可转债兑付摘牌核心安排 - 核心观点：利群商业集团股份有限公司发行的“利群转债”将于2026年3月31日到期，公司将在到期后五个交易日内按债券面值的110%进行赎回兑付，随后债券将摘牌 [1][2] - 可转债到期兑付登记日为2026年3月31日，兑付资金发放日为2026年4月1日 [4][5] - 可转债摘牌日为2026年4月1日 [4][6] 可转债发行与兑付方案详情 - 公司于2020年4月1日公开发行1,800万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额为180,000万元（即18亿元），债券期限为6年 [2] - 兑付方案为公司按债券面值的110%（含最后一期利息）的价格赎回全部未转股的可转债，到期兑付本息金额为110元人民币/张（含税） [2][5] 可转债停止交易与最后转股安排 - “利群转债”最后交易日为2026年3月26日，自2026年3月27日起停止交易 [3][4] - 在停止交易后至转股期结束前（即2026年3月27日至2026年3月31日），债券持有人仍可依据约定条件将可转债转换为公司股票 [2][3] - “利群转债”当前转股价格为4.84元/股 [3] 兑付与摘牌相关程序 - 兑付对象为截至2026年3月31日上海证券交易所收市后，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的“利群转债”全体持有人 [4] - 兑付的本金和利息将通过中登上海分公司及托管券商划入持有人资金账户 [6]

债券发行 - 公司于2020年4月1日公开发行1800万张可转换公司债券，总额18亿元[4] 债券赎回与兑付 - 到期后五个交易日内按面值110%赎回未转股债券[5] - “利群转债”到期兑付本息110元/张（含税）[4][5][8] 时间节点 - 最后交易日为2026年3月26日，3月27日停止交易[4][6][10] - 到期日和兑付登记日为2026年3月31日，4月1日发放资金并摘牌[4][7][8][10] 转股信息 - 2026年3月27日至31日仍可转股，当前转股价格4.84元/股[4][6]

债券兑付与摘牌安排 - 公司发行的"利群转债"即将到期兑付并摘牌 该债券于2020年发行 总额为18亿元 期限为6年 [1] - 债券到期后将按面值的110%赎回所有未转股的债券 兑付价格为每张110元（含税） [1] - 债券最后交易日为2026年3月26日 到期日与兑付登记日为3月31日 兑付资金将于4月1日发放 [1] 交易与转股安排 - 债券将于3月27日起停止交易 并于4月1日起正式摘牌 [1] - 在3月27日至3月31日期间 债券持有人仍可进行转股操作 [1] - 当前债券的转股价格为4.84元/股 [1]

文章核心观点 - 2025年零售商业物业市场正经历深刻的结构性调整，不同背景与战略的企业呈现出截然不同的生存图景 [3][30] 港资房企：巨头的守成与求变 - **新鸿基地产**：2025财年连同合营及联营公司录得净租金收入183.92亿港元，抗风险能力强 通过引入内地人气品牌、升级会员计划等，香港商场出租率维持在95% 内地项目通过引入流量餐饮应对挑战 迎来项目爆发期，香港西沙GO PARK已开业，观塘Scramble Hill及上海ITC Maison、TODTOWN天荟将入市 [4][31] - **太古地产**：2025上半年营收同比增长20% 内地零售销售额较2019年同期高出70%，香港商场维持满租 市场分化显著，上海兴业太古汇引入路易威登地标后销售额暴涨13.5%，广州太古汇则下跌2.1% 加速战略调整，斥资21亿扩容广州太古汇至18万㎡，并以15万㎡的聚龙湾太古里布局“滨水潮流轻奢” [7][34] - **恒隆地产**：2025年内地10座商场整体收入持平，但城市分化明显 大连恒隆广场(+10%)、无锡恒隆广场(+8%)、昆明恒隆广场(+7%)增长，而武汉(-36%)、沈阳(-37%)大幅下滑 转向精细化运营，核心在于加码杭州恒隆广场，以20年33亿元租下4.2万㎡空间，将展示面从90米拓至290米，零售总体量跃升至约15万平方米 [9][36] - **领展**：面对港人北上消费的结构性转变，采取务实求稳策略 香港引入内地餐饮并完成资产提升，内地聚焦B1层“Foodie+”美食街改造，以高频刚需业态对冲租金压力 在管理层过渡期强化“烟火气”业态稳住基本盘 [11][38] - **嘉里建设**：2025年上半年净利润下滑22%，但负债率严控在40%，手握4970万平方呎土储 内地大本营上海的重点项目浦东巨峰路TOD项目PRISMA新嘉中心已封顶，预计2026年上半年亮相 [13][40] - **瑞安房地产**：公司韧性高度依赖上海，78%的租金收入来自上海项目 上海蟠龙天地以“城市微度假”概念，开业两年累计吸引超4500万人次客流，日均客流达5.55万人次 非上海项目贡献度不足，制约全国化布局想象空间 [16][43] 内地企业：存量焕新成增长动力 - **龙湖集团**：主动“踩刹车”，用三年半时间压降有息负债600亿，融资成本降至3.58%的历史低点 通过“一店一策”精细化运营稳增长，如南宁青秀天街开业三天客流68万，22岁的重庆北城天街改造引入超100家头部品牌 已累计投入近3亿元对存量项目进行升级改造 [18][45] - **华润万象生活**：2025上半年商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率达66.1% 业主端NOI（营运净收入）破百亿，增长18% 零售额1220亿元，增长21.1%，接近2022年全年水平 125座在营购物中心中，104个跻身当地销售额前三 上半年新开4个项目平均开业率超91%，第三方接管项目调改后零售额增长超30% [21][48][49] 地方龙头：高端坚守与大众突围 - **青岛海信广场**：1997年开业，历经28年仍稳居“山东第一重奢场”，最高年销售额超60亿元 通过首创会员制、极致服务与情绪价值营造，构建了难以复制的运营体系 [24][51] - **利群集团**：代表“百货+超市”的大众化扩张路径，靠自建供应链和价格战成就区域霸主，年销售额一度突破百亿 2018年进入华东进行全国布局，但受跨区域整合压力及大卖场业态不景气影响，业绩自2019年起持续下滑，跌出百亿阵营 [26][53]

业绩预告与经营情况 - 公司预计2025年归母净利润亏损2.85亿元至3.5亿元，同比由盈转亏 [1] - 预计2025年扣非净利润亏损2.8亿元至3.45亿元，主要受宏观经济、行业竞争、门店关闭及业务整合影响 [1] - 正式年报的发布将是关键节点，投资者需关注最终数据及细节 [1] 业务调整与进展 - 2025年公司关闭9家亏损门店，产生相关损失及费用约3000万元 [2] - 公司正推进百货及购物中心业态调改，并聚焦供应链效率提升 [2] - 这些调整的后续成效值得跟踪，尤其是营收与毛利改善情况 [2] 公司治理与战略动态 - 2025年徐瑞泽接任董事长，标志公司进入“少帅时代” [3] - 新团队正推动业态创新与成本控制 [3] - 未来战略落地进度，如数字化进展或新业务培育（如食品工业板块），可能影响长期走势 [3] 资本结构变化 - 截至2025年12月31日，累计约77.89亿元“利群转债”已转股，占转股前总股本18.64% [4] - 未转股债券余额约10.21亿元，占发行总量56.73% [4] - 转股可能导致公司股权结构持续变化 [4] 环境、社会及治理(ESG)表现 - 华证指数2025年10月31日评级显示，公司ESG评级为B，在多业态零售行业中排名第6 [5] - 环境（E）项得分较低，为CCC级 [5] - 治理（G）与社会（S）项表现稳健，为BBB级 [5] - ESG因素日益受市场关注，可能影响机构投资决策 [5] 市场表现 - 公司近期股价波动较大，例如2025年12月因异动公告引发关注 [6] - 近期无新增重大事件公告 [6]

财务数据关键指标变化 - 预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损28,500万元至35,000万元[3] - 2025年营业收入同比下降约8.70%[3] - 2025年主营业务毛利减少约2.6亿元[3] 各条业务线表现 - 西海岸金鼎写字楼项目销售毛利同比减少约3,900万元[5] - 物流供应链板块因个别品类商品价格下行导致毛利下降[5] - 食品工业板块因处于市场培育初期，整体业务仍处于亏损状态[5] 成本与费用 - 报告期内关闭9家亏损门店产生相关损失及费用约3,000万元[3] - 2025年缴纳税金及附加费等较同期增加约4,100万元[3] 信用评级 - 公司个体信用级别为aa，主体信用等级为AA，评级展望稳定[2] - 公司发行的利群转债信用等级为AA[2]

2025年度业绩预亏核心原因 - 公司预计2025年归属于上市公司股东的净利润为-28,500万元至-35,000万元，扣非后净利润为-28,000万元至-34,500万元，与上年同期相比将出现亏损 [1] - 报告期内公司营业收入同比下降约8.70%，主营业务毛利减少约2.6亿元 [1] - 业绩亏损主要受宏观经济环境、行业竞争加剧、部分亏损门店闭店及公司业务整合等因素影响 [1] 门店调整与闭店相关影响 - 公司加快百货及购物中心业态调改，但调改初期因一次性投入及销售短期不及预期对业绩产生不利影响 [1] - 报告期内公司关闭了9家亏损门店，产生的资产处置损失、补偿等费用约3,000万元 [1] - 公司旨在通过调改提高供应链运营效率，增强门店长远竞争力 [1] 成本与费用支出情况 - 报告期内公司缴纳税金及附加费等较同期增加约4,100万元 [1] - 关闭亏损门店产生的相关费用对当期业绩产生了较大不利影响 [1] 各业务板块经营表现 - 物流供应链板块受市场环境影响，个别品类商品价格下行导致毛利下降 [2] - 食品工业板块销售规模增长较好，但因处于市场培育初期，前期投入的厂房设备固定成本摊销较高，整体业务仍处于亏损状态 [2] - 西海岸金鼎写字楼项目销售不及同期，销售毛利同比减少约3,900万元 [2] 未来经营计划与展望 - 公司计划继续优化经营结构，加快门店调改，积极引进新品类、新业态、新场景 [2] - 公司将优化供应链体系，着力构建多元消费空间，并提高食品生产产能和利润 [2] - 公司预计通过上述措施，未来业绩会有较大提升 [2]

核心财务表现 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为亏损28,500万元至35,000万元，扣除非经常性损益后的净利润为亏损28,000万元至34,500万元，与上年同期相比将出现亏损 [1] - 报告期内公司营业收入同比下降约8.70% [1] - 报告期内公司主营业务毛利减少约2.6亿元 [1] 业绩亏损的主要原因 - 受宏观经济环境、行业竞争加剧影响 [1] - 部分亏损门店闭店及公司业务整合产生影响 [1] - 关闭9家亏损门店产生资产处置损失、补偿等费用约3,000万元 [1] - 调改初期一次性投入及销售短期不及预期 [1] - 公司缴纳税金及附加费等较同期增加约4,100万元 [1] - 物流供应链板块个别品类商品价格下行导致毛利下降 [2] - 食品工业板块因厂房设备等固定成本摊销较高，虽销售增长较好但仍处于市场培育初期的亏损状态 [2] - 西海岸金鼎写字楼项目销售不及同期，销售毛利同比减少约3,900万元 [2] 公司应对措施与未来展望 - 公司积极应对市场变化，加快百货及购物中心业态调改 [1] - 重点提高集团供应链运营效率，增强门店长远竞争力 [1] - 未来公司将继续优化经营结构，加快门店调改 [2] - 积极引进新品类、新业态、新场景，优化供应链体系，着力构建多元消费空间 [2] - 提高食品生产产能和利润，预计业绩会有较大提升 [2]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 预计2025年归属于上市公司股东的净利润为-28,500万元至-35,000万元[4][5] - 预计2025年归属于上市公司股东的扣非净利润为-28,000万元至-34,500万元[4][5] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为2,723.82万元，扣非净利润为-1,703.82万元[6][7] - 2025年营业收入同比下降约8.70%[8] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年主营业务毛利减少约2.6亿元[8] - 关闭9家亏损门店产生相关费用约3,000万元[8] - 缴纳税金及附加费等较同期增加约4,100万元[8] 业务线表现 - 西海岸金鼎写字楼项目销售毛利同比减少约3,900万元[8]

公司业绩预告 - 公司预计2025年年度净利润将出现亏损，亏损额在2.85亿元人民币至3.5亿元人民币之间 [1] - 公司营业收入同比下降约8.70% [1] - 公司主营业务毛利减少约2.6亿元人民币 [1] 业绩变动原因 - 宏观经济环境对公司经营产生影响 [1] - 行业竞争加剧 [1] - 部分亏损门店关闭 [1] - 公司进行业务整合 [1]