纪要涉及的行业和公司 - 行业：物业服务行业 - 公司：华润万象生活、碧桂园服务、中海物业、保利物业、招商积余、莱钢嘉宝、满国康洁、开万、天利 纪要提到的核心观点和论据 - 物业板块表现：2025 年以来物业板块表现优于大盘和地产板块，显示出更强独立性和投资价值，虽短期内受地产影响，但 2024 年报已显现变化；2021 年第三季度起随地产下行进入调整期，2025 年地产进入调整末端，物业板块凸显投资价值[1][2] - 2024 年物业公司增速放缓原因：新签订单减少、外延业务消费意愿下降致收入增长放缓；公司主动调整提高利润率和现金流；地产持续下行冲击物业行业；优质头部公司基础服务业务增长，但非业主增值服务收入和利润率下降拖累整体业绩[4] - 地产复苏影响：地产基数触底企稳回升对优质头部公司财报有积极刺激和修复作用；一线城市新房销售和二手房成交量高企将边际改善相关业务，缓释地产对物业的负面影响[5] - 2024 年公司提升分红原因：行业增速放缓，竞争重心转向服务品质，公司管理层认识到融资及现金流重要性，提升分红回馈股东，如保利分红率提升 10 个百分点，中海增加，华润万象生活维持 100%高分红比例，表明企业重视资本市场预期和长期稳定发展[6][7] - 2025 年物业行业业绩预期：虽增速可能因基数效应放缓，但头部优势物业公司收入预计保持正增长，降本增效有空间，优质公司有望实现两位数增长[8] - 物业公司坚持投资底线意义：有助于引导行业升级和服务品质提升，避免低价竞争导致服务质量下降，推动行业向高品质方向发展[9] - 社会对物业公司的误解：社会上存在对物业公司的误解，许多业主不满，但很多项目实际未盈利，海外物业费高且透明管理模式值得国内借鉴[10] - 中国大陆与海外房屋修缮费用差异：海外如日本设有专门修缮费用于房屋长期维护，中国大陆缺乏类似机制，需完善政策提升社区品质[11] - 老旧小区与新建小区物业服务差距：新建小区物业费高服务优，老旧小区管理不足，国家将其纳入社会治理范畴，指定央企或国企承担基础功能并给予补贴，培养居民缴费习惯[12] - 增量市场发展方向：未来五年（2025 - 2030），新建住宅、商业及公共设施带来的增量和老旧小区引入商业化公司覆盖将推动行业发展，提升服务品质[13] - 投资逻辑变化及估值方法：地产占比收缩，物业行业逐渐脱离地产影响，从顺周期变为相对平稳行业，有利于估值修复；轻资产模式和稳定现金流适合 DCF 估值方法[14][15] - 推荐标的 - 华润万象生活：母公司华润置地提供稳定住宅和商业资源，商业壁垒高，购物中心是城市地标，与 TOD 结合；2024 年业绩增长依赖商业板块，新店数量提升带来零售额高两位数增长，物业业务拓展约 4000 万平方米面积，对应合同金额约 9 亿多元；分红和特别股息达 100%，股息率 6 点多，预计 2025 年有 15%增速，估值合理[16] - 碧桂园服务：曾因快速扩张和地产崩塌面临减值压力，但商誉减值和应收款减值逐年递减，金融资产减值也减少；2022 - 2024 年基础物业服务等保持增长，车服业务占比降低，主营业务受地产关联方及并购影响减少；扣除减值影响，当前市值 PE 约 5 - 6 倍，能通过新项目补充流失项目，如 2024 年新增项目面积约 7800 多万平方米；重视股东利益，2024 年分红 19.9 亿元，占净利润一半，回购近 6 亿元并承诺进一步回购，可能已到关键拐点[17][18] 其他重要但可能被忽略的内容 - 2025 年头部公司 2024 年年报显示，公司收入和业绩与预期略有差距，但利润率逆势回升，多数公司选择提升分红[3] - 验房服务或售前暗藏售楼处的服务会在销售当期进入当年财报，能立即反映在财报中，区别于房企拿地到交房结转的长周期[5]