2025 Annual Report of Shenzhen Properties & Resources Development (Group) Ltd. Financial Statements I. Audit report | Type of | audit | opinion | | | Standard | and | unqualified | opinion | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Signing | date | of | the audit | report | March | 27, 2026 | | | | | | Name | of audit | | institution | | Grant | Thornton | Zhitong | Certified | Public Accountants | LLP | | Audit | report | No. | | | | ZTSZ(2026)No. | 441A004386 | | | | | Nam ...

债券发行进展 - 公司非公开发行总额不超过12亿元的公司债券获得深圳证券交易所挂牌转让无异议函 [1] - 深交所确认债券符合面向专业投资者非公开发行的挂牌转让条件 [1] - 无异议函自出具之日起有效 公司需在有效期内完成发行及挂牌转让手续 [1] 公司后续安排 - 公司将按照法律法规及无异议函要求办理债券发行相关事宜 [1] - 公司承诺及时履行债券发行的信息披露义务 [1]

SHENZHEN PROPERTIES & RESOURCES DEVELOPMENT (GROUP) LTD. Semiannual financial report 2025 [August 2025] 1 I. Audit report Whether the semi-annual report has been audited □Yes No The Company's semi-annual financial report has not been audited. II. Financial statements The unit in the notes to the financial statements is: RMB 1. Consolidated balance sheet Prepared by: Shenzhen Properties & Resources Development (Group) Ltd. June 30, 2025 Unit: RMB | Item | Ending balance | Beginning balance | | --- | --- | -- ...

股票交易活跃度 - 截至8月11日收盘共38只个股5日量比超过5倍 [1] - 深物业B5日量比达11.97倍位列首位 [1] - 冰山B、桂发祥、青松建化5日量比均超8倍 [1]

核心人事变动 - 监事会主席马洪涛因工作调动辞去所有职务 包括监事会主席及监事职务 辞职立即生效 [1] - 辞职未导致监事会成员低于法定最低人数 不影响监事会正常运作和日常经营管理 [1] - 马洪涛未直接或间接持有公司股份 无未履行承诺事项 任职期间被认可为公司作出积极贡献 [1]

会议召开和出席情况 - 现场会议于2025年7月23日下午14:30召开 网络投票通过深圳证券交易所交易系统在2025年7月23日上午9:15-9:25、9:30-11:30和下午1:00-3:00进行 通过互联网投票系统在上午9:15至下午3:00期间进行 [1] - 出席会议股东共130人 代表股份数19,648,868股 占公司总股份的3.2969% 其中现场投票股东1人代表股份16,491,402股占2.7671% 网络投票股东127人代表股份3,157,466股占0.5298% [2] - A股股东出席125人代表股份360,603,795股 B股股东出席5人代表股份47,900股占B股有表决权总股份数的0.0709% [2] 提案审议和表决情况 - 审议通过《关于非公开发行公司债券的议案》 表决方式为现场投票与网络投票相结合 [2] - 总表决结果：同意股360,608,795股占99.9382% 反对股208,600股占0.0578% 弃权股14,300股占0.0040% [2] - A股表决情况：同意股360,603,795股占99.9501% 反对股165,900股占0.0460% 弃权股14,100股占0.0039% B股表决情况：同意股5,000股占10.4384% 反对股42,700股占89.1441% 弃权股200股占0.4175% [2] 法律意见书 - 律师认为会议召集召开程序 出席人员资格 提案及表决程序均符合相关法律法规和公司章程规定 会议决议合法有效 [4]

财务数据概述 - 公司2024年上半年营业收入8.56亿元，较上年同期减少55.08%[11] - 归属于上市公司股东的净利润921.25万元，较上年同期减少95.83%[11] - 经营活动产生的现金流量净额为-7.37亿元，较上年同期减少27.03%[11] - 基本每股收益0.0155元/股，较上年同期减少95.82%[11] - 加权平均净资产收益率0.20%，较上年同期减少4.72%[11] - 本报告期末总资产166.59亿元，较上年度末减少1.94%[11] - 归属于上市公司股东的净资产44.85亿元，较上年度末减少3.79%[11] - 报告期内公司实现营业收入约8.6亿元，利润总额约618万元[21] - 2024年上半年营业总收入8.56亿元，2023年同期为19.05亿元[99] - 2024年上半年营业总成本8.34亿元，2023年同期为16.06亿元[99] - 2024年上半年营业利润613.91万元，2023年同期为2.94亿元[99] - 2024年上半年净利润132.16万元，2023年同期为2.15亿元[100] - 2024年上半年归属于母公司股东的净利润921.25万元，2023年同期为2.21亿元[100] - 2024年上半年综合收益总额151.13万元，2023年同期为2.16亿元[100] - 2024年上半年基本每股收益0.0155元，2023年同期为0.3707元[100] - 2024年上半年母公司营业收入3203.72万元，2023年同期为10.04亿元[101] - 2024年上半年研发费用224.33万元，2023年同期为171.11万元[99] - 2024年上半年信用减值损失1839.69万元，2023年同期为1361.08万元[99] - 2024年上半年营业利润为-3800.04万元，2023年同期为2.45亿元[102] - 2024年上半年净利润为-2808.83万元，2023年同期为1.83亿元[102] - 2024年上半年综合收益总额为-2829.17万元，2023年同期为1.83亿元[103] - 2024年上半年经营活动现金流入小计11.53亿元，2023年同期为12.76亿元[104] - 2024年上半年经营活动现金流出小计18.90亿元，2023年同期为18.56亿元[104] - 2024年上半年经营活动产生的现金流量净额为-7.37亿元，2023年同期为-5.80亿元[104] - 2024年上半年投资活动现金流入小计3.07万元，2023年同期为13.68万元[105] - 2024年上半年投资活动现金流出小计287.15万元，2023年同期为423.39万元[105] - 2024年上半年筹资活动现金流入小计3.94亿元，2023年同期为5.91亿元[105] - 2024年上半年筹资活动现金流出小计5.20亿元，2023年同期为1.42亿元[105] - 2024年上半年经营活动现金流入小计1.14亿元，2023年同期为7.86亿元；经营活动现金流出小计4.86亿元，2023年同期为3.96亿元；经营活动产生的现金流量净额为-3.73亿元，2023年同期为3.90亿元[106] - 2024年上半年投资活动现金流入小计为0，2023年同期为6.31万元；投资活动现金流出小计7860.50万元，2023年同期为1.48亿元；投资活动产生的现金流量净额为-7860.50万元，2023年同期为-1.48亿元[107] - 2024年上半年筹资活动现金流出小计2.35亿元，2023年同期为4393.28万元；筹资活动产生的现金流量净额为-2.35亿元，2023年同期为-4393.28万元[107] - 2024年上半年现金及现金等价物净增加额为-6.87亿元，2023年同期为1.98亿元；期末现金及现金等价物余额为7.81亿元，2023年同期为7.26亿元[107] - 2024年上半年股本为5.96亿元，资本公积为8048.80万元，其他综合收益为-335.23万元，盈余公积为1.16亿元，未分配利润为36.96亿元[108][109][110] - 2024年上半年综合收益总额为18.97万元，所有者权益本期增减变动金额中资本公积减少1.77亿元，库存股减少1.77亿元，其他综合收益增加813.58万元，未分配利润减少1.86亿元[109] - 2024年上半年利润分配中对所有者（或股东）的分配为1.86亿元[109] - 公司2024年期初所有者权益合计为4468811070.43元，本期增减变动金额为987998.58元，期末所有者权益合计为4467823071.85元[111][113] - 本期综合收益总额为216050276.32元，其中其他综合收益为1404020.27元，未分配利润增加220903444.63元[111] - 本期利润分配使所有者权益减少215393452.21元，其中对所有者（或股东）的分配为215148452.21元，专项储备减少245000元[112] - 母公司2024年期初所有者权益合计为2258283573.37元，本期增减变动金额为 - 214237160.14元，期末所有者权益合计为2044046413.23元[114][115] - 母公司本期综合收益总额为 - 28291683.44元，其中其他综合收益为 - 203351.55元，未分配利润减少28088331.89元[114] - 母公司上年利润分配使所有者权益减少185945476.70元，其中提取盈余公积6.70元，对所有者（或股东）的分配为185945476.70元[115] - 公司2024年上半年初所有者权益合计为18.0147255614亿元，期末为17.6927904331亿元[118][119] - 公司本期综合收益总额为1.8295493亿元，利润分配为-2.1514845221亿元[118] 非经常性损益 - 非流动性资产处置损益2.61万元[13] - 计入当期损益的政府补助24.44万元[13] - 其他符合非经常性损益定义的损益项目为-85.35万元，主要为调整上年度计提的增值税加计抵减额[13] 业务发展战略 - 公司将存量优化提升与增量开发建设并进，推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售[16] - 2024年公司重点发展产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资四大业务[27] - 土地储备聚焦粤港澳大湾区、长三角等区域，推进御棠上府等项目开发建设[27] - 销售去化方面，推进御棠上府等项目住宅销售，力争完成历史项目尾盘年度销售目标[27] - 公司将立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域[46] - 公司将密切关注市场及政策变化，制定土地拓展计划，夯实主业根基[47] 业务板块情况 - 物业管理总面积突破4200万平方米，高端产业园区运营管理规模跻身国内第一梯队[17] - 成立国贸春天公司负责集团商业项目管理运营，以国贸商场改造为契机打造自主商管品牌[18] - 餐饮业务由国贸餐饮运营，开业至今累计接待600多名中外政要、名人[19] - 工程监理业务由监理公司运营，具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质[19] 土地与项目储备 - 惠阳淡水土地总占地面积1.77万㎡，总建筑面积4.25万㎡，剩余可开发建筑面积4.25万㎡[20] - 公司累计土地储备总计17.57，其中海口红旗镇土地15.80[23] - 深圳福汇华苑项目权益比例100%，竣工进度100%，土地面积4274㎡，规划计容建筑面积33430㎡，预计总投资金额91133万元，累计投资总金额77396万元[23] - 东莞滨海港湾花园项目权益比例100%，主体封顶，机电工程收尾，土地面积51687㎡，规划计容建筑面积113713㎡，预计总投资金额321759万元，累计投资总金额258097万元[23] - 深圳御棠上府项目权益比例100%，主体封顶，精装修施工中，已预售，土地面积14901㎡，规划计容建筑面积81960㎡，预计总投资金额265868万元，累计投资总金额197318万元[23] - 深圳澜湖时代项目权益比例69%，02地块主体达到46 - 50层等，土地面积68298㎡，规划计容建筑面积433640㎡，预计总投资金额840000万元，累计投资总金额507001万元[23] - 扬州深扬数智城项目权益比例67%，一期D地块正进行地上主体施工，土地面积231612㎡，规划计容建筑面积370258㎡，预计总投资金额252911万元，累计投资总金额77307万元[23] 项目销售与出租情况 - 深圳金领假日公寓项目权益比例100%，累计预售面积121190.94㎡，累计结算面积123127.44㎡[24] - 深圳御棠上府项目权益比例100%，累计预售面积30481.88㎡，本期预售面积89.83㎡，本期预售金额246.94万元[24] - 扬州湖畔御景园一期项目权益比例100%，累计预售面积45155.58㎡，本期预售面积34.09㎡，本期预售金额12.5万元，本期结算面积34.09㎡，本期结算金额11.47万元[24] - 扬州湖畔御景园二期和东莞松湖朗苑权益比例均为100%，前者可售面积56,935.75㎡，后者为147,139.96㎡[25] - 深圳多个长租公寓、商业、办公等项目出租情况不一，如喜寓龙园店、龙华店出租率达100%，喜寓新湖店出租率为68.81%[25] 融资情况 - 公司期末融资余额为5,277,933,890.22元，融资成本区间为4%-6%[26] - 银行贷款期末余额4,878,133,890.22元，1年之内到期的为3,491,013,332.40元[26] - 非银行类贷款期末余额399,800,000.00元，3年以上到期的为398,600,000.00元[26] 财务指标变动原因 - 营业收入8.56亿元，同比减少55.08%，主要因本期房地产收入结转减少[30] - 营业成本6.69亿元，同比减少51.24%，主要因本期房地产成本结转减少[30] - 研发投入224.33万元，同比增加31.11%，因本期研发项目增加[31] - 经营活动现金流量净额-7.37亿元，同比减少27.03%，因本期回款减少[31] - 筹资活动现金流量净额-1.26亿元，同比减少128.09%，因本期银行借款减少、归还到期借款增加及支付股利[31] 收入结构 - 房地产收入1384.17万元，占比1.62%，同比减少98.69%[32] - 物业管理收入7.72亿元，占比90.13%，同比减少0.21%[32] - 租赁运营收入7066.08万元，占比8.25%，同比减少9.87%[32] - 深圳地区收入6.73亿元，占比78.67%，同比减少61.21%[32] - 其他地区收入1.83亿元，占比21.33%，同比增加7.87%[32] 资产负债情况 - 货币资金本报告期末金额为18.86亿元，占总资产比例11.32%，较上年末减少4.86%，因偿还到期借款及支付股利所致[35] - 存货本报告期末金额为115.85亿元，占总资产比例69.54%，较上年末增加4.21%，因开发成本增加所致[35] - 短期借款本报告期末金额为5003.63万元，占总资产比例0.30%，较上年末减少1.06%，因预售房款增加所致[35] - 一年内到期的非流动负债本报告期末金额为34.58亿元，占总资产比例20.76%，较上年末增加2.56%，因一年内到期的长期借款增加所致[36] - 应收账款本报告期末金额为5.25亿元，占总资产比例3.15%，较上年末增加0.19%，因应收物业管理费增加所致[35] - 合同负债本报告期末金额为8.47亿元，占总资产比例5.08%，较上年末增加0.25%[35] - 应付账款本报告期末金额为4.98亿元，占总资产比例2.99%，较上年末减少0.91%，因应支付工程款减少所致[36] - 2024年6月30日，公司货币资金期末余额为1,885,846,531.69元，较期初2,748,798,476.72元减少[92] - 2024年6月30日，公司应收账款期末余额为525,349,243.53元，较期初502,806,453.88元增加[92] - 2024年6月30日，公司存货期末余额为11,584,703,198.76元，较期初11,098,209,095.74元增加[92] - 2024年6月30日，公司流动资产合计期末余额为14,78

财务数据 - 2023年营业收入为29.65亿元，较上年减少20.05%[10] - 2023年归属于上市公司股东的净利润为4.64亿元，较上年减少13.64%[11] - 2023年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3.90亿元，较上年减少144.19%[12] - 经营活动产生的现金流量净额为1.05亿元，较上年下降350.96%[13] - 基本每股收益为0.7786元/股，较上年下降13.63%[13] - 稀释每股收益为0.7786元/股，较上年下降13.63%[13] - 加权平均净资产收益率为10.26%，较上年下降2.10%[13] - 总资产为169.88亿元，较上年末增长7.35%[13] - 归属于上市公司股东的净资产为46.62亿元，较上年末增长5.61%[13] - 2023年营业收入扣除金额为1782.54万元，2022年为9155.58万元[16] - 2023年营业收入扣除后金额为29.47亿元，2022年为36.17亿元[17] - 利润分配预案为以595,979,092为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.12元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本[2] 房地产行业数据 - 2023年全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%[24] - 2023年房地产投资规模110913亿元，比上年下降9.6%[24] - 2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%[24] - 2023年房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%[24] - 2023年房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%[24] - 2023年全国300城住宅用地推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%[24] - 2023年全国土地总成交金额37504亿元，同比下降18%，溢价率4.5%[24] - 2023年深圳成交金额减少62%，总成交金额较去年全年减少额超550亿元[24] - 2023年个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%[24] - 2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%[24] - 2023年供地计划下调10%，实际完成率四成左右[26] 政策相关 - 3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点[26] - 6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%[26] - 2023年，全国各省市政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑[26] - 将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间）[26] 业务板块发展 - 国贸物业完成五家新并购企业管理权划转和一体化管理工作，年度市场拓展成绩创历史新高，管理面积净增长约800万平米，物业管理总面积突破4000万平方米[29] - 集团2023年总资产规模约169.88亿元，全年营业收入约29.7亿元，利润总额约7.07亿元[32] - 地产公司全年实现营业收入12.35亿元，占总营收比重为41.64%[32] - 物业管理业务全年实现营业收入15.8亿元，占总营收比重为53.24%，较2022年比重有所上升，新增拓展项目70个，在管面积突破4000万㎡[32] - 租赁运营业务全年实现营业收入1.5亿元，占总营收比重为5.12%[32] - 产业生态运营板块未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，逐步将重心转向科技园区[30] 企业运营管理 - 2023年集团和所属企业共召开党委会、安委会近200次[32] - 集团和所属企业领导班子深入一线检查892人次，共发现安全隐患25922项，已整改28768项，整改完成率96%[32] - 集团和所属企业组织培训2085次，参训人员36100人[32] - 集团和所属企业组织开展各类应急演练985次，参演人员共计30255人[32] 项目情况 - [累计土地储备总占地面积17.57万㎡，总建筑面积4.25万㎡，剩余可开发建筑面积4.25万㎡][33] - [主要项目开发情况涉及多个城市，如深圳福田住宅项目已完工，东莞虎门住宅项目主体封顶，深圳光明住宅项目处于不同施工阶段等][33] - [主要项目销售情况涵盖深圳、扬州、东莞等地，包括不同业态的销售数据][34] - [主要项目出租情况包含长租公寓、商业、写字楼等业态，出租率各有不同][34] 融资情况 - 银行贷款期末融资余额4,700,312,585元，平均融资成本4%-6%，1年之内409,353,332.40元，1 - 2年227,821,043.47元，2 - 3年763,384,877.60元，3年以上87,409,753,332.40元[36][37] - 非银行类贷款期末融资余额5,100,312,585元，平均融资成本4%-6%，1年之内400,000元，1 - 2年400,000元，2 - 3年400,000元，3年以上398,800,000元[37] 2024年规划 - 2024年将重点发展产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资四大业务[38] - 土地储备聚焦粤港澳大湾区、长三角等区域，通过多种方式促成项目落地，同时加快市场并购[38] - 项目开发稳妥推进御棠上府等项目建设，提升开发能力等[38] - 销售去化全力推进御棠上府等项目住宅销售，力争完成年度销售目标[38] 地区及客户供应商情况 - 2023年营业收入合计29.65亿元，同比下降20.05%[43] - 房地产行业营业收入12.35亿元，占比41.64%，同比下降35.49%[43] - 物业管理行业营业收入15.79亿元，占比53.24%，同比下降5.29%[43] - 租赁运营行业营业收入1.52亿元，占比5.12%，同比增长18.61%[43] - 深圳地区营业收入25.69亿元，占比86.64%，同比下降17.73%[44] - 其他地区营业收入3.96亿元，占比13.36%，同比下降32.41%[44] - 前五名客户合计销售金额11.66亿元，占年度销售总额比例39.32%[52] - 前五名供应商合计采购金额9.88亿元，占年度采购总额比例61.79%[53] 成本费用情况 - 房地产营业成本8.18亿元，占营业成本比36.65%，同比增长14.75%[48] - 物业管理营业成本13.17亿元，占营业成本比58.95%，同比下降13.90%[50] - 2023年销售费用为46,757,158.57元，同比减少12.67%[55] - 2023年管理费用为310,578,375.15元，同比减少5.88%[55] - 2023年财务费用为43,846,029.30元，同比减少13.30%[55] - 2023年研发费用为4,133,484.37元，同比增加27.41%[55] 研发相关 - 研发人员数量2023年为38人，较2022年增长2.70%[61] - 2023年研发投入金额为4,133,484.37元，占营业收入比例0.14%，较2022年增长27.41%[62] 现金流量情况 - 2023年经营活动现金流入小计为3,509,206,475.96元，同比减少22.47%[62] - 2023年经营活动现金流出小计为3,773,299,460.29元，同比减少14.65%[62] - 2023年投资活动现金流入小计为634,734,196.73元，同比增加221.40%[62] 投资收益及资产减值等情况 - 投资收益为705,759,652.36元，占利润总额比例99.86%[64] - 资产减值为-212,173,623.03元，占比-30.02%[65] - 营业外收入为3,604,677.09元，占比0.51%，主要是没收保证金[65] - 营业外支出为6,504,504.20元，占比0.92%[65] - 信用减值损失为-19,844,952.87元，占比-2.81%，主要是计提坏账准备[65] 资产情况 - 2023年末货币资金为2,748,798,476元，占总资产比例16.18%，较203年初增加6.59%，主要是增加银行借款所致[65] - 2023年末存货为11,098,209,095元，占总资产比例65.33%，较203年初减少4.03%，主要是开发成本增加所致[65] - 2023年末长期借款为1,399,889,274元，占总资产比例8.24%，较203年初减少14.63%，主要是增加银行借款所致[65] - 金融资产中其他权益工具投资期末数为636,926.20元，本期公允价值变动为10,830.71元[66] - 期末使用权受到限制的货币资金为15,659,341.60元[67] 子公司情况 - 主要子公司深圳市皇城地产有限公司，注册资本3,000万元，总资产79.24亿元，净资产30.05亿元，营业收入2.15亿元，营业利润4,552万元，净利润3,297万元[81] - 主要子公司深圳市国贸物业管理有限公司，注册资本2,000万元，总资产18.59亿元，净资产3,800万元，营业收入15.75亿元，营业利润1,018万元，净利润6,779万元[82] 公司战略及发展思路 - 公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路[86] - 2024年集团坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”的工作总基调[86] - 2024年集团围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力[86] - 2024年澜湖时代、御棠上府、滨海港湾、深扬数智城项目根据市场形势择机开盘[86] - 2024年公司着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速[86] 项目推进及其他工作 - [持续推进多个项目工作进度，包括天俊工业园、福源工业区、惠阳淡水项目等][87] - [加强二级平台公司能力建设，构建地产项目开发全过程标准化模式][87] - [物管板块加速扩张，争取年内实现并购新增1000万㎡管理规模目标][87] - [聚焦存量资产提质增效，年租金收入增长不低于10%，平均出租率不低于95%][87] - [加强党建工作，优化财务管理，健全选人用人体系，搭建产业运营平台][87] - [面临市场风险，需求端下行，行业利润降低][87] 风险相关 - [存在土地储备风险，储备匮乏且发展后劲不足][88] - [面临融资风险，需投入大量资金用于土地获取和项目开发][89] - [将通过多种方式实现扩张扩容，增加土地储备][88] - [未来将严控财务风险，探索多种融资途径][89] 投资者相关 - 2023年年度股东大会投资者参与比例为60.01%[99] - 2023年第一次临时股东大会投资者参与比例为60.04%[101] - 2023年第二次临时股东大会投资者参与比例为57.27%[102] 人员情况 - [董事、监事和高级管理人员基本情况介绍][104] - [报告期内无任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘情况][104] - [公司董事、监事、高级管理人员变动情况不适用][104] - [刘声向先生个人履历及荣誉介绍][106] - [王航军先生个人履历介绍][107] - [张志民先生个人履历介绍][108] - [沈雪英女士个人履历介绍][109] - [王戈先生个人履历介绍][110] - [谢畅先生个人履历介绍][111] - [梅永红先生个人履历介绍][112] 人员报酬及会议情况 - 报告期内董事、监事和高级管理人员报酬合计1058.461万元[129] - 刘声向、王航军等人2023年度领取的延期长效激励奖金分别为39.77万元、37.78万元等[129] - 第十届董事会第16次会议于2023年02月27日召开[131] - 第十届董事会第17次会议于2023年03月24日召开，审议通过多项议案[131] - 第十届董事会第18次会议于2023年04月27日召开，审议通过多项议案[131] - 第十届董事会第19次会议于2023年08月25日召开，审议通过多项议案[131] - 第十届董事会第20次会议于2023年10月27日召开，审议通过多项议案[131] - 第十届董事会第21次会议于2023年11月03日召开，审议通过多项议案[131] - 第十届董事会第22次会议于2023年12月12日召开，审议通过多项议案[131] - 刘声向参加董事会7次，现场出席1次，以通讯方式参加6次[1

财务表现 - 公司2023年上半年营业收入为19.05亿元，同比下降4.17%[9] - 归属于上市公司股东的净利润为2.21亿元，同比下降11.92%[9] - 经营活动产生的现金流量净额为-5.80亿元，同比下降46.47%[9] - 基本每股收益为0.3707元，同比下降11.91%[9] - 加权平均净资产收益率为4.92%，同比下降0.48个百分点[9] - 公司总资产为154.99亿元，同比下降1.90%[9] - 归属于上市公司股东的净资产为44.18亿元，同比增加0.12%[9] - 公司2023年上半年实现营业收入约19亿元，利润总额约2.9亿元[20] - 公司2023年上半年营业收入为19.05亿元，同比下降4.17%[34] - 营业成本为13.72亿元，同比增长28.40%，主要由于房地产成本结转增加[34] - 公司营业收入同比下降4.17%，从19.88亿元降至19.05亿元[36] - 房地产收入同比下降8.85%，从11.56亿元降至10.54亿元[36] - 租赁运营收入同比增长45.70%，从5381万元增至7840万元[36] - 深圳地区收入同比增长10.52%，从15.71亿元增至17.36亿元[37] - 经营活动产生的现金流量净额同比下降46.47%，从-3.96亿元降至-5.80亿元[35] - 投资活动产生的现金流量净额同比增长98.35%，从-2.49亿元增至-409.71万元[35] - 筹资活动产生的现金流量净额同比增长196.25%，从1.52亿元增至4.49亿元[35] - 研发投入同比下降36.39%，从268.97万元降至171.11万元[35] - 货币资金同比下降8.24%，从15.18亿元降至13.92亿元[40] - 长期借款同比增长15.30%，从36.19亿元增至41.72亿元[40] - 公司2023年半年度营业总收入为19.05亿元，同比下降4.17%[114] - 公司2023年半年度净利润为2.15亿元，同比下降11.05%[115] - 公司2023年半年度应收账款为27.19亿元，同比下降47.07%[113] - 公司2023年半年度其他应收款为45.96亿元，同比下降10.96%[113] - 公司2023年半年度存货为9.31亿元，同比下降88.26%[113] - 公司2023年半年度流动资产合计为55.35亿元，同比下降14.99%[113] - 公司2023年半年度非流动资产合计为43.48亿元，同比增长2.05%[113] - 公司2023年半年度流动负债合计为76.40亿元，同比下降9.76%[114] - 公司2023年半年度非流动负债合计为4.74亿元，同比下降6.00%[114] - 公司2023年半年度归属于母公司股东的净利润为2.21亿元，同比下降11.92%[116] - 公司2023年上半年净利润为183,230,917.94元，同比增长515.6%[118] - 公司2023年上半年营业利润为245,480,206.91元，同比增长538.2%[118] - 公司2023年上半年经营活动产生的现金流量净额为-580,021,658.15元，同比下降46.5%[119] - 公司2023年上半年投资活动产生的现金流量净额为-4,097,141.76元，同比下降98.4%[120] - 公司2023年上半年筹资活动产生的现金流量净额为449,035,955.58元，同比增长196.2%[120] - 公司2023年上半年期末现金及现金等价物余额为1,376,665,482.70元，同比下降6.5%[121] - 公司2023年上半年母公司经营活动产生的现金流量净额为389,986,781.03元，同比增长371.5%[121] - 公司2023年上半年母公司投资活动产生的现金流量净额为-148,089,049.34元，同比下降62.0%[121] - 公司2023年上半年筹资活动现金流入为1.25亿元，主要来自借款[122] - 公司2023年上半年筹资活动现金流出为4504.27万元，主要用于偿还债务和支付利息[122] - 公司2023年上半年现金及现金等价物净增加额为1.98亿元，期末余额为7.26亿元[122] - 公司2023年上半年归属于母公司所有者权益为59.6亿元，较年初增加1.4亿元[122] - 公司2023年上半年综合收益总额为2209.03万元，较去年同期有所增长[124] - 公司2023年上半年利润分配为2151.48万元，主要用于对股东的分配[125] - 公司2023年上半年所有者权益内部结转未发生变化，未进行资本公积或盈余公积转增资本[126] - 公司2023年上半年所有者权益期末余额为1,769,279,043.31元[130] - 公司2023年上半年综合收益总额为182,954,939.38元[129] - 公司2023年上半年利润分配总额为215,148,452.21元[130] - 公司2023年上半年所有者投入和减少资本总额为275,978.56元[129] - 公司2023年上半年盈余公积为48,886,605.81元[130] - 公司2023年上半年未分配利润为1,073,555,785.60元[130] - 公司2023年上半年资本公积为3,018,820.21元[130] - 公司2023年上半年专项储备为0.00元[130] - 公司2023年上半年其他综合收益为0.00元[130] - 公司2023年上半年其他权益工具为53,876,380.11元[130] 物业管理业务 - 公司物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业园区在管面积超1000万平方米[16] - 公司物业管理板块以国贸物业为平台，业务涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态[16] - 公司物业管理板块连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”[16] - 公司物业管理板块正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境[16] - 物业管理业务实现营业收入约7.7亿元，占总营收比重为41%[21] - 物业管理板块累计新增拓展21个项目[21] - 公司物业管理板块积极拓展省外项目，提升全国市场竞争力[32] 产业生态运营 - 公司产业生态运营板块致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环[17] - 公司产业生态运营板块未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力[17] - 公司产业生态运营板块将逐步将重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务[17] 空间开发与房地产 - 公司空间开发板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度[15] - 房地产业务实现营业收入约10.5亿元，占总营收比重为55%[20] - 福昌二期项目竣工交付，确认收入约9.6亿元[21] - 公司累计土地储备总占地面积为17.57万㎡，总建筑面积为4.25万㎡，剩余可开发建筑面积为4.25万㎡[22] - 福汇华苑项目累计投资总额为91,133万元，累计竣工面积为43,522㎡[23] - 御棠上府项目累计投资总额为265,868万元，目前地上主体施工至30层，已开盘预售[23] - 澜湖时代项目累计投资总额为840,000万元，目前部分地块主体施工至7-12层，部分地块正在进行底层及锚索施工[23] - 滨海港湾花园项目累计投资总额为321,759万元，主体已全部封顶，正在进行门窗、栏杆、装修等施工[23] - 深扬数智城项目累计投资总额为377,479万元，一期D地块正进行地上主体施工[23] - 金领假日项目累计结算面积为119,773.46㎡，累计结算金额为9,281.54万元[23] - 公司积极推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目住宅销售去化，并完成御品峦山项目股权转让回款[28] - 公司土地储备方面继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域[27] 租赁运营 - 租赁运营业务实现营业收入约0.8亿元，占总营收比重为4%[21] - 喜寓龙园店和喜寓龙华店的长租公寓出租率均为100%[26] - 国贸美食城商业项目出租率为40.38%，累计已出租面积为1,676.97㎡[26] - 太平洋商贸大厦商业/办公项目出租率为85.00%，累计已出租面积为2,676.54㎡[26] 融资与担保 - 公司期末融资余额为43.69亿元，融资成本区间为3%-5%[27] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为6329.25万元[29] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金为1,132,452.99元[45] - 公司对子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司的担保金额为305,877万元，担保期为2019年11月27日至2024年11月27日[91] - 报告期内公司对子公司担保实际发生额合计为5,947万元[92] - 报告期末公司对子公司担保额度合计为500,000万元，实际担保余额合计为305,877万元[92] - 实际担保总额占公司净资产的比例为69.23%[92] 股东与股权 - 公司股份总数保持稳定，为595,979,092股，其中无限售条件股份占比99.68%[97] - 公司第一大股东深圳市投资控股有限公司持股比例为50.57%，持有301,414,637股[98] - 公司股东总数43,195人，其中持股5%以上的股东包括深圳市国有股权经营管理有限公司（6.38%）和中国东方资产管理股份有限公司（2.77%）[98] - 公司控股股东深圳市投资控股有限公司连续四年入榜《财富》世界500强，2023年位居榜单第391位[32] 关联交易 - 公司2023年上半年实际发生关联交易金额为24,999.87万元，未超过获批额度[78] - 公司预计2023年全年日常关联交易总金额为34,264.03万元[78] - 公司与深圳湾科技发展有限公司的关联交易金额为3,376.72万元，占同类交易金额的4.37%[76] - 公司与河北深保投资发展有限公司的关联交易金额为3,012.68万元，占同类交易金额的3.90%[77] - 公司与深圳市深投物业发展有限公司的关联交易金额为3,067.87万元，占同类交易金额的39.13%[77] - 公司应收关联方债权中，深圳市心海控股有限公司的期末余额为20,150万元[81] - 公司应收关联方债权中，深圳市心海荣耀房地产开发有限公司的期末余额为33,047.29万元[82] - 公司应付关联方债务中，深圳物业吉发仓储有限公司的期末余额为4,229.67万元[83] - 公司应付关联方债务中，深圳天安国际大厦物业管理有限公司的期末余额为521.43万元[83] 法律与仲裁 - 子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结资金3,000,000.00元[44] - 子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷案被冻结资金90,000.00元[46] - 子公司深圳市物业工程建设监理有限公司因法人变更手续未完成，账户处于只收不付状态，受限资金为129,315.23元[47] - 子公司山东深国贸物业管理有限公司的POS机押金为1,500.00元[47] - 子公司深圳市光明物合置业有限公司房地产项目预售监管资金为3,255,416.01元[48] - 公司涉及两起仲裁案件，涉案金额分别为73.53万元和105.09万元，目前均在执行过程中[72][73][74] - 公司因心海荣耀公司违约提起仲裁，要求支付投资损失补偿17,133.68万元，目前仲裁程序暂时中止[75] - 公司控股子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司涉及民间借贷纠纷，涉案金额暂计72,218.22万元[95] 会计与财务政策 - 公司半年度财务报告未经审计[70] - 公司财务报表编制基础为持续经营假设，遵循企业会计准则及相关规定[136][138] - 公司会计年度为公历1月1日至12月31日[139] - 房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上[140] - 公司采用人民币作为记账本位币[141] - 公司合并财务报表编制方法遵循《企业会计准则第33号——合并财务报表》[145] - 合营安排分为共同经营和合营企业，共同经营参与方需确认其与共同经营中利益份额相关的资产、负债、收入和费用[146] - 现金及现金等价物包括企业库存现金及可以随时用于支付的存款，现金等价物指期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金的投资[147] - 外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额，资产负债表日外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算[148] - 金融工具的确认和终止确认在公司成为金融工具合同的一方时进行，常规方式买卖金融资产按交易日会计进行确认和终止确认[149] - 金融资产于初始确认时根据管理金融资产的业务模式和合同现金流量特征分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产[150] - 以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失计入当期损益[151] - 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资采用公允价值进行后续计量，其折价或溢价采用实际利率法进行摊销[152] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益[153] - 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债[154] - 以摊余成本计量的金融负债采用实际利率法进行后续计量[155] - 公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资等进行减值处理并确认损失准备[156] - 对于不含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备[156] - 应收账款—信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表显示，1年以内预期信用损失率为3.00%，1-2年为10.00%，2-3年为30.00%，3-4年为50.00%，4-5年为80.00%，5年以上为100.00%[161] - 公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失，当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合[156] - 公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益[156] - 存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备[169] - 公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债[162] - 通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产[162] - 存货的可变现净值根据估计售价减去销售费用和相关税费确定，合同价格部分和非合同价格部分分别计算[170] - 低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销[171][172] - 合同资产采用预期信用损失的简化模型计量损失准备，损失准备的增加或转回金额计入当期损益[173] - 合同成本分为合同履约成本与合同取得成本，合同履约成本需满足与合同直接相关、增加未来资源且预期能够收回的条件[174][175] - 合同取得成本预期能够收回的作为资产确认，摊销不超过一年的可在发生时计入当期损益[176] - 持有待售资产的预计净残值调整为公允价值减去出售费用后的净额，原账面价值高于调整后预计净残值的差额计入资产减值损失[180] - 长期股权投资的初始投资成本根据合并对价的公允价值确定，非同一控制下企业合并形成的长期股权投资在购买日按公允价值计量[184][185] - 对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算[186] - 公司通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权时，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价)，资本溢价不足冲减的，冲减留存收益[187] - 丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉[187] - 公司对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备[188] - 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销[

证券代码：000011 200011 股票简称：深物业 A 深物业 B 编号：2023-18 号 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 表决结果：5 票同意，0 票反对，0 票弃权。 （二）审议通过《关于公司扬州瘦西湖生态健康谷项目（GZ342、 GZ399 地块）后续开发的议案》。 监事会决议公告 本公司及监事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完 整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、监事会会议召开情况 深圳市物业发展（集团）股份有限公司第十届监事会第 15 次会 议于 2023 年 8 月 25 日上午以通讯表决的方式召开，会议通知及文件 于 2023 年 8 月 15 日以网络方式送达各监事。会议由监事会主席马洪 涛主持，会议应到监事 5 人，实到监事 5 人。会议召集和召开程序符 合《公司法》、深圳证券交易所《股票上市规则》、本公司《章程》、 《监事会议事规则》的有关规定。 二、监事会会议审核情况 （一）审议通过公司《2023 年半年度报告及其摘要》。 监事会认为：公司编制的 2023 年半年度报告及其摘要程序符合 法律、行政法规和中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地 反映了公司的 ...