投资评级 - 维持增持评级 目标价格14 1元 [7][14] 核心财务表现 - 2025H1营业收入27 98亿元 同比上涨5 8% 但归母净利润1 02亿元 同比下滑27 7% [14] - 主营业务毛利率同比下滑2 8个百分点至28 2% [14] - 预计2025-2027年归母净利润分别为8 49亿元/9 47亿元/10 21亿元 同比变化-10 8%/+11 6%/+7 8% [5] - 2025-2027年预计每股收益0 62元/0 70元/0 75元 [5][14] - 净资产收益率预计从2024年7 3%降至2025年5 3% 后逐步回升至2027年6 0% [5] 业务板块表现 - 物业经营收入9 9亿元 同比下滑4 2% 但实现招引量质双升 医药产业招投联动效果凸显 [14] - 贸易及服务收入15 5亿元 同比上涨12 2% 紧抓丝路电商和自贸区建设机遇扩大规模 [14] - 房地产销售业务逐步退出 加速处置非核心资产 [14] 资本运作进展 - 完成增发2 24亿股 发行价格11 02元/股 募集资金总额24 74亿元 [14] - 2025H1发行各类直融产品60亿元 平均融资成本下降33个百分点 [14] - 积极推进不动产ABS发行 助力盘活存量资产 [3][14] 估值与同业比较 - 当前总市值151 49亿元 市净率1 0倍 [8][9] - 基于2025年预计每股收益0 62元 给予22 5倍市盈率估值 [14][16] - 可比公司2025年平均市盈率22 5倍 包括浦东金桥(11 2倍)、上海临港(20 5倍)、张江高科(45 5倍)等 [16]

分红方案 - 华安外高桥REIT（代码508048）2025年度第1次分红方案为每10份基金份额分配1.13元现金[1] - 收益分配基准日为6月6日 权益登记日为9月9日 现金红利发放日为9月15日[1] - 分红采取现金方式且不支持红利再投资 免收分红手续费[1] 税务安排 - 对个人和机构投资者从基金分配中取得的收入暂不征收个人所得税和企业所得税[1] 基金净值 - 基准日基金净值为2.80元/份[1]

独立董事职责履行情况 - 吕巍在2024年担任张江高科、外高桥和一鸣食品三家上市公司独立董事 [1] - 独立董事制度是资本市场基础制度的重要内容 旨在通过监督制衡提升上市公司治理水平和信息披露透明度 [1] - 吕巍在张江高科参加全部14次董事会和1次股东大会 对所有议案均投赞成票且无异议 [1] - 吕巍在外高桥参加全部12次董事会和2次股东大会（共3次） 对所有议案均投赞成票且无异议 [1] - 吕巍在一鸣食品参加全部4次董事会和4次股东大会 对所有议案均投赞成票且无异议 [1] 独立董事专业背景 - 吕巍为经济学博士 曾任复旦大学管理学院市场营销系教授及院长助理 [1] - 现任上海交通大学安泰经济与管理学院教授、博导及AI与营销中心主任 [2] - 具有高校管理学科资深教研经历 专业背景与独立董事监督职能相匹配 [1][2] 任职时间安排 - 张江高科独立董事任职起始于2021年6月30日 [1] - 外高桥独立董事任职起始于2021年5月27日 [1] - 一鸣食品独立董事任职起始于2023年6月28日 [1] - 三家公司独立董事任职时间均超过一年 体现任职稳定性 [1]

核心观点 - 独立董事吕巍在2024年期间于三家上市公司（张江高科、外高桥、一鸣食品）担任独立董事，合计获得报酬49.80万元，并在所有董事会和股东大会中均投赞成票且无异议 [1][2] 独立董事职责与制度定位 - 独立董事制度是资本市场基础制度的重要内容，旨在通过监督制衡促进上市公司规范运作、提升信息披露透明度与真实性，保护中小投资者利益并推动资本市场健康稳定发展 [1] 吕巍任职与薪酬情况 - 吕巍于2024年担任张江高科独立董事（2021年6月30日任职）、外高桥独立董事（2021年5月27日任职）、一鸣食品独立董事（2023年6月28日任职） [1] - 2024年从张江高科、外高桥、一鸣食品分别获得报酬19.80万元、18.00万元、12.00万元，合计49.80万元 [1] 董事会与股东大会参与情况 - 张江高科2024年召开14次董事会和1次股东大会，吕巍全部参加并对所有议案投赞成票，无异议或反对 [1] - 外高桥2024年召开12次董事会和3次股东大会，吕巍参加所有董事会及2次股东大会，对所有议案投赞成票，无异议或反对 [1] - 一鸣食品2024年召开4次董事会和4次股东大会，吕巍全部参加并对所有议案投赞成票，无异议或反对 [2] 个人背景与现任职务 - 吕巍为1964年12月出生，经济学博士，曾任复旦大学管理学院教授及院长助理、上海交通大学安泰经济与管理学院副院长 [2] - 现任上海交通大学安泰经济与管理学院教授、博导、AI与营销中心主任，同时担任张江高科、外高桥、一鸣食品独立董事，以及苏州新建元控股集团、广电电气、南洋万邦软件、顺利办信息服务等公司董事或独立董事 [2]

募集资金基本情况 - 公司非公开发行人民币普通股224,563,094股 每股发行价格11.02元 募集资金总额2,474,685,295.88元 [1] - 扣除发行费用27,086,637.87元后 实际募集资金净额为2,447,598,658.01元 [1] - 募集资金到账时间为2025年4月10日 经致同会计师事务所验资确认 [2] - 截至2025年6月30日 募投项目支出1,890,841,634.44元 其中置换预先投入资金958,544,000.00元 [2] - 募集资金专户期末余额557,472,064.96元 含利息收入715,571.89元 [2][3] 募集资金管理情况 - 公司制定《募集资金管理办法》规范资金存放和使用管理 [2] - 公司与保荐机构及多家银行签署三方/四方监管协议 包括中信建投证券、浦发银行、工商银行、光大银行和中国银行 [3] - 募集资金实行专用账户存储管理 协议符合监管要求 [3] 募集资金使用情况 - 本年度投入募集资金总额189,084.16万元 累计投入189,084.16万元 [4] - 新发展H2地块项目累计投入进度73.19% 因部分建设款项未达付款条件 [4][5] - D1C-108~116通用厂房项目累计投入进度94.96% 因部分款项未达付款条件 [4][5] - F9C-95厂房项目投入进度43.85% 预计2025年11月达到预定状态 [4] - 补充流动资金项目投入进度100% 金额73,291.97万元 [4] 项目效益情况 - 新发展H2地块本年度实现效益-489.87万元 未达预计效益因处于招商引资阶段 [4][5] - D1C-108~116通用厂房项目本年度实现效益-1,344.35万元 因经营模式由整租调整为适应客户需求 [4][6] - 两个项目均已于2024年完成建设并转入投资性房地产 [5] 其他重要事项 - 公司无变更募投项目、无闲置资金补充流动资金、无现金管理操作 [4] - 募集资金使用披露不存在重大问题 [4] - 所有资金使用均履行董事会和监事会审议程序 [4]

财务公司基本情况 - 财务公司是经原中国银行保险监督管理委员会批准设立的非银行金融机构 英文名称为SHANGHAI WAIGAOQIAO GROUP FINANCE CO.,LTD [1] - 公司成立于2015年7月 注册资本100,000万元人民币 其中上海外高桥集团股份有限公司出资70,000万元（占比70%） 控股股东上海外高桥资产管理有限公司出资20,000万元（占比20%） 控股子公司上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司出资10,000万元（占比10%）[1] - 金融许可证经营范围包括成员单位委托贷款、债券承销、非融资性保函、财务顾问、信用鉴证及咨询代理业务 以及固定收益类有价证券投资 [1][3] 内部控制体系 - 建立由股东会、董事会、监事会和高级管理层组成的治理架构 设置决策系统（含风险管理委员会）、执行系统（含信贷审查委员会与投资决策委员会）和监督反馈系统（含审计委员会与审计部门）[2] - 截至2025年6月末共制定106项制度 覆盖公司治理、业务规章、内部控制、财务会计、信息系统及行政人事六大板块 2025年上半年新增1项制度并修订9项制度 [2][4] - 针对结算业务制定《结算业务管理办法》《网上金融服务管理办法》 针对信贷业务制定《综合授信管理办法》《信贷审查委员会工作制度》 针对投资业务制定《固定收益类有价证券投资管理办法》[4][5] 经营管理与风险控制 - 通过信贷审查委员会审议成员单位综合授信方案及金融资产风险分类 通过投资决策委员会审议年度投资策略及季度投资方案 所有审议均遵循集体决策、多数通过原则并记录存档 [5] - 审计稽核部负责对内部控制执行情况、业务财务活动的合法合规性及安全性进行监督检查 发现薄弱环节并提出改进建议 [5] - 建立覆盖主要业务领域的管理信息系统 制定《信息系统安全管理制度》 定期开展应急演练和第三方机构评估 严格管理信息科技外包风险 [6] 财务与监管指标 - 截至2025年6月30日 资产总额762,346.38万元 所有者权益未披露具体数值 总收入加投资收益8,866.50万元 利润总额4,197.62万元 净利润3,231.15万元 [6] - 吸收存款余额649,776.71万元 发放贷款本金余额321,963.90万元 其中上市公司存款余额232,125.44万元 借款本金余额96,800.00万元 [7] - 资本充足率、流动性比例、贷款比例等所有监管指标均符合《企业集团财务公司管理办法》要求 [7][9] 业务运营特点 - 坚持"依托集团、服务集团主业"的监管导向 专注资金集中管理和特色金融服务 支持成员单位主业发展 [7] - 存款业务遵循平等自愿原则 资金结算通过网上系统或书面指令实现 保障安全性与数据安全性 [4] - 经营状况良好 未出现资金安全隐患 风险管理无重大缺陷 [7][10]

财务表现 - 2025年半年度公司实现营业收入2,797,726,980.28元 同比增长5.79% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为102,288,769.21元 同比下降27.74% [2]

公司治理动态 - 公司第十一届董事会第十四次会议于8月22日晚间召开 [2] - 会议审议通过《关于2025年半年度报告及摘要的议案》等多项议案 [2] - 相关决议涉及2025年半年度财务信息披露事项 [2]

公司第十一届监事会第八次会议审议通过《关于2025年半年度报告及摘要的议案》[2]

财务表现 - 上半年营业收入27.98亿元 同比增长5.79% [1] - 归母净利润1.02亿元 同比下降27.74% [1] - 基本每股收益0.08元 [1]