报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 新房、二手房成交面积同环比均由负转正 出现“小阳春”行情 但持续性需观察 后续走势取决于库存去化与价格企稳情况 [1][5] - 阶段性回暖延续需要政策加力支持 关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况 预期在现有“稳地产”框架下延续积极表态 更注重落地执行与政策协同 [5] - 二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏 存在政策博弈机会 四季度左右可能出现“基本面拐点” 或体现在二手房价格降幅收窄 [5] - 多数房企在2025年计提减值相对较多 2026年可能筑底 2027年板块利润率和业绩可能回升 从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观 [5] - 部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景 更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率高的房企 2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第16周（4月11日-4月17日）47城新房成交面积263.2万平方米 环比上升27.2% 同比上升6.5% 同比增速较上周提升22.8个百分点 [1][5] - 分城市能级看 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为26.7%、23.1%、32.0% 同比增速分别为22.0%、8.5%、-1.6% [5][15] - 第16周23城二手房成交面积307.3万平方米 环比上升35.6% 同比上升11.5% 同比增速较上周提升22.6个百分点 [1][5] - 分城市能级看 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为48.1%、32.8%、19.5% 同比增速分别为17.0%、10.4%、3.2% [5][51] - 截至第16周末 13城新房库存面积7846.2万平 环比增速为2.7% 同比增速为0.6% 去化周期21.9个月 环比上升0.2个月 同比上升1.5个月 [5][36] - 分城市能级看 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、19.8、60.3个月 一、二线城市环比分别下降0.3、0.3个月 三四线城市环比上升5.1个月 [5][36] 2 百城土地市场跟踪 - 第15周（4月6日-4月12日）百城全类型成交土地规划建面692.2万平 环比下降37.4% 同比下降35.9% 成交总价143.2亿元 环比下降22.8% 同比下降17.3% [5][66] - 第15周百城全类型成交土地楼面均价2068.9元/平 环比上升23.4% 同比上升29.0% 土地溢价率为1.0% 环比下降8.3个百分点 同比下降2.4个百分点 [5][66] - 第15周百城住宅类成交土地规划建面97.4万平 环比上升24.6% 同比下降57.7% 成交总价86.4亿元 环比上升19.3% 同比下降13.2% [88] - 第15周百城住宅类成交土地楼面均价8868.3元/平方米 环比下降4.2% 同比上升105.4% 住宅类用地溢价率为7.1% 环比下降36.4个百分点 同比上升0.9个百分点 [88] 3 本周行业政策梳理 - 中央层面：财政部、住建部发布通知 开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动 支持范围为地级及以上城市 共评选不超过15个城市 其中东部、中部、西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元 [1][108] - 地方层面：南京发布公积金贷款新政 子女购房可使用父母公积金提取还贷 异地贷款范围在现有苏皖17个城市基础上扩大至安徽省全域 即苏皖全部29个城市的缴存人在南京购房均可在南京申请公积金贷款 新政有效期截至2028年12月31日 [1] - 其他地方政策：上海二手房4月11日单日网签成交量达1632套 创5年来新高 郑州出台八条楼市新政 涉及支持青年安居、多子女家庭公积金贷款额度上浮20%等 福州公布存量住宅用地信息 总面积735.81公顷 [109] 4 本周板块表现回顾 - 第16周房地产行业绝对收益为4.1% 较上周上升0.1个百分点 相对收益（相对沪深300）为2.1% 较上周上升2.5个百分点 [5][12] - 房地产板块PE为29.99X 较上周上涨1.44X [5][12] 5 本周重点公司公告 - 本周有重点公司公告汇总 [8] 6 本周房企债券发行情况 - 第16周房地产行业国内债券总发行量为199.7亿元 环比上升52.5% 同比上升103.8% 总偿还量为133.3亿元 环比上升11.4% 同比上升52.3% 净融资额为66.5亿元 [5][12] - 本周债券发行量最大的房企为上海金茂、首开股、电子城 发行量分别为25.0、20.0、17.0亿元 [12] 7 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

房地产 2026 年 04 月 16 日 新房销售量价降幅收窄，投资端表现弱于销售端 看好 ——房地产 1-3 月月报 相关研究 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资 策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《好房子的另类破局之道，引领核心城市 五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： 行 业 点 评 证 券 研 究 报 告 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。1 行 业 及 产 业 行 业 研 究 / ⚫ 投资端：房地产投资增速保持低位，开工、竣工降幅收窄。从 2026 年 1-3 月累计来 看，投资同比-11.2%，较前值-0.1pct；新开工同比-20 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [6] 报告的核心观点 - 从2026年全年时间线看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注 情绪面上对于地产筑底的预期开始提升，市场成交面上核心城市刚需刚改在逐步释放，政策面上可重点关注4月政治局会议及5月各部委进一步表态 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格降幅收窄 多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，2027年板块利润率和业绩可能回升，从而带来今年4季度市场对2027年估值的改观 部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代的机遇 [7] - 现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企；2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [7] 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：第14周（3月28日-4月3日）47城新房成交面积443.1万平方米，环比上升17.6%，同比上升35.3%，同比增速较上周提升55.5个百分点 分能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为103.7%、3.8%、2.1%，同比增速分别为75.1%、28.7%、22.5% [6][17] - **新房库存**：截至第14周末，13城新房库存面积7865.1万平方米，环比下降1.6%，同比上升1.4% 去化周期为22.3个月，环比下降4.1个月，同比上升3.1个月 分能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、20.0、62.6个月，环比分别下降3.7、4.3、0.5个月 [6][40] - **二手房成交**：第14周23城二手房成交面积283.5万平方米，环比下降4.4%，同比上升24.0%，同比增速较上周提升25.0个百分点 分能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-1.7%、-4.4%、-10.3%，同比增速分别为20.9%、25.1%、29.2% [6][54] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场（第13周数据）**：百城成交土地规划建面1101.1万平方米，环比下降33.2%，同比下降39.9% 成交土地总价239.7亿元，环比上升13.4%，同比下降69.8% 楼面均价2177元/平，环比上升69.8%，同比下降49.7% 土地溢价率2.5%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.7个百分点 [6][71] - **住宅类土地市场（第13周数据）**：百城成交住宅土地规划建面198.0万平方米，环比上升32.9%，同比下降45.2% 成交住宅土地总价143.6亿元，环比上升59.6%，同比下降69.7% 住宅楼面均价7252.8元/平方米，环比上升20.0%，同比下降44.7% 住宅类用地溢价率0.1%，环比上升0.1个百分点，同比下降9.4个百分点 [89] 3 本周行业政策梳理 - **杭州公积金新政**：3月30日发布，4月1日起实行 家庭公积金贷款最高额度从130万元提升至180万元，个人上限从65万元提至90万元 针对新市民、青年人家庭额度可上浮20%；多子女、高层次人才家庭上浮比例从20%提高至50%；购买绿色低碳建筑或“以旧换新”住房家庭可上浮20%，家庭最高可贷额度可达306万元 首次将物业费纳入公积金提取范围，并可提取支付契税 扩大家庭代际互助提取范围 [2][108] - **其他地区政策**：安徽、海南、西藏、深圳、兰州、通辽等地同期也出台了涉及公积金提取范围扩大、贷款额度提升或优化提取等政策 [110] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第14周房地产行业绝对收益为-5.4%，较上周下降4.0个百分点 房地产行业相对沪深300收益为-4.0%，较上周下降4.0个百分点 房地产板块PE为29.21X，较上周下降0.80X [6][113] - **板块排名**：申万一级行业中，房地产板块涨跌幅为-5.4%，在全部行业中排名靠后 [113] 5 本周房企债券发行情况 - **债券融资**：第14周房地产行业国内债券总发行量为32.6亿元，环比下降81.7%，同比下降19.7% 总偿还量为145.4亿元，环比下降29.6%，同比上升74.6% 净融资额为-112.8亿元 [6] - **发行与偿还主体**：本周债券发行量最大的房企为绿城集团、国贸地产、麓谷发展，发行量分别为10.0、8.0、5.6亿元 债券偿还量最大的房企为陆家嘴、上海金茂、青岛海信房地产，偿还量分别为31.0、29.6、19.3亿元 [57][58]

业绩总结 - 截至2026年3月底，公司法定/注册股本总额为100亿港元，本月无增减[1] 数据情况 - 上月底和本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为14.51305728亿股，库存股份数目均为0[2] - 已发行股份总数上月底和本月底均为14.51305728亿股[2] - 适用的公众持股量门槛为上市股份所属类别的已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3]

行业背景与评估框架 - 2025年房地产行业处于深度调整与转型筑底的关键期，行业发展逻辑全面转向高质量发展，财务安全、产品力、精细化运营成为核心竞争力 [2] - 观点指数“2026上市企业卓越表现（地产G30+）”综合评估地产开发、商业地产、新经济三大类上市主体的营运能力、财务稳健性等多维度表现，对2025年度表现突出的企业予以认可 [2] 地产开发类企业表现 - 中国海外发展、华润置地、保利发展等头部企业，以及招商蛇口、建发国际等共20家企业，凭借稳健经营与前瞻战略，在行业下行周期中守住安全底线，成为行业核心压舱石 [2] - 中国海外发展资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%，经营性现金净流入167.3亿元，平均融资成本降至2.8%，总利息支出减少20.4亿元 [3] - 中国海外发展上海安澜项目采用上海首个全地块4米以上整层抬板设计，主力建面约200-400㎡，配置约5500㎡双会所，成为上海高端住宅市场典范 [3] - 华润置地结算毛利率为15.5%，加权平均融资成本为2.72%，较2024年底下降39个基点，累计获取人民币融资289亿元、美元融资3亿美元，现金储备达1169.9亿元 [4] - 华润置地通过“住宅+商业”双轮驱动平滑周期波动，并以“好房子标准体系”推动向品质与技术驱动转型 [4] - 保利发展旗下玥玺湾项目自2025年11月开盘后，累计网签金额已突破150亿元，创造了广州首个“百亿开盘”纪录 [5] - 招商蛇口2025年经营活动现金流量净额为96.93亿元，完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元 [5] - 建发国际2025年在北京、上海、厦门推出三大灯塔项目，手持现金506亿元，现金短债比大于4，净负债率33.4%，平均融资成本为3.17% [5] 商业地产类企业表现 - 2025年商业地产行业全面迈入精细化运营与资管能力驱动阶段，太古地产、恒隆地产、嘉里建设等行业典范以优质自持资产和精细化运营构建品牌与抗周期能力 [6][7] - 太古地产2025年实现营收160.41亿港元，同比增长约11%，股东应占基本溢利86.2亿港元，同比上升约27%，债务净额减少10%，资本净负债比率从15.7%降至14.6% [7] - 太古地产千亿港元投资计划已承诺将约67%资金投放至规划项目，其中投向中国内地的资金大部分已落地，通过出售非核心资产并投向核心项目形成良性资本循环 [8] - 恒隆地产2025年新增200个首店品牌，净负债比率降至32.7%，平均借贷利率由4.3%降至3.8%，总财务费用同比下降8%至19.38亿港元 [8] - 嘉里建设2025年实现公司收入195.68亿港元，同比增长0.4%，股东应占期内盈利9.38亿港元，同比增长16%，办公楼出租率90%，零售和公寓出租率92% [9] 新经济类企业表现 - 2025年物流仓储、产业园区、数据中心等新经济赛道成为不动产行业核心增长极，凯德投资、KLN、张江高科等企业以前瞻布局和产业运营成为行业先行者 [10] - 凯德投资以基金化运作模式构建不动产资产管理全闭环，截至2025年末基金管理规模达1250亿新元，2025年设立首只境内人民币母基金及两只子基金，累计境内募资近550亿元 [10] - KLN综合物流板块在亚洲地区分部溢利增长23%，与顺丰控股的合资公司为鄂州机场提供地勤服务，2025年贡献3.87亿港元收入，国际货运站扩建至420000平方呎后地勤货运量同比增长75% [11] - 张江高科2025年实现营业收入41.8亿元，同比上升110.8%，稳步推进三大区域开发，涉及在建项目8个（总建筑面积约166万㎡）、新开工项目1个及竣工项目3个 [12] - 张江高科2025年启动了时空信息、硅光未来产业等五大产业集聚区建设，推动产城融合 [12]

关联交易 - 嘉里发展与Ubagan于2026年4月1日订立租赁协议，构成关联交易[3][6][11][10][13] - 嘉里控股及公司分别间接持有Ubagan 60%及40%权益[4][10][13][17] 租赁详情 - 物业A租期3年，物业B租期2年10个月[3][6][11] - 租金每月约208.6万港元，可变付款额每月约56.7万港元[8] - 租赁协议项下租金付款总额确认为约7000万港元使用权资产[8] 审批情况 - 租金确认的使用权资产总值须申报及公告，豁免通函及独立股东批准[5][12] - 可变付款额全面豁免申报、公告、通函及独立股东批准[5][12] - 公司主席郭孔华就批准交易的董事会决议放弃投票[12] 业务信息 - 公司主要业务为投资控股，附属公司涉及物业业务[13] - 嘉里发展为公司全资附属公司，提供行政支援服务[13] 物业信息 - 现有租赁协议于2025年12月22日订立，租赁嘉里中心部分楼层[16] - 新租赁协议于2026年4月1日订立，租赁物业A及B[17] - 物业A为嘉里中心15楼部分及16 - 18楼，物业B为15楼部分[17] - 嘉里中心位于香港鲗鱼涌，由Ubagan全资拥有[16] - 若2026年6月1日未交付物业B空置管有权，租期或延迟[16]

现金预支 - 上海卓妙向寰裕置业预支现金本金上限5.5亿元（约6.237亿港元）[3][5][6] - 期限自提取日至2028年12月31日，不超三年[3][5][8] - 利息按实际提取金额算，每年支付一次，本金到期全额偿还[6] - 日利率以协议日期适用的五年期LPR减70个基点，每年1月1日调整[7] 股权结构 - 寰裕置业由公司、嘉里控股及东亚银行分别间接持有25%、50%及25%权益[11][19] 资金用途 - 预支资金用于支付嘉里项目工程及发展成本等[7][13] 项目情况 - 前海项目地块楼面面积约119,570平方米[17] 其他 - 现金预支交易须遵守公告及申报规定，豁免通函及股东批准规定[4][14] - 郭孔华先生就相关董事会决议放弃投票[15] - 未偿还预支款项本金到期一次性偿还，可提前通知偿还部分或全部[8] - 寰裕置业或公司不为预支提供担保或抵押[9] - 人民币1元 = 1.134港元用于金额折算[20]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 从2026年全年时间线来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注 [7] - 情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改需求在逐步释放；政策面上，可重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态 [7] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [7] - 部分房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年4季度市场对2027年估值的改观 [7] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [7] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：第13周（3月21日-3月27日）47城新房成交面积376.4万平方米，环比上升20.4%，同比下降20.4%，同比降幅较上周扩大5.2个百分点 [7][16][17] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为9.1%、22.6%、22.4%，同比增速分别为-16.8%、-14.8%、-26.6% [7][17] - **二手房成交**：第13周23城二手房成交面积296.6万平方米，环比上升9.6%，同比下降1.0%，同比降幅较上周收窄5.7个百分点 [7][16][55] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为9.8%、9.1%、10.1%，同比增速分别为6.8%、-8.8%、3.7% [7][55] - **新房库存与去化**：截至第13周末，13城新房库存面积7996.5万平方米，环比增速0.02%，同比增速2.3%；去化周期26.5个月，环比上升0.4个月，同比提升6.7个月 [7][16][41] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.9、24.3、63.1个月，一、二线城市环比分别上升0.6、0.3个月，三四线城市环比下降1.9个月 [7][41] 2. 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场（第12周数据）**：百城全类型成交土地规划建面1618.8万平方米，环比上升39.1%，同比上升20.9%；成交总价211.1亿元，环比上升5.3%，同比下降43.0%；楼面均价1304元/平，环比下降24.3%，同比下降52.9%；土地溢价率0.8%，环比下降2.1个百分点，同比下降13.0个百分点 [7][68][69] - **住宅类土地市场（第12周数据）**：百城成交住宅土地规划建面149.0万平方米，环比下降9.3%，同比上升32.2%；成交总价76.6亿元，环比下降34.4%，同比下降50.6%；楼面均价5140.6元/平方米，环比下降27.6%，同比下降62.7%；住宅类用地溢价率为0.0%，环比下降2.9个百分点，同比下降3.6个百分点 [91] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，首次系统提出“好房子”应具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征及五条实施路径 [4][111] - **地方政策**：郑州拟出台八条房地产市场调控政策，商业用房贷款首付比例不低于30%；南昌市住建局就房地产高质量健康发展政策公开征求意见；此外，海南、上海、成都、广州、广东、苏州等地也出台了涉及公积金、人才政策、旧改等方面的措施 [111][112][113] 4. 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第13周，房地产行业绝对收益为-1.4%，较上周上升2.8个百分点；相对收益（相对沪深300）为-0.01%，较上周上升2.0个百分点 [7][115] - **板块估值**：房地产板块PE为30.00X，较上周上涨0.63X [7][115] - **个股表现**：A股涨跌幅靠前的公司为滨江集团、华侨城A、招商蛇口；港股涨跌幅靠前的公司为碧桂园、美的置业、中国金茂 [121] 5. 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第13周房地产行业国内债券总发行量169.9亿元，环比上升94.0%，同比上升317.8% [7] - **债券偿还与净融资**：总偿还量为206.5亿元，环比上升28.6%，同比下降1.2%；净融资额为-36.6亿元 [7] 6. 投资建议 - 建议关注三条主线 [7]： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 2. 连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3. 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份

报告投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早且更具弹性，当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] - 推荐关注四个方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（3.21-3.27）34个重点城市新房合计成交369.1万平米，环比+42.8%，其中一二线环比+47.3%，三四线环比-9.5% [3][4]。3月（3.1-3.27）34城一手房成交同比-12.6%，较2月+11个百分点，其中一二线同比-8.4%，三四线同比-49.2% [3][5][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交133.8万平米，环比+3.9% [3][11]。3月累计成交同比-18.9%，较2月+7.8个百分点 [3][11] - **库存与去化**：上周15城合计推盘55万平米，成交140万平米，成交推盘比为2.54倍，最近三个月（25年12月-26年2月）分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [3][21]。截至上周末（2026/3/27）15城合计住宅可售面积为8714.2万平米，环比-0.96%，3个月移动平均去化月数为27.1个月，环比-1.35个月 [3][21] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：中国人民银行公布3月LPR，1年期为3.0%，5年期以上为3.5% [3][28][29] - **地方政策**：杭州六区密集出台购房补贴政策，最高补贴达10万元/套 [3][28][31]。成都公积金最高贷款额度提至120万元，购买现房等可再上浮20% [3][28][31]。苏州自4月1日起对符合条件的青年人才实行公积金贷款利息补贴 [3][28][31] - **土地市场**：厦门2026年首场土拍3宗涉宅地块全部成功出让，总成交价39.6亿元 [3][28][31] - **REITs进展**：国联安复星商业不动产REITs已正式申报，底层资产为三亚·亚特兰蒂斯 [3][28][31] 公司动态总结 - **房企2025年业绩**：多家房企公布2025年业绩，营收与净利润表现分化。其中，中国金茂营收593.7亿元（+0.5%），归母净利润12.5亿元（+17.7%）；嘉里建设营收195.7亿港元（+0.4%），归母净利润9.4亿港元（+16%）；建发国际集团营收1367.9亿元（-4.3%），归母净利润36.5亿元（-24.0%）；龙湖集团营收973亿元（-23.7%），归母净利润10.2亿元（-90.2%）[3][34][35][36] - **物管企业2025年业绩**：中海物业总营收149.6亿元（+6.0%），归母净利润13.7亿元（-9.7%）[3][34][38] - **股份回购**：贝壳-W于3月20日耗资约800万美元回购公司股份150.6万股 [37][38] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌1.42%，相对沪深300指数收益为-0.01%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第22位 [3][38]。个股方面，西藏城投、和展能源、上实发展涨幅居前；合肥城建、世联行、我爱我家跌幅居前 [3][38][42]。当前主流AH房企2025/2026年预测PE均值分别为31.5/23.1倍 [3] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.63%，相对收益为-0.22%，表现弱于大市 [3][45]。个股方面，中奥到家、绿城服务、宋都服务涨幅居前；建业新生活、融创服务、正荣服务跌幅居前 [45][48][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为18.7/15.3倍 [3][51]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] - 推荐关注四大方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（3.21-3.27）34个重点城市新房合计成交369.1万平米，环比上升42.8% [3][4] - **分城市能级**：其中一二线城市成交350.5万平米，环比上升47.3%；三四线城市成交18.6万平米，环比下降9.5% [3][4] - **月度同比**：3月（3.1-3.27）34城一手房成交同比下降12.6%，降幅较2月收窄11个百分点 [3][5] - **分城市能级月度同比**：一二线城市成交同比下降8.4%，降幅较2月收窄14.3个百分点；三四线城市成交同比下降49.2%，降幅较2月扩大17.4个百分点 [3][5][7] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（3.21-3.27）13个重点城市二手房合计成交133.8万平米，环比上升3.9% [3][11] - **月度同比**：3月截至上周累计成交同比下降18.9%，降幅较2月收窄7.8个百分点 [3][11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘55万平米，合计成交140万平米，成交推盘比为2.54倍 [3][22] - **历史对比**：最近三个月（25年12月-26年2月）的成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2026/3/27）15城合计住宅可售面积为8714.2万平米，环比下降0.96% [3][22] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.1个月，环比下降1.35个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 地产行业政策 - **宏观利率**：中国人民银行公布1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [3][30] - **地方政策**：杭州六区密集出台购房补贴政策，最高补贴达10万元/套；成都公积金最高贷款额度提至120万元，购买现房可再上浮20%；苏州自4月1日起对青年人才实行公积金贷款利息补贴 [3][30][33] - **土地市场**：厦门2026年首场土拍3宗涉宅地块全部成功出让，总成交价39.6亿元 [3][30] - **REITs进展**：国联安复星商业不动产REITs已正式申报，底层资产为三亚·亚特兰蒂斯 [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司2025年度业绩 - **嘉里建设**：总营收195.7亿港元（同比+0.4%），归母净利润9.4亿港元（同比+16%）[3][36] - **中海宏洋**：总营收368.7亿元（同比-19.7%），归母净利润3.1亿元（同比-68.1%）[3][36] - **恒基地产**：总营收257.4亿港元（同比+1.9%），归母净利润5.7亿港元（同比-10.2%）[3][36] - **中国金茂**：总营收593.7亿元（同比+0.5%），归母净利润12.5亿元（同比+17.7%）[3][36] - **建发国际集团**：总营收1367.9亿元（同比-4.3%），归母净利润36.5亿元（同比-24.0%）[3][36] - **龙湖集团**：总营收973亿元（同比-23.7%），归母净利润10.2亿元（同比-90.2%）[3][36] - **新城控股**：总营收530.1亿元（同比-40.4%），归母净利润6.8亿元（同比-9.6%）[3][36] 物管公司动态 - **中海物业**：2025年总营收149.6亿元（同比+6.0%），归母净利润13.7亿元（同比-9.7%）[3][39] - **贝壳-W**：于3月20日耗资约800万美元回购公司股份150.6万股 [39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌1.42%，沪深300指数下跌1.41%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第22位 [3][40] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、和展能源、上实发展、ST数源、*ST阳光；跌幅后五位为合肥城建、世联行、我爱我家、万科A、金地集团 [3][42][45] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测PE均值分别为31.5/23.1倍 [3] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.63%，相对沪深300指数收益为-0.22%，表现弱于大市 [3][48] - **个股表现**：涨幅前五位为中奥到家、绿城服务、宋都服务、建发物业、远洋服务；跌幅后五位为建业新生活、融创服务、正荣服务、荣万家、卓越商企服务 [48][51][52] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测PE分别为19倍、15倍；其中华润万象生活分别为22倍、20倍，绿城服务分别为14倍、12倍 [50]