保利物业 2026年上半年电话会议纪要关键要点 一、纪要涉及的行业与公司 - 公司：保利物业[1] - 行业：物业管理行业[2] 二、核心观点与论据 1. 2026年上半年整体业绩表现 - 营业收入达88.3亿元，同比增长5.2%[3] - 归母净利润为9.3亿元，同比增长4.8%[3] - 基本达成年初设定的5%左右增长目标[3] - 管理费用率下降0.4个百分点，得益于降本增效和组织优化[3] - 全年业绩指引维持收入与利润增速约5%[2][11] 2. 业务结构分析 - 物业管理服务收入占比达80.2%，成为业务增长的压舱石[2][3] - 物业管理服务保持双位数以上同比增长[3] - 商办和公服业态收入占比已接近60%[6] - 基础物管收入中第三方项目收入占比从43.5%提升至46.5%[7] 3. 基础物管毛利率承压 - 基础物管毛利率同比下降0.8个百分点至15.8%[2][7] - 核心原因：第三方项目占比提升、人工成本上涨、部分住宅项目降费[2][7] - 上半年约30个项目降费，降幅约15%，对年饱和收入影响约2000多万元[7] - 新拓项目立项利润率同比提升0.5个百分点，避免低价竞争[7] - 预计毛利率将保持基本稳定、略有承压态势[8] 4. 市场拓展结构优化 - 上半年新拓展第三方项目当年合同金额14.1亿元，与2025年同期基本持平[3] - 住宅业态拓展额2.6亿元，占比18.3%[3] - 二手住宅拓展额2亿元，同比增长115%，实现翻倍增长[3][4] - 商业写字楼拓展额5.5亿元，同比增长53.5%[3] - 商办与公服外拓额占比达80%[2] - 在手单年合同金额超亿元的客户已达7个[3] - 全年单年合同金额指引约为30亿元[11] 5. 回款压力与现金流管理 - 贸易应收款增加约5亿元至44.3亿元[3] - 回款压力主要来自住宅业态小业主历史欠费[2][4] - 商办业态回款率提升2.3个百分点[2][3] - 商办与公服回款情况相对良好[5] - 全年经营性现金流/净利润目标维持大于1倍[2][11] - 已加强体系化措施解决历史欠费问题[4] 6. 社区增值服务转型 - 社区增值服务结构调整接近尾声[2] - 毛利率同比提升6.9个百分点[2][3] - 非业主增值服务毛利率提升1.6个百分点[3] - 预计2026年调整基本完成，2027年起由到家及资产服务驱动稳步增长[2][10] - 到家服务聚焦粮油、牛奶等高频品类及自营家政[10] - 资产服务聚焦房屋经纪（租售中介）和车位代销[10] - 房屋经纪业务关注楼龄10年、年二手房成交量超百套的近200个项目，部分市占率超15%[10] 7. 现房销售政策影响分析 - 短期内新增交付面积或存在波动，但根本需求量应保持稳定[4] - 公司对新增交付面积的依赖度持续降低[4][6] - 二手房拓展翻倍增长可对冲新房交付放缓[4] - 现房销售政策促使开发商更注重品质和长期运营，物业服务重要性提升[4] - 中长期影响中性偏乐观[7] 8. 商办与公服业态拓展策略 - 商办聚焦产业园区、自用办公楼和商业门店[9] - 服务内容深入客户生产场景，如工业讲解、食堂服务、能源管理、节能改造[9] - 商办业务回款率同比改善[9] - 公服业态主动进行质量控制，年度新拓展合同额稳定在30亿元上下[9] - 推进“景城模式”，上半年累计新增约20个景区项目[9] 9. 分红政策 - “十五五”前两年分红比例不低于50%[2][11] - 后续将结合资金使用情况进行动态调整[11] 三、其他重要但可能被忽略的内容 1. 政策层面积极信号 - 部分地区已明确公积金可用于缴纳物业费[7] - 最高法表态支持物业费收缴诉讼[7] - 监管层已关注物业行业困难并提供倾斜性支持[7] 2. 成本管控措施 - 采用“18宫格”成本管控、能源节能降耗管理及集中采购等精益化管理手段[7] - 通过重新框定服务标准和成本结构控制降费影响[7] 3. 行业竞争态势 - 市场上已出现物管公司因项目利润过低或回款率差而退出的情况[6] - 市场正向为提供优质服务的公司赋予合理利润率的趋势发展[6] - 二手盘项目增多及行业转向品质竞争有利于行业健康发展[6]