房地产 业 研 究 2026 年 05 月 04 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 2025-05 2025-09 2026-01 房地产 沪深300 相关研究报告 《成交数据向好，积极信号开始显现 —行业周报》-2026.4.26 《成交数据同比增长，南京郑州公积 金政策优化—行业周报》-2026.4.19 《行业基本面仍在筑底，一线城市率 先企稳—行业点评报告》-2026.4.17 深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度 ——行业点评报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 事件：深圳化调整住房限购政策及公积金贷款政策 2026 年 4 月 29 日，深圳住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策 的通知》，进一步优化调整住房限购政策、进一步优化调整住房公积 ...

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩同比转正，归母净利润同比增长2.4%，符合市场预期，毛利率显著提升[5] - 公司“住宅+商业”双轮驱动战略成效显著，商场（吾悦广场）业务收入和毛利占比持续提升，经常性收入增长助力公司稳健经营[5] - 公司有息负债稳定，并通过发行美元债、申报商业不动产REITs等方式拓展融资渠道，偿债压力预计将逐步减轻[5] - 尽管房地产开发销售业务量价承压，但公司存货减值计提充分，且凭借优秀管理能力和优质资产组合，预计在新行业格局下能实现更长期、有质量的增长[5] 财务与运营表现总结 - **2026年第一季度财务业绩**：营业收入73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.4%；扣非后归母净利润3.4亿元，同比增长15.0%；毛利率为38.0%，同比提升8.6个百分点；归母净利率为4.3%，同比提升1.1个百分点[4][5] - **商场运营情况**：截至2026年第一季度末，累计开业商场178个，总开业面积1652万平方米，同比增长3.0%；出租率达97.44%，同比提升0.22个百分点；第一季度商场含税租费收入35.45亿元，同比增长2.8%；2026年全年计划含税租费收入145亿元，同比增长2.9%[5] - **商场业务贡献度**：2025年，商场业务营收占比达25%，同比提升11.1个百分点；毛利贡献占比达63%，同比提升14.7个百分点；商场业务毛利率为69.8%[5] - **房地产开发销售**：2026年第一季度销售额为30亿元，同比下降41%；销售均价为5728元/平方米，同比下降26.2%[5] - **减值计提情况**：公司2019年至2025年累计计提减值准备247亿元，占2025年末存货的35%，减值计提相对充分[5] 财务预测总结 - **收入预测**：预计2026年至2028年营业总收入分别为339.01亿元、287.21亿元、266.96亿元，同比变化分别为-36.1%、-15.3%、-7.1%[4] - **盈利预测**：预计2026年至2028年归母净利润分别为9.04亿元、14.00亿元、20.31亿元，同比增长率分别为33.0%、54.8%、45.1%[4][5] - **每股收益预测**：预计2026年至2028年每股收益分别为0.40元、0.62元、0.90元[4] - **利润率预测**：预计2026年至2028年毛利率分别为36.2%、41.7%、45.3%；净资产收益率（ROE）分别为1.4%、2.2%、3.1%[4] - **估值指标**：基于预测，2026年与2027年对应的市盈率（PE）分别为37倍和24倍[4][5] 资本结构与融资情况 - **负债情况**：截至2026年第一季度末，公司有息负债为537亿元，同比微增0.3%；净负债率为58.6%，同比增加3.4个百分点[5] - **融资成本**：2025年末平均融资成本为5.44%，较2024年末下降48个基点[5] - **债务到期与发行**：2026年5月有4.04亿美元信用债到期；公司于2025年6月、9月及2026年3月分别成功发行3亿美元、1.6亿美元和3.55亿美元的美元信用债，票面利率在11.8%-11.88%之间，体现了持续的融资能力[5] - **创新融资进展**：公司于2025年11月发行首单消费类私募REITs，规模10.26亿元；2026年3月已申报证监会商业不动产公募REITs，预计募资规模16.25亿元，目前已收到交易所反馈意见[5] 业务与战略要点 - **双轮驱动战略**：公司坚持“住宅+商业”双轮驱动，先发布局商业地产，打造优质成长标杆[5] - **区域贡献**：商场租费收入主要来源于江苏、浙江、安徽、山东，第一季度合计贡献租费的52%[5] - **合同负债与覆盖**：截至2026年第一季度末，公司预收款及合同负债为315亿元，同比下降41%，覆盖2025年地产营业收入的0.8倍[5]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩同比转正，归母净利润同比增长2.4%，符合市场预期，同时商场业务展现出稳健的成长性，经常性收入占比持续提升将助力公司稳健经营 [5] - 公司秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，凭借优秀管理能力和优质的资产组合，预计在新行业格局下有望实现更长期且更有质量的增长 [5] - 公司有息负债下降，偿债压力逐步减轻，并积极拓展权益性融资渠道，包括申报商业不动产REITs，预计成功发行后偿债压力将进一步减轻，商场价值持续显性化 [5] 财务与运营数据总结 - **2026年第一季度业绩**：营业收入为73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润为3.12亿元，同比增长2.4%；扣非后归母净利润为3.4亿元，同比增长15.0%；基本每股收益0.14元，同比增长7.7% [4][5] - **盈利能力指标**：2026年第一季度毛利率为38.0%，同比提升8.6个百分点；归母净利率为4.3%，同比提升1.1个百分点 [5] - **费用情况**：2026年第一季度三费费率合计24.9%，同比上升5.1个百分点，其中销售、管理和财务费率分别变动-1.1、+1.8和+4.4个百分点 [5] - **盈利预测**：报告维持公司2026-2028年归母净利润预测分别为9.04亿元、14.0亿元、20.31亿元，同比增长率分别为33.0%、54.8%、45.1% [4][5] - **估值水平**：基于预测，对应2026年及2027年市盈率分别为37倍和24倍 [4][5] 商场（商业）业务表现 - **运营规模**：截至2026年第一季度末，公司累计开业商场178个，开业总建筑面积1652万平方米，同比增长3.0%；平均出租率为97.44%，同比提升0.22个百分点 [5] - **租金收入**：2026年第一季度商场含税租金收入为35.45亿元，同比增长2.8%；税后租金收入为33.07亿元，同比增长2.8% [5] - **全年计划与区域贡献**：2026年公司计划商场含税租金收入为145亿元，同比增长2.9%；按区域划分，江苏、浙江、安徽、山东分别贡献租金的26%、12%、7%、7%，合计贡献52% [5] - **收入结构优化**：2025年商场营收占总营收比重为25%，同比提升11.1个百分点；商场业务毛利占总毛利比重达63%，同比提升14.7个百分点；商场业务毛利率为69.8%，同比微降0.4个百分点 [5] 房地产开发销售情况 - **销售业绩**：2026年第一季度房地产开发销售额为30亿元，同比下降41%；销售均价为5728元/平方米，同比下降26.2% [5] - **历史均价对比**：2024年上半年、2024年下半年、2025年及2026年第一季度的销售均价分别为7221元/平方米、7815元/平方米、7599元/平方米、5728元/平方米 [5] - **存货减值**：公司2019年至2025年累计计提存货减值准备247亿元，占2025年末存货账面价值的35%，减值计提被认为相对充分 [5] 财务状况与融资 - **负债情况**：截至2026年第一季度末，公司有息负债为537亿元，同比微增0.3%；净负债率为58.6%，同比上升3.4个百分点 [5] - **融资成本**：2025年末公司平均融资成本为5.44%，较2024年末下降48个基点 [5] - **债务结构**：公司境内公开债券均附带抵押；信用债敞口主要为美元债，其中2026年5月到期4.04亿美元 [5] - **融资活动**：公司在2025年6月发行3亿美元3年期债券（利率11.88%）、2025年9月发行1.6亿美元2年期债券（利率11.88%）、2026年3月发行3.55亿美元3年期债券（利率11.8%），显示出持续的融资能力 [5] - **创新融资**：2025年11月28日，公司发行首单消费类私募REITs，规模10.26亿元；2026年3月6日，公司公告已向证监会申报商业不动产REITs，预计募资规模16.25亿元，目前已收到交易所反馈意见 [5] 其他关键数据 - **市场数据**：报告日（2026年4月29日）收盘价为14.71元，市净率为0.5倍，流通A股市值为331.80亿元 [1] - **基础数据**：截至2026年3月31日，每股净资产为27.45元，资产负债率为70.75%，总股本及流通A股均为22.56亿股 [1] - **合同负债**：截至2026年第一季度末，公司预收款及合同负债为315亿元，同比下降41%，覆盖2025年地产营业收入的0.8倍 [5]

投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][8] 核心观点 - 公司2026年一季度利润实现小幅增长，毛利率同比显著改善，商业运营板块保持稳健扩张，融资渠道通畅且债务压力持续减轻，“商业运营+地产开发”双轮驱动模式有望为后续发展提供支撑 [8] 公司基本数据与市场表现 - 公司所属行业为房地产，总股本2,256百万股，总市值333亿元，每股净资产27.45元，资产负债率70.8% [1] - 当前股价为14.78元 [1] 近期经营业绩 (2026年第一季度) - 实现营业收入73.2亿元，同比下降24.9% [5][8] - 实现归母净利润3.1亿元，同比增长2.4% [5][8] - 毛利率同比提升8.6个百分点至38% [8] - 少数股东损益占比同比下降15.3个百分点 [8] 业务运营情况 - **商业运营**：截至2025年末，在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，开业面积1,649万平方米 [8] - **商业运营收入**：2026年一季度商业运营总收入35.5亿元，同比增长2.8% [8]；2026年全年计划实现商业运营总收入145亿元，对应同比增速2.9% [8] - **房产销售**：2026年一季度实现合同销售金额30.2亿元，同比下降40.9%；合同销售面积52.7万平方米，同比下降19.9% [8] - **债务情况**：2026年一季度偿还境内外公开市场债券16.3亿元；一季度末合联营公司权益有息负债合计22.2亿元 [8] 财务预测与估值 (2026E-2028E) - **营业收入**：预计分别为324.43亿元、275.77亿元、253.71亿元，同比变化分别为-38.8%、-15.0%、-8.0% [7] - **归母净利润**：预计分别为8.57亿元、10.46亿元、12.22亿元，同比增速分别为26.0%、22.1%、16.8% [7] - **盈利能力**：预计毛利率分别为29.5%、33.0%、35.0%；净利率分别为2.6%、3.8%、4.8%；ROE分别为1.4%、1.6%、1.9% [7][10] - **每股收益**：预计分别为0.38元、0.46元、0.54元 [7][8] - **估值水平**：当前股价对应2026-2028年PE分别为38.9倍、31.9倍、27.3倍；PB均为0.5倍 [7][8][10] 财务状况与比率预测 - **资产负债表**：预计总资产从2025年的2,656.43亿元下降至2028年的1,563.45亿元；总负债从1,881.12亿元下降至764.07亿元 [9] - **偿债能力**：预计资产负债率从2025年的70.8%持续改善至2028年的48.9%；净负债比率从43.8%下降至13.1% [1][10] - **现金流**：预计2026-2028年经营活动现金流净额分别为43.30亿元、133.00亿元、95.56亿元 [11][13]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 报告核心观点 - 深圳于2026年4月29日晚发布房地产新政，从限购和公积金两方面优化政策，补上了本轮京沪深楼市松绑潮的最后一枪[1] - 该政策有望巩固深圳当地市场复苏趋势，尤其利好核心区和刚性、改善需求的释放，并可能提振市场预期，强化中国房价二阶导转正的趋势，推动地产股估值筑底[1] - 报告建议在当前阶段逐步布局地产股[1] 深圳新政具体内容 - **限购调整**：聚焦核心区（福田、南山和宝安新安街道），允许符合条件的居民家庭在核心区增购1套商品住房，调整后本地户籍限购3套，外地户籍（社保满1年）限购2套，多孩家庭可再增加1套；持有居住证的外地户籍家庭无需社保即可在核心区购买1套住房[2] - **公积金调整**：将个人/家庭公积金贷款基础额度从60/110万元上调至70/130万元，考虑首套房、初婚初育、多孩家庭、保障房等上浮条件后，最高可上浮至189/351万元（此前为126/231万元）[2] 深圳市场现状与政策影响 - **市场现状**：年初至今（截至4月27日）深圳新房/二手房网签成交面积同比分别下降44%和12%，4月以来同比分别下降26%和9%；年初至今（截至4月26日）深圳二手房价格下跌0.7%，4月以来下跌0.1%[3] - **市场韧性**：尽管市场仍在调整，但4月以来量价降幅均自发收窄，韧性强于2024、2025年同期[3] - **政策影响**：核心区限购放松有望吸引和留住人才，强化城市竞争力；公积金贷款额度提升有望释放刚性及改善需求购买力，激活置换链条，从而巩固市场复苏趋势[3] 京沪深政策对比 - 深圳本次政策调整是对北京（2025年12月）、上海（2026年2月）政策调整的跟进，从宽松程度看，深圳>上海>北京[4] - **外地户籍购房条件**：深圳要求1年社保或持有居住证，上海要求1年社保或持有居住证满5年，北京要求2年社保[4] - **限购套数**：深圳本地/外地户籍限购3/2套，北京和上海均为2/1套，但上海外地户籍社保满3年可增购1套[4] - **公积金额度**：深圳/上海/北京家庭基础额度为130/240/120万元，最高可上浮至351/331/160万元[4] 投资建议与关注标的 - 报告建议逐步布局地产股，关注四类企业[5]： 1. **估值低位、计提减值充分的企业**：如龙湖集团、新城控股[5] 2. **历史负担轻或现金流健康的企业**：如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产[5] 3. **在一阶导转正区域有布局的企业**：如新鸿基地产[5] 4. **存量交易及地产链后端产业链的企业**[5] 重点推荐公司核心数据与观点 - **龙湖集团 (960 HK)**：2025年收入973亿元，同比下降24%；归母净利润10.2亿元，同比下降90%[11]。经营性业务已成为利润重要支撑，财务优势彰显，维持“买入”评级，目标价12.94港元[11][9] - **越秀地产 (123 HK)**：2025年收入864.6亿元，同比微增0.1%；归母净利润0.6亿元，同比下降94.2%[12]。销售保持行业头部地位，维持“买入”评级，目标价5.73港元[12][9] - **招商蛇口 (001979 CH)**：2025年营收1547亿元，同比下降13.5%；归母净利润10.2亿元，同比下降74.7%[13]。看好其在行业变局中提升发展质量的能力，维持“买入”评级，目标价12.08元[13][9] - **建发国际集团 (1908 HK)**：2025年收入1367.9亿元，同比下降4.3%；归母净利润36.5亿元，同比下降24%[14]。存货减值已较为充分，盈利能力有望企稳修复，维持“买入”评级，目标价19.31港元[14][9] - **新城控股 (601155 CH)**：2025年营收530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%[16]。商业运营稳健，开发业务拖累减轻，维持“买入”评级，目标价18.80元[16][9] - **滨江集团 (002244 CH)**：2026年第一季度营收124.9亿元，同比下降45%；归母净利润8.1亿元，同比下降17%[16]。在杭州具备深耕优势，有望率先受益于核心城市复苏，维持“买入”评级，目标价11.66元[16][9] - **新鸿基地产 (16 HK)**：2026财年上半年营收527亿港元，同比增长32%；核心归母净利润122亿港元，同比增长17%[16]。预计将持续受益于香港房地产市场复苏，维持“买入”评级，目标价164.37港元[16][9] - **华润置地 (1109 HK)**：2025年营业收入2814亿元，同比增长1.0%；核心净利润225亿元，同比下降11.4%[16]。三大业务线协同发展，业绩和分红在行业中表现亮眼，维持“买入”评级，目标价38.54港元[16][9] - **中国海外发展 (688 HK)**：2025年收入1681亿元，同比下降9%；归母净利润127亿元，同比下降19%[16]。业务竞争优势保持行业领先，维持“买入”评级，目标价14.72港元[16][9] - **绿城中国 (3900 HK)**：2025年收入1550亿元，同比下降2%；归母净利润0.71亿元，同比下降96%[16]。短期业绩承压，但投资水平回升，现金流充裕，维持“买入”评级，目标价9.92港元[16][9]

投资评级与目标价 - 报告维持新城控股“买入”评级 [1][4][6] - 目标价上调至人民币19.63元，基于0.71倍2026年市净率（PB） [4][6] 核心观点 - 公司2026年第一季度营收同比下降，但归母净利润实现小幅增长，盈利质量提升 [1] - 商业运营板块稳健增长，商业不动产REITs发行进展有望带来资产重定价机遇 [1][2][3] - 债务高压期已过，去杠杆进程告一段落，融资渠道通畅 [1][3] 2026年第一季度业绩表现 - 2026年第一季度实现营收73.17亿元，同比下降24.86% [1] - 2026年第一季度实现归母净利润3.12亿元，同比增长2.37% [1] - 毛利率同比提升8.5个百分点至38.0%，主要得益于商业收入占比提升 [1] 商业运营板块 - 2026年第一季度商业运营总收入为35.5亿元，同比增长2.8% [2] - 截至期末累计开业项目达178座，出租率维持在97.4%的高位 [2] - 2026年全年商业运营总收入目标为145亿元，同比增长2.9%，第一季度完成率为24% [2] - 年内计划新开5座商业项目，预计完成目标无虞 [2] 财务状况与债务 - 截至期末，有息负债为561亿元，同比小幅增加14亿元 [3] - 2026年到期公开债规模下降，包括约21亿元境内债和2.36亿美元债 [3] - 2026年2月成功发行3.55亿美元债，为到期债务做好准备 [3] - 在无拓储情况下，第一季度地产销售额为30.2亿元，同比下降41% [3] 商业不动产REITs进展 - 公司积极参与REITs发行，拟将常州市天宁项目及南通市启东项目证券化，合计估值约21.4亿元 [3] - 相关REITs项目已于2026年3月25日获得监管初次反馈 [3] 盈利预测与估值 - 维持2026-2028年每股收益（EPS）预测为0.34元、0.39元、0.49元 [4][9] - 维持2026-2028年每股净资产（BPS）预测为27.65元、28.04元、28.52元 [4] - 可比公司2026年Wind一致预期平均市净率（PB）为0.71倍 [4] - 给予公司0.71倍的2026年PB估值，对应目标价19.63元 [4] 历史与预测财务数据摘要 - 2025年营业收入为530.12亿元，同比下降40.44%；预计2026-2028年营业收入将持续下降 [9] - 2025年归母净利润为6.80亿元，同比下降9.61%；预计2026-2028年归母净利润将持续增长，增速分别为13.07%、13.40%、25.63% [9] - 预计毛利率将从2025年的27.42%持续提升至2028年的42.69% [24] - 预计净资产收益率（ROE）将从2025年的0.57%持续提升至2028年的1.34% [9][24]

报告投资评级 - 买入（维持） [1] 报告核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩显示，尽管房地产开发销售业务持续调整，但商业运营收入稳健增长，对利润和现金流的支撑作用增强，同时公司现金流改善，债务结构优化，扣非净利润展现出韧性 [1][7] - 基于商业资产质量突出和现金流韧性较强的判断，报告维持对公司2026-2028年的盈利预测，并给予“买入”评级 [7] 2026年第一季度业绩表现 - **收入与利润**：2026年第一季度实现营业收入73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润3.12亿元，同比增长2.4%；扣非归母净利润3.44亿元，同比增长15.0% [7] - **毛利率提升**：得益于收入结构优化，第一季度毛利率提升至38.0%，同比增加8.6个百分点 [7] - **费用控制**：第一季度销售与管理费用率同比下降1个百分点 [7] 业务运营分析 - **房地产开发销售**：第一季度累计合同销售金额30.16亿元，同比下降40.9%；销售面积52.65万平方米，同比下降20.0%；竣工面积12.62万平方米，同比下降78.7% [7] - **商业运营**：第一季度商业运营收入35.45亿元，同比增长2.82%；运营出租物业达179个，同比增加5个；截至3月末平均出租率为97.4% [7] - **业务结构转变**：第一季度商业运营收入规模已超过合同销售金额，经常性收入的“压舱石”作用强化 [7] 财务状况与现金流 - **现金流改善**：第一季度经营性现金流净额为1.59亿元，同比增长70.0%；截至3月末货币资金82.37亿元，较年初增加14.34亿元 [7] - **债务优化**：第一季度偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债22.16亿元，同比下降5.38亿元 [7] - **关键财务指标（2026年3月末）**：资产负债率为70.75%；每股净资产为27.45元 [6] 市场数据与估值 - **股价与市值**：收盘价14.71元；总市值331.80亿元；市净率为0.54倍 [5] - **盈利预测**：预测2026-2028年归母净利润分别为7.57亿元、9.26亿元、10.74亿元，对应每股收益（最新摊薄）分别为0.34元、0.41元、0.48元 [1][7] - **估值水平**：基于现价及最新摊薄每股收益，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为43.85倍、35.83倍、30.90倍 [1][7]

报告投资评级 - 买入（维持） [1] 报告核心观点 - **商业运营稳健增长，扣非利润韧性凸显**：新城控股2026年第一季度在房地产开发结转规模收缩的背景下，得益于收入结构优化和费用管控，扣非归母净利润实现双位数同比增长，商业运营收入的“压舱石”作用强化，同时现金流改善，债务压力缓释，因此维持“买入”评级 [1][7] --- 财务表现总结 - **2026年第一季度业绩**：实现营业收入73.17亿元，同比-24.9%；归母净利润3.12亿元，同比+2.4%；扣非归母净利润3.44亿元，同比+15.0% [7] - **盈利能力**：2026年第一季度毛利率提升至38.0%，同比+8.6个百分点；销管费用率同比下降1个百分点 [7] - **盈利预测**：预测2026-2028年归母净利润分别为7.57亿元、9.26亿元、10.74亿元，对应同比增长率分别为11.25%、22.39%、15.95% [1][7] - **每股收益预测**：预测2026-2028年EPS（最新摊薄）分别为0.34元、0.41元、0.48元 [1] - **估值水平**：基于当前股价，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为43.85倍、35.83倍、30.90倍 [1][8] 业务运营总结 - **开发销售业务**：2026年第一季度累计合同销售金额30.16亿元，同比-40.9%；销售面积52.65万平方米，同比-20.0%；竣工面积12.62万平方米，同比-78.7% [7] - **商业运营业务**：2026年第一季度商业运营收入35.45亿元，同比+2.82%；运营出租物业达179个，同比增加5个；截至3月末平均出租率为97.4% [7] - **收入结构变化**：2026年第一季度商业运营收入规模已超过合同销售金额 [7] 财务状况总结 - **现金流**：2026年第一季度经营性现金流净额为1.59亿元，同比+70.0%；截至3月末货币资金82.37亿元，较年初增加14.34亿元 [7] - **债务情况**：2026年第一季度偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债22.16亿元，同比下降5.38亿元 [7] - **资产负债率预测**：预测公司资产负债率将从2025年的70.81%持续下降至2028年的61.04% [8] 市场与基础数据 - **股价与市值**：收盘价14.71元；总市值331.80亿元（33,180.21百万元）；市净率（P/B）为0.54倍 [5] - **每股净资产**：最新报告期每股净资产（LF）为27.45元 [6]

担保情况 - 截至2026年3月31日，公司对外担保余额为390.68亿元，在2024年年度股东大会授权范围内[2] - 2024年年度股东大会同意公司对不同资产负债率的子公司及合联营公司分别净增加担保额度344.50亿元、133.62亿元、18.50亿元和13.23亿元，授权有效期12个月[3] - 截至2026年3月31日，公司及子公司实际担保金额390.68亿元，对子公司实际担保金额372.44亿元，分别占最近一期经审计净资产的50.39%、48.04%[4] - 2026年第一季度后至公告披露前一日，公司新增对外担保13.45亿元[5] - 截至2024年12月31日担保余额合计416.58亿元，2024年年度股东大会授权净增加担保额度509.85亿元，授权担保余额上限926.43亿元，2026年1 - 3月净增加担保额度 - 25.90亿元，截至2026年3月31日担保余额390.68亿元[7] - 截至2026年3月31日，对资产负债率为70%以上的子公司担保余额为269.53亿元[8] - 截至2026年3月31日，对资产负债率低于70%的子公司的担保余额为102.91亿元[18] - 截至2026年3月31日，对资产负债率70%以上的合联营公司担保余额为14.76亿元[22] - 截至2026年3月31日，对资产负债率低于70%的合联营公司的担保余额为3.48亿元[22] - 截至公告披露前一日（4月28日），对资产负债率70%以上的子公司新增担保金额为10.15亿元[24] - 截至公告披露前一日（4月28日），对资产负债率低于70%的子公司新增担保金额为3.30亿元[24] 公司业务收入 - 东营新城鸿熠房地产开发有限公司房地产开发经营收入228,297.10，占比88.53%[9] - 淄博新城鸿拓房地产开发有限公司业务占比达98.49%，收入216,412.94[9] - 南京新城恒盛商业经营管理有限公司业务占比101.71%，收入156,687.42[9] - 南京新城旭晟商业经营管理有限公司收入264,301.54，占比94.87%[9] - 南京新城创置房地产有限公司房地产开发与经营等收入268,450.11，占比83.66%[9] - 沧州市新城悦盛房地产开发有限公司收入388,591.00，占比87.61%[10] - 天津新城万嘉房地产开发有限公司房地产开发经营收入2,057,573.35，占比94.90%[10] - 商丘恒泽房地产开发有限公司房地产开发经营占比113.18%，收入261,998.94[10] - 大同新城悦盛房地产开发有限公司房地产开发经营等收入147,395.70，占比71.03%[10] - 泰安新泰新城吾悦商业管理有限公司商业综合体管理服务等业务占比97.95%，收入12,073.21[10] - 长春鸿晟商业综合体经营管理有限公司业务占比88.23%，金额139,088.62元[11] - 长春鸿承商业综合体经营管理有限公司业务占比92.48%，金额155,189.46元[11] - 成都鸿嘉商业管理有限公司业务占比82.59%，金额172,969.04元[11] - 重庆鸿素房地产开发有限公司业务占比90.74%，金额182,971.53元[11] - 兰州新城顺弘商业管理有限公司业务占比97.91%，金额191,509.07元[11] - 广安新城鸿欣房地产开发有限公司业务占比70.15%，金额311,844.70元[11] - 兰州新城鸿润房地产开发有限公司业务占比81.53%，金额281,194.38元[11][12] - 安康新城旭博商业管理有限公司业务占比98.88%，金额83,837.96元[12] - 肇庆亿博房地产开发有限公司业务占比80.81%，金额250,896.44元[12] - 宝鸡吾悦商业管理有限公司业务占比80.90%，金额11,739.98元[12] - 长沙新城万博置业有限公司房地产开发经营收入829,460.15，占比87.84%[15] - 鄂州新城鸿隆房地产开发有限公司房地产开发等业务收入236,393.37，占比105.65%[14] - 大冶新城恒悦房地产开发有限公司房地产开发等业务收入178,354.69，占比101.31%[14] - 常德新城鸿隆房地产开发有限公司房地产开发经营等业务收入161,168.57，占比120.61%[15] - 荆州新城恒勋商业运营管理有限公司商业综合体管理服务等收入161,069.11，占比89.48%[15] - 南宁悦泽房地产开发有限公司房地产开发及经营等收入179,801.17，占比64.58%[14] - 昆明新城悦安房地产发展有限公司房地产开发经营等收入140,068.67，占比94.32%[14] - 长沙悦顺商业经营管理有限公司物业管理等收入224,729.14，占比92.71%[15] - 颍上新城恒嘉房地产开发有限公司房地产开发等收入299,836.64，占比71.95%[15] - 钦州新城吾悦商业管理有限公司商业综合体管理服务等收入20,294.00，占比86.45%[14] - 湖州新城亿轩房地产开发有限公司房地产开发经营收入469,408.55，占比80.45%[16] - 漳州恒煜房地产开发有限公司房地产开发经营收入318,321.32，占比103.91%[16] - 南昌鸿宸房地产开发有限公司非居住房地产租赁等收入252,628.22美元，占比79.55%[16] - 台州新城鸿悦商业经营管理有限公司商业综合体管理服务等收入92,003.50，占比75.16%[16] - 桐乡万博商业经营管理有限公司商业综合体管理服务等收入125,978.29美元，占比72.24%[16] - 上饶市亿轩房产经营管理有限公司非居住房地产租赁等收入127,916.80，占比82.48%[17] - 宁波吾悦商业经营管理有限公司商业综合体管理服务等收入106,201.06，占比78.52%[17] - 南昌创宏商业经营有限公司商业综合体管理服务等收入155,078.60美元，占比70.65%[17] - 晋江万博商业管理有限公司房地产开发销售等收入110,512.15，占比83.05%[17] - 温州新城鸿悦房地产开发有限公司房地产开发经营收入133,111.79，占比86.09%[17] - 西安新城鸿晟房产经营管理有限公司非居住房地产租赁业务收入为228,556.24，占比91.27%[18] - 连云港鸿基房产经营管理有限公司非居住房地产租赁业务收入为87,998.04，占比84.33%[18] - 南京融启资产管理有限公司商业综合体管理服务业务收入为40,824.25，占比99.98%[18] - 新城控股集团企业管理有限公司企业管理咨询业务收入为10,410,776.25，占比95.69%[18] - 苏州聿盛房地产开发有限公司房地产开发与经营业务收入为1,456,329.99，占比50.44%[18][19] - 淮安新城开起房地产有限公司房地产开发与经营业务收入为70,958.92，占比59.38%[19] - 上海嘉牧投资管理有限公司投资管理、资产管理业务收入为224,895.33，占比61.35%[19] - 常州新城宏昊商业管理有限公司房地产开发经营业务收入为432,938.67，占比38.46%[19] - 常州新城万盛商业管理有限公司商业经营管理等业务收入为278,899.75，占比57.70%[19] - 昆山新城创宏房地产有限公司商业经营管理业务收入229,269.17，占比68.93%[20] - 南京新城万嘉房地产有限公司房地产开发经营等业务收入1,672,494.96，占比84.00%[20] - 广州鼎佳房地产有限公司房地产业务收入723,248.25，占比101.36%[21] - 贵州新城鸿裕房地产开发有限公司房地产开发与销售等业务收入520,543.97，占比67.02%[21] - 海口新城万博房产经营管理有限公司房产租赁等业务收入143,692.87，占比66.93%[21] - 杭州新城骏宏恒锦房地产开发有限公司房地产开发经营业务收入174,076.80，占比68.98%[21] - 湖州新城悦安房地产开发有限公司房地产开发经营等业务收入352,069.49，占比44.56%[21] - 平潭鸿新房地产开发有限公司房地产开发经营业务收入252,214.16，占比48.87%[21] - 衢州万博商业经营管理有限公司自有房产租赁业务收入87,209.46，占比68.09%[21] - 嵊州顺佳商业经营管理有限公司房地产开发经营等业务收入301,639.70，占比66.51%[21] 子公司资产负债情况 - 苏州骁竣房地产开发有限公司资产负债率为97.81%，2026年3月31日资产总额152,261.59万元，负债总额148,930.06万元[22] - 盐城濮东房地产开发有限公司资产负债率为110.04%，2026年3月31日资产总额80,255.85万元，负债总额88,315.69万元[22] - 淮安新美龙置业有限公司资产负债率为105.61%，2026年3月31日资产总额273,404.73万元，负债总额288,740.58万元[22] - 泰州城茂房地产开发有限公司资产负债率为118.92%，2026年3月31日资产总额263,936.45万元，负债总额313,865.81万元[22] - 乌鲁木齐新城鸿祺房地产开发有限公司资产负债率为79.22%，2026年3月31日资产总额328,413.16万元，负债总额260,177.90万元[22] - 乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司资产负债率为55.51%，2026年3月31日资产总额115,503.08万元，负债总额64,113.45万元[23]

股东会信息 - 2025年年度股东会于2026年5月26日14点在上海普陀区公司会议室召开[2] - 网络投票起止时间为2026年5月26日，交易系统9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[2] - 本次股东会审议22项议案，1 - 19经十四次会议通过，20 - 22经十五次会议通过[4][5] - 特别决议议案为7、18、19号[5] - 对中小投资者单独计票的议案有4 - 7、9、11 - 14、18 - 19、22号[5] - 涉及关联股东回避表决的议案为11号，关联股东为富域发展、常州德润[5] 股权及登记信息 - A股股权登记日为2026年5月19日[10] - 现场出席股东登记时间为2026年5月21 - 22日，09:00 - 11:30、13:00 - 16:30[10] - 登记地点为上海长宁区东诸安浜路相关地址[10] 表决及议案信息 - 股东会需表决21项非累积投票议案和1项累积投票议案[17][18] - 发行公司债券相关议案涉及发行规模及方式、发行对象等内容[17][18] - 延长向特定对象发行A股股票股东会决议及授权有效期[18] - 修订公司对外担保管理制度[18] 累积投票制信息 - 累积投票制下股东每持有一股拥有与应选董事人数相等的投票总数[20] - 示例中某股东持有100股，应选董事5名时拥有500票表决权[20] - 示例中某股东持有100股，应选独立董事2名时拥有200票表决权[20] - 股东可按意愿将选举票数集中或分散投给候选人[20][21] - 投票结束后对每一项议案分别累积计算得票数[20]