财务数据和关键指标变化 - 公司核心经营利润同比增长28%，分部业绩同比增长15%，受益于整体楼市复苏和严格的成本控制 [11] - 公司经常性经营利润在计入利息和税项后成功扭亏为盈，录得利润22亿港元，为过去三年首次盈利 [4] - 公司总收入中，G&A费用为28亿港元，同比下降19%，主要由于持续优化组织架构及此前成本节约措施的成效 [11] - 公司资本开支为118亿港元，较上一年减少8亿港元，较FY2023下降40% [11] - 公司总债务从2025年6月的1460亿港元降至2026年6月的1433亿港元，减少27亿港元 [24] - 公司净债务较2025年6月增加62亿港元 [22] - 公司净负债率上升至68.3%，若剔除11 SKIES的非现金减值及拨备，净负债率与去年6月基本持平，若进一步考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点 [25] - 公司平均利率从FY2025的4.8%降至4.0%，下降80个基点 [25] - 公司总融资成本从FY2025的74亿港元降至63亿港元，减少11亿港元 [25] - 公司决定继续暂停支付股息及集团层面永续债利息 [12] - 公司成功将一家银行的信贷额度从39亿港元增至49亿港元，增加10亿港元 [9] - 公司全年合约销售达到296亿港元，超过年初设定的270亿港元全年目标 [3] - 公司香港全年合约销售约220亿港元，为FY2021以来最高 [14] - 公司中国内地FY2026合约销售为人民币68亿元 [16] - 公司FY2027资本开支指引维持在120亿港元以下 [12] - 公司FY2027全年销售目标（香港加中国内地）维持在270亿港元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 香港K11 MUSEA商场销售额在FY2026同比增长23%，其Q4商场销售额创下开业以来最高季度表现 [18] - 香港K11 MUSEA、K11 ATELIER及K11 Art Mall持续维持近100%的出租率 [17] - 香港中环Manning House及New World Tower出租率分别达到97%和90% [18] - 香港长沙湾King Lam Street双子塔办公室出租率达到83% [18] - 中国内地广州汉溪K11开业仅一年出租率达到80% [18] - 中国内地武汉K11（汉口）及光谷K11出租率分别进一步提升至92%和94% [19] - 上海K11 ELYSEA项目中的K11 ATELIER办公楼已竣工，预计今年Q4开始运营，预租率超过70% [19] - 香港Rosewood Hong Kong再次荣登全球最佳酒店榜首，成为历史上首家连续两年获得全球第一的酒店 [4] - K11分部业绩在FY2026同比增长9% [49] - 公司FY2026下半年有两个新项目The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，合约销售合计约24亿港元，现金将于FY2027上半年收回 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港楼市自今年初以来反弹超过10% [12] - 香港住宅租金指数较2023年初低点累计上涨30%，较2019年疫情前高点高出约1% [15] - 香港各项人才计划已吸引超过50万人来港（包括家庭成员），持续推动住房和租赁需求 [15] - 香港政府于本月16日正式公布首个《香港经济社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向 [14] - 中国内地新828政策要求新申请住宅项目需先封顶才能开始销售，对公司内地房地产开发业务影响甚微，因公司目前主要销售内地现有物业，已建项目按旧制度获批 [17] - 公司在中国内地拥有1200多万平方米农田储备，许多位于优质地段 [51] - 北部都会区Fanling Ma Sik Road及Yuen Long South第一期项目已进入施工阶段，最早可于FY2027开始销售 [51] - Yuen Long South第二期、Lung Tin Tsuen第五期及Yuen Long Lam Hau Tsuen项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司提出三大工作方向：聚焦房地产业务、推进先进业务发展并确保稳健运营；改善现金流并主动管理财务；持续优化运营效率和治理能力，保持与市场透明沟通 [2] - 公司完成882亿港元再融资 [2] - 公司采取三管齐下策略降低资本开支、运营费用和融资成本 [4] - 公司进一步拓展资产处置渠道以加速现金回收，包括分拆上海原K11以商业房地产投资信托基金（C-REIT）形式在上海证券交易所上市，申请已成功获受理，为首次香港资管内地房地产C-REIT [5] - 公司在中国内地还有多项成熟资产，已确定一系列合适项目，未来将根据市场情况逐步推进 [6] - 公司在中国内地宣布出售杭州第一期及宁波办公室项目，反映多元化资产组合在市场中的吸引力 [6] - 公司与机场管理局达成协议，大幅调整11 SKIES估值及相关拨备，提前归还11 SKIES运营权，并在一年内支付约23亿港元现金及约10.5亿港元等值服务 [6][7] - 公司将继续执行七步减债策略，把握市场改善机遇，加速销售，持续降低运营费用和资本开支，优化资产负债表为管理团队最重要工作 [10] - 公司FY2027计划在香港推出超过3000个单位，包括四个Pavilia项目及一系列新开发项目 [8] - 公司FY2027计划推出深圳南山深湾上游The Bay Pavilia项目，为公司在内地首个Pavilia系列项目 [16] - 公司FY2027将推出三个全新项目：与招商蛇口合作的Fanling Ma Sik Road项目（北部都会区首个Pavilia系列，2300个住宅单位及区内最大购物中心）、尖沙咀Hankow Road商业住宅项目（27层，100个住宅单位及100间酒店客房）、北角State Theatre重建项目办公部分（销售与租赁灵活策略）[53][54] - 公司将引入战略合作伙伴以加快北部都会区开发进度 [52] - 公司K11品牌为集团全资拥有的商标和品牌，K11 by AC品牌的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与New World Group或K11无关 [48] - 公司旗下K11项目包括香港K11 MUSEA、香港K11 ATELIER、深圳K11 ECOAST、上海K11 ELYSEA及所有K11 ATELIER办公室项目，均与K11 by AC无关 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港楼市氛围显著改善，交易活跃，楼价趋稳，公司各项业务取得满意进展 [3] - 短期内美国加息、内地资本管制等因素将给市场带来一定不确定性，但长期来看香港作为国际金融中心的优势依然稳固 [14] - 香港政府近年持续推出金融、基金及家族办公室相关税务措施，进一步提升香港对国际资金和专业人才的吸引力 [15] - 随着人才流入、租金强劲及住宅供应逐步消化，即使利率上升，对楼市影响预计较为温和，香港楼市长期发展基础依然稳固 [15] - 公司对中国内地和香港楼市长期发展保持乐观，将继续稳步推进销售工作，加快现金回收，灵活调整策略应对市场波动 [16] - 北部都会区被定位为物业发展的重要增长引擎，公司农田储备和策略与北部都会区发展方向高度一致 [50] - 公司认为11 SKIES安排为适当安排，机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，将产生更大协同效应 [30] - 公司认为C-REIT申请在两天内获上海证券交易所受理，显示New World品牌、产品质量和运营能力在内地获得广泛认可 [47] - 公司对团队充满信心，团队经验丰富，展现出高度的团结、毅力和忠诚 [10] 其他重要信息 - 公司就11 SKIES作出非现金减值及拨备，导致FY2026录得亏损，若剔除该非现金减值及拨备，公司经常性经营利润实际为正数 [11] - 公司净债务增加主要由于：FY2026部分合约销售（The Pavilia Farm和Pavilia Rosa，约24亿港元）现金将于FY2027上半年收回；C-REIT及杭州第一期办公室等出售交易现金将于FY2027上半年开始回流，其中C-REIT预计涉及约37亿港元；FY2026合约销售很大部分来自合资项目（如Deep Water Pavilia、The Pavilia Forest、The Knightsbridge及The Legacy），合资项目现金需分配回公司后方可计入上市公司现金；部分合资项目FY2026已完工，相关建筑贷款已到期，公司已与合作伙伴还清相关贷款，剩余相关担保贷款从55亿港元降至7亿港元，减少48亿港元 [22][23][24] - 公司预计未来销售现金足以偿还剩余财务担保 [24] - 上海K11 C-REIT项目参考估值为人民币46亿元，集团预计认购20%的C-REIT份额，即向公众投资者出售上述资产80%的权益，预计为公司带来约人民币32亿元（约37亿港元）现金，预计在FY2027内完成 [21] - 公司预计C-REIT、The Pavilia Farm和Pavilia Rosa付款及其他资产处置交易完成后，集团将获得可观现金回收，债务水平将改善 [9][24] - 公司目前无需要使用或计划使用新增的10亿港元信贷额度，但成功增加信贷额度为集团提供额外备用资金 [9] - 公司还成功获得香港及中国内地新建筑贷款，反映银行对集团业务运营和发展的信心 [10] - 公司若剔除11 SKIES非现金减值及拨备，净负债率与去年6月水平接近；若考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点 [40] - 公司预计利率每上升0.25%，融资成本将增加约2亿港元，对公司影响不大 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司为何决定放弃11 SKIES并将项目交还机场管理局 - 公司与机场管理局就11 SKIES未来安排达成协议，已就项目作出拨备及减值，解决了一个重大问题，为公司长期发展迈出重要一步，相信该安排有利于项目未来发展，机场管理局在香港机场零售及商业管理方面拥有丰富运营经验，若11 SKIES项目交还AAHK将产生更大协同效应 [29][30] 问题: 市场传闻11 SKIES涉及高达700亿至800亿港元的租约协议，为何New World只需向AAHK支付约30亿港元即可退出项目 - 公司与AAHK经审议后达成此协议，为11 SKIES的整体安排，条款及财务安排已在公告中解释，该安排可使11 SKIES与机场零售及商业管理产生更好协同效应，有利于项目进一步发展 [32] 问题: 过去三年公司录得重大亏损，此次因11 SKIES录得200多亿港元亏损，公司何时能实现扭亏为盈 - 此次亏损主要由11 SKIES引起，公司与机场管理局达成协议并作出拨备及减值，解决了一个重大问题，为公司下一阶段发展迈出重要一步，若剔除本财年非现金减值及拨备，即使计入利息、费用及税项，公司已在运营层面实现扭亏为盈，为过去三年首次，反映公司在提高运营效率、增加收入和控制成本方面已取得初步进展，业务逐步改善，减值属非现金拨备，由市场状况决定，公司重点在于能否实现经营利润及业务是否改善，过去18个月已取得良好成果，未来优化资产负债表仍是管理团队最重要工作，将继续执行七步减债策略，把握市场机遇加速销售，持续降低运营费用和资本开支，实现稳中求进，有信心当市场稳定时盈利表现将逐步改善 [33][34][35] 问题: 美联储近期加息0.25%，为三年多来首次加息，今年还将有一次加息，New World债务水平仍较高，加息对财务影响多大，是否影响减债计划，利息支出多少 - 公司一直积极审慎管理财务，目标是降低总债务，近年持续优化财务结构和融资成本，总融资成本较去年减少11亿港元，平均利率下降80个基点，利率上升0.25%将使融资成本增加约2亿港元，对公司影响不大，公司将继续监控利率走势，管理利率风险和整体融资成本，首要任务是改善现金流和降低总债务 [37] 问题: 本财年合约销售和成本控制良好，但净债务为何仍在上升 - 优化资产负债表仍是公司最重要工作，FY2026总债务减少27亿港元，但净债务增加，主要原因有二：第一，FY2026部分合约销售（24亿港元）及C-REIT、杭州第一期办公室现金回收将在FY2027上半年发生，其中C-REIT涉及37亿港元；第二，合资项目会计安排，FY2026合资项目建设已完成，公司与合作伙伴已偿还部分贷款，担保金额减少48亿港元，仅剩7亿港元，有信心未来销售足以偿还该财务担保，净债务增加还因股东权益受11 SKIES及减值亏损影响而减少，净负债率上升至68.3%，若剔除非现金减值及拨备，净负债率与去年6月接近，若考虑现金流时间因素，净负债率可再降低310个基点，公司将继续销售物业单位、处置资产，并通过严格的资金管理持续降低债务 [39][40][41] 问题: 加息周期对香港楼市交易量和情绪有何影响，是否影响销售目标 - 短期内市场仍有不确定性，但对香港楼市长期发展仍持乐观态度，本月16日政府正式公布首个《香港经济社会发展五年规划》，为未来经济、土地及城市发展提供更清晰方向，市场对香港长期发展信心增强，近期新盘推售取得良好结果，尽管宏观环境仍谨慎，但用户需求依然稳健，香港住宅需求受益于人才流入，过去几年各项人才计划吸引超过50万人来港，持续推动住房和租赁需求，当人才持续流入、租赁需求强劲、住宅供应逐步消化，即使利率继续上升，对楼市影响预计温和，香港楼市长期发展基础依然稳固，FY2027香港和中国内地全年销售目标仍为270亿港元 [42][43] 问题: C-REIT作为融资工具，在资产质量和项目运营方面有更高监管要求，未来是否仍会利用C-REIT处置资产，是否有具体现金回收时间表 - 降低债务水平仍是管理层最重要目标之一，此次C-REIT可带回现金，同时拓展资产货币化渠道，提供另一个货币化和实现流动性的平台，公司在中国内地拥有许多高质量成熟资产，可满足C-REIT监管要求，项目需具备清晰具体所有权、稳定现金流和可持续运营能力，此次C-REIT申请在两天内获上海证券交易所受理，显示New World品牌、产品质量和运营能力在内地获得广泛认可，交易细节方面已收到上海证券交易所受理函，将为集团带来人民币32亿元现金回收，如有进一步更新将适时公告，若成功将成为首个香港资管C-REIT，具有示范效应，公司在中国内地还有许多成熟资产，已确定一些合适项目，未来将根据市场和项目情况推进不同资产货币化方案 [46][47] 问题: K11 Select近期在厦门开业，是否与New World有关 - 厦门K11 Select并非New World Group旗下K11项目，集团旗下K11 C-REIT目前不管理第三方开发的项目，K11为集团全资拥有的商标和品牌，Dr. Adrian Cheng离开集团后曾寻求公司同意使用K11 by AC品牌名称，K11 by AC的投资业务及运营（包括轻资产管理项目）与New World Group或K11完全无关，香港K11 MUSEA、香港K11 ATELIER、深圳K11 ECOAST、上海K11 ELYSEA及公司运营的所有K11 ATELIER办公室项目，即年报中列出的所有K11项目，均与K11 by AC完全无关，在New World管理下，K11具有独特定位、清晰策略和专业稳健团队，FY2026表现优异，K11分部业绩同比增长9%，许多项目表现令人满意 [48][49] 问题: 香港北部都会区规划和收地工作近期取得进展，北部都会区发展潜力如何，公司在该区域有何土地储备和计划，是否有新项目推出 - 今年施政报告和香港首个《香港经济社会发展五年规划》均指出北部都会区将成为物业发展的重要增长引擎，北部都会区发展方向与公司农田储备和策略高度一致，公司对北部都会区项目充满信心，目前拥有1200多万平方米农田储备，许多位于优质地段，将把握北部都会区发展机遇，Fanling Ma Sik Road和Yuen Long South第一期项目已进入施工阶段，最早可于FY2027开始销售，Fanling Ma Sik Road将成为北部都会区首个Pavilia项目，除住宅单位外还将有大型商业设施，可受益于区域基础设施和人口增长带来的需求，Yuen Long South第二期、Lung Tin Tsuen第五期及Yuen Long Lam Hau Tsuen项目正逐步取得规划许可，可开发多达7000个住宅单位，扩大公司在北部都会区的开发版图，短期、中期、长期土地储备可得到丰富，为未来业务发展提供新动力，也将为公司提供稳定销售资源，公司将引入战略合作伙伴以加快北部都会区开发进度，随着基础设施和各产业持续发展，长期发展潜力将更强劲 [50][51][52]