报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告的核心观点 - 行业运行延续趋势，金融风险减少，但整体仍有下行压力 [2][5] - 2026年预计将延续2025年的趋势，即金融风险较小、经济压力仍存，房地产对宏观的影响预计不会引发系统性金融风险，并提供有利环境 [5][53] - 待售面积变化反映出房企资金支出压力正在缓解，且由交付带来的地产投资减少趋势预计将持续至2026年 [5][54] - 从绝对金额看，2026年地产对宏观的负向贡献有望企稳 [5][55] 根据相关目录分别进行总结 2025年1-11月行业整体数据表现 - 2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计为78，591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点 [7][8][11] - 同期，商品房销售额累计为75，130亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月扩大1.5个百分点 [7][9][23] - 同期，房地产开发资金来源累计为85，145亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点 [7][8][39] - 同期，房屋新开工面积累计为5.35亿平方米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点 [7][8][17] - 同期，房屋竣工面积累计为3.95亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点 [8][17] 2025年11月单月数据表现 - 2025年11月，开发投资额单月同比下降31.4%，新开工面积单月同比下降27.7%，销售金额单月同比下降26.1% [5][53] - 环比来看，2025年11月商品房销售额较10月环比上升2.3%，销售面积环比上升9.3%，新开工面积环比上升20.0%，竣工面积环比上升23.1%，但开发投资完成额环比下降14.2%，开发资金来源环比下降4.0% [7] 房地产销售分线城市情况 - 2025年1-11月，一线城市商品住宅销售面积累计同比下降9.1%，销售额累计同比下降9.5% [24][27] - 同期，二线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.6%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 同期，三四线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.9%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 报告认为三四线城市新房销售面积或将来到缓慢下行区间 [31] 库存与资金状况 - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米 [33] - 2025年1-11月销竣比（销售面积/竣工面积）为1.99 [33][38] - 从资金来源构成看，2025年1-11月国内贷款累计为13，149亿元，同比下降2.5%；个人按揭贷款累计为11，786亿元，同比下降15.1%；自筹资金累计为30，628亿元，同比下降11.9% [8][41] 投资建议与标的推荐 - 报告推荐四类公司 [5][53] 1. 开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 2. 商住类：龙湖集团 3. 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 4. 文旅类：华侨城A - 报告对重点公司给出了盈利预测与“增持”评级，例如预计万科A 2026年EPS为0.09元/股，保利发展2026年EPS为0.49元/股 [58]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业投资与销售两端数据在2025年11月进一步走弱，但政府定调着力稳定房地产 [1] - 行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来，并存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] 投资端总结 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [3][4][19] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，占总投资比重76.9%；11月单月住宅投资同比下降29.5% [4] - **区域表现普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9% [4] - **新开工与竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，施工面积同比下降9.6%，竣工面积同比下降18.0%；11月单月，新开工面积同比下降27.6%（降幅较10月收窄1.9个百分点），竣工面积同比下降25.5%（降幅较10月收窄2.7个百分点）[3][17][19] - **核心判断与预测**：投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，叠加供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍将偏弱，修复节奏慢于以往周期；维持2025-2026年预测：新开工面积增速-18.0%/-4.6%，竣工面积增速-17.7%/-13.1%，投资增速-14.2%/-7.5% [3][19] 销售端总结 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%；销售额7.5万亿元，同比下降11.1%；11月单月，销售面积同比下降17.3%（降幅较10月收窄1.5个百分点），销售额6,113亿元，同比下降25.1% [3][20][32] - **住宅销售同步下滑**：1-11月住宅销售面积6.6亿平方米，同比下降8.1%；11月单月住宅销售面积同比下降18.6% [21] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%；11月单月均价同比下降9.5%，环比下降6.4% [31][32] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [30] - **库存略有去化**：11月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比增长2.8%，较10月末减少300万平方米；其中住宅待售面积减少284万平方米 [31] - **核心判断与预测**：销售端处于筑底阶段，积极政策有望推动需求修复，但供给端约束将限制销售修复幅度，预计短期销售总量仍偏弱但结构有弹性；维持2025-2026年预测：销售面积增速-7.9%/-6.0%，销售额增速-11.6%/-7.9%，房价增速-4.0%/-2.0% [3][32][36] 资金端总结 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.5万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.6个百分点 [3][37][38] - **各项资金来源普遍走弱**： - **国内贷款**：11月单月同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [3][38] - **自筹资金**：11月单月同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [3][38] - **销售回款**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%（降幅扩大15.9个百分点），个人按揭贷款同比下降34.7%（降幅扩大4.1个百分点）[3][38] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][38] 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是“好房子”新赛道，推动房企由金融业转向制造业；二是购物中心等优质商业地产的价值重估 [3] - **推荐五条主线及相关公司**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注太古地产、新城发展 [3] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [3] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 5. **二手房中介**：贝壳-W [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

核心观点 报告通过梳理近期机构调研、上市公司重要股东增持及公司回购数据，识别市场关注度较高的公司及潜在投资线索，并基于数据筛选出建议关注的具体标的[2][28] 机构调研热门公司梳理 - **近期机构调研热度高的公司**：近30天（2025/11/12-2025/12/12）机构调研家数排名前二十的公司包括立讯精密（396家）、海光信息（341家）、中科曙光（341家）、杰瑞股份（283家）和汇川技术（201家）等[11][12]；近5天（2025/12/08-2025/12/12）机构调研家数排名前二十的公司包括海光信息（341家）、中科曙光（341家）、伟创电气（112家）、超捷股份（73家）和胜宏科技（59家）等[11][13] - **调研频次高的公司**：近30天机构调研次数排名前二十的公司包括欧科亿（31次）、汇川技术（18次）、博盈特焊（13次）、冰轮环境（13次）和丰元股份（12次）等[13][15][16]；近5天机构调研次数排名前二十的公司包括欧科亿（6次）、博盈特焊（4次）、杰瑞股份（3次）等[17] - **具备特定关注点的公司**：在近30天机构调研家数前二十的公司中，有13家公司的评级机构家数大于或等于10家[11]；ST华通、九号公司-WD和盛美上海在2025年Q1-Q3的归母净利润相较2024年同期实现较大增长[11]；在近30天机构调研次数前二十的公司中，有6家公司的评级机构家数大于或等于10家，其中丰元股份、达意隆和鼎通科技在2025年Q1-Q3的归母净利润相较2024年同期实现较大增长[13][14] A股上市公司重要股东增持情况 - **本周（2025/12/08-2025/12/12）增持情况**：该周共有2家上市公司发布重要股东增持进展公告，其中英派斯拟增持金额上下限均值为0.90亿元，占公告日市值的比例为2.31%[3][18][19] - **年初至今（2025/01/01-2025/12/12）增持情况**：期间共有307家公司发布重要股东增持进展公告，其中评级机构家数大于或等于10家的有77家[5][19]；在这77家公司中，拟增持金额上下限均值占最新公告日市值比例大于1%的公司有19家[5][19]；按该比例由高至低排序，建议关注万润股份（拟增持5.48亿元，占市值4.36%）、仙鹤股份（拟增持4.00亿元，占市值2.87%）和中炬高新（拟增持3.00亿元，占市值2.22%）等[5][19][20] A股上市公司回购情况 - **本周（2025/12/08-2025/12/12）回购情况**：该周共有50家公司发布回购进展公告，其中评级机构家数大于或等于10家的有13家，预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的有4家[4][22]；按拟回购金额上下限均值占最新公告日市值比例由高至低排序，建议关注纳芯微（预计回购3.00亿元，占预案日市值1.38%）、美的集团（预计回购75.00亿元，占预案日市值1.27%）、顺丰控股（预计回购22.50亿元，占预案日市值1.11%）和招商积余（预计回购1.17亿元，占预案日市值1.02%）[4][22][23] - **年初至今（2025/01/01-2025/12/12）回购情况**：期间共有1830家公司发布回购进展公告，其中评级机构家数大于或等于10家的有356家，预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的有94家[6][24]；在回购比例较大的公司中，处于董事会预案阶段的为志邦家居（预计回购0.95亿元，占预案日市值2.33%）[6][27]；部分已完成或实施中且回购比例较高的公司包括厦门象屿（完成回购11.06亿元，占预案日市值6.42%）、良信股份（完成回购3.00亿元，占预案日市值4.50%）、健盛集团（实施中，预计回购2.25亿元，占预案日市值6.36%）等[24][25][26] 投资建议 - **机构调研**：建议关注近30天调研热度高、评级机构家数大于或等于10家且2025年Q1-Q3归母净利润实现较大增长的ST华通、九号公司-WD和盛美上海[28] - **重要股东增持**：建议关注评级机构家数大于或等于10家且增持金额占市值比例大于1%的万润股份、仙鹤股份和中炬高新等[28] - **公司回购**：建议关注评级机构家数大于或等于10家且回购比例（预计回购金额占预案日市值比例）大于1%的上市公司，以及其中回购进度处于董事会预案阶段的志邦家居[28]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极态度，推荐了多个细分领域的优质公司，所有提及的重点公司投资评级均为“优于大市” [4][26] 报告核心观点 * 报告认为，2025年中央经济工作会议对房地产的表态释放了积极信号，政策态度更加明朗，将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，以着力稳定房地产市场 [1][4][8][11] * 政策将围绕“缩量提质”和“好房好价”的路线图展开，中心城区通过建设高品质住房稳定价格和财政，郊远环线则控制供应，引导需求流向存量和郊区市场，以实现渐进去库存 [10][16][18][21] * 房地产发展新模式将从探索期步入深化期，行业将向高质量发展转型 [4][11][16][18] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议表态解读 * 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策表述从2024年9月的“促进”到“持续用力”、“持续巩固”，再到本次的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以稳定基本面 [4][8] * 供给侧与住房保障成为第二重点，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，未来保障房将更多通过存量转化而非新建来实现，这既能去库存也能保障民生 [4][9] * 需求侧支持位列第三，提出“深化住房公积金制度改革”和有序推动“好房子”建设，未再提及2024年的城中村和危旧房改造，公积金改革可能围绕存量激活、范围扩大等方面提供低成本金融支持 [4][10] * 发展模式提法升级为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动”一词显示出政策执行将提速 [4][11] * 本次会议未出现“房住不炒”的行业定位表述，自2024年起的重要会议均未涉及此话题 [12] 2. 市场高质量发展与“缩量提质”路径 * 中共二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，这是相较于“十四五”的新增议题 [16] * 报告指出，房地产产业链占GDP比重已从高峰时期的近30%回落至目前的6-8%，而成熟经济体占比大致在10-12% [18] * “缩量提质，好房好价”是核心发展路径：中心城区通过提供高品质住房来拉高均价和品质，稳定财政收入；郊远环线则停止或减少新房供应，通过拉大与核心区的价差，引导刚需流向存量房市场和郊区，使二手房成为平价替代，从而实现有序去库存 [10][18][21] * 未来五年，行业将从增量模式转向存量模式，重点包括：健全资金监管、现房销售等制度；结合城市更新匹配保障房建设转化；实现改善型住房的精准供给；提升新房产品品质；推进存量房屋养护及养老金制度 [18] 3. 政策持续发力方向 * 报告预测，不合时宜的限制性政策将进一步解除，供给侧将严控新增开发用地，供应结构以优质地块为主 [22] * 各类政策可能持续推进，例如：土地增值税税率变化、REITs等融资通道打开、按揭和开发贷款审批加速、降低资本金要求、对符合标准的企业放开A股股权融资、政府收购存量房等均已存在趋势或已在推进 [25] * 需求端政策如换房退税、购房补贴、房贷利率及首付比例调节、普通住房标准认定等，各城市也将根据自身特点进行调整 [25] 4. 投资建议与重点公司 * 优质公司依然是首选，报告推荐了四大类公司 [4][26] * **开发类**：A股推荐万科A（总市值567.60亿元）、保利发展（768.50亿元）、招商蛇口（800.62亿元）、金地集团（143.11亿元）；H股推荐中国海外发展（1251.95亿元） [4][26] * **商住类**：推荐龙湖集团（总市值599.14亿元） [4][26] * **物业类**：推荐万物云（206.21亿元）、华润万象生活（892.31亿元）、中海物业（141.35亿元）、保利物业（168.28亿元）、招商积余（116.54亿元）、新大正（26.27亿元） [4][26] * **文旅类**：推荐华侨城A（197.73亿元） [4][26] * 报告对所列全部13家重点公司均给予“优于大市”评级 [26]

行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[4] 报告核心观点 - 2025年上海土地市场呈现“土地质量提升，拿地意愿回暖”的特征，土拍市场逐步止跌回稳[1][8] - 高质量土地供应推高了成交均价和溢价率，支撑了土地出让金总额，房企拿地意愿上升[8][23] - 市场热度集中在中心城区及浦东新区热门板块，土拍节奏良好，全年实现“0流拍”[7][26] - 当前房地产销售与土地市场仍处于修复期，政策环境宽松，预计板块估值将保持修复态势[8][47] 根据相关目录分别总结 1. 2025上海土地供应情况和成交情况 - **供应情况**：2025年上海推出建设用地面积165.24万平方米，同比增加2.16%；推出规划建筑面积321.34万平方米，同比减少3.71%，供应量基本触底，约为2021年的19%[6][12]。推出楼面均价为38,539.40元/平方米，同比上涨7.63%；推出土地均价为76,803.73元/平方米，同比上涨3.95%[17] - **成交情况**：2025年上海成交建设用地面积164.02万平方米，同比减少5.63%；成交规划建筑面积316.10万平方米，同比减少14.46%[6][19]。成交楼面均价为44,297.15元/平方米，同比上涨8.63%；成交土地均价为85,358.89元/平方米，同比上涨7.50%[21] - **市场热度指标**：2025年上海平均溢价率为15.75%，同比上升5.47个百分点；土地出让金为1,400.22亿元，同比增加1.46%[6][23]。从2021年至2025年，平均溢价率从3.72%上升至15.75%[23] - **月度分析**：土地供应高峰在5月、10月、6月和2月；成交高峰在6月、11月、7月和3月，成交滞后供应约1个月[26]。7月土地出让金最高，达286.08亿元；平均溢价率2月最高为33.56%，11月最低为2.52%[28] 2. 2025上海土拍地块分析 - **区域分布**：高溢价地块TOP10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块TOP10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区[7][38]。浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高[7] - **时间分布**：高溢价地块集中在2月至7月；高总价地块分布更平均，7月是土拍小高峰[38] - **中心城区表现**：2025年中心城区成交建设用地面积33.97万平方米，同比增加12.34%；规划建筑面积89.16万平方米，同比增加29.43%；成交总价719.58亿元，同比增加33.14%；成交楼面价82,043.38元/平方米，同比上涨5.33%；溢价率15.53%，同比上升1.97个百分点[41][44] - **具体案例**：徐家汇地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价地王纪录[21]。虹口区北外滩地块溢价率达46.33%，成交楼面价126,577元/平方米[40] 3. 投资建议 - **行业展望**：2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势预计将进一步放大，市场热度可能保持平稳[8][47] - **关注标的**：建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企，如招商蛇口、滨江集团、华发股份等[8][47]。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等[8][47] - **物业板块**：推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等[8][47]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

2025年12月11日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的"2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产 市场趋势报告会"在北京召开。招商积余凭借扎实的服务功底、领先的企业运营实力和卓越的品牌影响力，荣获"2025华东区域物业服务市场地位领先企 业"。招商积余上海公司荣获"2025上海市物业服务市场地位领先企业"和"2025上海市物业服务满意度领先企业"，其在管的森兰美伦项目获评"2025年上海 市品质物管好楼宇"奖项，同时招商积余杭州公司荣获"2025浙江省物业服务市场地位领先企业"殊荣。 CERTIFICATE 秉承公正、客观、全面的原则，基于科学的方法体系及对全国主要城市物业服务企业经营状况的跟 踪研究,结合营业收入、在管面积、项目个数、满意度等关键指标,综合评价各城市物业服务企业市场 地位, 特授予: 招商积余上海公司 2025上海市物业服务市场地位领先企业 16 云五五年十二月 CERTIFICATE 秉承公正、客观、全面的原则，基于科学的方法体系及对全国主要城市物业服务企业经营状况的跟 踪研究,结合营业收入、在管面积、项目个数、满意度等关键指标,综合评 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]