国内外中高端养老机构特点 - 日本中端机构规模为50 - 100户（每户50平米），中高端机构为100 - 500户（每户80 - 140平米），盈利以会员制＋服务费为主，设计较高比例公共空间 [2] - 美国自理型社区规模80 - 200户（每户40 - 140平米），协助护理型50 - 100户（每户50 - 120平米），CCRC型300 - 2000户；单一性质社区多采用月租金模式，综合性CCRC社区多采用高额一次性入会费＋服务费模式 [3] 悦心安颐养老产品及服务 - 产品分为老年公寓、医养结合社区、大型持续照料退休社区三种服务模式，老年公寓提供餐饮、家政等服务，医养结合社区依托医院设立，大型持续照料退休社区可容纳1000户以上老人居住，服务内容包含前两者内容 [4] 养老业务模式 租赁物业并改建 - 选择1万至2万平方米物业，做15 - 20年长期租赁，改建后经营管理，按面积等收租金，按服务项目收服务费，收取一定比例押金 [6] 收购或新建 - 收购或新建老年公寓等社区，自持物业，运营团队提供服务，采会员制，一次性收较高入会费，每月收少额养老服务费 [7] 投资管理 - 为第三方输出运营管理或提供咨询服务，依服务内容和项目情况收费 [8] 规划项目 - 上海浦江镇医养结合项目与地方政府合作，公建民营，合作方提供约2万平方米物业，租赁期限20年 [11] - 上海健康城项目占地面积590亩，建筑面积60万平方米 [12] - 武汉健康城项目拟在湖畔区域建设老年公寓及大型持续照料服务退休社区，建筑面积10 - 20万平米，有1000 - 2000套老年住宅 [13] 案例分析 台湾双连安养中心 - 2000年成立，建筑面积4万平方米，设432床，服务超1000人，员工372人，人力比是政府规定四倍，每人每月费用5000 - 11000元，2014年营收4300万，入住率100%，预约1800多人，排队等23年 [14] 上海星堡中环社区 - 2013年5月开业，总面积18000平方米，有189个独立居住房间、30个双人护理床位，入住近200位长者，入住率超90%，收费为一次性入住费约5万元＋月费9000 - 30000元 [16] 人员信息 悦心安颐总顾问蔡芳文 - 台湾大学医学院医疗机构管理研究所硕士，任台湾双连安养中心执行长等多个职务 [15] 悦心安颐总经理江山 - 任上海星堡相关公司总裁、复星地产控股养生地产事业部总经理等职 [17]