公司概况 - 嘉里建设为世界级物业企业，在亚洲有重大投资，中港物业建设声誉良好[3] - 公司投资重心是中港精选中心地段，发展尊尚物业[3] - 公司董事会执行主席为黄小抗先生，副主席兼行政总裁为郭孔华先生[4] - 公司核数师为罗兵咸永道会计师事务所[4] - 公司证券编号在香港联合交易所为683[4] - 公司网站为www.kerryprops.com[4] - 公司网站为www.kerryprops.com，载有重要公司资料、年报及中期报告等[186] 公司会议与时间安排 - 公司股东周年大会于二零二一年五月二十七日举行[4] - 公司暂停办理股份过户及登记时间为二零二一年五月二十四日至二十七日及六月二日[4] - 公司建议派发末期股息时间为二零二一年六月十一日[4] 年报内容 - 公司年报包含财务摘要、董事会主席报告、行政总裁报告等内容[5] 财务数据 - 2020年公司收入145.26亿港元，较2019年的180.25亿港元下降19%[6] - 2020年公司毛利83.87亿港元，较2019年的89.84亿港元下降7%，毛利率从49.8%提升至57.7%[6] - 2020年计入投资物业公允价值转变前股东应占溢利42.33亿港元，较2019年的53.96亿港元下降22%；计入后为54.03亿港元，较2019年的68.97亿港元下降22%[6] - 2020年股东权益1098.73亿港元，较2019年的1017.05亿港元增长8%；每股资产净值75.44港元，较2019年的69.83港元增长8%[6] - 2020年借贷净额27.539亿港元，较2019年的27.286亿港元增长1%[6] - 物业销售、物业租赁、酒店营运收入占比分别为19%、24%、2%，边际利润率分别为58%、8%、3%[7] - 2020年股东应占溢利54亿港元，基础溢利42亿港元，每股盈利2.91港元，均较上一年下降22%[7] - 合约销售129亿港元，超出目标61%，较上一年增长45%，其中香港56亿港元，内地73亿港元[7] - 全年股息每股1.35港元，股息派送率46.4%，维持不变[7] - 现金及银行存款170亿港元，较上一年增长39%；未提取银行贷款额度161亿港元，较上一年增长28%[7] - 未计投资物业公允价值增加影响，2020年股东应占综合净溢利42.33亿港元，较2019年53.96亿港元减少22%[9] - 计入投资物业公允价值增加影响后，2020年股东应占溢利54.03亿港元，2019年为68.97亿港元[9] - 2020年度每股盈利3.71港元，较2019年4.74港元减少22%[9] - 董事会建议派发2020年度末期股息每股0.95港元，全年现金股息合共每股1.35港元，与2019年持平[9] - 2020年公司合约销售达128.8亿港元，较80亿港元的目标超出61%，较2019年的89亿港元增长[14][18] - 2020年物业租赁业务收入48.27亿港元，2019年为49.11亿港元[14] - 2020年集团总毛利率增至58%，2019年为50%[14] - 2020年集团股东应占溢利为54.03亿港元，较2019年的68.97亿港元下跌22%[14] - 2020年销售收入85.19亿港元，2019年为111.61亿港元；酒店收入11.8亿港元，2019年为19.53亿港元[15] - 2020年内地物业销售土地增值税为10.81亿港元，较2019年的3.83亿港元增加182%[15] - 2020年每股盈利为3.71港元，较2019年的4.74港元下跌22%[16] - 2020年12月31日现金及银行存款增加39%至169.95亿港元，资产负债率改善170个基点至25.1%[16] - 2020年全年现金股息合共每股1.35港元，与2019年持平[16] - 公司预期从部分要约中获得的净款项不少于110亿港元，董事会有意宣布派发约25% - 30%的净款项作特别股息[16] - 2020年12月31日，非人民币外币贷款60.02亿港元、人民币银行贷款71.06亿港元，分别占总借贷445.34亿港元的约13%及16%[74] - 2020年12月31日，贷款总额中69.12亿港元（约15%）须一年内偿还，89.98亿港元（约20%）须第二年偿还，252.29亿港元（约57%）须第三至五年内偿还，33.95亿港元（约8%）须五年后偿还[74] - 2020年12月31日，无抵押债项占贷款总额100%[74] - 2020年12月31日，按负债净额275.39亿港元及股东权益1098.73亿港元计算，资产负债率为25.1%（2019年：26.8%）[74] - 2020年12月31日，公司有总额25亿港元的利率掉期合约[74] - 2020年12月31日，未动用银行贷款信贷总额为161.31亿港元，现金及银行存款为169.95亿港元[74] 业务表现 - 2020年物业销售、物业租赁、酒店营运等业务有不同表现，如物业销售2016 - 2020年有不同收入金额和占比[8] - 2020年按主要市场划分，内地和香港业务有不同收入金额和占比[8] - 2020年内地合约销售达72.81亿港元，高于原定48亿港元销售目标[12] - 2020年香港合约销售达55.99亿港元，高于原定32亿港元目标[12] - 中港两地非酒店投资物业毛利仅录得低单位数跌幅[12] - 2020年内地已落成物业销售录得收入52.55亿港元，毛利29.87亿港元[32] - 2020年内地分部预售及销售合约销售72.81亿港元，较目标高出52%[32] - 2021年内地合约销售目标约79亿港元，占集团总合约销售目标135亿港元的59%[32] - 2020年香港物业部收入45.71亿港元，2019年为62.86亿港元；毛利23.42亿港元，2019年为33.33亿港元[48] - 2020年香港已落成投資物業收入13.07億港元，毛利10.29億港元，2019年分别为12.75亿港元和9.99亿港元[49] - 2020年末香港已落成投資物業總樓面面積412萬平方呎，2019年为420万平方呎[49] - 2020年香港已落成物業銷售收入32.64億港元，毛利13.13億港元，2019年分别为50.11亿港元和23.34亿港元[56] - 2020年香港取得合約銷售55.99億港元，超32亿港元目标，约32亿港元为未确认收入[56] - 2021年香港合約銷售目標約56億港元，佔總合約銷售目標135億港元的41%[56] - 物业租赁和酒店营运的经常性收入分别减少3%和40%[22] - 毛利上升7%至60.45亿港元，内地物业租赁业务毛利率为76%[22] - 内地已落成投资物业收入35.2亿港元，毛利26.72亿港元，分别按年减少3%及4%[23] - 2020年底内地已落成住宅、办公室及零售投资物业总楼面面积991万平方呎，较2019年的840万平方呎增加[23][24][25] - 办公室、零售、住宅出租率分别为91%、89%、84%[24] - 内地物业应占楼面面积3536万平方呎，发展中物业住宅占比55%，已落成投资物业办公室占比40%[26] - 静安嘉里中心一期等主要投资物业有出租率变化，如静安嘉里中心一期从97%降至92%[27] - 前海嘉里中心第一期办公室和零售面积于2020年第三季展开招租[24][25] - 内地物业租赁和酒店下半年复苏步伐加快，重点城市客流量和零售销售重回2019年水平[22] 项目情况 - 2020年10月通过合资方式投得香港将军澳日出康城最后一期地皮[12] - 2021年2月通过合资形式于上海浦东新区投得优质综合项目用地，落成后面积达240万平方呎，服务约七十万人口[13] - 沈阳嘉里中心项目集团拥有60%权益，按规划总楼面积约1100万平方呎，三期正兴建[34] - 武汉项目集团全资拥有，占地约70万平方呎，规划总楼面积约440万平方呎，2020年12月动土后分阶段启动[35] - 深圳前海嘉里中心项目一期全由集团拥有，商用地块面积35万平方呎，可建总楼面积约220万平方呎，部分2020年落成[38] - 2021年2月23日，集团与GIC集团投得上海浦东新区地块，总面积约71.1万平方呎，规划总建筑面积约420万平方呎[46] - 郑州项目集团与香格里拉合作，集团占55%权益，总楼面积约210万平方呎，预计2023年起分阶段落成[40] - 昆明项目集团与香格里拉发展，集团占55%权益，总楼面积约69.6万平方呎，住宅预售2021年展开，2023年竣工[41] - 南昌项目集团占80%权益，一期酒店及住宅部分已完成，二期楼面积约64万平方呎，地库开挖工程进行中[42] - 笔架山龙驹道项目预计2021年上半年竣工，港岛南岸第二期预计2023年落成[58][59] - 港岛南岸第四期预计2025年落成，将军澳日出康城第十三期预计2026年落成[59][60] - 公司在菲律宾通过持有Shang Properties, Inc. 34.61%股票及30.75%预托证券权益投资当地，2020年底Shangri - La Plaza Mall及The Enterprise Center出租率分别为90%及96%（2019年分别为94%及98%）[63] - 菲律宾马尼拉Taguig市Fort Bonifacio区项目94个可供出售住宅单位已售罄，酒店2020年平均入住率21%（2019年为71%）[65] - 菲律宾The Rise项目除25个长投单位外，3019个单位已售出97%；Shang Residences at Wack Wack项目除4个长投单位外，400个单位已预留及售出50%；Aurelia项目279个单位已预留及售出53%[65] - 公司与SPI在斯里兰卡合资项目因2019年事故及2020年疫情暂缓，将于2021年底检视进展[66] - 公司与长春产业成立合资格企业，持有30%权益，2019年3月中标新加坡巴西立中路地块，面积约409000平方呎[67] - 2020年底公司海外物业组合应占总楼面积4428千平方呎，其中投资物业1867千平方呎、酒店物业504千平方呎、发展中物业2057千平方呎[69] 未来展望 - 2021年充满挑战，疫情变化和国际政局为宏观经济增添不确定性[10] - 内地重上增长轨道，香港连续两年负增长后当前困难仍未消减，今年本地经济料逐步恢复秩序[10] - 公司冀望今年进入回稳阶段[10] - 未来会继续寻找机会加快推售发展物业，出售非核心资产，重新投放资金于增长潜力更佳项目[13] - 2021年2月联营公司嘉里物流与顺丰控股就策略合作方案刊出公告，预计今年第三季完成交易条件更明朗[13] - 未来工作围绕提高产品质量、提升服务标准、协同永续三个主要方向[11] - 2020年公司内地合约销售和毛利率正增长，预计内地住宅需求在一二线城市维持强劲[70] - 公司对2021下半年昆明和秦皇岛二期项目有期盼，继续推售福州、前海、沈阳和郑州项目[70] - 2020年内地投资物业收入稳定、毛利率高，疫情受控后人流和零售销售下半年恢复，对租赁业务审慎乐观[70] - 内地放宽旅游限制，公司酒店业务2020下半年和12月入住率及宴会会议收入回升，边境重开后有望稳定增长[70] - 公司土地储备策略是持续投资综合发展项目，深耕核心城市，今年二月伙拍GIC投得上海浦东新区一幅地皮[71] - 香港物业部2020年合约销售畅旺，投资物业在收入、毛利和毛利率方面均增长[72] - 香港物业来年将推出三个新项目，同时继续推售缇山、皓畋以及满名山[72] - 香港物业部将继续增加土地储备，成功投得两幅港铁黄竹坑站地皮和日出康城海滨地皮[72] 物业出租率与销售情况 - 上海静安嘉里中心总楼面面积370万平方呎，2020年末办公室出租率95%，零售出租率91%[29] - 上海浦东嘉里城总楼面面积270万平方呎，2020年末零售及办公室出租率98%，住宅出租率92%[29] - 北京嘉里中心总楼面面积220万平方呎，2020年末零售出租率87%，办公室出租率88%，住宅出租率92%[29] - 深圳嘉里建设广场总楼面面积170万平方呎，2020年末出租率93%[30] - 沈阳嘉里中心总楼面面积1100万平方呎，2020年末办公室出租率80%，零售出租率81%[30] - 深圳前海嘉里中心第一期总楼面面积约220万平方呎，2020年末办公室出租率15%[30] - 沈阳雅颂大苑总楼面面积约120万平方呎，2020年末二期495个住宅