行业与公司 * 涉及行业：中国房地产行业 [1] * 涉及公司：37家上市房企，重点提及保利发展 (Poly Dev)、华润置地 (CRL)、中海地产 (COLI)、招商蛇口 (CMSK)、金茂集团 (Jinmao)、越秀地产 (COGO)、保利置业 (Poly Property)、新城控股 (Seazen) 等 [1][3] 核心观点与论据 市场表现：销售企稳，核心城市显现复苏信号 * 新房销售：37家上市房企4月销售额同比持平 (YoY 0%)，环比下降4% (MoM -4%，3月为-19%)，表现超预期，主要得益于核心城市高端及高价值郊区改善项目的销售，以及市场情绪改善 [1] * 领先房企：4月单月销售额领先的房企包括保利发展 (260亿人民币)、华润置地 (260亿人民币)、中海地产 (240亿人民币)、招商蛇口 (220亿人民币) [1] * 同比增长：4月有12家房企 (占总数的35%) 销售额实现同比增长，3月为6家，领先者包括华润置地 (+50%)、招商蛇口 (+47%)、金茂集团 (+26%)、保利发展 (+23%)、中海地产 (+20%) [1] * 累计销售：1-4月 (4M26)，37家上市房企销售额同比下降19% (YoY -19%，一季度为-26%)，其中5家实现同比增长：金茂集团 (+23%)、中海地产 (+14%)、招商蛇口 (+11%)、华润置地 (+2%)、越秀地产 (+15%) [1] * 一二手房成交量：4月，基于34个城市周度网签数据，新房成交量同比增长7% (YoY +7%)，其中一线城市增长19% (T1 +19%)，二线城市增长7% (T2 +7%)，三线城市下降6% (T3 -6%) [2] * 二手房市场：4月，18个城市周均二手房成交量达到31,741套，创下自2024年12月以来的16个月新高，同比增长9.5% (YoY +9.5%)，环比增长9% (MoM +9%)，其中一线城市增长15.6% (T1 +15.6%)，上海成交量达5年新高，北京达1年新高，积极情绪已蔓延至更广泛的二、三线城市 (如苏州 +41%) [2] * 土地市场：尽管重点城市土地供应面积减少 (300个城市1-4月土地供应建筑面积同比下降39%)，但市场情绪有所回暖，例如上海 (4月21日) 和杭州 (4月30日) 的土地拍卖 [2] 政策环境：地方性宽松政策助力市场复苏 * 4月政治局会议后，一系列地方性宽松政策出台，旨在稳定房地产市场 [2] * 此轮政策放松是在市场复苏背景下宣布的，而非以往主要应对市场疲软的措施 [2] * 深圳的限价政策放松 (4月29日) 和广州的宽松政策 (4月30日，包括以旧换新补贴、购房券等) 表明政府稳定价格的决心 [2] * 全国性政策包括：(i) 财政部和住建部推出2026年中央财政支持，为15个选定城市的城市更新提供最高80-120亿人民币的补贴 (4月17日)；(ii) 削减新增城市建设用地的商业土地供应；(iii) 地方对新项目效率比 (版本4.0) 的限制以促进去库存；(iv) 一季度土地供应减少 [2] 投资观点：转向积极，看好复苏 * 基于3-4月更多令人鼓舞的市场数据，将行业观点上调至积极 [3] * 关键城市新房和二手房成交量在4月转为同比增长，且卖家减少，积极的消息流自2025年11月以来对家庭预期的影响日益增强，市场情绪改善 [3] * 在政策支持下，关键城市的缓慢复苏被视为房企的最佳情景 [3] * 选股标准基于2025年土地购置增长和2026年预期资源的充足性 [3] * 首选标的：中海地产、金茂集团 (两者均在1-4月实现销售增长)、华润置地、保利置业、新城控股 [3] 其他重要内容 * 二手房挂牌量：4月，39个城市二手房挂牌量降至457万套，从2025年9月的峰值470万套有所下降，鉴于2024年四季度至2025年一季度放宽二手房限售后8个城市已有足够的换手率，预计2025年上半年二手房挂牌量激增的情况不会在2026年重现 [2] * 复苏驱动力：尽管广泛的全国性复苏尚未显现，但富裕人群受益于产业升级 (如科技行业)、新公司上市或股权收益，推动了高端市场的需求 [2] * 估值数据：报告提供了截至2026年4月30日收盘的详细估值表格，涵盖H股、A股及部分房地产服务公司，包括市值、评级、目标价、市盈率、市净率及股息率等指标 [25]