股价情况 - 2026年4月7 - 9日公司股票连续三日涨幅偏离值累计超20%，属异常波动[2][3][5] 经营与信息 - 公司生产经营正常，内外部环境等未重大变化[4] - 公司及京能集团无应披露未披露重大信息[3][4] 业绩预计 - 预计2025年归母净利润 -9.86亿到 -13.15亿元，与上年同期相比增亏8.77亿到12.06亿元[6] 人员交易 - 本次异常波动期间控股股东等无买卖公司股票情况[4]

报告行业投资评级 - 行业评级为“看好（维持）” [9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及“小阳春”表现弱于预期影响，当前行情呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导等特征，这预示着成交量放量持续性不强，房企盈利改善任重道远，且置换传导逻辑不畅、楼市预期承压 [2] - 上海、北京出现积极信号，包括因惜售导致的挂牌量主动收缩，京沪二手房库存和去化周期已达较健康水平，且年初两地出现景气度自发修复与资产价格企稳，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征 [2] - 报告认为，京沪两地有望在此轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点预计在今明两年，同时指出资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会 [2] 1. **二手房市场**：全国挂牌价持续下跌，但上海表现突出；挂牌量在北上广下降，深圳则持续增加；成交量普遍回落 [3][4] 2. **新房市场**：一线城市新房成交表现亮眼，上海成交环比大幅转正，北京、广州、深圳延续涨势 [5] 3. **投资建议**：在周期未满背景下，推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为：受益于香港楼市触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产标的；深耕产品力的“好房子”企业 [6] 根据相关目录分别总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅为5.37%，跑输沪深300指数 [10][13] - H股板块中，香港内房股周跌幅0.82%，港资房企周跌幅0.28%，均跑输恒生指数 [10][18] - A股个股方面，宁波富达周涨幅10.50%领涨；H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅26.75%领涨；H股港资房企中，长实集团周涨幅3.18%领涨 [19][20][22] 二：二手房周度跟踪 1. **挂牌价**：全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；一线城市挂牌价周环比转负，小幅下降0.01%；上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续四周上涨；深圳挂牌价周环比转正，上涨0.01%；北京周环比下降0.07%，广州周环比转负下降0.08% [3][24] 2. **挂牌量**：北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%，延续下行趋势；深圳挂牌量周环比上涨0.1%，已连续六周上涨；北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5% [4][27] 3. **成交量**：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交周环比连续两周下降，分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5%；上海二手房网签周环比转负，下降18.2% [4][38] 4. **议价率**：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点；上海、广州、深圳议价率分别为8.2%、13.1%、10.0% [51] 三：新房周度跟踪 1. **成交**：一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，大幅增长82%；北京、广州、深圳周环比分别增长202%、27%、65% [5][55] 2. **库存及去化**：一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%；跟踪的10个样本城市新房库存面积7646.88万方，周环比下降1.3%；一线城市去化周期为5.9个月 [57][58] 四：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计44.60亿元，周环比大幅下降69.1% [61] 五：行业政策及新闻 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元 [64] - 上海保利发展以总价59.2175亿元、溢价率6.43%竞得长宁区一宗宅地 [64] - 2026年3月北京二手房网签成交量为19886套，创2024年12月以来单月纪录 [64] - 海南自2026年4月1日起支持公积金缴存人提取公积金支付子女购房首付款 [64]

行业投资评级 - 对行业评级为“看好”，并维持该评级 [9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及弱于预期的“小阳春”表现影响 [2] - 当前市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需占比高等特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远 [2] - 北京和上海的积极信号正在累积，包括因惜售导致的挂牌量主动收缩，以及景气度的自发修复和资产价格企稳 [2] - 京沪两地有望在本轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市修复，时间点预计在今明两年 [2] - 资本市场表现通常领先核心城市房价拐点3-6个月，建议关注景气度表现以把握周期拐点的β机会 [2] - 短期建议关注全球风险偏好下降下金融地产板块的防御性交易机会；中期推荐把握三条结构性主线 [66] 市场表现总结 - A股房地产指数周跌幅为5.37%，跑输沪深300指数 [10][13] - H股方面，香港内房股指数周跌幅0.82%，港资房企指数周跌幅0.28%，均跑输恒生指数 [10][18] - A股个股中，宁波富达周涨幅10.50%领涨 [10][19] - H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅26.75%领涨 [20] - H股港资房企中，长实集团周涨幅3.18%领涨 [10][22] 二手房周度跟踪总结 - **挂牌价**：全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；一线城市挂牌价周环比转负，微降0.01% [3][24] - 上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续四周上涨，但涨幅回落0.09个百分点；深圳挂牌价周环比转正，上涨0.01%；北京周环比下降0.07%；广州周环比转负，下降0.08% [3][24] - 节后六周（2026/02/22-2026/04/05），全国挂牌价累计下跌0.7%，一线城市中仅上海上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下跌0.5%、0.5%、0.4% [3] - **挂牌量**：北京、上海、广州挂牌量延续下行趋势，周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%；深圳挂牌量周环比上涨0.1%，已连续六周上涨 [4][27] - 北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5%，自近两年高点分别回落14.1%、27.5%、7.6%；深圳挂牌量年同比大增48.8%，较近两年峰值仅回落0.1% [4] - **成交量**：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交量周环比连续两周下降，分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5% [4][38] - 上海二手房网签量周环比转负，下降18.2% [4] - **议价率**：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点 [51] 新房周度跟踪总结 - **成交**：一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，大幅增长82%；北京、广州、深圳延续涨势，周环比分别增长202%、27%、65% [5][55] - **库存及去化**：一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%；跟踪的10个样本城市总库存面积7646.88万方，周环比下降1.3% [57][58] - 一线城市新房去化周期为5.9个月 [58] 房企融资总结 - 上周房地产企业新发债券规模合计44.60亿元，周环比大幅下降69.1% [10][61] 行业政策及新闻总结 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元，自2026年4月1日起施行 [10][64] - 上海2026年二批次涉宅用地出让，保利发展以59.22亿元总价竞得长宁区地块，溢价率6.43% [64] - 2026年3月北京二手房网签成交量为19886套，创2024年12月以来单月成交量纪录 [64] - 海南自2026年4月1日起，支持公积金缴存人提取住房公积金支付子女购房首付款 [64] 投资建议总结 - 推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企 [6][66] 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的 [6][66] 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业 [6][66]

市场整体表现 - A股三大指数集体收跌，沪指跌0.85%报4049.91点，深成指跌1.87%报14039.73点，创业板指跌2.29%报3280.06点，科创综指跌2.47%报1699.05点 [3][4] - 市场呈现普跌格局，超4500只个股下跌 [3] - 沪深两市成交额总计2.21万亿元，较上一交易日缩量1175亿元 [9] 行业板块表现 - 保险、贵金属、银行板块涨幅居前 [6] - 房地产板块表现活跃，世联行、京能置业等多股涨停 [6][7] - CPO、通信设备、半导体板块走低，成为市场主要拖累 [6] - CPO板块出现显著调整，炬光科技跌超12%，德科立、中富电路跌超11% [8][9] 资金流向 - 主力资金全天净流入非银金融、公用事业、银行等板块 [11] - 主力资金净流出电子、通信、机械设备等板块 [11] - 个股方面，协鑫集成、华电新能、山子高科获主力净流入额分别为33.39亿元、16.69亿元、14.23亿元 [12] - 新易盛、中际旭创、天孚通信遭主力净流出额分别为30.6亿元、13.56亿元、13.2亿元 [13] 机构观点 - 华泰证券观点：2026年AI赋能与产品创新将成为科技消费企业的重要增长点 [14] - 中信证券观点：政策力度持续加大，氢能行业有望迎来产业化加速 [15] - 兴业证券观点：游戏产业逻辑优化，AI应用催化加速 [16]

股票交易异常波动情况 - 公司股票在2026年2月13日、2月24日及2月25日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，构成股票交易异常波动 [2][3] 公司自查与核实情况 - 经公司自查，目前生产经营活动一切正常，内外部经营环境及行业政策均未发生重大变化，不存在应披露而未披露的影响股价异常波动的事项 [4] - 经向控股股东京能集团核实，截至公告日，公司及控股股东不存在筹划重大资产重组、股份发行、重大交易、业务重组、股份回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等应披露而未披露的重大事项 [5] - 公司未发现可能对股价产生较大影响的重大事件、媒体报道、市场传闻或热点概念事项 [5] - 在股票交易异常波动期间，公司控股股东及其一致行动人、公司董事及高级管理人员不存在买卖公司股票的情况 [5] 公司财务业绩预告 - 公司财务部门初步测算，预计2025年实现归属于母公司所有者的净利润为亏损9.86亿元到13.15亿元 [8] - 与上年同期相比，预计增亏8.77亿元到12.06亿元 [8]

公司股价异动 - 京能置业公司股票在连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20% 根据《上海证券交易所交易规则》属于异常波动 [1] - 经公司自查及向控股股东京能集团征询 公司及京能集团均不存在应披露而未披露的重大信息 [1]

股价波动 - 2026年2月13 - 25日公司股票连续三日涨幅偏离值累计超20%属异常波动[2][3][5] 业绩总结 - 预计2025年归母净利润 -9.86亿到 -13.15亿元，较上年增亏8.77亿到12.06亿元[6] 公司情况 - 目前生产经营正常，内外环境及行业政策无重大变化[4] - 公司及京能集团无应披露未披露重大信息[4] - 自查未发现重大事件，未涉热点概念[4] - 控股股东等在异常波动期无买卖公司股票情况[4]

公司股票交易异常波动 - 公司股票交易在2026年2月13日、2月24日及2月25日连续三个交易日内，日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，构成股票交易异常波动 [1] 公司经营与内外部环境状况 - 公司目前生产经营活动正常，内外部经营环境及行业政策未发生重大变化 [1] - 公司不存在应披露而未披露的重大资产重组、股份发行、重大交易、业务重组、股份回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等重大事项 [1] - 未发现对公司股价产生较大影响的媒体报道、市场传闻或热点概念事项 [1] 公司相关人员交易情况 - 公司控股股东及其一致行动人、公司董事及高级管理人员在本次股票交易异常波动期间不存在买卖公司股票的情形 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产开发及房地产服务两个子行业均未给出评级 [3] 核心观点 - 2026年2月24日，房地产板块随市场整体上涨，申万房地产指数上涨0.28% [3] - 义乌节后首场土拍出现火热成交，一宗小体量地块溢价率达22.14% [5] - 广州市正开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，以规范市场信息传播 [6][7] 市场行情总结 - 2026年2月24日，权益市场多数上涨，上证综指上涨0.87%，深证综指上涨1.23% [3] - 沪深300指数上涨1.01%，中证500指数上涨1.12% [3] - 申万房地产指数上涨0.28% [3] 个股表现总结 - 房地产板块涨幅前五的个股为：凤凰股份(9.63%)、京能置业(8.37%)、宁波富达(6.44%)、合肥城建(6.17%)、京投发展(5.96%) [4] - 房地产板块跌幅较大的个股为：上实发展(-5.07%)、三湘印象(-3.75%)、海南机场(-3.35%)、格力地产(-2.97%)、空港股份(-2.90%) [4] 行业新闻总结 - **义乌土拍**：义乌市汉翔房地产开发有限公司以总价1.16亿元竞得稠江街道一宗涉宅地，溢价率22.14% [5] - 该地块土地出让面积4120.58平方米（约6.181亩），规划建筑面积10301.45平方米，容积率2.5 [5] - 地块起始价为9485万元，起始楼面价9207元/平方米，经过43轮竞价，成交楼面价达11246元/平方米 [5] - **广州整治行动**：广州市多部门联合开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治 [6] - 行动旨在提升合规意识，减少虚假宣传和恶意炒作，已组建多部门联合工作组 [6] - 广州市房地产中介协会已成立自媒体专业委员会，目前已有200个自媒体账号主体签署规范执业承诺书 [6][7] - 相关部门已约谈重点房源信息平台2家、相关企业2家及抖音等平台个人房产自媒体账号12个 [7] 公司公告总结 - **华侨城股份**：深圳华侨城股份有限公司2026年面向专业投资者非公开发行公司债券的项目状态已更新为“已受理” [8] - 该债券品种为私募，申报规模为25亿元，受理及更新日期为2026年2月14日 [8]

公司股价表现 - 2026年2月24日，京能置业股价触及涨停，涨停价为8.02元，涨幅为10.01% [1] - 当日总成交额为3.29亿元，总市值为36.32亿元，流通市值为36.28亿元 [1] 涨停驱动因素分析 - 公司融资能力较强，累计发行了25亿元中期票据和2亿元永续债，融资利率为2.10%，处于行业较低水平 [2] - 通过发行永续债，公司所有者权益增长了251.33%，优化了债务结构，为资金流动性和长期发展提供支撑 [2] - 公司部分房地产项目销售情况良好，例如京能云璟壹号、京能·雍清丽苑等项目签约金额同比大幅增长，反映了项目市场竞争力 [2] - 当日超大单资金呈现净流入状态，表明有主力资金介入 [2] - 该股MACD指标近期形成金叉，短期技术趋势向好，吸引了技术派投资者关注 [2] 行业与市场环境 - 近期房地产市场政策可能有利好，部分地区出台了促进市场平稳发展的政策，带动了板块热度上升 [2] - 同板块部分个股也有涨停表现，显示板块整体受到市场关注 [2]