报告行业投资评级 - 行业评级为“看好（维持）” [9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及“小阳春”表现弱于预期影响，当前行情呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导等特征，这预示着成交量放量持续性不强，房企盈利改善任重道远，且置换传导逻辑不畅、楼市预期承压 [2] - 上海、北京出现积极信号，包括因惜售导致的挂牌量主动收缩，京沪二手房库存和去化周期已达较健康水平，且年初两地出现景气度自发修复与资产价格企稳，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征 [2] - 报告认为，京沪两地有望在此轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点预计在今明两年，同时指出资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会 [2] 1. **二手房市场**：全国挂牌价持续下跌，但上海表现突出；挂牌量在北上广下降，深圳则持续增加；成交量普遍回落 [3][4] 2. **新房市场**：一线城市新房成交表现亮眼，上海成交环比大幅转正，北京、广州、深圳延续涨势 [5] 3. **投资建议**：在周期未满背景下，推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为：受益于香港楼市触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产标的；深耕产品力的“好房子”企业 [6] 根据相关目录分别总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅为5.37%，跑输沪深300指数 [10][13] - H股板块中，香港内房股周跌幅0.82%，港资房企周跌幅0.28%，均跑输恒生指数 [10][18] - A股个股方面，宁波富达周涨幅10.50%领涨；H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅26.75%领涨；H股港资房企中，长实集团周涨幅3.18%领涨 [19][20][22] 二：二手房周度跟踪 1. **挂牌价**：全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；一线城市挂牌价周环比转负，小幅下降0.01%；上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续四周上涨；深圳挂牌价周环比转正，上涨0.01%；北京周环比下降0.07%，广州周环比转负下降0.08% [3][24] 2. **挂牌量**：北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%，延续下行趋势；深圳挂牌量周环比上涨0.1%，已连续六周上涨；北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5% [4][27] 3. **成交量**：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交周环比连续两周下降，分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5%；上海二手房网签周环比转负，下降18.2% [4][38] 4. **议价率**：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点；上海、广州、深圳议价率分别为8.2%、13.1%、10.0% [51] 三：新房周度跟踪 1. **成交**：一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，大幅增长82%；北京、广州、深圳周环比分别增长202%、27%、65% [5][55] 2. **库存及去化**：一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%；跟踪的10个样本城市新房库存面积7646.88万方，周环比下降1.3%；一线城市去化周期为5.9个月 [57][58] 四：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计44.60亿元，周环比大幅下降69.1% [61] 五：行业政策及新闻 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元 [64] - 上海保利发展以总价59.2175亿元、溢价率6.43%竞得长宁区一宗宅地 [64] - 2026年3月北京二手房网签成交量为19886套，创2024年12月以来单月纪录 [64] - 海南自2026年4月1日起支持公积金缴存人提取公积金支付子女购房首付款 [64]

行业投资评级 - 对行业评级为“看好”，并维持该评级 [9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及弱于预期的“小阳春”表现影响 [2] - 当前市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需占比高等特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远 [2] - 北京和上海的积极信号正在累积，包括因惜售导致的挂牌量主动收缩，以及景气度的自发修复和资产价格企稳 [2] - 京沪两地有望在本轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市修复，时间点预计在今明两年 [2] - 资本市场表现通常领先核心城市房价拐点3-6个月，建议关注景气度表现以把握周期拐点的β机会 [2] - 短期建议关注全球风险偏好下降下金融地产板块的防御性交易机会；中期推荐把握三条结构性主线 [66] 市场表现总结 - A股房地产指数周跌幅为5.37%，跑输沪深300指数 [10][13] - H股方面，香港内房股指数周跌幅0.82%，港资房企指数周跌幅0.28%，均跑输恒生指数 [10][18] - A股个股中，宁波富达周涨幅10.50%领涨 [10][19] - H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅26.75%领涨 [20] - H股港资房企中，长实集团周涨幅3.18%领涨 [10][22] 二手房周度跟踪总结 - **挂牌价**：全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；一线城市挂牌价周环比转负，微降0.01% [3][24] - 上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续四周上涨，但涨幅回落0.09个百分点；深圳挂牌价周环比转正，上涨0.01%；北京周环比下降0.07%；广州周环比转负，下降0.08% [3][24] - 节后六周（2026/02/22-2026/04/05），全国挂牌价累计下跌0.7%，一线城市中仅上海上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下跌0.5%、0.5%、0.4% [3] - **挂牌量**：北京、上海、广州挂牌量延续下行趋势，周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%；深圳挂牌量周环比上涨0.1%，已连续六周上涨 [4][27] - 北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5%，自近两年高点分别回落14.1%、27.5%、7.6%；深圳挂牌量年同比大增48.8%，较近两年峰值仅回落0.1% [4] - **成交量**：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交量周环比连续两周下降，分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5% [4][38] - 上海二手房网签量周环比转负，下降18.2% [4] - **议价率**：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点 [51] 新房周度跟踪总结 - **成交**：一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，大幅增长82%；北京、广州、深圳延续涨势，周环比分别增长202%、27%、65% [5][55] - **库存及去化**：一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%；跟踪的10个样本城市总库存面积7646.88万方，周环比下降1.3% [57][58] - 一线城市新房去化周期为5.9个月 [58] 房企融资总结 - 上周房地产企业新发债券规模合计44.60亿元，周环比大幅下降69.1% [10][61] 行业政策及新闻总结 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元，自2026年4月1日起施行 [10][64] - 上海2026年二批次涉宅用地出让，保利发展以59.22亿元总价竞得长宁区地块，溢价率6.43% [64] - 2026年3月北京二手房网签成交量为19886套，创2024年12月以来单月成交量纪录 [64] - 海南自2026年4月1日起，支持公积金缴存人提取住房公积金支付子女购房首付款 [64] 投资建议总结 - 推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企 [6][66] 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的 [6][66] 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业 [6][66]

担保额度 - 2026年度预计对外提供担保总额不超过11.20亿元[4][5] - 预计净新增担保额度3.80亿元[7][8] - 公司及科环公司合计对舜江公司预计担保总额5.20亿元[8][12] 担保余额 - 截至公告日，公司为非全资控股子公司担保余额6.90亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的24.06%[4] - 控股子公司为公司担保余额0元[4] - 控股子公司之间担保余额0.4958亿元，占比1.73%[4] 子公司情况 - 新平公司资产负债率41.28%，公司对其担保余额1.00亿元，新增1.20亿元，担保额度占上市公司最近一期净资产比例7.67%[10][11] - 石屏公司资产负债率80.26%，公司对其担保余额0元，新增0.30亿元，担保额度占比1.05%[10] - 蒙自公司资产负债率57.73%，公司对其担保余额2.20亿元，新增0.90亿元，担保额度占比10.81%[10][11] - 屏边公司资产负债率109.48%，公司对其担保余额0元，新增0.40亿元，担保额度占比1.40%[10] - 舜江公司资产负债率83.48%，公司对其担保余额3.70亿元，新增1.00亿元，担保额度占比18.14%[10] 子公司业绩 - 2025年12月31日新平公司资产总额1.926767亿元、负债总额0.795366亿元、净资产1.131401亿元，营业收入1.204468亿元、净利润 - 0.032652亿元[16] - 石屏公司2025年12月31日资产总额1913.27万元、负债总额1535.66万元、净资产377.61万元，2025年1 - 12月营业收入3065.43万元、净利润45.18万元[18][19] - 蒙自公司2025年12月31日资产总额47046.44万元、负债总额27162.13万元、净资产19884.31万元，2025年1 - 12月营业收入30591.99万元、净利润212.78万元[21][22] - 屏边公司2025年12月31日资产总额4122.86万元、负债总额4513.88万元、净资产 - 391.02万元，2025年1 - 12月营业收入4737.51万元、净利润11.82万元[25] 公司整体业绩 - 2025年12月31日资产总额47,422.25万元，较9月30日的50,194.20万元有所下降[30] - 2025年12月31日负债总额39,590.38万元，较9月30日的41,995.48万元有所下降[30] - 2025年12月31日净资产7,831.87万元，较9月30日的8,198.72万元有所下降[30] - 2025年1 - 12月营业收入52,313.95万元，1 - 9月为39,500.92万元[30] - 2025年1 - 12月净利润 - 2,751.63万元，1 - 9月为 - 2,384.79万元[30] 其他要点 - 公司间接持有石屏公司、蒙自公司、屏边公司52%股权，间接持有舜江公司41.08%股权[17][20][23][26] - 舜江公司资产负债率超过70%，但不存在影响偿债能力的重大或有事项[27] - 本次新增担保额度未拟定具体协议，授权管理层落实反担保等风控措施[28] - 对外担保为满足公司和子公司生产经营需要，被担保人具备偿债能力，风险总体可控[29] - 公司原则上按股权比例对被担保子公司提供担保，超股比担保时有反担保[29] - 公司与新平公司、科环公司、舜江公司其他股东签订股权质押合同获反担保[29] - 石屏公司、屏边公司、舜江公司资产负债率超70%，但担保风险可控[19][25][27] - 董事会同意担保额度预计并提交2025年年度股东会审议[31] - 对外担保逾期累计数量为零[32]

独立董事候选人资格 - 具备5年以上法律、经济等工作经验[1] - 持股不超1%且非前十股东亲属[2] - 不在大股东处任职及亲属[2] - 近36个月无证监会处罚等[3] - 兼任境内上市公司不超3家[5] - 连续任职不超六年[5] 其他情况 - 具备注册会计师资格证等[5] - 通过公司提名委员会资格审查[5] - 承诺不符资格将辞职[7]

制度修订与审议 - 公司于2026年4月1日召开董事会会议，审议通过修订《公司章程》及部分公司治理制度的议案[2] - 《公司章程》等5项制度需提交2025年年度股东会审议批准[4] 法定代表人规定 - 法定代表人由董事会以全体董事过半数选举、更换，辞任需30日内确定新法定代表人[6] 股东权益与责任 - 股东不得查阅依法需披露但未披露信息对应的会计凭证及定期报告对应的会计账簿和凭证[6] - 控股股东等指示董事损害公司或股东利益，与董事承担连带责任[6] - 控股股东等从事相同或相近业务需及时披露情况、影响及防范举措，不得产生重大不利影响[7] 重大事项决议 - 公司分拆子公司独立上市需股东会特别决议通过，且经出席会议中小股东所持表决权三分之二以上通过[7] - 公司在一年内购买、出售重大资产或提供担保金额超最近一期经审计总资产30%需股东会特别决议通过[7] 投票权与选举制度 - 公司董事会等可公开征集股东投票权，应无偿进行，除法定条件外不得设最低持股比例限制[7] - 单一股东及其一致行动人拥有权益的股份比例在30%及以上时，股东会选举两名以上非独立董事或两名以上独立董事，应采用累积投票制[8] 董事会人员构成 - 董事会由7名董事组成，含3名独立董事和1名公司职工代表[11] 关联交易规定 - 公司与关联自然人交易金额30万元以上、与关联法人交易金额300万元以上且占最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的关联交易，经独立董事过半数同意后履行董事会审议程序[11] 董事会秘书规定 - 董事会秘书需具有大学专科以上学历，从事秘书等工作3年以上[12] - 不得担任董事会秘书情形为最近36个月受到过中国证监会行政处罚或被采取3次以上行政监督管理措施[13] - 不得担任董事会秘书情形为最近36个月受到过证券交易所公开谴责或3次以上通报批评[13] - 董事会秘书负责办理公司信息披露事务等多项工作[13][14] - 公司应在原任董事会秘书离职后3个月内完成聘任工作[16] - 董事会秘书连续不能履行职责达1个月以上应停止履职并辞任[16] - 董事会秘书空缺期间超过3个月，董事长应代行职责并在6个月内完成聘任[17] - 董事会秘书履职受不当妨碍或阻挠，应先向董事长报告，仍未解决则向交易所报告[15] - 董事会提名委员会或独立董事专门会议对董事会秘书人选及任职资格进行遴选、审核并提建议[16] - 董事会秘书兼任其他高级管理人员应避免利益冲突，明确区分职责[16] - 公司聘任董事会秘书时应同时聘任证券事务代表协助履职[17] - 董事会秘书发现公司信息披露违规等行为应及时向交易所报告[17] - 董事会秘书履职建议未被采纳应及时向交易所报告[17] - 公司应建立董事会秘书履职定期评价及责任追究机制[17] 高级管理人员规定 - 高级管理人员出现特定情形应停止履职并辞职，未辞职董事会应解除其职务[18] - 董事会提名委员会应对高级管理人员任职资格评估，不符资格及时提解聘建议[18] - 章程关于董事忠实和勤勉义务规定适用于高级管理人员[18] - 公司应和高级管理人员签订聘任合同，明确权责、违规责任等内容[18] 章程备案 - 公司董事会提请股东会授权管理层或其授权代表办理章程备案事宜[19] - 章程备案最终以工商登记机关核准内容为准[19] 公告信息 - 公告发布时间为2026年4月3日[21] - 公告主体为宁波富达股份有限公司董事会[21]

业绩总结 - 2025年12月31日公司不存在财务和非财务报告内控重大缺陷[4][5] - 纳入评价范围单位资产和营收占比均为100%[8] 内部控制 - 财务报告内控缺陷评价有总资产、营收、利润总额潜在错报定量标准[13] - 非财务报告内控缺陷评价直接财产损失金额重大缺陷标准为1000万元以上[15] - 报告期内公司不存在财务报告内控重大、重要和一般缺陷[16] - 报告期内未发现非财务报告内控重大、重要缺陷[18][19] 未来展望 - 2025年强化内控体系运行，健全制度框架，提升风险应对能力[19] - 2026年完善内控与风险管理一体化机制，深化数字化转型[19]

审计机构相关 - 2025年同意续聘浙江天平为年度财务和内控审计机构[1] - 项目质量控制复核人近三年签署2家、复核3家上市公司审计报告[4] - 2025年末浙江天平提取职业风险基金1586.54万元，保险累计赔偿限额5000万元[18] 审计过程情况 - 2025年审计就重大会计审计事项及时咨询解决，达成一致无分歧[8][9] - 实施审计负责人等项目质量复核程序[10][11] - 针对公司情况制定审计工作方案[14] 审计团队及制度 - 配备有经验和资质的专属审计团队[16] - 明确信息安全责任，制定并执行控制制度[17] 审计评估结果 - 公司认为浙江天平资质合规，体系有效，按时完成审计[19][20]

业绩总结 - 2024年度浙江天平经审计收入总额10424.75万元，审计业务收入7735.93万元，证券业务收入637.74万元[2] - 2025年浙江天平上市公司审计客户3家，审计收费总额343万元[2] 费用数据 - 2025年度财务审计费用78万元（2023年度80万元、2024年度78万元）[9] - 2025年度内控审计费用20万元（2023、2024年均为20万元），合计98万元[10] 人员情况 - 截至2025年末，浙江天平有合伙人29名、注册会计师137名，签过审计报告的29名[2] 风险保障 - 截至2025年末，浙江天平提取职业风险基金1586.54万元，职业保险累计赔偿限额5000万元[3] 决策进展 - 公司董事会7票同意通过续聘浙江天平为2026年审计机构议案[12] - 本次聘任需提交2025年年度股东会审议，通过之日起生效[13]

人事变动 - 2025年3月26日腾飞女士因工作变动辞去公司相关职务[1] - 2025年5月20日章庆祝先生当选职工董事并进入审计委员会[2] 审计工作 - 2025年度董事会审计委员会召开4次会议审议多项报告[3][4] - 2025年经批准续聘浙江天平会计师事务所[5] - 审计委员会认为2025年度财报及内控评价报告合格[7][9]

业绩总结 - 2025年度公司计提各项资产减值准备合计6001.25万元[2] - 本次计提减少公司2025年度归属于母公司净利润3072.38万元[10] 数据详情 - 应收账款、其他应收款2025年度计提金额为 -50.03万元[3] - 存货2025年度计提金额为768.87万元[3] - 固定资产2025年度计提金额为41.24万元[3] - 长期股权投资2025年度计提金额为5241.17万元[4] 板块情况 - 商业地产板块冲回已计提的应收款项坏账准备139.22万元；水泥建材板块计提应收款项坏账准备89.19万元[5] - 2025年公司计提存货跌价准备768.87万元，均系水泥建材板块计提形成[6] 流程进展 - 2026年3月24日审计委员会、4月1日董事会审议通过《关于2025年度计提资产减值准备的议案》[11][13]