中国房地产行业月度跟踪纪要（2026年9月）关键要点总结 一、涉及行业与公司 - 行业：中国房地产（China Property），覆盖新房销售、二手房市场、房价、库存、土地市场、按揭、政策及开发商月度销售[1][8] - 覆盖公司：华润置地（1109.HK）、华润万象生活（1209.HK）、新城控股A/H（601155.SS/1030.HK）被列为偏好标的[2] - 开发商月度销售跟踪覆盖：雅居乐、滨江、建发国际、中骏、旭辉、招商蛇口、中海、碧桂园、华润置地、金地、绿城、富力、金茂、合景泰富、龙光、龙湖、美的置业、保利、宝龙、融信、新城、世茂、远洋、融创、时代、万科、越秀、禹洲、正荣、中梁等30家[143] 二、核心观点与论据 1. 总体判断：9月销售混合表现，预计四季度新房销售仍将低迷 - 9月房屋销售在房价降幅收窄背景下略有回升，但近期政策将强化新房与二手房之间的K型分化趋势，中期内对开发商销售和盈利前景构成压力[1] - 对纯开发商保持谨慎：预计短期股价波动仍将高企，四季度是检验近期政策销售反应的关键窗口，若复苏弱于预期将拖累开发商股价[2] - 保持选择性，偏好具备坚实商场租金收入、且有可信自助举措的alpha标的：华润置地、华润万象生活、新城A/H[2] 2. 新房销售：降幅收窄 - CREIS 65城新房网签成交量9月同比下降2%（8月为下降5%）[3] - 年初至今新房销售同比下降12%[3] - 分城市能级看，9月65城合计销售12.02万套，同比下降2%；其中一线1.60万套同比增15%，二线7.99万套同比降2%，三线2.43万套同比降11%[25] 3. 二手房销售：同比转正且改善 - 33城二手房网签成交量9月同比上升9%（8月为上升2%）[3] - 年初至今二手房销售同比上升3%[3] - 33城口径下9月合计成交18.87万套，同比增9%；一线4.91万套同比增11%，二线13.95万套同比增8%[47] - 13城口径下9月成交10.09万套，同比增5%[44] 4. 房价：降幅收窄，一线略快上涨 - NBS 70城新房价格9月同比下降3.0%、环比下降0.1%（8月环比下降0.2%）[4] - 二手房价格同比下降4.8%、环比下降0.3%（8月环比下降0.3%）[4] - 一线城市房价涨幅略快：新房环比+0.1%、二手房环比+0.2%（8月分别为+0.1%和+0.1%），受二手房销售走强支撑[4] - 冰山85城二手房挂牌价同比下降8.3%、环比下降0.6%（8月环比下降0.7%）[4] - 冰山42城二手房成交价同比下降7.7%、环比下降0.1%（8月环比下降0.4%）[4] 5. 二手房挂牌：意外反弹（负面信号） - 二手房新增挂牌量环比意外上升11%，为2025年4月以来（剔除春节日历效应）首次增长，超过95%的城市录得增长（8月约30%）[5] - 约50城总挂牌量环比持平（8月为下降1.0%），录得下降的城市占比从76%降至53%[5] - 与2025年末相比，43%的城市挂牌量更高（8月为47%），10%的城市处于历史高位[5] 6. 库存：新房库存上升（负面信号） - CRIC 70样本城市新房库存去化月数9月升至31.9倍[6] - 其中一线升至21.5倍（8月21.4倍），二线升至30.8倍（8月30.3倍），三线升至43.1倍（8月42.2倍）[6] 7. 土地市场：显著恶化（负面信号） - CREIS 300城土地成交9月建筑面积同比下降36%、金额同比下降20%（8月分别为下降25%和上升27%），受现房销售政策推出导致土地竞拍低迷影响[7] - 百强开发商新增可售资源同比下降31%，截至2026年前三季度年初至今增长为-26%，仅相当于其合同销售的63%[7] 8. 开发商月度销售：整体下滑，国企韧性相对较好 - 30家开发商合计9月销售1,230亿元，同比下降21%、环比上升4%；年初至今合计1.25万亿元，同比下降15%[143] - 中位数9月同比下降21%、环比下降1%；年初至今中位数下降22%[143] - 分类型：国企中位数9月同比下降14%、环比上升8%，年初至今中位数持平；半国企中位数9月同比下降38%、年初至今下降44%；民企中位数9月同比下降22%、环比下降3%，年初至今下降36%[143] - 重点公司9月同比：华润置地-12%（年初至今+7%）、中海-14%（年初至今0%）、保利-21%（年初至今-10%）、招商蛇口-14%（年初至今0%）、万科-46%（年初至今-49%）、龙湖-54%（年初至今-54%）、新城-52%（年初至今-41%）、金茂+7%（年初至今+5%）、越秀0%（年初至今-15%）[143] - 集中度：Top 30（权益）9月销售1,280亿元同比下降9%、环比上升18%，年初至今1.187万亿元同比下降10%；Top 50（权益）9月1,440亿元同比下降13%，年初至今1.34万亿元同比下降13%；Top 100（权益）9月1,700亿元同比下降14%，年初至今1.559万亿元同比下降14%[143] 9. 政策动态：现房销售推进与按揭补贴并行 - 9月政策以正面为主，包括哈尔滨、天津扩大公积金使用范围覆盖装修和物业费；上海"十五五"规划旧改与保障性租赁住房目标；武汉购房补贴（新房总价1%、总额1亿元）；大连按学历分层提高公积金贷款额度[142] - 负面政策：北京（9月24日）、上海（9月28日）、广州（9月30日）相继公布现房销售政策细节，包括加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、优化土地供应管理等[142] - 全国性正面政策：9月29日宣布对符合条件的首套商业性个人住房贷款（建筑面积120平方米以下、价格150万元以下）给予年化1个百分点、期限不超过5年的财政贴息，自2026年10月1日起实施，暂定1年，单户贴息贷款规模上限100万元[142] 三、其他重要但可能被忽略的内容 1. 估值方法与目标价依据 - 华润置地：2026年NAV为59.88港元/股，包含开发物业24.02港元（DCF，8.0% WACC）、投资物业56.08港元（资本化率5-8%）、净负债20.22港元，基于开发商评分卡给予30%折让（土储8/10、执行8、规模9、成长8、盈利8、融资10、杠杆10），覆盖范围折让为30-45%[180] - 新城控股A股：2026年NAV为29.34元/股，包含开发物业13.81元（DCF，8.9% WACC）、投资物业36.15元（资本化率6-8%）、净负债20.62元，给予40%折让（土储5/10、执行7、规模6、成长5、盈利6、融资7、杠杆7）[187] - 新城发展H股：2026年NAV为3.83港元/股，包含开发物业3.38港元（DCF，8.9% WACC）、投资物业8.31港元（资本化率6-9%）、净负债7.86港元，给予40%折让[179] - 华润万象生活：目标价基于2026年预期每股股息4.7%股息率、100%派息率，隐含20倍2027年预期市盈率；目标股息率由行业评分卡推导，含7项指标：建筑面积增长（18/20）、母公司开发商（4/5）、盈利质量（26/30）、服务质量（5/5）、盈利能力（16/20）、激励机制（3/5）、股东回报（14/15）[181] 2. 评级与报告背景 - 行业观点为"In-Line"（与大盘一致）[8] - 相关前期报告包括：9月降幅加深、预计四季度新房销售仍弱（2026年10月19日）；按揭补贴覆盖窄、销售支撑温和（2026年10月1日）；现房销售：量化行业降档（2026年9月7日）；现房销售模式五大常见问题（2026年9月6日）[8] - 报告由摩根士丹利亚洲有限公司Stephen Cheung（CFA）等分析师撰写[8] 3. 数据口径说明 - 二手房销售样本从13城扩展至33城（自2023年起，因数据可得性改善）；2024年之前的同比数据以13城数据作为代理[46] - 库存去化月数基于12个月移动平均销售计算[106] - 城市能级划分：一线4城（北京、广州、上海、深圳）；二线27城（长春、长沙、成都、重庆、大连、东莞、佛山、福州、海口、杭州、合肥、济南、昆明、南昌、南京、宁波、青岛、沈阳、石家庄、苏州、天津、温州、武汉、无锡、厦门、西安、郑州）；三线34城[23] - 冰山85城二手房挂牌价、42城成交价、25城实时二手房销售等为高频监测指标[26][38][83] 4. 开发商销售口径差异 - 碧桂园和建发国际报告权益销售，其余公司报告全口径销售[143] - 集中度数据：Top 5/10/30/50/100全口径及权益口径占全国销售比例均有历史序列展示[144][147][150][152]