纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：华发、越秀、中海、华润、建发、融创、金茂、保利、招商、裕城、滨江 纪要提到的核心观点和论据 市场销售情况 - 二月企业销售增长低：二月按操盘口径销售1881亿，同比仅增长1.2%，与去年春节月基本持平，主要因今年二月有春节影响，房企开年后未快速进入销售状态，且折扣回收、新增项目少 [1] - 市场分化明显：核心城市恢复快，非核心城市及核心城市非核心板块趋势不明朗；二手房表现优于一手房，因一手房受无效货值困扰 [2][5] - 企业分化显著：有效货值决定企业业绩，如华发、越秀等企业前两个月同比转正，部分未爆雷或过去几年不拿地的企业销售同比降幅达50%-60%；融创因上海有货业绩提升，但货销完后二月环比、同比大幅下跌 [6][7] 土地市场情况 - 拿地积极性提升：从去年四季度到今年前两个月，核心城市核心区域土地市场活跃，地价创新高；今年前两个月房企拿地投资金额同比有明显提升，八家房企投资金额过百亿，百强拿地企业投资金额同比增长43.5%，但拿地面积回落2.2%，因投资结构向核心城市、核心区域聚焦 [8][9][10] - 不同城市拿地差异大：核心城市拿地积极性明显改善，非核心城市变化不明显；一季度北上广深、杭州、成都等城市是拿地补库存窗口期 [10][11] 城市层面情况 - 供应数据不佳：二月新房供应创调控以来单月新低，环比下跌49%，同比下跌23%；四个一线城市新增供应累计降幅5%，单月同比降幅2%，二线和三四线城市降幅较大，三月降26%，一二月累计降幅27% [12][13] - 销售分化明显：百强房企二月同比增长1.2%，环比下跌25%，前两个月累计同比增长8%；一线城市中深圳和上海增长明显，二月深圳单月土地增长91%；二线城市中成都累计增长23%，单月增长54%，杭州市场热度高但数据表现不突出，一二月累计下降9%，二月增长16% [14][15][16] - 库存消化周期下降：核心城市销售反弹使平均市场消化率从9月底的24个月左右降至目前的20个月左右，上海、深圳、成都、杭州等城市消化周期下降速度快，杭州消化周期最低为8.3个月 [17] - 市场看房热度有变化：新房市场看房热度在九二六之后爆发式增长，之后逐周回落，北京、上海、深圳相对回到十一月份水平，广州偏弱；二手房看房热度基本回落，节后看房值回升后会回落，持续性有待观察 [19][20] - 二手房成交分化：三十个核心城市中，一线二手房累计增长43%，二线累计增长17%，三四线累计下跌2% [21] 未来市场展望 - 三月份市场判断：三月份小阳春市场环比会有明显增长，但同比可能持平甚至有小波回落，因供应或有效货值不足，新增供应量难同比正增 [22] - 全年市场估计：今年部分城市销售有望转正回升，但全行业数据与去年相比仍可能下降，投资和新开工预计下降10%-15%，竣工降幅与去年基本持平 [23][24] - 价格展望：核心城市新房价格短期继续往上走，二手房价格止跌回稳或小幅回升；非核心城市价格趋势不明显，后续可能基本往下；长期来看，房价走势需看政策效应及经济大环境、就业收入的改善 [27][28] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 土储专项债影响：对土地市场有一定提振作用，可帮助企业置换优质土储，但对商品房市场短期影响不大，有助于明年解决有效货值不足问题 [25][26] - 高价地块销售问题：上海核心项目新房去化有保障，因新房价格呈上升趋势，且产品力打造有助于抬升溢价 [29][30] - 成都市场支撑因素：成都市场房价有支撑，因其辐射范围广、房价水平相对较低、产业和人口回流、四代宅占比高 [31]