纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 行业现状 - 2025年春节后两会前地产进入小阳春状态，基于2024年相关地产放松政策及降息等因素 ，三十大都城市地产高频销售数据好于2020年，弱于2022和2023年 [3][4] - 杭州、上海、成都等地行情较好，新房行情明显好于二手房，二手房仅挂牌价数据有所好转，一线城市二手房挂牌量未明显大增 [4][5] - 国资、外资、本地民企均参与优质公用地块拿地，行业在供需重整基础上需拿新地块应对未来销售 [6][7] 两会政策要点 - 稳住楼市，优化市场调控，给予地方政府更大灵活性，二线城市已基本解除明显限购，关注新房和二手房限购差异、落户政策变革 [7][8] - 改变市场供应结构，严控新增房地产用地，优化供应质量，提供优质房源 [8][9] - 收储闲置商品房和土地，通过专项债推进相关工作，防范房地产债券违约风险，扩大融资支持范围 [9][10] - 扩大保障性住房贷款使用范围，完善金融加财税推进房地产改革和市场稳定 [11] 融资领域 - 有效防范房企债务违约风险首次在政府工作报告中提出，融资领域将是两会后地产重点政策生效领域，需促进地产现金流循环 [10][13] - 保交楼债贷款等实际投放额度远低于额度上限，需扩大使用范围和权限 [12] 地产与宏观经济关系 - 短期内利率走势与地产脱钩，地产成为因变量，经济改变影响居民收入和资金链，进而影响地产 [14][15] - 地产投资增速下行对经济拖累减缓，基建和制造业起到对冲作用，如2022年基建对冲及铜和螺纹钢价格分化体现制造业与地产对冲 [17][18] - 地产重要性体现在把控风险，近年会议将地产定位在防风险位置 [21] 政策导向与放松核心 - 2025年地产政策呈合围状态，关注融资放松，国内贷款增速未明显下跌，个人按揭利率2024年下降近100bp，需提升买方能力和意愿 [24][26][27] 国企优势 - 金融机构大力支持国企和接近国资实际控制的房企，国企资金链顺畅，销售表现优于民企，拿地、推盘、回款、偿债等方面优势明显 [30][31][32] - 投资国企地产可获得较高竞赛收益和下降红利优势 [33] 房价走势 - 2025年房价直接回稳是大概率趋势，目前房价跌幅收窄，新房好于二手，环比好于同比，判断房价回稳重要指标是二手住宅回报率和国债收益率比较 [37][38][40] - 房价回稳最终归结于房企财务三大现金流变化，目前投资性现金流为负不正常 [42][43] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 外汇储备环比变化大时会推出地产放松政策 [20] - 广东省一月份以来三四百亿土储专项债运用中，70%-80%由城投和国企受益 [34] - 可在微信公众号“松山论史”右下角留言索取整理好的数据和PPT [44]