报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 4月1日资金面维持宽松，债市继续承压调整，转债市场主要指数集体跟涨，转债个券多数上涨，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行 [1][2] 债市要闻 国内要闻 - 国务院总理李强在四川调研时强调加快能源结构调整优化，为经济社会高质量发展提供有力支撑 [4] - 央行等四部门联合召开科技金融工作交流推进会，强调“十五五”时期科技金融要为科技强国提供更优质服务 [4] - 国家税务总局税收数据显示今年我国经济开局好、基础稳、质量优，制造业发展量稳质升，新动能产业稳步发展 [5][6] 国际要闻 - 美国3月制造业活动指数升至52.7，投入品价格支付指数单月涨7.8个点至78.3，但新订单与积压订单增长步伐放缓，就业分项指数基本持平 [7] - 美国2月零售销售环比增长0.6%，汽车销售强劲回升是主要拉动力，但油价持续高企可能挤压其他领域消费 [8] - 美国3月私营部门新增就业岗位6.2万人，高于预期，留职员工年薪增幅维持在4.5%，跳槽员工薪资增幅提升至6.6% [9] 大宗商品 - 4月1日，WTI 5月原油期货收跌1.24%，布伦特6月原油期货收跌2.70%，现货黄金涨1.91%，NYMEX 5月天然气期货价格收跌2.36% [11] 资金面 公开市场操作 - 4月1日，央行开展5亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有785亿元逆回购到期，单日净回笼资金780亿元 [12] 资金利率 - 4月1日，资金面维持宽松，DR001下行0.35bp至1.269%，DR007下行0.04bp至1.423% [13] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：4月1日，受股市上涨、基金开始净赎回影响，债市继续承压调整，10年期国债活跃券260005收益率上行0.75bp至1.8185%，10年期国开债活跃券250220收益率上行0.60bp至1.9660% [16] - 债券招标情况：报告列出了26进出清发02、26进出清发007（增发1）等多只债券的期限、发行规模、中标收益率等信息 [18] 信用债 - 二级市场成交异动：4月1日，4只产业债成交价格偏离幅度超10%，“H1万科06”涨超11%，“22万科MTN005”“22万科MTN004”涨超13%，“H9龙控01”涨超45% [19] - 信用债事件：万科2025年营收下降，归母净亏，已完成332.1亿元公开债务偿付；信达地产2025年营收下降，净亏损，拟计提资产减值损失等 [20][21] 可转债 - 权益及转债指数：4月1日，A股高开高走，三大股指集体收涨，转债市场主要指数集体跟涨，转债市场成交额较前一交易日放量，个券多数上涨 [22] - 转债跟踪：4月1日，本川智能、爱科科技发行转债获证监会注册批复；九强转债、神宇转债公告即将触发转股价格下修条款；天业转债、睿创转债公告即将触发提前赎回条款 [28] 海外债市 - 美债市场：4月1日，各期限美债收益率普遍上行，2/10年期美债收益率利差扩大1bp至52bp，5/30年期美债收益率利差收窄2bp至94bp，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率上行1bp至2.31% [26][27][29] - 欧债市场：4月1日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行，德国、法国、意大利、西班牙、英国10年期国债收益率分别下行1bp、4bp、7bp、4bp、9bp [30] - 中资美元债每日价格变动：报告列出了截至4月1日收盘部分中资美元债的日变动、信用主体、债券代码等信息 [32]

文章核心观点 - 2025年零售商业物业市场正经历深刻的结构性调整，不同背景与战略的企业呈现出截然不同的生存图景 [3][30] 港资房企：巨头的守成与求变 - **新鸿基地产**：2025财年连同合营及联营公司录得净租金收入183.92亿港元，抗风险能力强 通过引入内地人气品牌、升级会员计划等，香港商场出租率维持在95% 内地项目通过引入流量餐饮应对挑战 迎来项目爆发期，香港西沙GO PARK已开业，观塘Scramble Hill及上海ITC Maison、TODTOWN天荟将入市 [4][31] - **太古地产**：2025上半年营收同比增长20% 内地零售销售额较2019年同期高出70%，香港商场维持满租 市场分化显著，上海兴业太古汇引入路易威登地标后销售额暴涨13.5%，广州太古汇则下跌2.1% 加速战略调整，斥资21亿扩容广州太古汇至18万㎡，并以15万㎡的聚龙湾太古里布局“滨水潮流轻奢” [7][34] - **恒隆地产**：2025年内地10座商场整体收入持平，但城市分化明显 大连恒隆广场(+10%)、无锡恒隆广场(+8%)、昆明恒隆广场(+7%)增长，而武汉(-36%)、沈阳(-37%)大幅下滑 转向精细化运营，核心在于加码杭州恒隆广场，以20年33亿元租下4.2万㎡空间，将展示面从90米拓至290米，零售总体量跃升至约15万平方米 [9][36] - **领展**：面对港人北上消费的结构性转变，采取务实求稳策略 香港引入内地餐饮并完成资产提升，内地聚焦B1层“Foodie+”美食街改造，以高频刚需业态对冲租金压力 在管理层过渡期强化“烟火气”业态稳住基本盘 [11][38] - **嘉里建设**：2025年上半年净利润下滑22%，但负债率严控在40%，手握4970万平方呎土储 内地大本营上海的重点项目浦东巨峰路TOD项目PRISMA新嘉中心已封顶，预计2026年上半年亮相 [13][40] - **瑞安房地产**：公司韧性高度依赖上海，78%的租金收入来自上海项目 上海蟠龙天地以“城市微度假”概念，开业两年累计吸引超4500万人次客流，日均客流达5.55万人次 非上海项目贡献度不足，制约全国化布局想象空间 [16][43] 内地企业：存量焕新成增长动力 - **龙湖集团**：主动“踩刹车”，用三年半时间压降有息负债600亿，融资成本降至3.58%的历史低点 通过“一店一策”精细化运营稳增长，如南宁青秀天街开业三天客流68万，22岁的重庆北城天街改造引入超100家头部品牌 已累计投入近3亿元对存量项目进行升级改造 [18][45] - **华润万象生活**：2025上半年商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率达66.1% 业主端NOI（营运净收入）破百亿，增长18% 零售额1220亿元，增长21.1%，接近2022年全年水平 125座在营购物中心中，104个跻身当地销售额前三 上半年新开4个项目平均开业率超91%，第三方接管项目调改后零售额增长超30% [21][48][49] 地方龙头：高端坚守与大众突围 - **青岛海信广场**：1997年开业，历经28年仍稳居“山东第一重奢场”，最高年销售额超60亿元 通过首创会员制、极致服务与情绪价值营造，构建了难以复制的运营体系 [24][51] - **利群集团**：代表“百货+超市”的大众化扩张路径，靠自建供应链和价格战成就区域霸主，年销售额一度突破百亿 2018年进入华东进行全国布局，但受跨区域整合压力及大卖场业态不景气影响，业绩自2019年起持续下滑，跌出百亿阵营 [26][53]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

福州市2026年投资机遇清单发布 - 福州市招商办为传承“中国福州国际招商月”思想精髓，围绕“五全”抓招商要求，落实全流程招商机制，谋划意向项目并推动重大产业项目落地转化[1] - 2026年投资福州机遇清单（第一批）于1月16日发布，清单梳理了93块总计3.2万亩的产业用地，以及210栋总计710万平方米的标准厂房和商务楼宇[2] - 清单中每块土地和每栋楼宇厂房均列明了位置、大小和招商主攻方向，并配备了专属定位二维码，以打通精准招商“最后一公里”[2] 闽江北中央商务区B1地块（108大厦）详情 - 闽江北中央商务区B1地块（108大厦）出现在产业用地清单首位，凸显其招商重要性，表明福州仍未放弃建设第一高楼[5] - 该地块原规划为一座高达518米的超高层建筑世茂108大厦，集白金五星级酒店、办公、SOHO及公共配套于一体，旨在成为海峡西岸标志性建筑[7] - 世茂股份旗下福建世茂新里程于2017年10月26日以15.3亿元竞得该地块（原福州宗地2017-32号），楼面地价为4877元/平方米[8] 项目历史与当前变更 - 项目拿地后因限高问题未能获得部队同意，加之公司自身问题，导致推进困难重重，世茂公司已退出项目开发[7][9] - 2023年5月，福州市自然资源和规划局表示，该地块仍按超高层建筑进行规划，相关部门将积极与部队沟通并开展项目招商，以加快地标项目落地[9] - 此次招商地块面积保持42.78亩不变，但容积率由原先的11.0以下下调至8.2，意味着建筑高度将降低，不会达到原规划的518米，同时地块用途也去掉了轨道交通用地和文化设施用地，仅保留商业和商务用地[10] 市场传闻与现状 - 此前市场传言称某知名保险公司有意向接手，且大楼规划高度可能为400米，但该消息尚未得到证实，项目也未有明显推进迹象[12] - 从2017年10月地块出让至今已过去八年时间，项目仍处于待推进状态[14]

半年报显示，世茂股份宣布公司未来长期经营销售签约计划：计划到2024年，公司销售签约将达1000亿 元，年复合增长率约40%，争取为公司股东带来更大的收益。 半年报发布后，世茂股份股价自8月21日起连续4个交易日收盘价涨停。8月21日收报5.05元，涨 10.02%;24日收报5.56元，涨10.10%;25日收报6.12元，涨10.07%;26日收报6.73元，涨9.97%。 8月26日，世茂股份公告称，公司《2020年半年度报告》经营情况的讨论与分析，提出的"公司未来长期 经营销售签约计划：计划到2024年，公司销售签约将达1000亿元，年复合增长率约40%，争取为公司股 东带来更大的收益。"上述表述为公司未来5年的长期规划，尚未进行详细的数据测算，仅为愿景性的规 划，不构成公司业绩的相关承诺，也不构成盈利预测，是否实现受各种因素的影响，具有不确定性。 8月20日，上海世茂股份有限公司(简称"世茂股份"，600823.SH)披露了2020年半年度报告。2020年1-6 月，世茂股份实现营业收入91.56亿元，同比下滑28.58%;归属于上市公司股东的净利润10.39亿元，同比 下滑34.48%;归属于上市 ...

公司重大诉讼与债务 - 上海世茂建设有限公司新增一件标的金额为112.91亿元的未决诉讼案件，原告为中国中信金融资产管理股份有限公司深圳市分公司等，案由为合同纠纷，一审受理时间为2025年9月30日 [1] - 市场观点认为，该大额诉讼可能与世茂深港国际中心项目有关 [1] - 2025年1-9月，世茂股份实现净利润为-20.56亿元，占2024年末净资产-20.55亿元的100.05% [8] 深港国际中心项目背景 - 世茂集团于2017年12月6日以239.43亿元的价格拿下深圳龙岗大运片区G01046-0095号地块，用于开发深港国际中心项目 [3] - 项目占地面积32.19万平方米，计容面积约136万平方米，总投资额达500亿元，原规划建设700米高的超高层建筑，后高度调整至500米以下 [3] - 项目原定计划于2025年7月竣工 [4] 项目停工与土地收储 - 深港国际中心项目于2022年2月因世茂集团债务问题爆发及57亿信托资金兑付困难而停工 [7] - 2025年7月，中信信托召开受益人大会，讨论由政府以土地整备方式收回项目中的11宗地块，12宗土地的回收补偿定价合计为68亿元 [4] - 该收储价格仅相当于12宗地块原拿地价格176.25亿元的38.6% [7] - 若收储方案通过，对投资者的累计兑付比例约为本金的85%，兑付周期将延续至2027年1月左右 [4] 项目重生信号 - 2025年11月5日，深圳政府采购网公布招标公告，正式启动深港国际中心12宗地块及大运中心场馆地块规划研究，预算金额107.45万元 [1] - 此举被视为深港国际中心项目在停工三年后即将重生的第一步 [2] 公司近期经营状况 - 根据世茂集团公告，公司2025年前十个月累计合约销售总额约为209.19亿元，同比下降26.5%；累计合约销售总面积为172.1万平方米，同比下降22.5% [8] - 世茂股份自2022年开始进入持续亏损状态 [6]

业绩数据 - 2025年前九月营收42.92亿元，较2024年增长7.65%[4] - 2025年前九月净亏损20.56亿元，2024年为16.51亿元[4] - 2025年前九月基本每股损失0.32元，2024年为0.75元[4] 财务状况 - 截至2025年9月30日，流动资产360.93亿元，较2024年末降15.62%[5] - 截至2025年9月30日，流动负债611.34亿元，较2024年末降7.39%[5] - 截至2025年9月30日，资产合计669.48亿元，较2024年末降11.91%[5] - 截至2025年9月30日，负债合计711.66亿元，较2024年末降8.82%[5] - 截至2025年9月30日，归属上海世茂所有者权益合计-56.03亿元，亏损扩大[5] - 截至2025年9月30日，所有者权益合计-42.19亿元，亏损扩大[5] 权益占比 - 世茂集团在上海世茂应占权益约为66.18%[3]

行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]

中资离岸债券市场表现 - 阳光城集团股份有限公司发行的SUNSHI 7.5% 2024年到期债券单日跌幅达36.52% 现价报0.18美元 成为当日跌幅最大债券[4] - 新力控股(集团)有限公司债券SINHLD 10.5% 2022年到期现价仅0.37美元 位列低价债券首位[2] - 正荣地产集团有限公司多只债券表现疲软 其中ZHPRHK 7.875% 2024年到期债券现价0.54美元 ZHPRHK 8.3% 2023年到期债券现价0.60美元[2][4] 房地产行业债券价格分化 - 部分房企债券价格低于面值10% 包括阳光城集团(0.18-0.19美元) 四川蓝光发展(0.56美元) 正荣地产(0.54-0.71美元)[2][4] - 个别房企债券保持较高价位 金轮天地控股GWTH 10% 2025年到期债券现价4.39美元 上海世茂股份SHIMAO 2% 2032年到期债券现价4.24美元[4] - 恒大地产EVERRE 11.5% 2023年到期债券现价1.69美元 天誉置业SKYFAM 13% 2023年到期债券现价2.70美元[2] 非房地产板块债券表现 - 微创医疗科学有限公司MSCNTF 5.75% 2028年到期债券现价126.15美元 显著高于面值[2] - 欢聚时代集团JOYY 1.375% 2026年到期债券现价69.63美元 表现相对稳健[4] - 富丰投资有限公司AGILE 7% 2026年到期债券现价1.80美元 处于较低水平[2]

退市情况 - 2024年4月12日至5月15日连续20个交易日收盘价低于1元[2] - 上交所决定终止公司股票上市，不进入退市整理期[2] - 上交所将在公告后5个交易日内摘牌[2] - 公司安排股票摘牌后45个交易日内可转让[2] - 公司可在公告后5个交易日内申请复核[2]