股份情况 - 截至2026年3月31日，公司已发行股份（不含库存）9,484,494,433，库存股份0，总数9,484,494,433[2] - 本月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] 公众持股量 - 公司符合适用的公众持股量要求，最低要求为已发行股份（不含库存）的25%[3]

投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（首次）[5] - 核心观点：信和置业是兼具弹性与底盘的港资标杆，在香港住宅市场回暖背景下，公司兼具盈利修复弹性与防御属性，核心逻辑在于开发业务提供收入弹性，投资物业稳定利润中枢，充裕现金增强分红可预见性[5][7] 公司概况与业务格局 - 公司是深耕香港半世纪、多元业务布局的优质港资发展商，为信和集团核心地产业务平台，业务涵盖物业开发、投资物业及酒店运营[7] - 截至2026上半财年末，公司在中国香港、内地及海外合计拥有约1880万平方尺权益土储，其中约75%位于香港，资产结构以投资物业为主（约72%为投资性物业及酒店）[7] - 业务形成“开发提供收入弹性、租赁稳定利润中枢、其他业务补充现金流”的多元格局[7] 开发业务分析 - 物业开发业务为公司主要收入来源，历史占比约57%（FY2017-2025）[7] - 受香港住宅市场周期调整影响，开发分部业绩持续承压，分部收入/营业利润由FY2021的204亿港元/107亿港元下降至FY2025的109.2亿港元/10.3亿港元[7] - 2026上半财年，随着香港房地产市场企稳回升，开发业务显著改善，物业销售收入达69.1亿港元，同比+172%；营业利润4.95亿港元，同比+228%[7] - 业绩修复受益于楼市回暖及高毛利项目结转占比提升，随着市场修复趋势延续，开发业务有望带动整体业绩进入修复通道[7] - 截至2026上半财年末，公司香港未售土储（开发中+已完工未售）权益面积约300万平方尺，占整体未售土储的57%，住宅资源储备充足，具备较强的业绩弹性[7] 投资物业分析 - 物业租赁业务为公司第二大收入来源，并贡献约50%的营业利润（FY2017-2025），是业绩的“压舱石”[7] - 2026上半财年，实现租赁收入/营业利润17.2亿港元/13.6亿港元，同比分别-2.3%/-1.5%，主因香港零售物业受北上消费及电商分流影响，以及写字楼市场供过于求[7] - 截至FY2026H1末，公司投资物业组合整体出租率达89.5%，其中零售及写字楼出租率分别为92.9%/84.1%，较2025财年末均小幅提升，体现出较强运营韧性[7] - 香港写字楼大宗租赁成交回暖，需求改善迹象初现，投资物业板块具备较强抗周期能力，有望持续为业绩提供稳定支撑[7] 财务与股东回报 - 公司财务保持高度稳健，2026上半财年末净现金规模达514亿港元，基本无偿债压力[7] - 充裕的现金储备为公司在市场回暖阶段把握投资机会提供支撑，也增强了分红的可持续性[7] - 2023–2025财年，公司持续维持每股派息58港仙，在业绩波动阶段仍未下调股息，体现出较强的股东回报稳定性[7] - 根据盈利预测，公司2026–2028财年每股股利预计维持0.58港元[8] 盈利预测与估值 - 预计公司2026–2028财年营业收入分别为91.85亿港元、102.61亿港元、108.48亿港元，同比增长率分别为12.2%、11.7%、5.7%[6][8] - 预计公司2026–2028财年归母净利润分别为40.67亿港元、43.56亿港元、46.24亿港元，同比增长率分别为1.2%、7.1%、6.2%[6][7][8] - 预计公司2026–2028财年每股收益分别为0.43港元、0.46港元、0.49港元[6][8] - 以2026年3月27日收盘价11.48港元计算，对应2026–2028财年市盈率（P/E）分别为26.77倍、24.99倍、23.55倍[6][7] - 选取的可比公司（新鸿基地产、恒基地产及长实集团）2026财年平均PE为15.11倍，公司当前估值存在溢价，但报告认为该溢价具备合理性，因公司现金充裕、抗风险能力强、分红确定性高[7]

股息相关 - 截至2026年6月30日止年度中期股息每股普通股为0.15港元[1] - 选择收取新股代替现金股息表格须在2026年4月13日下午4:30前交回登记公司[1] - 股票及/或股息支票将在2026年4月23日平邮给股东[1]

股息与股份相关数据 - 2026中期股息为每股0.15港元[4] - 每股新股价格为11.502港元[8] - 2026年3月18日已发行股份9,484,494,433股[9] - 若无人选新股，公司应付现金股息总额为1,422,674,164.95港元[9] - 若所有股东选新股，将发行新股最高数目约123,689,285股，相当于现有已发行股份1.30%及经扩大的已发行股份1.29%[9] - 截至2026年3月17日，中国港股通投资者持有119,681,508股股份，占公司现有已发行股份约1.26%[17] 时间节点 - 记录日期为2026年3月18日[4][6][7][9] - 预计开始买卖新股日期为2026年4月24日[6] - 股份过户文件送达登记最后时间为2026年3月13日下午4时30分[7][9] - 暂停办理股份过户登记时间为2026年3月16日至18日[7][9] - 交回选择表格最后时限为2026年4月13日下午4时30分[7][11][12] - 预计寄发现金股息支票及新股股票日期为2026年4月23日[7] 股东与计划相关 - 公司有144名海外股东，注册地址位于澳洲、汶莱等多地[13] - 公司已向联交所上市委员会申请批准计划新股上市及买卖[20] - 计划须待联交所上市委员会批准新股上市及买卖后才可作实[21] - 选择以新股收取股息的股东可能获发碎股，公司不设碎股交易或沽售特别安排[22] - 通函并非新西兰披露文件，未在新西兰监管机构注册或存档[15] - 加拿大安大略省、英属哥伦比亚省及艾伯塔省股东可合法参与计划，无需注册及办理手续[16] - 计划不包括注册地址在美国、马来西亚及中国（不包括中国港股通投资者）的除外股东[18] - 身居香港以外地区股东参与计划前应咨询专业顾问[14] - 股东可选择收取全部或部分新股或现金，决策后果自负[23] - 拥有公司有投票权股份5%或以上权益的股东可能须按规定作出通知[23] 通函与通讯 - 通函中英文版已在公司网站www.sino.com及港交所网站www.hkexnews.hk登载[24] - 股东若收取公司通讯印刷本，需按公司网站指示填申请表交登记处[24] - 股东收取印刷本要求有效期至被撤销、取代或公司翌年刊下一份年报（以较早者为准）[24] - 原有要求失效后继续收取印刷本，须交回新申请表[24] - 选择印刷本的股东可书面通知或电邮登记处更改通讯语言版本选择[25]

股息信息 - 截至2025年12月31日止六个月中期股息每股0.15 HKD[1] - 现金股息转代息股份价格为HKD 11.502[1] 时间节点 - 寄发股票日期2026年4月23日[1] - 代息股份首个买卖日期2026年4月24日[1] - 选择权截止时限2026年4月13日16:30[1] - 除净日2026年3月12日[1] - 股份过户文件最后时限2026年3月13日16:30[1] - 暂停过户登记2026年3月16日至2026年3月18日[1] - 记录日期2026年3月18日[2] - 股息派发日2026年4月23日[2]

财报发布 - 信和置業2025/2026年中期报告已在公司网站和港交所网站登载[1] 通讯发布 - 公司将采用电子方式发布公司通讯，取代寄发印刷本，仅应股东要求发送[2] 股东服务 - 股东可登记“讯息提示”服务或提供电邮地址获取通讯通知[2] - 股东可书面申请收取印刷本，申请有效至特定时间[3] - 非登记持有人有意收取通讯应向中介提供邮箱[7] - 申请印刷本可选择语言，公司可转移股东资料[8][9]

财报发布 - 信和置業2025/2026年中期报告已在公司和港交所网站登载[1] 通讯发布 - 公司采用电子方式发布通讯，仅应股东要求发印刷本[2] 股东服务 - 股东可登记“讯息提示”或提供电邮收通讯通知[2] - 股东可填申请表提供电邮地址，寄回或电邮至指定处[3] - 股东可随时书面要求收取印刷本，有效期至翌年年报[3] 个人资料 - 公司收取股东姓名、电话及电邮用于处理指示[7] - 股东有权查核及更正资料，书面邮寄至指定地址[7] 申请表要求 - 填妥申请表寄回需剪贴标签，本港投寄免邮票[8] - 申请表未填妥或不正确作废，联名股东需按规定签署[9]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司股东应占基础溢利为22.2亿港元，同比下降0.9%[15] - 公司股东应占净溢利为15.33亿港元，同比下降15.8%[15] - 收入为51.85亿港元，较去年同期的38.54亿港元增长34.5%[83] - 期内溢利为15.27亿港元，较去年同期的18.17亿港元下降16.0%[83] - 公司总收入为51.85亿港元，同比增长34.5%（去年同期为38.54亿港元）[101] - 除稅前溢利為18.20億港元，較上年同期的20.32億港元下降10.4%[106] - 本公司股東應佔之基礎溢利為22.20億港元，較上年同期的22.41億港元微降0.9%[117] - 公司股东应占基础溢利为22.20亿港元，较去年同期的22.41亿港元基本持平[118] - 截至2024年12月31日，公司收入为港币38.19亿元[143] - 公司股东应占溢利为港币19.84亿元[143] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 投资物业重估亏损（扣减递延税项）为6.82亿港元[15] - 投资物业公平值变动亏损1.86亿港元[83] - 应占合营企业业绩亏损4.16亿港元[83] - 所得稅支出为2.93亿港元[83] - 應佔聯營公司及合營企業業績為虧損5.78億港元，上年同期為虧損3.88億港元，虧損擴大49.0%[106] - 所得稅總支出為2.93億港元，較上年同期的2.15億港元增長36.3%[112] - 投資物業公平值變動（含聯營及合營）導致總虧損擴大至7.49億港元（本集團1.86億+應佔部分5.63億）[106][109][110] - 應收貿易賬款之減值虧損為0.47億港元，較上年同期的0.19億港元大幅增加147.4%[111] - 投资物业产生公平值亏损1.86亿港元，较去年同期的2.60亿港元亏损收窄28.5%[119] 财务数据关键指标变化：其他收益和支出 - 财务收益净额为9.84亿港元[83] - 財務收益淨額為9.83億港元，較上年同期的11.47億港元下降14.3%[106] - 內部分部銷售為0.90億港元，較上年同期的0.67億港元增長34.3%[106] 业务线表现：物业销售 - 公司应占物业销售总收入为69.12亿港元，同比增长182.5%[17] - 何文田St. George's Mansions项目售出84.6%[17] - 将军澳凯柏峰I项目售出98.8%[17] - 元朗柏珑I项目售出86.1%[17] - 西南九龙维港汇项目售出98.4%[17] - 公司2025年物业销售应占收入达65亿港元，主要受益于凯柏峰、柏珑III及柏景峰等项目推售[47] - 物业销售收入为25.43亿港元，同比增长109.8%（去年同期为12.12亿港元）[101] - 物业销售分部业绩为4.95亿港元，同比增长227.8%（去年同期为1.51亿港元）[103][104] 业务线表现：物业租赁 - 中期年度内，公司应占总租金收益为17.08亿港元，同比下降2.3%；净租金收益为13.56亿港元，同比下降1.5%[23] - 中期年度内，投资物业组合整体出租率为89.5%，其中住宅出租率上升3个百分点至92%，商铺出租率上升0.7个百分点至92.9%，写字楼出租率微升0.1个百分点至84.1%，工业物业出租率为85.6%[23] - 新住宅项目ONE CENTRAL PLACE自2025年7月推出后，在中期年度内迅速录得75%的出租率[27] - 物业租赁收入为13.37亿港元，同比微降3.0%（去年同期为13.78亿港元）[101] - 物业租赁分部业绩为13.64亿港元，同比微降1.5%（去年同期为13.85亿港元）[103][104] 业务线表现：酒店经营 - 中期年度内，公司酒店收入为8.22亿港元，经营溢利为2.89亿港元[28] - 香港港丽酒店入住率上升，香港富丽敦海洋公园酒店在中国内地假期期间需求显著上升[31] - 酒店经营收入为5.15亿港元，同比增长4.0%（去年同期为4.95亿港元）[101] 业务线表现：其他业务 - 物业管理及其他服务收入为7.30亿港元，同比增长4.4%（去年同期为6.99亿港元）[101] - 分部业绩合计为23.53亿港元，同比增长16.8%（去年同期为20.15亿港元）[103][104] 各地区表现：香港市场 - 来自香港市场的收入为44.88亿港元，占总收入的86.6%[101] - 2025年香港一手住宅市场交投按年上升21.5%，成交宗数超过2万宗[44] - 2025年中原城市领先指数(CCL)录得4.6%的按年升幅[44] - 2025年香港恒生指数全年升幅超过28%，每日平均成交额达2498亿港元[46] - 2025年香港共有119宗新股上市，集资额逾2858亿港元，按年大幅上升225%[46] - 香港人才入境计划累计吸引逾59万宗申请，超过27万名人才及其家庭成员抵港[44] - 2025年香港入境旅客中，中国内地旅客占比76%，达3780万人次，按年上升11%；非中国内地市场旅客按年增长15%[29] - 零售市场自2025年5月起连续录得按年增长，全年增幅达1%[49] 各地区表现：中国内地市场 - 公司在中国内地拥有土地储备应占楼面面积约340万平方呎，其中约70万平方呎为发展中项目，120万平方呎为已完成之销售物业[32] 各地区表现：海外市场 - 澳洲悉尼业务在入住率和房价提升带动下，中期年度营业毛利录得增长[29] - 新加坡市场因新酒店落成增加供应，对房价构成压力[29] 土地储备与项目发展 - 截至2025年12月31日，公司土地储备总楼面面积约1880万平方英尺，其中商业占49.6%，住宅占25.8%，工业占10%，停车场占8.3%，酒店占6.3%[19] - 截至2025年12月31日，土地储备按状态划分：发展中物业320万平方英尺，投资物业和酒店1350万平方英尺，已完成之销售物业210万平方英尺[19] - 中期年度内，公司从香港特区政府购入两幅地皮：屯门住宅地皮（100%权益，应占楼面面积282,102平方英尺）和新九龙住宅/商用土地（85%权益，应占楼面面积315,379平方英尺）[21] - 截至2025年12月31日，公司投资物业及酒店应占楼面面积约1350万平方英尺，其中商业（商铺及写字楼）占63.2%，工业占11.6%，停车场占11.6%，酒店占8.8%，住宅占4.8%[27] - 公司投得佐敦谷彩兴路及屯门海珠路两幅政府用地以补充土地储备[48] - 公司于中国内地及香港的土地储备总楼面面积约为2190万平方呎[143] 财务状况：现金、借贷与资本结构 - 公司于2025年12月31日持有现金及银行存款532.01亿港元，净现金为514.02亿港元[33] - 公司总借贷为17.99亿港元，其中46.2%在一年内偿还，其余在四至五年内偿还[33] - 公司总资产为1865.61亿港元，股东权益总额为1704.98亿港元[33] - 公司每股账面净值为17.98港元（2025年6月30日为18.51港元）[33] - 来自经营业务的现金净额大幅减少至1.52亿港元，去年同期为13.17亿港元[93] - 投资活动现金净流出43.68亿港元，主要由于原订超过三个月到期之定期存款及抵押存款增加52.17亿港元[93] - 融资活动现金净流入9.52亿港元，主要来自联营公司提供的13.97亿港元借款[93] - 银行及现金总额从72.60亿港元增至73.19亿港元[87] - 投资物业价值从660.44亿港元增至678.27亿港元，增长约2.7%[87] - 现金及现金等价物期末结余为13.589亿港元，较期初减少32.64亿港元[95] - 借予联营公司款项（扣除拨备后）为48.55亿港元，较6月底的47.66亿港元增长1.9%[121][122] - 借予合营企业款项（扣除拨备后）为87.22亿港元，较6月底的87.82亿港元略有下降[123] - 应收利息为7.61亿港元，较6月底的4.29亿港元增长77.4%[125] - 托管人持有的受限现金为6.39亿港元，较6月底的11.51亿港元减少44.5%[126] - 应计建筑成本为9.10亿港元，较6月底的8.11亿港元增长12.2%[127] - 截至2025年12月31日，集团应占其联属公司总债务为284.59亿港元，其中银行借款为48.23亿港元[64] - 截至2025年12月31日，集团应占其联属公司资本承担为7.28亿港元，其中已签约3.01亿港元，已授权但未签约4.27亿港元[64] - 公司为联营及合营企业银行融资提供的担保总额为52.06亿港元，其中已动用部分为48.23亿港元[139] - 公司未拨备的已签约资本承担为3700万港元[140] - 公司应占合营及联营企业的未偿还资本承担总额为7.28亿港元[141] - 公司现金及银行存款总额为港币154.4亿元[143] - 公司总借贷为港币193.1亿元[143] - 公司净负债比率为12.5%[143] 股东回报与股息 - 中期息为每股15港仙，将于2026年4月23日派发[16] - 每股基础盈利为0.24港元，每股盈利为0.17港元[15] - 每股基本盈利为0.17港元[83] - 宣布及派发末期股息37.19亿港元[91] - 公司通过发行股份代替现金股息，涉及金额28.58亿港元[91] - 宣派中期股息每股15港仙，總額14.23億港元[115] - 每股基本盈利為1.533港元（基於盈利15.33億港元及加權平均股數92.05億股計算）[116] - 每股基础盈利为0.24港元，较去年同期的0.26港元下降7.7%[118] - 公司于12月2日以每股9.770港元发行334,390,619股普通股以代替现金股息，作为2025年度末期股息[129] - 截至12月31日，已发行及缴足的普通股为9,484,494,433股，股本为71.476亿港元[129] - 每股基本盈利为港币28.8仙[143] - 公司中期股息为每股港币14仙[143] 管理层讨论和指引：市场环境与展望 - 2025年香港共有119宗新股上市[25] - 香港特区政府推出的各类人才入境计划已吸引超过59万名专才申请[25] - 美国联邦储备局自2025年9月起三度减息累计75个基点[44] - 启德体育园将于2025年3月正式启用，预计将进一步带动访港旅客[49] 管理层讨论和指引：公司策略与投资 - 公司将于2026年3月16日至18日暂停办理股份过户登记，3月18日为中期股息记录日期[54] 其他重要内容：企业社会责任与ESG - 公司连续第二年获CDP气候变化A级评级，并在MSCI ESG评级中提升至最高“AAA”级[37] - 黄廷方慈善基金拨款2000万港元支援社区救援，并捐赠价值逾865万港元的生活物资[42] - “One North创科AI夏令营”吸引逾4万人次参加[41] - 信和置业在MSCI ESG评级中获“AAA”级，跻身全球房地产行业最佳5%的企业[50] 其他重要内容：董事与主要股东持股 - 董事黄永光持有公司2,695,868股普通股，占已发行股份约0.02%[56] - 董事夏佳理持有公司1,191,997股普通股，占已发行股份约0.01%[56] - 主要股东黄志达持有5,792,101,494股普通股，占已发行股份约61.06%[59] - 主要股东黄志祥持有5,779,691,043股普通股，占已发行股份约60.93%[59] - 控股公司尖沙咀置业集团持有5,511,403,146股普通股，占已发行股份约58.10%[59] - 股东Spangle Investment Limited持有637,079,555股普通股，占已发行股份约7.36%[59] - 黄志达先生通过其100%控股的公司持有19,618,358股[61] - Far East Capital Pte. Ltd.持有6,054,600股，Western Properties Pte Ltd持有13,563,758股[61] - 已故黄廷方先生遗产共同遗嘱执行人通过尖沙咀置业集团有限公司持有2,419,883,571股，占其72.10%股份权益[61] 其他重要内容：高管薪酬 - 自2026年1月1日起，黄永光先生年薪调整为960万港元，并收取2025年酌情花红165,324港元[67] - 自2026年1月1日起，陈荣光先生年薪调整为5,681,580港元，并收取2025年酌情花红1,162,725港元[67] - 自2026年1月1日起，李正强先生年薪调整为8,203,080港元，并收取2025年酌情花红1,910,231港元[67] - 自2026年1月1日起，田兆源先生年薪调整为6,680,700港元，并收取2025年酌情花红1,960,960港元[67] - 自2026年1月1日起，廖懿妮女士年薪调整为5,497,200港元，并收取2025年酌情花红1,452,500港元[67] 其他重要内容：财务报告与审计 - 审阅机构未发现精简综合财务报告书存在重大方面未按准则编制的情况[81] - 期内全面收益总额为17.63亿港元[84] - 公司总资产从1738.61亿港元增至1759.67亿港元，增长约1.2%[87][88] - 公司权益总额从1698.97亿港元微增至1709.63亿港元，增长约0.6%[88][91] - 期内溢利（净利润）为18.17亿港元[91] 其他重要内容：财务工具与条款 - 银行借贷利息按香港银行同业拆息加边际利润计算，实际年利率与之相等[128] - 非控股权益提供的借款为7000万港元，其中部分需按年利率6.25%计息[132] - 按公允价值计入其他全面收益的上市产权证券（第1级）价值为12.49亿港元[134] - 按公允价值计入其他全面收益的非上市投资（第3级）价值为2.91亿港元[134] - 非上市投资期内净投资额为1400万港元，公允价值变动为负300万港元[137] - 期内物业、厂房及设备增添额为5,300万港元，较去年同期的2,600万港元增长103.8%[120]

公司股权变动 - 2025年3月16日 信和置业股东将市值22.86亿港元的股票由法国巴黎银行转入香港上海汇丰银行 该转仓股份占公司已发行股份的2.12% [1] 公司财务业绩 (截至2025年12月31日止6个月) - 期内收入为51.85亿港元 较去年同期大幅增长34.54% [1] - 公司股东应占期内溢利为15.33亿港元 较去年同期下降15.77% [1] - 每股基本盈利为0.17港元 [1] 公司股息政策 - 董事会拟派发中期股息为每股15港仙 [1]

公司股权变动 - 2025年3月16日，信和置业股东将市值22.86亿港元的股票由法国巴黎银行转入香港上海汇丰银行，此次转仓股份占公司已发行股份的2.12% [1] 公司财务业绩 - 截至2025年12月31日止的六个月，公司收入为51.85亿港元，较去年同期大幅增长34.54% [1] - 同期公司股东应占期内溢利为15.33亿港元，同比减少15.77% [1] - 期内每股基本盈利为0.17港元 [1] 公司股东回报 - 公司拟派发截至2025年12月31日止六个月的中期股息，每股15港仙 [1]