纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 楼市表现 - 2025 年一季度楼市有波动，1、2 月较好，3 月中旬后成交动能减弱，4 月预计延续负增长，40 个核心城市 3 月新房成交环比增 12%，涨幅收窄 13 个百分点，1 - 3 月 40 城新房成交同比增长 6.2% [1][2][3] - 各级城市新房成交表现分化，一线城市 1 - 3 月新房成交同比增长 9.8%，二线城市 1 - 3 月同比增长 7.2%，三四线城市相对较差 [1][4] - 2025 年一季度二手房市场整体表现良好，同环比正增长但涨幅收窄，以价换量策略稳定市场 [1][5] 市场走势预判 - 短期内房地产市场供需不平衡，库存压力大，行政端刺激政策效果有限，降息预期强烈，实质性政策调整或降息可能在 7 月 20 号之后发生 [1][6] 新房库存和去化周期 - 12 个主要城市新房库存面积环比下降 1.6%，同比下降 17%，去化周期为 13.4 个月，环比下降 1.1 个月，同比下降 5.4 个月，重点城市平均开盘去化率升至 45% [1][7][8] 土地市场 - 3 月土地市场溢价率创 43 个月新高，一二线城市住宅类用地平均溢价率超 20% [1][11] - 一季度累计成交规模减少，但楼面均价涨幅超 10%，一线城市楼面价格环比增长 49%，二线增长 0.7%，三四线下降 24% [1][12] 百强房企情况 - 百强房企 3 月全口径销售同比下降 11%，1 - 3 月累计下降 7.3%，拿地金额同比增长 26%，拿地强度 31% [1][13] 房企融资 - 2025 年 3 月行业融资规模大幅增长，环比增长 104%，但与去年同期相比仍有所下降 [1][14] - 2025 年第一季度国内债券发行利率平均为 3.08%，同比和环比均下降，6 月和 7 月将分别有约 900 多亿元债务到期，未爆雷公司约 98%问题不大 [14][15] 政策方面 - 政府工作报告为未来政策提供基调，限购限贷政策影响有限，契税可能调整，城中村改造和收储项目进展缓慢 [16] - 中办与国办发布文件提振消费，适时降低公积金贷款利率，预计 2025 年 7 月公积金贷款利率下调至 2.85% [22][23] - 各地采取好房子建设新措施，住建部发布新住宅项目规范文件，有助于促进换房需求 [20] - 自然资源部与财政部联合发文加速专项债回购存量闲置土地 [21] 投资机会 - 房地产板块投资机会少、行情波动大，建议 4 月中旬关注，二季度货币政策可能宽松，核心城市市场预计继续修复 [25] - 建议关注底部反转基础好的公司、一二线核心城市销售和土储占比高的房企、具有弹性且主题鲜明的公司以及受益于二手房市场修复的公司 [27] 经济影响 - 2025 年若房地产对经济无负贡献需完成 500 万套旧改拆迁，目标难实现，三四线城市面临更大挑战 [26] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 3 月份北京、上海、成都等城市开盘去化率超 60%，上海、深圳和成都环比小幅回落，武汉和南京去化率不到 40%，天津、苏州等地因项目品质提升表现明显提升 [10] - TOP20 房企中，鸿荣源、越秀、电建等多家实现单月同比正增长 [13] - 3 月份首开、珠江实业等企业国内债券发行规模较大 [14] - 南京等城市取消限售政策，加速推进保障性住房建设 [24] - 城市旧改拆迁项目对上海地方国企如城投控股有利，我爱我家因二手房市场修复业绩转正 [28]