财务业绩 - 1H26营收同比下降32%，主要因交付计划导致DP预订量下降43%，未来几年有838亿人民币未预订销售待完成[3] - 1H26核心利润同比下降95%，受DP收入大幅下降和DP利润率持续压缩影响[10] - 1H26毛利息支出同比下降15%，行政费用同比下降10%，体现成本控制和运营效率提升[4] 业务板块 - 1H26商场租金增至60亿人民币，同比增长9%，得益于高商场入住率和同店销售增长；其他经常性收入稳定在77亿人民币，同比下降1%[3] - 1H26开发物业降至159亿人民币，环比下降11%，表明公司向房东/资产管理业务转型[5] 杠杆与利润指引 - 杠杆改善，总债务降至147亿人民币，环比下降4%，现金/短期债务覆盖率为1.5倍，应付账款降至35亿人民币，环比下降5%[10] - 预计到2028年经常性利润达10亿人民币，商场、PMC、建筑管理业务复合年增长率分别为10%、>5%、20%，租赁住房业务稳定[10] 估值与风险 - 2026年预期每股净资产值为11.34港元，基于开发物业、投资物业和净债务估值，并应用35%的折扣[12] - 上行风险包括合同销售超预期、开发利润率超预期；下行风险包括开发利润率压缩快于预期、经常性收入增长慢于预期[13] 股票评级 - 给予龙湖集团“Equal - weight”评级，目标价7.37港元，较当前股价有9%的上涨空间[7]