招商积余 2026年上半年电话会议纪要关键要点 一、涉及的公司与行业 * 公司：招商积余（招商局积余产业运营服务股份有限公司）[1] * 行业：物业管理行业、资产管理行业、商业运营行业、康养服务行业[2][3][4] 二、核心观点与论据 1. 2026年上半年整体经营业绩与财务状况 * 营收与利润：2026年上半年营业收入97.7亿元，同比增长6.6% 归母净利润4.98亿元，同比增长0.15% 扣非归母净利润4.87亿元，同比增长5.23% 增速较2025年放缓，与行业趋势一致[3] * 现金流压力：经营活动现金流量净额为-15.37亿元，较2025年同期下降29.26% 主因是当期物业费收缴率同比略有下降[3] 2. 物业管理业务板块分析 * 营收结构：物业管理业务占总营收97% 基础物业管理与增值服务营收比例约为8:2[3] * 基础物业管理：营收75.31亿元，同比增长9.97% 毛利率减少1.2个百分点[3] * 住宅业务：营收21.7亿元，同比增长12.27% 毛利率基本持平，微降0.12个百分点[3] * 非住宅业务：营收53.61亿元，同比增长9.06% 毛利率为10.26%，同比减少1.63个百分点 毛利率下降主因市场结算周期拉长及考核严格导致结算延迟[3] * 增值服务：平台增值服务营收同比下降27.33%，毛利率提升1.47个百分点（因退出部分低毛利率to B集采业务） 专业增值服务营收微增0.05%，毛利率下降2.3个百分点（受楼宇工程和精装修业务影响）[4] 3. 资产管理业务板块分析 * 商业运营业务：营收8600余万元，同比下降6.11% 毛利率增加2.65个百分点 营收下降因前期筹备类业务量减少[4] * 持有物业出租及经营业务：营收2亿元，同比下降3.2% 毛利率减少1.37个百分点 营收下降因个别持有物业进行租金减免[4] * 资产管理业务占比：营收占公司总营收比例不足3%[11] 4. 市场拓展成果 * 新签合同：新签年度合同额20.93亿元，同比增长18.65%[5] * 第三方项目：第三方项目新签年度合同额20.31亿元，同比增长28% 第三方项目占比超97%[2][5] * 非住宅业态：第三方非住宅业态合同额同比增长31.43% 高校和医院等核心赛道合同额均同比增长63% ISM专业赛道同比增长10%[5] * 住宅业态：第三方住宅业态合同额同比增长1.92% 存量住宅市场新签年度合同额同比增长17% 上半年拓展15个存量住宅项目[5] 5. 毛利率与收缴率压力及应对 * 毛利率压力：住宅业态通过压缩管理费用、科技替代和集中采购控制成本 非住宅业态面临续约项目提价需增加服务成本的双重压力 整体毛利率前景不容乐观[6] * 收缴率影响：2026年上半年收缴率影响主要体现在非住宅业务和专业增值业务 非住宅业务结算周期拉长因市场竞争激烈及甲方审核严格 预计全年收缴率和现金流量净额可控，与往年基本持平[7] * 坏账风险：结算周期拉长并非坏账风险，客户仍会按合同完成支付[7] 6. IFM业务核心竞争力与前景 * 战略定位：IFM被定位为核心增量赛道，与存量住宅市场同等重要[17] * 核心竞争力：进入领域较早，积累丰富经验 拥有优秀人才储备，满足华为等客户细致要求 具备国资央企背景及招商局集团支持[17] * 客户资源：已与华为、美团、宁德时代、阿里等企业建立战略合作关系[17] * 毛利率趋势：整体毛利率受刚性成本上涨挤压，前景保守[2] 7. 康养业务模式 * 业务模式：采取“物业+康养”轻资产模式，非重资产开发 与养老地产本质区别，侧重社区增值服务[8] * 服务内容：提供明码标价的社区养老服务，包括代买药、上门清洁、陪同就诊等 部分老人选择购买数千元每月的养老服务包 条件允许时租赁场地与医院合作提供集中服务[8] 8. 人工智能技术应用效果 * 降本效果：人工智能技术主要降低营业成本，人工成本占总成本70%至80% 技术抵消了部分物料及人工成本刚性上涨的影响[9] * 应用领域：最成熟领域为停车场无人值守和部分清洁工作 安保等岗位无法被完全替代 更大影响有待技术进一步发展[9] 9. 现房销售政策影响 * 影响范围：现房销售政策主要影响房地产开发环节 对物业公司案场推销服务周期可能产生影响 对房屋代理和交付验收业务无影响[10] * 当前状态：政策刚刚起步，影响尚未显现，服务种类未发生大调整[10] 10. 非住宅物业拓展标准与客户变化 * 拓展标准：基于项目能否提升规模与密度、增强行业话语权 项目毛利率需符合公司平均水平[19] * 客户类型：覆盖办公、园区、高校、医院、政府及公共场馆等全业态 持续加强办公（含金融业态）和高校领域优势 集中力量拓展IFM业务[19] 11. 下半年业绩展望 * 收入端：预计基本维持稳健增长态势[19] * 利润端：面临较大不确定性，毛利率持续承压 非住宅业态甲方要求日趋严格，价格敏感性提高 刚性成本持续上升 对利润情况持相对保守看法[19] * 现金流目标：力求收缴率维持行业较好水平 应收账款增速尽量不超过营收增速 争取年底现金流不对业绩产生负向影响[19] 三、其他重要但可能被忽略的内容 1. 资产管理业务具体规模 * 在管项目：商业运营项目共73个，总管理面积395万平方米 包括3个自有持有花园城项目、59个受托于股东方项目、11个对外品牌输出项目[4] * 持有物业：可出租总面积46.89万平方米，整体出租率94% 投资性房地产账面价值54.82亿元 核心资产包括成都、九江、昆山三个花园城购物中心及岳阳、南昌、赣州、深圳四家酒店[4] 2. REITs进展 * 昆山花园城项目：正在推进REITs相关工作，已进入新加坡交易所审核流程[4] * 中山项目：若年内完成类REITs发行并移出表内，持有物业租金收入会相应减少[11] 3. 收并购情况 * 上半年无收并购：非住宅业务扩张主要通过市场招投标方式进行 第三方新签年度合同非住宅业务增长超30%[13] 4. 高毛利增值业务拓展计划 * 重点挖掘业务：适老化服务、宠物相关业务、充电桩业务、到家服务类业务 计划通过社群力量实现流量变现[14] * 维持业务：对毛利率较低但业务量大的to B集采业务、工程类业务和精装修业务继续维持 以保障业务规模并为清理亏损项目提供基础[14] 5. 亏损项目处理策略 * 处理原则：对毛利率较低但仍有盈利的业务争取维持或扩大 对已亏损或接近亏损的项目，在尝试多种扭亏手段无效后选择退出[15][16] 6. 股权激励安排 * 当前状态：暂时没有具体股权激励推进计划 自2025年以来实施难度增大，尤其在激励目标设定与定价方面[18] * 现有激励：以即时性激励为主，包括全民营销激励、跨界激励、内部协作激励 针对领导层面的原始激励与超额发放激励相结合[18] 7. 持有物业经营策略 * 不主动压缩：公司不会主动压缩持有物业的租金与经营业务 该业务源于历史遗留资产 遵循轻资产化、平台化发展战略，过去几年已陆续处置部分持有物业[12] 8. 分红策略 * 当前状态：已关注市场期待，但无法给出具体方案 下一个三年分红计划尚未拟定，需待后续决策[19]