报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 9月至今的楼市成交仍然较弱 考虑到去年四季度销售基数相对较高 成交或持续面临压力 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [6] - 8月以来北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 对局部地区市场情绪有阶段性提振 北京 上海政策前后一个月新房成交量同比分别增长17% 24% 二手房成交量同比分别增长1% 2% 但政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察 [6] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [6] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企或更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] - 现阶段建议关注四条主线 [6][135] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积为155.5万平方米 环比下降15.9% 同比下降2.9% 同比增速较上周下降8.0个百分点 [6][17] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为-19.2% -10.1% -23.9% 同比增速分别为-8.0% 16.1% -30.9% [6][17] - 12个城市新房库存面积为11288万平方米 环比增速为0.3% 同比增速为-14.0% [6][40] - 一 二 三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3% 0.3% -0.2% 同比增速分别为-12.3% -19.4% -0.05% [40] - 12个城市新房库存面积去化周期为19.3个月 环比上升0.5个月 同比上升1.1个月 [6] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.0 16.6 79.2个月 环比分别上升0.2 0.9 7.1个月 一 三四线城市同比分别上升1.6 7.7个月 二线城市同比下降0.3个月 [6][40] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积为147.7万平方米 环比上升6.5% 同比上升1.2% 同比涨幅较上周收窄5.5个百分点 [6][46] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.8% 21.9% -12.7% 同比增速分别为-9.9% 33.9% -35.7% [6][46] - 一线城市同比增速较上周下降10.5个百分点 二线城市同比涨幅较上周扩大16.8个百分点 三四线城市同比增速较上周下降40.3个百分点 [6] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1247.0万平方米 环比下降19.4% 同比下降19.1% [6][61] - 成交土地总价为281.7亿元 环比上升8.2% 同比上升54.1% [6][61] - 成交土地楼面均价为2259.1元/平 环比上升34.3% 同比上升90.6% [6][61] - 百城成交土地溢价率为0.8% 环比下降0.6个百分点 同比下降2.3个百分点 [6][61] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为273.1万平方米 环比上升6.1% 同比上升57.4% [84] - 成交住宅土地总价为214.0亿元 环比上升27.8% 同比上升228.3% [84] - 成交住宅土地楼面均价为7834.4元/平方米 环比上升20.4% 同比上升108.5% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为1.8% 环比下降3.9个百分点 同比下降0.2个百分点 [84] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为79.4亿元 环比上升8.3% 同比下降7.0% [6][123] - 总偿还量为74.1亿元 环比下降32.7% 同比下降4.9% [6][123] - 净融资额为5.3亿元 [6][123] - 债券发行量最大的房企为首开集团 广州城建 海恒集团 发行量分别为19.0 15.0 12.8亿元 [123] - 债券偿还量最大的房企为广电地产 珠江实业 任城融鑫 偿还量分别为16.4 20.0 12.2亿元 [123] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为6.0% 较上周上升7.5个百分点 [6][106] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.6% 较上周上升5.3个百分点 [6][106] - 房地产板块PE为31.53X 较上周上升1.48X [6][106] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团 华侨城A 新城控股 涨跌幅分别为11.0% 10.2% 9.4% [113] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为碧桂园 融创中国 龙湖集团 涨跌幅分别为37.5% 17.6% 15.4% [113] 投资建议关注标的 - 基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [6][135] - 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [6][135] - 经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [6][135] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [6][135] 行业政策梳理 - 自然资源部表示将细化完善低效用地认定标准 推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地的盘活利用 鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 [3][102] - 河南出台12条楼市新政 涉及加大购房补贴力度 优化了住房公积金政策 各地在原有政策基础上可将公积金个人贷款额度再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 深圳进一步优化调整房地产政策措施 涉及分区优化调整居民购买商品住房政策 分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 优化调整个人住房信贷政策 [103] - 杭州余杭区对购买特定区域新建商品住宅的家庭提供4万元补助 对购买非住宅新建商品房的单位和个人按实际缴纳契税的50%给予补助 [103]

人事任命 - 杭迎伟于2023年9月11日就任上海城投集团党委书记及董事长职务 [1] - 杭迎伟曾于2023年10月出任上海建工集团党委书记 同年12月担任董事长 并于2024年9月12日因工作调动辞去相关职务 [3] 公司背景 - 上海城投集团成立于1992年 前身为上海市城市建设投资开发总公司 2014年改制为有限责任公司 [3] - 公司由上海市国资委全资持有 专业从事城市基础设施投资 建设及运营管理的国有特大型企业集团 [3] - 集团旗下拥有6家子集团（城投公路 城投水务 城投资产 上海中心 城投环境 城投兴港）及2家上市公司（城投控股 上海环境） [3]

财报与会议信息 - 公司2025年半年度报告于8月30日发布[3] - 业绩说明会计划于2025年9月18日15:00 - 16:00举行[3][4][6] 会议参与方式 - 会议网址为上证路演中心（https://roadshow.sseinfo.com/）[4][6] - 召开方式为上证路演中心视频直播和网络互动[4][6] 参会人员 - 包括董事长张辰等，特殊情况可能调整[6] 投资者参与 - 9月11日至9月17日16:00前可预征集提问[3][7][8] - 9月18日15:00 - 16:00可在线参与业绩说明会[7] 其他信息 - 联系人是董事会办公室，电话021 - 66981171，邮箱ctkg@sh600649.com[9] - 说明会召开后可通过上证路演中心查看情况及内容[9]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

公司股份回购决议 - 公司董事会于2025年8月28日审议通过集中竞价交易方式回购股份议案 [1] - 决议前一个交易日为2025年8月27日 持股数据基准日为该日期 [1] 前十大股东持股结构 - 第一大股东中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托－仁桥泽源股票私募证券投资基金持股82,000,000股 占比3.45% [1] - 第二大股东中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产ETF持股45,000,000股 占比1.89% [1] - 第三大股东中国工商银行股份有限公司－中证上海国企ETF持股40,000,000股 占比1.68% [1] - 第四大股东招商银行股份有限公司－南方中证1000ETF持股38,000,000股 占比1.60% [1] - 第五大股东中国建设银行股份有限公司－交银施罗德启道混合基金持股35,000,000股 占比1.47% [1] 前十大无限售条件股东构成 - 无限售条件股东结构与前十大股东完全一致 持股数量与比例相同 [1] - 机构投资者主导股东结构 包含信托产品、ETF基金和混合型证券投资基金 [1] - 前五大股东合计持股240,000,000股 占总股本比例达10.09% [1]

回购方案核心内容 - 回购股份资金总额不低于人民币0.5亿元且不超过人民币1亿元 [1] - 回购股份价格上限为人民币6.87元/股 为董事会决议前30个交易日股票交易均价的150% [1][4] - 回购期限为董事会审议通过方案之日起3个月内 [2] 回购资金来源与用途 - 资金来源为公司自有资金及股票回购专项贷款资金 已获中国银行上海市分行不超过0.9亿元贷款承诺 [1][6] - 回购用途为维护公司价值及股东权益 回购股份将在披露结果后三年内注销 [1][5] 回购股份规模与股权影响 - 预计回购数量为7,278,020股至14,556,041股 占总股本比例0.29%至0.58% [4][6] - 回购完成后股份总数将从2,504,500,768股减少至2,489,944,727股至2,497,222,748股 [7] - 回购资金占公司总资产0.12% 占净资产0.48% 占流动资产0.15% 对经营财务无重大影响 [8] 股东减持计划情况 - 公司董高及控股股东上海城投在未来3个月、6个月均无减持计划 [2][9] - 股东弘毅股权投资基金中心视财务安排及市场情况决定减持计划 承诺遵守信息披露规定 [2][9] 回购实施程序与授权 - 方案经第十一届董事会第二十七次会议全票通过 无需提交股东会审议 [3][4] - 董事会授权公司经营层具体实施回购 包括确定回购时机、价格和数量等事宜 [10] - 已开立回购专用证券账户 账户号码B887623379 [4][12]

回购计划 - 回购资金总额不低于0.5亿元，不超过1亿元[2] - 回购价格上限为6.87元/股，不高于董事会通过决议前30个交易日公司股票交易均价的150%[2] - 回购股份数量约为7,278,020股至14,556,041股，约占公司总股本比例的0.29%至0.58%[9] - 回购实施期限为董事会审议通过后3个月内[8] - 回购资金来源为公司自有资金和不超过0.9亿元的股票回购专项贷款资金，且贷款不高于实际执行回购金额的90%，期限不超过3年[17] 股份变动 - 回购前总股本2,504,500,768股，按回购下限和上限计算，回购后总股本分别为2,497,222,748股和2,489,944,727股[19] 股东情况 - 公司董高、控股股东上海城投未来3个月、6个月无减持计划，弘毅基金视情况而定[4] - 公司董高、控股股东上海城投在董事会做回购决议前6个月无买卖股份、内幕交易及操纵市场行为，回购期间无增减持计划[21] 财务数据 - 2024年公司总资产846.69亿元，归属上市公司股东净资产209.02亿元，流动资产653.52亿元[20] - 假设最高回购资金1亿元全部使用，占总资产、净资产、流动资产比重分别为0.12%、0.48%、0.15%[20] 其他 - 2025年8月28日，董事会以9票同意、0票反对、0票弃权审议通过回购议案[6] - 回购用途为维护公司价值及股东权益，回购后股份拟在三年内注销[2] - 若回购金额达最高限额、董事会决议终止或资金达最低限额且经营层决定终止，回购期提前届满[13] - 董事会授权经营层办理回购相关事宜，授权至事项办理完毕[25] - 回购可能因股价超区间、资金未到位等因素无法实施[26][27] - 公司已开立股份回购专用账户，持有人为上海城投控股股份有限公司回购专用证券账户，号码为B887623379[28] - 公司将在回购期间按规定及时履行信息披露义务[29]

公司决策 - 公司2025年8月28日通过回购股份议案[1] 股权结构 - 2025年8月29日上海城投持股1,175,318,599股，比例46.93%[1] - 弘毅（上海）持股150,352,944股，比例6.00%[3] - 中国对外经济贸易信托持股26,866,593股，比例1.07%[3]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入59.27亿元 同比增长807.72% [1] - 归属于上市公司股东的净利润1.53亿元 较去年同期亏损1.02亿元成功扭亏为盈 [1][3] - 利润总额3.59亿元 扣除非经常性损益后净利润1.28亿元 均由负转正 [3] 业务驱动因素 - 开发业务竣工结算规模大幅提升859% 竣工面积达11.1万平方米 [3][4] - 露香园二期项目结转金额30.78亿元 成为利润增长关键力量 [4] - 地产结算毛利率回升至18.9% 盈利水平显著改善 [4] 财务结构 - 总资产864.65亿元 较上年度末增长2.12% [5] - 归属于上市公司股东的净资产209.50亿元 较上年度末增长0.23% [5] - 资产负债率74.79% 有息债务余额430.07亿元 综合融资成本3.7% [5] - 经营活动产生的现金流量净额5.35亿元 [5] 租赁业务 - 出租房地产建筑面积57.98万平方米 实现租金收入约1.59亿元 [9] - "城投宽庭"运营项目10个 房源超1.4万套 出租率保持高位 [9] - 租赁住房运营规模目标2万套 下半年仍有约40%增长空间 [10] 投资业务 - 持有已上市证券市值约44.66亿元 收到证券分红约0.41亿元 [12] - "城投宽庭REIT"较发行价上涨45.11% 底层资产进入稳定运营阶段 [12] - 公允价值变动收益0.24亿元 同比增加0.82亿元 [3] 政策环境 - 中央政治局会议提出"适时调整优化房地产政策" [5] - 上海市出台"沪六条"支持刚性和改善性住房需求 [5] - 公司入选上海"房补联动"政策合作机构 可为领军人才提供专项租房补贴 [10] 未来发展 - 2024年销售额创177亿元历史新高 未售货值达700余亿元 [4][9] - 露香园二期别墅产品C地块有望2025年推出 货值约60亿元 [9] - 计划推进REITs扩募工作 将浦江和九星社区纳入底层资产 [12] 公司治理 - Wind ESG评级从BB提升至BBB [13] - 股份回购计划资金总额0.5亿元-1亿元 回购价格不超过6.87元/股 [6] - 加权平均净资产收益率0.73% 同比增加1.22个百分点 [5]