行业规模扩张 - 2025年8月TOP50物业服务企业新增合约面积5490万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为110万平方米 [1] - 华润万象生活 上海永升物业管理 世茂服务控股新增合约面积均超过500万平方米 分别为567万平方米 567万平方米 508万平方米 [2] - 保利物业服务 绿城物业服务 龙湖物业服务新增合约面积分别为263万平方米 263万平方米 252万平方米 [2] 第三方市场拓展 - 2025年8月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积4714万平方米 均值为94万平方米 [6] - 上海永升物业管理 华润万象生活第三方市场拓展面积领先 分别为563万平方米 557万平方米 [6] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值301万平方米 TOP11-TOP30企业均值62万平方米 [7] 关联方项目承接 - TOP50企业承接关联方面积合计986万平方米 均值20万平方米 TOP10企业门槛值28万平方米 [12] - 武汉城市服务集团 中海物业 保利物业承接关联方面积领先 分别为223万平方米 83万平方米 79万平方米 [9] - 招商局积余 华润万象生活 万物云承接关联方面积分别为62万平方米 58万平方米 56万平方米 [9] 城市服务领域 - 深圳市金地物业管理中标金额4748万元 为坪山区坪山街道公共事务中心项目 [13][14] - 深圳星河智善生活 中海物业 深业物业运营集团中标金额分别为2493万元 2473万元 2379万元 [13] - 海南物管集团在城市服务领域中标金额1315万元 [13][14]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 呈交日期: 2025年9月2日 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 保利物業服務股份有限公司（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06049 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 347,000,090 | RMB | | 1 | RMB | | 347,000,090 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | RMB | | | | 本月底結存 | | | 347,000,090 | RMB | | 1 | RMB | | 347,0 ...

评级与目标价调整 - 保利物业评级由瑞银下调至中性 因股价已达到目标价且风险回报水平趋于平均 [1] - 最新目标价由36港元微升至36.5港元 [1] 在管面积与项目运营 - 上半年集团在管面积解约情况增加 反映公司可能终止部分现金回收率持续下滑或盈利质量偏低的项目 [1] - 解约情况若持续增加将对收入增长构成压力 [1] 行业竞争与费率环境 - 物业管理行业竞争加剧及物业管理费率普遍下行导致项目盈利质量下降 [1] 财务预测调整 - 瑞银将2025至2027年收入预测下调2%至5% [1] - 销售及行政支出减少预计将抵消部分收入预测下调的影响 [1]

评级与目标价调整 - 保利物业评级由瑞银下调至中性 因股价已达到目标价且风险回报水平趋于平均 [1] - 最新目标价由36港元微升至36.5港元 [1] 在管面积与项目运营 - 上半年集团在管面积解约情况增加 反映公司可能终止部分现金回收率持续下滑或盈利质量偏低的项目 [1] - 解约情况若持续增加将对收入增长构成压力 [1] 行业竞争与费率环境 - 物业管理行业竞争加剧 [1] - 物业管理费率普遍下行 [1] 财务预测与成本控制 - 瑞银将2025至2027年收入预测下调2%至5% [1] - 销售及行政支出减少预计将抵消收入预测下调的影响 [1]

财务表现 - 2025上半年公司实现营业收入84亿元，同比增长8% [1] - 归母净利润9亿元，同比增长5% [1] - 毛利率19.4%，同比下降1.1个百分点 [1] - 净利率10.8% [1] 业务结构 - 物业管理服务收入占比75.4%，社区增值服务占比14.3%，非业主增值服务占比10.3% [1] - 物业管理业务收入63亿元，同比增长13.1% [2] - 社区增值服务收入12亿元，同比微降 [3] - 社区生活服务收入占比77%，社区资产经营服务收入占比23% [3] 物业管理细分 - 住宅物管收入36亿元，商办物管收入11亿元，公服物管收入16亿元 [2] - 第三方物业管理收入2.8亿元，占比43.9%，同比提升2.5个百分点 [2] - 物业管理业务毛利率16.6%，同比下降0.2个百分点 [2] 规模拓展 - 进驻191个城市，在管项目2912个，在管面积8.3亿平方米 [2] - 合同项目3269个，合同面积10.0亿平方米 [2] - 在管面积中母公司占比34.1%，第三方占比65.9% [2] - 公服面积占比56.1%，住宅占比38.5%，商办占比5.4% [2] 市场拓展质量 - 核心50城新拓展单年合同金额占比84.6%，同比增长5.1个百分点 [3] - 核心非居业态新拓展单年合同金额占比79.3%，同比增长3.4个百分点 [3] - 两千万级以上项目拓展占比增长14.9个百分点至44.7% [3] 盈利能力变化 - 社区增值服务毛利率39.9%，同比上升1.1个百分点 [3]

财务表现 - 上半年纯利同比上升5.3% 符合市场预测 [1] - 总收入同比增长6.6% [1] 业务运营 - 第三方扩展强劲增长 [1] - 非业主增值服务收入同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入下跌3.7% [1] 评级与估值 - 招银国际维持"买入"评级 [1] - 目标价上调2% 由54.03港元升至54.91港元 [1] 股息政策 - 维持不派中期息政策 未达部分投资者期望 [1] - 2024财年派息率提高10个百分点至50% [1] - 派息率与同行相比仍处于相对较低水平 [1]

财务表现 - 上半年纯利同比增长5.3% 符合市场预测 [1] - 总收入同比增长6.6% [1] 业务板块 - 第三方扩展实现强劲增长 [1] - 非业主增值服务收入同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入同比下降3.7% [1] 评级与目标价 - 招银国际维持"买入"评级 [1] - 目标价上调2% 由54.03港元升至54.91港元 [1] 股息政策 - 维持不派中期息政策 [1] - 2024财年派息率提高10个百分点至50% [1] - 派息率仍低于行业平均水平 [1]

核心观点 - 汽车智能化加速渗透，L2级以上功能渗透率达29.7%，激光雷达、高像素摄像头及域控制器等核心部件需求提升[13][14] - 医药生物板块关注国产创新药进展，WCLC及ESMO会议将公布多项临床数据，出海趋势强化[15][16] - 有色金属企业受益于量价齐升，铜、金、铝等产品价格上涨及产量增长推动业绩改善[18][20][22] - 消费板块表现分化，美妆、食品饮料企业通过多品牌矩阵及渠道优化应对需求压力[28][64][65] - 房地产及物业公司聚焦现金流管理与业务优化，销售拿地表现优于行业平均但盈利承压[33][34][37] 行业与公司研究总结 汽车智能化 - 2025年6月L2级以上乘用车渗透率29.7%，同比提升13个百分点，高速NOA渗透率29.9%[14] - 前视摄像头渗透率67.6%，其中800万像素占比39.7%，同比提升22个百分点[14] - 激光雷达渗透率10%，华为、禾赛科技、速腾聚创市占率分别为47%、29%、20%[14] - 英伟达驾驶芯片占比53.5%，同比提升25.4个百分点[14] - 推荐标的包括小鹏汽车、零跑汽车、地平线、速腾聚创等[13][14] 医药生物 - 2025年WCLC会议将展示康方生物AK112、恒瑞医药SHR-4849等国产创新药临床数据[16] - 医药板块市盈率40.45倍，处于近5年83.46%分位数，中药子板块上涨2.86%[15] - 创新药出海趋势加强，临床数据全球竞争力提升[16] 有色金属 - 洛阳钼业H1归母净利润86.7亿元（+60%），铜产量18.3万吨（+10%），钴产量3.07万吨（+6.4%）[18] - 云铝股份H1归母净利润27.7亿元（+9.9%），电解铝产能308万吨，中期分红比例40%[20] - 紫金矿业H1归母净利润232.92亿元（+54.41%），矿产金产量41.19吨（+16.3%），拟分拆黄金业务上市[22][23] - 兴业银锡锡产量3589.82吨（-20.6%），主因银漫矿业停产影响[25][27] 消费 - 珀莱雅H1营收53.62亿元（+7.21%），彩棠品牌收入7.05亿元（+21.11%），线上渠道占比95.39%[28][29] - 三全食品H1营收35.68亿元（-2.66%），C端收入29亿元（-1.5%），毛利率22.7%（-2.2pct）[64][65] - 颐海国际第三方收入20.6亿元，海外渠道拓展顺利[67] 房地产与物业 - 绿城中国H1归母净利润2.1亿元（-89.7%），销售额1222亿元（-3%），一二线土储占比80%[33][34] - 保利发展H1归母净利润27亿元（-63.5%），销售额1452亿元（-16.3%），现金短债比2.9倍[37][38] - 保利物业H1营收84亿元（+8%），在管面积8.3亿平方米，第三方占比65.9%[31][32] 化工与材料 - 金发科技H1营收316.36亿元（+35.5%），改性塑料销量130.88万吨（+19.74%）[53][54] - 东岳集团H1归母净利润7.79亿元（+153%），制冷剂板块盈利10.30亿元（+209.77%）[56][57] - 中材科技H1归母净利润10.0亿元（+114.9%），玻纤毛利率26%（+10.7pct）[42][43] 科技与制造 - 汇川技术H1净利润增长40%，人形机器人业务进展顺利[10] - 兆易创新Q2归母净利润环比增长45%，产品多元化布局[10] - 思摩尔国际雾化主业修复，HNB与雾化医疗业务增长[10] 市场数据 - A股主要指数下跌，上证综指跌1.75%，深证成指跌1.42%，成交金额3.2万亿元[2][12] - 美股纳斯达克跌0.48%，S&P500跌0.44%，恒生指数跌1.26%[5]

保利物业2025年中期业绩与战略分析 涉及的行业或公司 * 保利物业 一家物业管理服务公司 专注于住宅 商企和沉浮三个业态的独立运营[2] * 物业管理行业 受房地产行情影响 市场拓展和业务结构面临调整[2][6] 核心财务表现 * 2025年上半年收入83.9亿元 同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元 同比增长5.3%[3] * 在手现金116亿元 无有息负债 资产负债率较低 贸易应收款同比增速为9.7%[2][3] * 第三方物业管理收入同比增长近20% 市场拓展合同金额14.1亿元 同比增长17.2%[2][3] * 管理费用占收入比例为5.3% 处于行业中等水平 仍有下降空间[9] 市场拓展与业务策略 * 公司进行专业化组织变革 将住宅 商企和沉浮三个业态独立运营 并成立工程公司和社区资产管理公司[2][4] * 上半年完成11个超千万元的大项目 新拓合同额中超过30%来自存量客户[2][5] * 拓展二手住宅市场 上半年合同额9000万元 同比增长47% 策略是精选高质量项目 以轻资产模式为主[4][9] * 市场拓展已扩展至17个城市 包括一线及强二线城市 平均单价为每平方米每月3.5元[9] 毛利率与业务结构调整 * 物管和业主增值毛利率保持稳定 但非业主增值毛利率明显下降 受房地产行情影响[2][6] * 传统非业主增值业务如案场协销 房屋开荒清洁等下滑 公司通过成立工程公司承接地产端新业务进行对冲[2][6][7] * 调整写字楼租金条件以提高出租率 预计下半年非业主增值毛利率整体下滑幅度不会很大[6][7] * 在管住宅项目未提价 平均单价上涨主要来自新交付项目 业主增值服务减少流量型业务 聚焦核心品类[4][8] 全年业绩展望与管理措施 * 公司目标2025年毛利额与2024年持平或略有增长 物管业务预计保持稳定 毛利率可能会有小幅波动[2][8] * 全年收入和利润同比增速指引不低于5% 通过管理费用节约使归母净利润率基本稳定[8] * 持续控制管理费用 措施包括职能条线精简 区域平台合并 法务财务共享以及总部职能人员优化[4][9] * 通过数据看板和智能办公工具提升效率 下半年将继续沿这些方向努力以降低管理费用[9]

投资评级 - 优于大市评级维持 [1][3][5] 核心财务表现 - 2025上半年营业收入84亿元同比增长8% [1][9] - 2025上半年归母净利润9亿元同比增长5% [1][9] - 毛利率19.4%同比下降1.1个百分点 [1][9] - 净利率10.8% [1][9] - 预计2025年归母净利润16亿元2026年17亿元 [3][20] - 2025年预测每股收益2.85元2026年3.05元 [3][4][20] - 当前市盈率10.9倍(2025E)和10.2倍(2026E) [3][4][20] 业务结构分析 - 物业管理服务收入占比75.4%社区增值服务14.3%非业主增值服务10.3% [1][9] - 物业管理收入63亿元同比增长13.1% [2][16] - 住宅物管收入36亿元商办11亿元公服16亿元 [2][16] - 社区增值服务收入12亿元同比微降毛利率39.9%上升1.1个百分点 [2][16] - 社区生活服务收入占比77%社区资产经营服务23% [2][16] 规模与市场拓展 - 进驻191个城市在管项目2912个 [2][16] - 在管面积8.3亿平方米合同面积10.0亿平方米 [2][16] - 第三方在管面积占比65.9%母公司占比34.1% [2][16] - 公服在管面积占比56.1%住宅38.5%商办5.4% [2][16] - 核心50城新拓合同金额占比84.6%同比提升5.1个百分点 [3][17] - 核心非居业态新拓合同金额占比79.3%同比提升3.4个百分点 [3][17] - 两千万级以上公服项目拓展占比44.7%增长14.9个百分点 [3][20] 盈利预测趋势 - 预计2025年营业收入173.56亿元同比增长6.2% [4] - 预计2025-2027年净利润复合增长率约8% [4] - 净资产收益率预计从14.5%(2025E)降至13.5%(2027E) [4] - 每股收益预计从2.85元(2025E)增至3.31元(2027E) [4]