公司基本信息 - 证券代码 600649，证券简称城投控股 [1] - 编号 2024 - 012 [2] - 投资者关系活动类别为特定对象调研，参会单位有华泰证券、紫阁投资、华夏基金，时间为 2024 年 12 月 18 日，地点在上海市吴淞路 130 号，公司接待人员有董事会办公室工作人员和副总裁兼董事会秘书蒋家智先生 [3][4] 公司业务情况 业务布局 - 以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展业务，涵盖商品房开发与销售等多领域，各版块协同发展 [4] 主要开发项目 - 露香园一期已建成交付，二期首开区 B、D1 地块于 2024 年 3 月入市，地块别墅于 2024 年 6 月入市，A 地块于 2024 年 11 月入市 [4] - 青溪云邸项目含 45 套公寓和 23 套联排（4 套自持），年内推向市场基本售罄 [5] - 兴华里项目含 106 套公寓和 30 套联排，待入市 [5] - 高阳新里项目于 2023 年 8 月入市，含 127 套公寓和 4 套联排，基本售罄 [5] - 汇樾庭项目共 440 套住宅，于 2023 年 10 月开盘，基本售罄 [5] - 虹盛里项目共 7 个地块，一期 4 个地块 451 套住宅于 2023 年 8 月开盘，二期房源待入市 [5] - 水尚华庭项目含 1138 套住宅，正在销售中 [5] - 璟云里项目分期开发，一期 1097 套住宅已建成交付，二期别墅产品待入市 [5] 新增地块 - 新增黄浦区小东门项目，闵行区华漕镇 MHP0 - 1404 单元 39 - 02、40 - 02 地块，闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目 [5] “城投宽庭”运营情况 - 在营社区总数 9 个，管理规模超 1.3 万套，“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光华社区”于 2024 年 1 月 12 日成功发行国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [5] 提问与回答环节 业务板块发展规划 - 以房地产开发业务为核心主业，营收和利润在较长时间内占比仍较高，未来保持一定规模和体量；运营业务是快速发展板块，将成新增长点；金融板块围绕主业服务，起功能性和利润支撑作用；短期拓展商品房等布局，中期关注“两旧一村”工程，长期探索片区开发建设，关注上海土地出让信息，围绕主业布局上下游产业链 [5][6] 分红水平 - 重视对股东稳定回报，贯彻监管要求，综合考虑经营和发展需要制定利润分配预案，条件允许时提高分红水平 [6] 股东股份变动 - 第一大股东城投集团暂无增持计划，第二大股东弘毅新一轮减持计划于 2024 年 9 月 30 日披露，截至 11 月 7 日已减持 9,261,903 股，占比 0.3661%，减持计划仍在进行中 [6] 露香园二期项目利润率 - 房地产行业受周期性影响，公司推动施工流程优化，加快项目推进与交付，按期结转收入，项目含一定比例自持商业项目，具体经营数据关注定期报告 [6] 漕宝路项目收购进展 - 2024 年 12 月 10 日披露相关公告，标的公司挂牌截止日期为 2024 年 12 月 20 日，交易能否摘牌及最终价格不确定，将及时披露进展 [7] REITs 扩募 - 开展保障性租赁住房公募 REITs 项目助于盘活资产，公司将做好融资后滚动投资，适时推进其他社区作为扩募储备资产，按规定披露进展 [8]

公司基本信息 - 证券代码 600649，证券简称城投控股 [1] - 编号 2024 - 011 [2] - 公司为上海城投控股股份有限公司 [3] 投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研 [4] - 参会单位有德信、上银基金等多家机构 [4] - 时间为 2024 年 11 月 28 日和 12 月 5 日 [4] - 地点分别为腾讯会议和上海市吴淞路 130 号 [4] - 公司接待人员有董事会办公室工作人员和副总裁兼董事会秘书蒋家智先生 [4] 公司业务情况 主要开发项目 - 露香园一期已建成交付，二期首开区 B、D1 地块 2024 年 3 月入市基本售罄，D 地块别墅 2024 年 6 月入市，A 地块 2024 年 11 月入市 [4][5] - 青溪云邸项目含 45 套公寓和 23 套联排（4 套自持），年内推向市场 [5] - 兴华里项目含 106 套公寓和 30 套联排，待入市 [5] - 高阳新里项目 2023 年 8 月入市，含 127 套公寓和 4 套联排，基本售罄 [5] - 汇樾庭项目共 440 套住宅，2023 年 10 月开盘，基本售罄 [5] - 虹盛里项目共 7 个地块，一期 4 个地块 451 套住宅 2023 年 8 月开盘，二期房源待入市 [5] - 水尚华庭项目含 1138 套住宅，正在销售中 [5] - 璟云里项目分期开发，一期 1097 套住宅已建成交付，二期别墅产品待入市 [5] 新增地块 - 新增黄浦区小东门项目，闵行区华漕镇 MHP0 - 1404 单元 39 - 02、40 - 02 地块，闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目 [5] “城投宽庭”运营情况 - 在营社区总数 9 个，管理规模超 1.3 万套 [5] - “城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光华社区”于 2024 年 1 月 12 日成功发行国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [5] 提问与回答环节 未来投资计划及收储工作 - 目前未有相关安排，会关注政策和市场变化，短期拓展商品房等布局，中期关注“两旧一村”工程，长期探索片区开发建设，关注上海土地出让信息，筹划布局优势领域投资机会，围绕主业布局房地产上下游产业链 [5] 市值管理计划 - 关注市国资委政策要求，合规开展市值管理，董事会及经营层致力于公司长远发展，提升综合实力和品牌影响力，规范完善公司治理和内控，提高信息披露质量，增强与投资者沟通，合理制定股东分红政策 [6] 二股东减持进展 - 第二大股东弘毅新一轮减持计划 2024 年 9 月 30 日披露，截至 11 月 7 日已减持 9,261,903 股，占比 0.3661%，减持计划仍在进行中 [6] 虹盛里和水尚华庭去化及减值情况 - 2024 年前三季度签约销售面积约 6 万平方米，签约销售金额超 90 亿元，主要在售项目有露香园二期等 [6] - 2023 年年报披露水尚华庭项目存货减值 2.07 亿，后续将加大宣传、拓宽渠道加快销售，目前暂无进一步减值计划 [6][7] 未来黄金地段储备项目 - 露香园是开发高端商品住宅经典案例，会根据政策和市场情况做好未来投资安排 [8]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为业绩说明会 [2] - 参会单位为参加“2024 年上海辖区上市公司三季报集体业绩说明会”的广大投资者 [2] - 时间为 2024 年 11 月 13 日下午 15:00 - 16:30 [2] - 地点通过上海证券交易所上证路演中心（网址：roadshow.sseinfo.com/）采用网络互动方式参与 [2] - 公司接待人员包括董事长张辰先生、董事兼总裁任志坚先生、独立董事王鸿祥先生、副总裁兼董事会秘书蒋家智先生、副总裁兼财务总监吴春先生 [2] 公司经营与分红相关 - 公司重视股东稳定回报，综合考虑经营和发展需要制定利润分配预案，条件允许会提高分红水平 [2] - 2024 年 1 - 9 月经营财务数据关注公司第三季度报告，近期新增黄浦区小 MHP0 - 1404 单元 39 - 02、40 - 02 地块，闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目，长宁青溪云邸项目 10 月推向市场基本售罄 [2][3] 企业内控风险防范 - 坚持全面风险管理思维，建立业务、合规风控、审计部门共同参与的内控管理和风险管控模式，形成全面风险管理体系 [3] - 加强风险管理体系化建设，打造“事前制度规范、事中监测排查、事后化解整改”的风险管理工作体系，管控资金管理、对外担保、投融资等重要风险节点 [3] - 推进内部控制体系制度建设，制定内控手册等管理制度，规范检查监督程序等，通过日常和专项监督实施检查监督活动 [3] 市值管理与股权激励 - 积极关注国资、证券监管部门政策要求，合规开展市值管理 [3] - 目前暂无股权激励计划，如有会按规定及时公告 [3] - 董事会及经营层致力于公司长远可持续发展，开发、运营与投资三大板块协同，提升综合实力和品牌影响力，规范完善公司治理和内控，提高信息披露质量，增强与投资者沟通，合理制定分红政策，树立良好形象 [3]

公司业务情况 - 公司是以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团业务涵盖多方面[2] - 主要开发项目包括露香园等多个项目 露香园一期已交付 二期部分地块已入市且基本售罄 其余地块待入市 青溪云邸项目含45套公寓和23套联排年内推向市场 兴华里项目含106套公寓和30套联排待入市 高阳新里项目2023年8月入市基本售罄 汇樾庭项目2023年10月开盘基本售罄 虹盛里项目一期2023年8月开盘二期房源待入市 水尚华庭项目1138套住宅正在销售 璟云里项目一期已交付二期正在建设[3] - 近期新增黄浦区小东门项目 闵行区华漕镇MHP0 - 1404单元39 - 02、40 - 02地块 以及闵行区浦江镇杜行老街和华漕镇诸翟城中村改造项目[3] - 城投宽庭品牌运营情况 在营社区总数9个 管理规模超1.3万套 其中两个社区作为首发基础设施项目于2024年1月12日成功发行相关基金[3] 公司发展规划与业务角色 - 目前以房地产开发业务为核心主业 开发业务营收和利润较长时间内占比仍会较高 运营业务是快速发展板块 将成为新增长点[3] - 根据政策动向、市场变化做好短中长期投资安排 短期拓展商品房、保障房和保障性租赁住房布局 中期关注两旧一村工程 长期探索片区开发建设 关注上海土地出让信息 筹划布局优势领域投资机会[3] 公司管理相关 - 积极关注市国资委相关政策要求合规开展市值管理 通过多种方式提升公司综合实力和品牌影响力 提高竞争力和内在价值 持续规范完善公司治理和内控 提高信息披露质量 增强与投资者沟通交流 合理制定股东分红政策[4] - 作为国有控股上市公司 制定实施股权激励计划需符合相关规定 目前暂无相关计划[4] - 第二大股东弘毅新一轮减持计划于2024年9月30日披露 公司已提示其遵守减持规定并履行信披义务[4] 项目相关 - 水尚华庭项目2023年年报中披露存货减值2亿 受地理位置和市场影响去化慢 公司将加大宣传拓宽渠道加快销售 目前暂无减值计划[4] - 城投宽庭REITs项目将做好融资后的滚动投资 适时推进其他保障性租赁住房社区作为扩募储备资产 发行需达到入住率等条件与项目地理位置、租金等有关[5]

上海城投控股股份有限公司 2024 年第三季度报告 单位：元 币种：人民币 证券代码：600649 证券简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司 2024 年第三季度报告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人 员）唐啸戈保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。 第三季度财务报表是否经审计 □是 √否 一、 主要财务数据 （一） 主要会计数据和财务指标 | --- | --- | --- | --- | --- | |------------------------------------------------|-----------------|---------------------------------------|-----------------|---- ...

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [7] 报告的核心观点 - 公司大举获取上海核心项目,彰显公司在上海的拿地优势和长期维持销售规模的决心 [2][3] - 新获取的项目与公司已有的露香园项目同属风貌地块,位置相邻,大幅提升公司在上海最核心地段的优质储备 [3] - 公司近期销售高速增长,长宁清溪雲邸和露香园二期的入市将推动今年全年销售实现逆势高速增长 [4] - 公司持有的西部证券和海通证券股权市值有望提升,带来投资收益增长 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司投资评级 - 维持"买入"评级,目标价6.43元 [7] 公司业务表现 - 2024年1-9月销售金额94亿元,同比增长328% [4] - 公司2024Q3实现租赁收入0.88亿元,环比大幅增长44% [4] - 预计下半年将迎来结算高峰,推动全年结算收入实现增长 [4] 公司资产情况 - 公司持有西部证券10.26%股权,直接持有海通证券0.27%股权,相关股权市值有望提升 [5] 公司未来发展 - 公司大举获取上海核心项目,彰显公司在上海的拿地优势和长期维持销售规模的决心 [2][3] - 新获取的项目与公司已有的露香园项目同属风貌地块,位置相邻,大幅提升公司在上海最核心地段的优质储备 [3] - 公司近期销售高速增长,长宁清溪雲邸和露香园二期的入市将推动今年全年销售实现逆势高速增长 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级,目标价5.36元 [7] 报告的核心观点 - 城中村改造项目提速,公司作为上海城投集团子公司有优势抓住机遇 [4] - 公司销售高速增长,下半年有望迎来结算高峰推动业绩提升 [5] - 公司禀赋优势显著,本次大举补库进一步彰显公司在上海的拿地优势 [3] 公司投资概况 - 公司获取两个闵行区城中村改造项目,总投资183.6亿元,占2023年销售额223% [3] - 这两个项目均可实现一二级联动,有利于公司中长期维持销售规模 [3] - 公司2024-2026年EPS预测分别为0.22/0.49/0.59元,BPS为8.38/8.81/9.34元 [6] 行业发展趋势 - 上海市政府提出要坚决打好城中村改造攻坚战,地方国企发挥核心作用 [4] - 公司作为上海城投集团子公司,有望优先抓住这一机遇 [4]

销售高速增长，业绩有望提升 - 2024年上半年公司主要开发项目销售金额约81亿元，同比增速逾3000%，在TOP50房企中排名第一[1] - 公司全年新推货值有望接近150亿元，推动销售实现逆势增长，下半年也有望迎来结算高峰[1][2] - 公司2024-2026年归母净利润预计分别为5.55/12.32/14.95亿元，同比增长33.80%/121.61%/21.37%[3] 政策利好助力地产行业 - 央行将下调存款准备金率0.5个百分点，存量房贷利率平均降幅0.5个百分点左右，全国二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%[1] - 地产行业有望受益于上述政策利好[1] 大举拓展城中村项目 - 公司8月获取上海市闵行区两个城中村改造项目，总投资额183.6亿元[2][8] - 上海市政府提出要坚决打好城中村改造攻坚战，公司作为上海城投集团子公司有望抓住机遇[2] - 公司城中村项目可实现一二级联动，增强优质储备[8] 估值合理 - 公司当前PB仅0.4倍，估值较低[1][3] - 华泰证券预计公司2024-2026年PB分别为0.44/0.42/0.40倍[3]

公司战略与转型 - 公司暂无向高科技新质生产力转型的计划 [2] - 公司将继续围绕主业深耕细作，聚焦优势领域投资机会 [2] - 公司积极落实国有企业改革深化提升行动的相关要求，制定了相应的实施方案 [3] 股价与市值管理 - 公司股价长期低迷，未分配利润占净资产的60%，业绩连续3年下降 [2] - 公司会积极关注监管机构相关政策要求，合规开展市值管理 [4] - 公司股价已不到净资产的4折，中央已将央国企的市值管理纳入考核内容 [4] 房地产行业与市场 - 房地产行业发展趋势受到政策调控、经济环境、人口变化、市场需求结构等多种因素的共同影响 [3] - 短期来看，需要关注经济不确定性和政策执行力度等潜在风险对房地产市场的影响 [3] - 长期来看，随着政策调控的日益精细化与多元化，以及经济环境的逐步向好，有望为房地产行业注入活力 [3] 租赁业务 - 公司租赁住房运营品牌“城投宽庭”已取得市场先机，首批布局的八大租赁社区全部投入运营 [3] - 未来公司将继续以规模化运营为基础，做精服务，做强品牌 [3] 财务与业绩 - 2024年上半年实现营业收入6.53亿元，相比去年同期下降 [5] - 受证券市场波动影响，公司持有的股票、基金等金融资产公允价值变动产生5782万负收益 [5] - 公司已制定并着手实施一系列应对措施以优化施工流程，加速项目推进与交付速度，强化销售策略，积极推动房产库存去化 [5] 投资者关系与分红政策 - 公司历来重视对股东的稳定回报，积极贯彻落实证监会、交易所等监管机构有关上市公司现金分红的要求 [4] - 公司合理制定股东分红政策，树立公司在资本市场的良好形象 [4] - 公司将持续规范完善公司治理和内控，提高信息披露质量，增强与投资者的沟通交流 [4] 其他 - 公司二股东弘毅近期没有继续发布减持公告，管理层对弘毅的定性是财务投资者 [4] - 公司目前未有商品房用做保障房领域的布局 [5]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级,目标价5.03元 [6] 报告的核心观点 - 2024H1公司实现营收6.5亿元,归母净亏损1.02亿元,符合预期。随着年底进入结算高峰,预计全年业绩将扭亏为盈并实现增长 [1][2] - 2024H1公司主要开发项目销售金额约81亿,同比增速逾3000%,远优于行业平均,主要得益于核心项目露香园二期的销售 [3] - 公司租赁业务持续扩张,新开业的九星社区于6月4日入市,新增租赁房源1230套,当月末出租率已达55% [4] - 公司作为目前规模最大的保租房REITs原始权益人,金融板块同样形成对主业的赋能 [4] 财务数据总结 - 2024-2026年EPS分别为0.22/0.49/0.59元,BPS为8.38/8.81/9.34元 [5] - 2024年营业收入预计为77.83亿元,同比增长204.14%;归母净利润为5.56亿元,同比增长33.80% [5] - 2024年毛利率为28.22%,净利率为7.52% [5] - 2024年ROE为2.66%,ROIC为3.59% [5] - 2024年PE为14.79倍,PB为0.39倍 [5][13]