 [2][16] - 社区增值服务营收企稳，2024年收入27亿元，同比微降 [2][19] - 现金流充裕，资产结构安全，2024年现金结余119亿元，同比增长8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍 [2][19] - 考虑房地产市场下行和市拓竞争加剧影响，小幅下调公司盈利预测，预计25、26年营业收入为175/187亿元，归母净利分别为16/17亿元 [3][19] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现营业收入163亿元，同比增长8%；归母净利润15亿元，同比增长7% [1][9] - 物业管理服务收入117亿元，同比增长15%；社区增值服务收入27亿元 [1][9] - 2024年整体毛利率为18.3%，同比下降1.3pct；净利率为9.0%，同比下降0.2pct；管理费用率为6.9%，同比下降1.2pct [1][9] 业务布局与市场拓展 - 截至2024年末，进驻194个城市，在管项目2821个，合同项目3230个，合同面积9.9亿平方米，在管面积8.0亿平方米 [2][16] - 来自母公司和第三方的合同面积占比分别为36.3%和63.7%，在管面积占比分别为34.6%和65.4% [2][16] - 新拓展单年合同金额30亿元，商办、公服拓展金额分别为11、16亿元 [2][16] 社区增值服务 - 2024年社区增值服务收入27亿元，同比微降，毛利率为36.8%，同比下降1.6pct [2][19] - 社区生活服务收入占比69%，社区资产经营服务收入占比31% [2][19] 现金流与资产结构 - 2024年现金结余119亿元，同比增长8%，经营性现金流覆盖净利润1.5倍 [2][19] - 贸易应收款28亿元，一年以内款项占比超90%，合同负债18亿元，同比增长24% [2][19] 盈利预测调整 - 预计25、26年营业收入为175/187亿元（原值190/213亿元），归母净利分别为16/17亿元（原值为18/19亿元） [3][19] - 对应EPS为2.84/3.05元，对应最新股价的PE为9.1/8.9X [3][19] 财务预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15062|16342|17454|18710|20114| |净利润(百万元)|1380|1474|1570|1686|1816| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.84|3.05|3.28| |ROE|16%|15%|14%|14%|13%| |毛利率|20%|18%|19%|19%|19%| |PE|10.4|9.7|9.1|8.5|7.9| |PB|1.6|1.5|1.3|1.2|1.1| |EV/EBITDA|11.2|11.5|10.1|9.6|9.2| [21]

智通财经APP获悉，国泰海通发布研报称，考虑到物业行业已迈向高质量发展阶段，叠加近年地产行业 调整进一步加剧外拓市场竞争，下调保利物业(06049)2025-2026年EPS预测为人民币2.84/3.05元(原值为 3.18/3.60元)，新增2027年EPS预测为人民币3.33元，增速分别为6.5%、7.4%、9.4%，给予公司2025年 12xPE，下调目标价至36.68港元。公司2024年主业基本盘保持稳定，外拓质量不断提升。考虑公司各项 业务板块均衡发展以及在手现金充沛，对公司未来股东回报能力保持信心，维持"增持"评级。 国泰海通主要观点如下： 精益管理运营，盈利能力保持稳定 物管基本盘持续夯实，市拓规模质量双升 截止2024年末，公司合同管理面积与在管面积分别约为988.1百万平方米与803.4百万平方米，进入194个 城市、服务229万户业主。市拓方面，公司2024年第三方项目单年合同金额约人民币3005.2百万元，规 模再创新高。质量上，市场拓展结构取得多维度改善。一是公司2024年核心50城的新拓展第三方项目单 年合同额占比达到约79.5%，其中北京广州、上海、成都、长沙、天津六个城市的新拓展 ...

报告公司投资评级 - 买入（维持） [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业整体下行趋势及业务结构调整有关，考虑房地产行业下行对公司相关业务的影响，调整公司2025 - 2026年EPS预测至2.88、3.09元/股（前值3.12、3.57元/股），引入2027年EPS预测3.33元/股，维持“买入”评级 [10] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本5.53亿股，流通股本1.53亿股，市价29.75港元，市值16.462亿港元，流通市值4.562亿港元 [2] 业绩情况 - 2024年全年实现主营业务收入163.42亿，同比+8.5%，股东应占净利润14.74亿，同比+6.8%，董事会建议期末派息每股人民币1.332元/股（含税） [5] - 增收高于增利主要因综合毛利率由2023年同期的19.61%降至18.26%，各业务毛利率均有下降，同时公司优化内控，行政开支11.22亿，同比-8.5%，行政开支占总收入比重由2023年的8.1%降至2024年的6.9%，派息率由2023年占归母净利润的40%提升至50% [7] 业务板块情况 - 物业管理服务板块：2024年收入116.75亿，同比+15%，新拓展第三方项目单年合同金额30.05亿，新签约第三方项目金额25.47亿，在手合同管理面积中第三方项目占比约63.7%，新拓展网易、海尔等头部项目及工商银行、建设银行等金融优质项目 [8] - 非业主增值服务板块：截至2024年末收入19.60亿，同比-6.4%，案场协销规模收缩及写字楼租赁业务收入下降，但工程维修业务与地产服务链条延伸使其他非业主增值服务收入6.08亿，同比+9.0% [10] - 社区增值服务板块：2024年收入27.08亿，同比-3.9% [10] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|15,070|16,342|17,650|18,885|20,207| |增长率yoy%|10%|8%|8%|7%|7%| |归母净利润（百万元）|1,380|1,474|1,596|1,711|1,843| |增长率yoy%|24%|7%|8%|7%|8%| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.88|3.09|3.33| |每股现金流量|4.37|4.02|2.17|5.01|4.81| |净资产收益率|17%|16%|15%|14%|13%| |P/E|11.1|10.4|9.6|8.9|8.3| |P/B|1.8|1.6|1.4|1.2|1.0| [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收同比+8.5%，归母净利润同比+6.8%，业绩增长韧性较强，关联方保利发展经营稳健，持续为公司带来优质物管项目，公司外拓力度强，整体业绩增长保障性较强，但房地产市场调整使部分业务短期增长放缓 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现收入163.4亿元，同比增长8.5%；毛利29.8亿元，同比增长1.1%；净利率9.1%，同比下滑0.2pct，归母净利润14.7亿元，同比增长6.8%；期末现金及银行结余约119亿元，较2023年末增加7.8% [1] 业务结构 - 2024年物业管理/非业主增值/社区增值业务分别实现收入116.7/19.6/27.1亿元，同比增速为+15.0%/-6.4%/-3.9%，非业主增值和社区增值业务因房地产行业收缩发展减缓，基础物管业务因在管规模扩张收入稳健增长 [2] - 公司从组织模式、管理体系与管理工具等维度优化成本结构，物管业务毛利率基本稳定，管理费用同比下降8.5%，管理费用率同比下降1.2pct [2] 市场拓展 - 截至2024年末，在管面积8亿平（第三方占比65.4%），在管项目数量2821个 [3] - 2024年关联方保利发展实现房地产销售金额3230亿元，位列行业第一，持续交付优质物管项目资源 [3] - 2024年新拓展第三方项目单年合同金额达30亿元，再创新高，深耕核心城市，北京、广州等六大城市外拓单年合同金额均突破亿元，外拓超千万元级别的项目达90个，占外拓单年合同金额的65% [3] 现金流与分红 - 截至2024年末贸易应收款净值约28亿元，占2024年度总收入比重为17.1%，应收账款规模控制较好 [3] - 2024年公服和商办业态的客户回款率分别同比提升1.4pct及0.2pct，2024年度经营性现金流净额为23亿元，覆盖净利润倍数1.55倍，现金流充沛 [3] - 公司宣派2024年度股息为每股1.332元人民币，同比增加33.5%，派息比例达到50%，同比提升10pct [3] 盈利预测与估值 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至15.7/17.1亿元（原预测为17.9/19.6亿元），新增2027年预测为18.0亿元；对应PE为11/10/9倍 [4]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **2024 年业绩表现**：收入增长 8.5%达 163 亿元，利润增长 6.8%至 14.74 亿元；基础物管板块收入占比提升至 71.4%，社区增值服务板块收入占比 16.6%、体量 27.1 亿元，非业主增值业务收入 19.6 亿元、占比 12%；现金储备近 119 亿元，经营性净现金流 23 亿元，覆盖净利润倍数达 1.5 倍；综合回款率略有下降，但商办和工服物管费回款率分别提高 0.2 和 1.4 个百分点，应收账款周转天数约 60 天[3][4] - **2025 年展望**：预计收入和利润增速均保持在 5%以上，基础物管板块预计增速超 10%，社区增值服务面临下行压力但总体企稳；计划提高分红比例，增强股东回报；在项目拓展上注重质量，清退低效项目[3][4] - **机构物业挑战与应对**：过去两年遇到回款问题，2024 年工服回款率同比改善至 86%，提升 1.4 个百分点；执行“三个深耕”策略，聚焦核心城市、核心业态和大客户，对合同体量超千万元项目考核，聚焦 50 城并增加回款评估环节；清理低效项目[5] - **增值服务亮点挖掘**：预计 2025 年社区增值服务企稳但有下行压力，非业主增值业务可能有小幅波动；通过聚焦产业能力提升，有望实现稳定增长并挖掘新亮点[6] - **2025 年社区增值服务机会与挑战**：面临行业瓶颈期，社区消费景气度和业主消费意愿不利；2023 年开始生活服务策略转变，聚焦核心品类，社区生活服务收入增长超 1 个百分点、利润增长 4 个百分点；预计 2025 年社区生活板块企稳并可能微增，继续聚焦高频刚需品类并结合线下便民活动；车位销售回撤基本到位，2025 年表现应优于 2024 年，二手房屋租售计划针对入住率高的大盘开设门店并补充人员[7][8] - **保守业绩指引原因**：基于物业行业进入瓶颈期和地产周期影响，需保持定力，注重项目拓展质量，清退低效项目；公司现金流好，利润率表现中上，将保持稳健增长，构建产业能力，维持现金流稳健并增强分红[9] - **收并购市场情况与关注标的**：并购市场价格更具吸引力，谈判标的处于 5 到 8 倍区间且质量较好；关注核心地区住宅类物业管理公司、国企背景物业管理后勤团队、社区增值服务工程服务板块专业公司[10][11] - **与万物云拓展策略差异**：与万物云拓展策略不同，2024 年拓展合同金额中住宅仅占 10%左右，工服占比超 50%，商办及国资商办业态占比约 30%-40%；二手住宅竞争加剧对整体影响不大[12] - **二手住宅市场拓展困难**：拓展周期长，与业委会打交道需投入更多精力；看好该细分领域，目标市场集中在中高端核心城市项目；2023 年二手住宅平均单价 3.1 元，2024 年为 2.6 - 2.7 元左右[13] - **AI 技术应用**：探索并接入职能管理应用，如本地化部署知识库用于法务和财务等职能；将 AI 大模型接入能源管理平台提高节能效益，用于商业楼宇绿色服务及地库能源改造等方面；2025 年加大科技化应用力度以改善利润率[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 社区增值服务中 70%来自社区生活服务，30%来自社区资产服务[4] - 2023 年保利物业开始在广州、佛山等核心城市进行二手住宅市场拓展，但体量仍较小[12]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [5] 报告的核心观点 - 保利物业背靠龙头央企保利集团，内生增长动力强劲，外拓稳定，分红积极，但分业务盈利能力受行业影响波动，小幅调整公司25 - 26年归母净利润为15.4、17.9亿元（原值：18.39、20.3亿元），新增27年预测19.3亿元，维持“买入”评级 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 24年公司实现营业收入163.4亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；基本每股收益2.68元/股，同比+7.1% [1] - 物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为116.7、19.6、27.1亿元，分别同比+15.0%、 - 6.4%、 - 3.9%；物管收入占比提升4pct至71.4% [1] - 24年毛利率18.26%，较23年下降1.35ct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为14.33%、16.02%、36.82%，较23年分别 - 0.26、 - 2.67、 - 1.55pct [1] - 24年销管费率较23年下降1.32pct至6.94% [1] - 公司宣布每股派息1.33元，同比+33.5%，分红比例50% [1] 业务拓展 - 截止24年末，公司合约、在管面积分别为9.88、8.03亿方，分别同比+7.1%、11.6%，合约在管比达1.23倍 [2] - 24年大股东保利发展签约额行业第一，内生增量动力充足 [2] - 截止24年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别占比36.3%、63.7%，第三方占比较23年同期提升0.8pct [2] - 24年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1亿元，同比+1.2%，拓展金额再创新高；其中核心50城拓展合同额占比79.5%，较23年同期+3pct；千万级以上项目90个，单年合同额占比65%，北上广等六城新拓合同额破亿 [2] - 截至24年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比39.1%、60.9%，非住占比较23年同期提升1.1pct [2] - 24年非住业态新拓合同额占比达75.9%，较23年提升10.3pct，其中第三方商写新拓合同额同比+17.9%至11.1亿元 [2] - 24年，公司商办、公服回款率分别同比提升0.2、1.4pct [2] 单价与收入 - 24年住宅平均物管单价2.41元/平/月，较23年同期增加0.1元，来自关联方及第三方物管单价分别较23年同期+0.1、0.05元 [3] - 24年增值服务实现收入27.1亿元，同比 - 3.9%，占营收比重约17% [3] - 24年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比 - 6.4%，主要因案场协销业务规模有所收缩、写字楼租赁收入受市场供需动态调整出现下降；其他非业主增值服务收入6.1亿元，同比+9.0% [3] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,061.86|16,342.31|17,680.76|18,960.00|20,405.89| |增长率(%)|10.05|8.50|8.19|7.24|7.63| |EBITDA（百万元）|2,617.20|1,964.65|2,300.00|2,238.39|2,366.64| |归母净利润（百万元）|1,380.14|1,473.85|1,543.66|1,785.85|1,927.33| |增长率(%)|24.01|6.79|4.74|15.69|7.92| |EPS（元/股）|2.49|2.66|2.79|3.23|3.48| |市盈率（P/E）|11.17|10.46|9.99|8.63|8.00| [4] 基本数据 - 港股总股本553.33百万股，总市值17,679.00百万港元，每股净资产18.93港元，资产负债率41.18%，一年内最高/最低40.65/24.25港元 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 2024年保利物业业绩稳健增长，分红比例提升，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为8.1%，大物业体系推动管理规模持续增长，背靠央企优势突出 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027E营业收入分别为163.42亿、178.43亿、194.54亿、209.82亿元，增长率分别为8.5%、9.2%、9.0%、7.9% [3][8] - 2024 - 2027E归属母公司净利润分别为14.74亿、15.90亿、17.41亿、18.63亿元，增长率分别为6.8%、7.9%、9.5%、7.0% [3] - 2024 - 2027E每股收益EPS分别为2.66、2.87、3.15、3.37元 [3] - 2024 - 2027E净资产收益率分别为15.19%、14.87%、14.84%、14.56% [3] - 2024 - 2027E PE分别为10.66、10.39、9.49、8.87 [3] 基础数据 - 52周区间为24.75 - 39.85港元，3个月平均成交量为112万股，流通股数为5.53亿，市值为176.79亿港元 [5] 业务情况 - 物业管理服务：2024年实现收入116.7亿元，同比增长15.0%；第三方收入约49.9亿元，同比增长19.6%，占比42.7%；合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0亿平，第三方占比63.7%和65.4%；预计2025 - 2027年收入增速为13%/12%/10% [6][7][8] - 非业主增值服务：2024年收入19.6亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%；预计2025 - 2027年收入增速为 - 5%/-3%/-2% [6][7][8] - 社区增值服务：2024年收入27.1亿元，同比减少3.9%；预计2025 - 2027年收入增速分别为3%/3%/3% [6][7][8] 业态拓展 - 非居业态加速拓展，2024年新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1亿元，新拓展公共及其他物业项目单年合同金额达16.4亿元；年末非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4% [6] 盈利预测假设 - 2025 - 2027年物业管理服务收入增速为13%/12%/10% [7] - 2025 - 2027年非业主增值服务收入增速为 - 5%/-3%/-2% [7] - 2025 - 2027年社区增值服务收入增速分别为3%/3%/3% [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年保利物业业绩稳健增长，分红比例提升，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为8.1%，考虑到大物业体系推动管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为163.42亿元、178.43亿元、194.54亿元、209.82亿元，增长率分别为8.5%、9.2%、9.0%、7.9% [3][8] - 2024 - 2027年预计归属母公司净利润分别为14.74亿元、15.90亿元、17.41亿元、18.63亿元，增长率分别为6.8%、7.9%、9.5%、7.0% [3] - 2024 - 2027年预计每股收益EPS分别为2.66元、2.87元、3.15元、3.37元 [3] - 2024 - 2027年预计净资产收益率分别为15.19%、14.87%、14.84%、14.56% [3] - 2024 - 2027年预计PE分别为10.66、10.39、9.49、8.87 [3] 业务情况 - 物业管理服务：2024年实现收入116.7亿元，同比增长15.0%；来自第三方收入约49.9亿元，同比大幅增长19.6%，占比42.7%，同比增加1.6pp；合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0亿平，第三方项目占比分别为63.7%和65.4%；预计2025 - 2027年收入增速为13%/12%/10% [6][7][8] - 非业主增值服务：2024年收入19.6亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%；预计2025 - 2027年收入增速为 - 5%/-3%/-2% [6][7][8] - 社区增值服务：2024年收入27.1亿元，同比减少3.9%；预计2025 - 2027年收入增速分别为3%/3%/3% [6][7][8] 业态拓展 - 非居业态加速拓展，新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1亿元，新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达16.4亿元；年末非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4% [6] 基础数据 - 52周区间为24.75 - 39.85港元，3个月平均成交量为112万股，流通股数为5.53亿股，市值为176.79亿港元 [5]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [5] 报告的核心观点 - 保利物业背靠龙头央企保利集团，内生增长动力强劲，外拓稳定，分红积极，但分业务盈利能力受行业影响波动，小幅调整公司25 - 26年归母净利润为15.4、17.9（原值：18.39、20.3亿元），新增27年预测19.3亿元，维持“买入”评级 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 24年公司实现营业收入163.4亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；基本每股收益2.68元/股，同比+7.1% [1] - 物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为116.7、19.6、27.1亿元，分别同比+15.0%、 - 6.4%、 - 3.9%；物管收入占比提升4pct至71.4% [1] - 24年毛利率18.26%，较23年下降1.35ct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为14.33%、16.02%、36.82%，较23年分别 - 0.26、 - 2.67、 - 1.55pct [1] - 24年销管费率较23年下降1.32pct至6.94% [1] - 公司宣布每股派息1.33元，同比+33.5%，分红比例50% [1] 业务拓展 - 截止24年末，公司合约、在管面积分别为9.88、8.03亿方，分别同比+7.1%、11.6%，合约在管比达1.23倍 [2] - 24年大股东保利发展签约额行业第一，内生增量动力充足 [2] - 截止24年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别占比36.3%、63.7%，第三方占比较23年同期提升0.8pct [2] - 24年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1亿元，同比+1.2%，拓展金额再创新高；其中核心50城拓展合同额占比79.5%，较23年同期+3pct；千万级以上项目90个，单年合同额占比65%，北上广等六城新拓合同额破亿 [2] - 截至24年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比39.1%、60.9%，非住占比较23年同期提升1.1pct [2] - 24年非住业态新拓合同额占比达75.9%，较23年提升10.3pct，其中第三方商写新拓合同额同比+17.9%至11.1亿元 [2] - 24年，公司商办、公服回款率分别同比提升0.2、1.4pct [2] 单价与收入 - 24年住宅平均物管单价2.41元/平/月，较23年同期增加0.1元，来自关联方及第三方物管单价分别较23年同期+0.1、0.05元 [3] - 24年增值服务实现收入27.1亿元，同比 - 3.9%，占营收比重约17% [3] - 24年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比 - 6.4%，主要因案场协销业务规模有所收缩、写字楼租赁收入受市场供需动态调整出现下降；其他非业主增值服务收入6.1亿元，同比+9.0% [3] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|15,061.86|16,342.31|17,680.76|18,960.00|20,405.89| |增长率(%)|10.05|8.50|8.19|7.24|7.63| |EBITDA（百万元）|2,617.20|1,964.65|2,300.00|2,238.39|2,366.64| |归母净利润（百万元）|1,380.14|1,473.85|1,543.66|1,785.85|1,927.33| |增长率(%)|24.01|6.79|4.74|15.69|7.92| |EPS（元/股）|2.49|2.66|2.79|3.23|3.48| |市盈率（P/E）|11.17|10.46|9.99|8.63|8.00| [4] 基本数据 - 港股总股本553.33百万股，总市值17,679.00百万港元，每股净资产18.93港元，资产负债率41.18%，一年内最高/最低40.65/24.25港元 [6]