行业与公司 - 行业：房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] - 公司：贝壳（二手房中介）、上海承送控股、北京提研发展型、三阳高科（转型科技）[16] 核心观点与论据 1. 新房库存问题 - 新房库存依然处于历史高位，约为历史低点的1.2倍[1] - 库存去化周期显著下降，但仍处于2011年以来的历史最高水位[1] - 新房供给存在结构性短缺，导致新房成交占比下降至34%，二手房占比上升至66%[4] 2. 二手房市场表现 - 2024年二手房贷款表现强劲，达到5年峰值[5] - 2024年二手房成交套数在5.17政策后达到5年同期高峰，但政策效果退散后回归5年中枢水平[5] - 2024年二手房成交金额累计同比增长5%，面积累计同比增长14%[7] - 二手房挂牌量尽管在成交高峰下仍处于相对高位，买卖双方预期不一致[7][8] - 二手房成交周期延长至220多天，为近5年最高[8] 3. 政策影响 - 政策对销售持续性至关重要，2024年9月底政策对销售有明显提振[3][10][11] - 2025年政策重点可能包括拆迁、房贷利率下行等[12] - 政策落地力度不足，房企现金流和流动性压力依然存在[13] 4. 市场预期与趋势 - 2025年二手房交易量预计不会弱，可能接近或略高于2024年水平[7] - 新房市场压力较大，二手房市场表现相对较好[11] - 政策博弈是2024-2025年股票市场的核心驱动力[14][15] 5. 投资方向 - 开发方向是最进攻的方向，涉及拆迁、承送车、化债、收储等[15][16] - 贝壳作为二手房中介，具有基本面优势和信息流优势[16] - 物业板块更多是跟涨，缺乏领涨能力[16] - 转型科技公司如三阳高科可能受益于科技炒作[16] 其他重要内容 - 挂牌量与成交周期 - 尽管成交处于近5年峰值，但挂牌量仍处于相对高位，显示市场预期分化[7][8] - 二手房成交周期延长至220多天，为近5年最高，显示市场隐忧[8] - 政策落地与房企压力 - 政策落地力度不足，房企面临现金流和流动性压力，2025年可能继续讨论相关政策[13] - 市场节奏与仓位控制 - 在政策主导的市场环境下，节奏和仓位控制至关重要[15] 总结 - 新房市场库存高企，供给结构性短缺，政策依赖性强 - 二手房市场表现较好，但政策效果退散后成交回归中枢水平 - 政策是市场核心驱动力，2025年政策博弈仍是重点 - 投资方向聚焦开发、二手房中介及转型科技公司