纪要涉及的行业或者公司 - 行业：中国房地产行业 - 公司：雅居乐（3383 HK）、滨江集团（002244 CH）、建发国际（1908 HK）、中国旭辉（1966 HK）、中骏集团（884 HK）、招商蛇口（001979 CH）、中国海外发展（688 HK）、碧桂园（2007 HK）、华润置地（1109 HK）、金地集团（600383 CH）、绿城中国（3900 HK）、富力地产（2777 HK）、金茂（817 HK）、合景泰富（1813 HK）、龙光集团（3380 HK）、龙湖集团（960 HK）、美的置业（3990 HK）、保利发展（600048 CH）、宝龙地产（1238 HK）、融信中国（3301 HK）、新城控股（1030 HK）、世茂集团（813 HK）、远洋集团（3377 HK）、融创中国（1918 HK）、万科（000002 CH、2202.HK）、越秀地产（123 HK）、禹洲集团（1628 HK）、正荣地产（6158 HK）、中梁控股（2772 HK）、中南建设（000961 CH）等 纪要提到的核心观点和论据 - 销售表现 - 30家主要开发商2月合同销售额同比平均下降16%，预计未来几个月销售增长将因土地储备减少、政策反应性推出和基数较高而减弱[1] - 2月前50和前100开发商的应占销售额同比分别增长3%和2%，主要受农历新年假期较早的低基数推动，2025年前两个月累计销售额降幅分别收窄至-1%和0%[2] - 销售表现分化持续，国企2月表现出色，越秀、中海、华润置地、建发国际同比分别增长63%、55%、47%和36%，而中梁、中南、新城控股同比降幅超50%，部分准国企如金地、万科同比分别下降45%和27%，国企表现出色归因于品牌优势和一线城市更多可售资源[3] - 未来趋势 - 预计主要开发商未来几个月销售额同比将减弱，住房政策反应性仍将持续，需求侧刺激可能有限，2025年稳定住房销售的可见性较低，需要更迅速和协调的政策跟进以支持购房者信心[4] - 闲置土地回购对短期房地产销售影响有限，虽可能降低地方政府融资平台风险[4] - 股票建议 - 行业表现可能取决于销售和房价的持续复苏，实体市场信号喜忧参半，住宅市场情绪仍然脆弱，维持行业“中性”观点，建议等待更好的切入点[5] - 库存趋势分化可能有利于在一线城市有大量布局的开发商，重申对在一线城市有丰富可售资源的防御性国企开发商的推荐，包括华润置地（1109.HK）、绿城中国（3900.HK）和越秀地产（0123.HK）[5] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 估值与风险：对越秀地产、华润置地、绿城中国给出2025年每股净资产估值及构成，并基于开发商评分卡给予35%的折扣，同时列出了上行和下行风险[18][19][20] - 分析师持股与公司关联：分析师Stephen Cheung持有碧桂园股票；截至2025年1月31日，摩根士丹利实益拥有万科、碧桂园1%或以上的普通股；未来3个月，摩根士丹利预计从金茂、华润置地、万科、碧桂园、龙湖、越秀等公司获得或寻求投资银行服务补偿等[32][33][34] - 股票评级与行业观点：摩根士丹利采用相对评级系统，包括“增持”“中性”“未评级”“减持”，行业观点包括“有吸引力”“中性”“谨慎”，并给出相应定义[41][45][48]