地产物流产业链全景梳理 - 物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，开发商根据客户需求选择地点并投资建设专用物流设施 [1] - 现代物流地产以物流园区为核心载体，建设运营物流仓库、配送中心、分拨中心等设施，提供园区租赁、运营、配送等增值服务 [1] - 主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作 [1] 价值链理论应用 - 物流地产企业需关注价值链战略环节，培养核心能力以形成行业竞争优势 [2] 地产物流产业链区域分布 - 产业链区域分布呈现显著集聚特征，上游土地建材供应集中于东部沿海及中部地区 [5] - 中游开发运营以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓 [5] - 长三角市场成熟度高，租金与空置率差异小，京津冀形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充格局 [5] - 下游租户集中在电商制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群 [5] 地产物流上市公司经营情况 - 2024年行业分化明显：嘉里建设营收195亿元（毛利率32.8%），大悦城营收357.9亿元（毛利率21.8%），富力地产营收187.7亿元（毛利率-4.7%） [7] - 行业整体受供需影响，部分企业凭借规模区位优势盈利，部分面临挑战 [7] 代表性企业投资布局 - **嘉里建设**：2022年出售香港柴湾、沙田货仓（46.2亿港元），子公司嘉里物流签约宁夏陆港项目（一期2亿元，二期3亿元） [10] - **富力地产**：2020-2021年分两次出售广州空港物流园全部股权（合计52.95亿元），彻底退出物流地产领域 [10] - **金地集团**：近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办开发 [10] - **顺丰控股**：2024年推进南方顺丰仓储物流REIT上市（底层资产估值30.41亿元），投资21亿元建设常州、惠州产业园 [10] - **传化智联**：截至2024年运营73个公路港项目，总投资超50亿元，包括常德（4亿元）、恩施（10亿元）、荣昌（25亿元）项目 [10] - **南山控股**：旗下宝湾物流2024年主导REIT上市（募资12.19亿元），新增成都新津（7亿元）、合肥（10亿元）物流项目 [10]

该行认为，私募房地产投资信托基金是资产回收的催化剂，因为嘉里逾40%的资产价值与内地投资物业 有关。该行估计，其68%的内地投资物业符合私募房地产投资信托基金的要求。以嘉里目前0.29倍市盈 率及4.8%至7%的保守内地投资物业市值率计算，相信资产剥离应可令其股价上升。该行预期，嘉里上 半年盈利将低于10亿港元，预计其综合香港发展物业利润率为15%，与去年相若。至于投资物业，该行 预计集团在香港及内地租金收入将录得中个位数跌幅。 瑞银发布研报称，下调嘉里建设(00683)今明两年的盈测25%至27%，以反映最新的开发项目完成时间 表、较低的利润率预测及较低的利息资本化，但将集团目标价由21.4港元上调至24港元，维持"买入"评 级。该行相信中国私募房地产投资信托基金市场的发展可为嘉里建设等香港发展商提供资金回收的新渠 道。在嘉里建设下半年潜在出售"金陵华庭"(Jinling Residences)二期后，投资者关注其未来的催化因 素。 ...

会议安排 - 公司将于2025年8月20日举行董事会会议[3] - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩公告及发布[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公告日期公司执行董事为郭孔华先生[3] - 公告日期公司独立非执行董事为许震宇、郑君诺及李锐博士[3] - 公告日期公司非执行董事为唐绍明女士[3]

基金表现 - 港股通红利低波ETF（520890）8月5日收盘上涨1.19%，成交额755.56万元 [1] - 基金成立于2024年9月4日，管理费率0.50%每年，托管费率0.10%每年 [1] - 业绩比较基准为恒生港股通高股息低波动指数收益率 [1] - 基金经理李茜自2024年9月4日管理该基金，任职期内收益41.71% [1] 规模与流动性 - 截至8月4日，基金最新份额为5650.80万份，规模8007.75万元 [1] - 相比2024年12月31日，基金份额减少54.06%，规模减少45.28% [1] - 近20个交易日累计成交金额1.40亿元，日均成交金额700.48万元 [1] 持仓情况 - 重仓股包括首钢资源（3.83%）、远东宏信（3.69%）、重庆农村商业银行（3.27%）、民生银行（2.74%）、恒基地产（2.63%） [2] - 其他持仓股包括嘉里建设（2.48%）、VTECH HOLDINGS（2.47%）、中国石油股份（2.29%）、中煤能源（2.29%）、阜丰集团（2.28%） [2]

行业概况 - 中国物流地产行业上市公司数量较少，大部分企业侧重地产或物流单一领域，同时涉及物流地产的企业主要与仓储、轻资产运营相关 [1] - 行业企业可分为三类：金地、中储等7家物流地产业务为核心或重要；嘉里、传化等将物流地产作为战略资产；富力、大悦城等物流业务为附属非核心 [1] 上市公司业务布局 - 嘉里建设：内地重点布局物流仓储设施，总资产超千亿港元 [3] - 中储股份：拥有超1000万平方米物流基地网络，央企背景 [3] - 顺丰控股：自营全货机84架，覆盖全球供应链服务 [3] - 万科A：拓展物流仓储与冷链赛道，旗下万纬物流管理高标冷链仓储 [3] - 南山控股：控股宝湾物流品牌，业务涵盖物流园区开发 [3] 上市公司业绩表现 - 2024年营收呈现分化：顺丰控股2844亿元、万科A3432亿元、中国外运1056亿元为千亿级；中储股份631亿元、金地集团753亿元为百亿级；南山控股84亿元、嘉诚国际14亿元为十亿级 [4][5][6] - 毛利率水平：嘉诚国际33%、嘉里建设33%为第一梯队；大悦城22%、南山控股20%为第二梯队；顺丰控股14%、万科A10%为第三梯队 [5][6] - ROE表现：顺丰控股、中国外运、嘉诚国际超8%；富力地产、华远控股、大悦城、万科A为负值 [12] - EPS表现：顺丰控股2.1最优，嘉里建设、嘉诚国际、中国外运为正，富力地产、大悦城、华远控股为负 [13] 区域布局特点 - 华远控股：聚焦京津冀，探索智能物流产业园 [9][10] - 金地集团：覆盖120余城，聚焦核心城市群 [9] - 中储股份：全国20多省设100+仓库，形成网络化布局 [9] - 顺丰控股：以鄂州、嘉兴、深圳为核心布局空港物流设施 [10] - 万科A：上海、广州、沈阳为重点，万纬物流形成全国网络 [11] 业务发展规划 - 中储股份：升级全国仓储网络智能化，与普洛斯合作开发高标仓 [15][17] - 顺丰控股：通过丰泰产业园加大高标仓投入，布局跨境物流节点 [17] - 万科A：万纬物流深耕高标仓与冷链，优化全国布局 [17] - 南山控股：宝湾物流扩大沿江沿海"T型"网络，借助REITs扩张 [17] - 嘉诚国际：聚焦粤港澳大湾区与海南，建设跨境电商智能物流中心 [17][18]

港股通红利低波ETF(520890)市场表现 - 7月9日收盘价下跌0.50% 成交额512.42万元 [1] - 近20个交易日累计成交金额1.50亿元 日均成交749.38万元 [1] - 今年以来基金份额减少61.38%至4750.80万份 规模减少54.81%至6613.11万元 [1] 基金基本情况 - 成立于2024年9月4日 全称华泰柏瑞恒生港股通高股息低波动交易型开放式指数证券投资基金 [1] - 管理费率0.50%/年 托管费率0.10%/年 [1] - 业绩比较基准为恒生港股通高股息低波动指数收益率 [1] - 现任基金经理李茜自2024年9月4日管理 任职期内收益39.20% [1] 持仓结构 - 前十大重仓股合计占比26.33% [2] - 持仓前三为远东宏信(3.78%) 首钢资源(3.72%) 重庆农村商业银行(2.87%) [2] - 其他主要持仓包括VTECH HOLDINGS(2.68%) 嘉里建设(2.49%) 民生银行(2.37%) [2] - 能源板块配置包括中国石油股份(2.35%) 中国石油化工股份(2.29%) [2]

文章核心观点 - 嘉里建设发布2024年度业绩，收入增长但股东应占溢利大幅减少，香港发展物业销售理想，内地投资物业表现稳健 [1] 业绩情况 - 集团收入194.99亿港元，同比增长49% [1] - 股东应占溢利8.08亿港元，同比减少75% [1] - 每股盈利0.56港元 [1] - 拟派末期息每股0.95港元 [1] 业务表现 - 香港发展物业销售表现理想，反映公司在优质发展项目上的布局及有效销售推广策略 [1] - 内地投资物业表现稳健，公司积极提升零售定位，推出举措推动零售额增长 [1]

合并收入相关 - 2024年合并收入213.61亿港元，较2023年的181.27亿港元上升18%[3][8][23] - 2024年公司合并收入为213.61亿港元，合并业绩为68.50亿港元；2023年合并收入为181.27亿港元，合并业绩为79.16亿港元[71] 各业务线收入相关 - 2024年物业销售138.30亿港元，较2023年的104.16亿港元增长33%[3] - 2024年物业租赁及其他收入53.55亿港元，较2023年的54.50亿港元下降2%[3][10] - 2024年酒店营运收入21.76亿港元，较2023年的22.61亿港元减少4%[3][10] - 2024年内地物业部合并收入136.65亿港元，较2023年的99.00亿港元增加；合并业绩44.46亿港元，较2023年的55.85亿港元下降[35] - 内地物业部发展物业合并收入达74.57亿港元，2023年为34.59亿港元，合并业绩为8.17亿港元，2023年为17.65亿港元，毛利率为11%，2023年为51%[36] - 2024年内地投资物业及酒店组合合并收入为62.08亿港元，2023年为64.41亿港元[38] - 不计酒店业务，内地投资物业贡献合并租赁收入40.69亿港元，2023年为42.16亿港元，合并业绩29.10亿港元，2023年为30.43亿港元，毛利率为72%[38] - 内地酒店业务2024年正常化合并收入21.39亿港元，2023年为22.25亿港元，按呈报货币计算下跌4%，按固定汇率基准计算下跌2%[41] - 2024年香港物业部合并收入76.96亿港元，2023年为82.27亿港元，合并业绩为24.04亿港元，2023年为23.31亿港元[43] - 香港物业部发展物业合并收入63.73亿港元，2023年为69.57亿港元，合并业绩为14.23亿港元，2023年为14.08亿港元，毛利率为22%，2023年为20%[44] - 2024年香港投资物业组合合并租赁收入12.86亿港元，2023年为12.34亿港元，合并业绩9.72亿港元，2023年为9.15亿港元，毛利率为76%，2023年为74%[47] - 2024年香港物业部合并租赁收入总计12.86亿港元，较2023年的12.34亿港元增长4%，其中本公司及其附属公司为11.67亿港元，同比增长6%，应占联营公司及合营公司为1.19亿港元，同比下降9%[48] - 2024年内地物业收入128.45亿港元，业绩毛利40.59亿港元；香港物业收入66.54亿港元，业绩毛利23.27亿港元[73] - 2023年内地物业收入89.65亿港元，业绩毛利51.78亿港元；香港物业收入41.25亿港元，业绩毛利15.43亿港元[75] 溢利及盈利相关 - 2024年股东应占溢利8.08亿港元，较2023年的32.43亿港元减少75%[3][11] - 2024年基础溢利39.73亿港元，较2023年的31.89亿港元增加25%[3][11] - 2024年每股盈利0.56港元，较2023年的2.23港元减少75%[3][11] - 2024年调整后每股盈利2.74港元，较2023年的2.20港元增长25%[3][11] - 2024年收入194.99亿港元，2023年为130.90亿港元；2024年年度溢利15.12亿港元，2023年为41.63亿港元；2024年基本及摊薄每股盈利均为0.56港元，2023年为2.23港元[64] - 2024年公司年度溢利15.12亿港元，其中公司股东应占溢利8.08亿港元，非控制性权益应占溢利7.04亿港元[73] - 2023年公司年度溢利41.63亿港元，其中公司股东应占溢利32.43亿港元，非控制性权益应占溢利9.20亿港元[75] - 2024年经营溢利16.66亿港元，2023年经营溢利55.01亿港元[73][75] - 2024年每股基本盈利0.56港元，2023年为2.23港元；2024年每股摊薄盈利0.56港元，2023年为2.23港元[82][84] 合约销售额相关 - 2024年合约销售额126.05亿港元，2023年为140.71亿港元[8] - 2024年合约销售额126.05亿港元，较2023年的140.71亿港元下降10%[23][31] - 2024年内地合约销售额24.77亿港元，较2023年的106.36亿港元下降77%；香港合约销售额101.28亿港元，较2023年的34.35亿港元增加195%[32] - 内地物业部应占合约销售额24.77亿港元，2023年为106.36亿港元[36] - 香港物业部2024年应占合约销售总额101.28亿港元，2023年为34.35亿港元[44] 物业面积相关 - 2024年12月31日，公司物业组合应占楼面面积共5010万平方呎，较2023年的5090万平方呎有所下降[17] - 2024年，公司宣布武汉土地储备交易，含约360万平方呎待售发展物业和120万平方呎投资物业[17] - 2024年12月31日，公司内地及香港待售发展物业应占总楼面面积为890万平方呎[18] - 2025年，沈阳项目权益60%，应占楼面面积1387千平方呎；黄竹坑项目权益50%，应占楼面面积319千平方呎等[19] - 公司应占发展物业内地总计7273千平方呎，香港总计1672千平方呎，总计8945千平方呎[19] - 2024年12月31日，公司主要投资物业及酒店组合应占楼面面积共1860万平方呎，内地占比83%（1550万平方呎），香港占比17%（310万平方呎）[21] - 未来六年，公司预计为投资物业及酒店组合新增楼面面积1040万平方呎，含约570万平方呎办公室物业、约410万平方呎零售物业和约60万平方呎酒店及公寓[21] - 2024年末零售、公寓、办公室、货仓应占楼面积分别为119.7万、79.9万、77.8万、29.9万平方呎，出租率分别为100%、95%、78%、24%，与2023年末相比，零售、公寓出租率上升，办公室、货仓出租率下降[49] - 2024年末MegaBox、企业广场5期、嘉里中心、中半山组合出租率分别为100%、77%、82%、95%，与2023年末相比，MegaBox、中半山组合出租率上升，企业广场5期、嘉里中心出租率下降[50] 财务指标变化相关 - 2024年合并业绩68.50亿港元，较2023年的79.16亿港元下降13%，毛利率从44%降至32%[23][25] - 2024年发展物业减值拨备13.97亿港元，较2023年的6.71亿港元增加108%[23][26] - 2024年投资物业公允价值变动亏损17.68亿港元，2023年为收益7.25亿港元[23][27] - 2024年融资费用总额26.60亿港元，较2023年的25.50亿港元增加4%；计入综合收益表的融资费用净额3.78亿港元，较2023年的6.00亿港元下降[28] - 2024年税项10.70亿港元，较2023年的26.96亿港元减少60%[23][29] - 2024年12月31日负债比率上升至41.5%，2023年12月31日为34.1%[23][33] - 2024年年度其他全面收益总额（已扣除税项）为 -31.85亿港元，2023年为 -28.50亿港元；2024年年度全面收益总额为 -16.73亿港元，2023年为13.13亿港元[66] - 截至2024年12月31日，非流动资产1439.81亿港元，2023年为1500.27亿港元；流动资产573.67亿港元，2023年为584.06亿港元[68] - 截至2024年12月31日，流动负债224.35亿港元，2023年为258.46亿港元；非流动负债622.66亿港元，2023年为614.30亿港元[68] - 截至2024年12月31日，流动资产净值349.32亿港元，2023年为325.60亿港元；总资产减流动负债1789.13亿港元，2023年为1825.87亿港元[68] - 截至2024年12月31日，总资产减负债1166.47亿港元，2023年为1211.57亿港元；总权益1166.47亿港元，2023年为1211.57亿港元[68] - 2024年股息收入7200万港元，利息收入5.78亿港元；2023年股息收入7800万港元，利息收入6.60亿港元[76] - 2024年物业等折旧4.37亿港元，出售附属公司亏损5200万港元，物业拨备14.26亿港元；2023年物业等折旧4.44亿港元，物业拨备7.45亿港元[76] - 2024年融资费用总额3.78亿港元，2023年融资费用总额6亿港元[76] - 2024年内地税项开支12.16亿港元，2023年为24.67亿港元；香港利得税抵免1.79亿港元，2023年开支1.95亿港元；海外税项开支0.33亿港元，2023年为0.34亿港元[78] - 2024年内地物业销售土地增值税为2.49亿港元，2023年为6.9亿港元；应占联营公司及合营公司税项为3.91亿港元，2023年为3.22亿港元[79] - 2024年12月31日，应收贸易账款1.18亿港元，2023年为1.22亿港元[86] - 2024年12月31日，应付贸易账款6.01亿港元，2023年为2.29亿港元[87] - 2024年12月31日，银行贷款总计595.81亿港元，2023年为551.31亿港元[88] - 2024年12月31日，集团就物业、机器及设备等资本及其他承担为107.53亿港元，2023年为130.88亿港元[91] - 2024年12月31日，银行信贷担保或然负债为54.27亿港元，2023年为59.7亿港元[93] - 2024年12月31日，集团为联营公司及合营公司银行信贷担保已动用款额432.1亿港元，2023年为405.9亿港元；为内地物业一手买家按揭信贷担保已动用款额110.6亿港元，2023年为191.1亿港元[95] 借贷及财务资源相关 - 2024年末总外币贷款（不含人民币银行贷款）12.95亿港元，人民币银行贷款203.05亿港元，分别占集团总借贷595.81亿港元的约2%及34%[53] - 2024年末集团有184.1亿港元利率掉期合约（2023年：195亿港元），定息负债比率按借贷总额及借贷净额计算分别为46%及56%（2023年：分别为43%及58%）[55] - 2024年末借贷总额595.81亿港元（2023年：551.31亿港元），现金及银行存款112.07亿港元（2023年：138.45亿港元），借贷净额483.74亿港元（2023年：412.86亿港元）[56] - 2024年末可用财务资源为381.36亿港元（2023年：449.71亿港元），其中未动用银行贷款信贷总额269.29亿港元，现金及银行存款112.07亿港元，较2023年末分别减少13%及19%，可用财务资源可覆盖借款总额约64%[57] - 2024年公司签订多个可持续发展表现挂钩银行贷款信贷协议，约99.23亿港元；截至2024年12月31日，此类贷款信贷约502.77亿港元（2023年：411.16亿港元），占贷款信贷总额的58%（2023年：48%）[59] - 截至2024年12月31日，公司总借贷595.81亿港元（2023年：551.31亿港元）；约64%贷款须于两年后偿还；负债比率为41.5%（2023年12月31日：34.1%），借贷净额483.74亿港元，总权益1,166.47亿港元[60] 公司治理及公告相关 - 公司宣布2030年中期

报告公司投资评级 - 首次覆盖嘉里建设，给予“增持”评级 [1][5][99] 报告的核心观点 - 嘉里建设开发业务重仓上海，预计2025年起上海金陵华庭可贡献现金流；预计2030年末公司持有投资物业及酒店应占GFA约为2024H1的1.59倍；公司重视股东回报，派息绝对值稳定；净负债率预计2025年内回落；若上海金陵华庭推盘节奏以及销售符合预期，2025年内公司可回流现金缓解资金压力，保障现金流的安全性和派息的稳定性，净负债率也有望随之下降 [4][10] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 嘉里建设成立于1978年，主营房地产开发及投资物业租赁业务，1996年于港交所上市，20世纪90年代末进入中国内地投资，2022 - 2023年加大在上海投资力度，累计权益土地款达245亿元 [13] - 截至2024H1，控股股东嘉里集团有限公司持股60.23%，大股东Schroders PLC持股4.97%，公众股东持股34.80% [14] - 公司核心管理层包括郭孔华、唐绍明等 [18] - 公司主营业务包括物业租赁、物业销售和酒店运营，业务覆盖中国香港和内地，2023年营业收入131亿港元，同比下降10.3%，物业销售、物业租赁及其他、酒店运营收入占比分别为49%、38%和13% [18] - 截至2024H1，公司在中国内地、中国香港及海外所持物业组合应占GFA为5128万平方呎，其中内地为3885万平方呎 [20] 开发业务：核心城市优质项目支撑销售 - 2021年以来开发业务销售靠豪宅型项目带动，2022年表现较弱，2024H1合约销售70亿港元，同比下滑13.8% [22] - 香港“撤辣”后楼市回暖，2024年公司香港合约销售金额回暖，2024H1同比增长271%至58亿港元，全年达107亿港元位列行业TOP 5；2024H1香港区域物业销售收入9亿港元，毛利率16%，同比大幅下滑；公司香港项目储备充足，高端豪宅项目缇外有望2025年继续支撑销售 [24][27][30] - 2024H1内地开发业务主要为存货续销，合约销售金额12亿港元；内地项目定位高端，结转毛利率较高；2024年内地多个核心城市高端住宅项目确认销售收入；内地土储聚焦一二线城市，深耕上海，2021 - 2023年上海拿地权益土地款总额达245亿元，上海金陵华庭项目预计2025年推盘贡献现金流；武汉项目“商改住”盘活存量土储 [34][37][41] 投资物业：创造稳健的现金流 - 2024H1，公司实现物业租赁合并收入26亿港元，同比下滑2.8%；持有的投资物业及酒店应占GFA为1859万平方呎 [48] - 内地重点布局核心城市大型综合体项目，截至2024H1，持有内地投资物业应占GFA共1083万平方呎，2024H1内地合并物业租赁收入约20.5亿港元，同比略降1.6%；内地办公室业态出租率稳定优于大市，零售业态客群稳定出租率稳中有升；预计2030年末公司持有投资物业及酒店应占GFA约为2024H1的1.59倍 [53][57][58] - 2024H1香港合并物业租赁收入6.0亿港元，同比下降6.9%，受出租项目转变、下调租金单价、翻新工程等因素影响 [67] - 2024H1公司实现合并酒店运营收入10.65亿港元，同比下降2.6%，业务恢复正常，预计2030年持有酒店应占GFA可达518万平方呎 [73] 财务分析：派息稳定，净负债率有望见顶回落 - 2024H1公司营收50亿港元，同比下降7.9%，核心净利润14亿港元，同比下降19.3%，主要因香港开发业务毛利率下降及计提发展中物业减值拨备 [76] - 2017 - 2023年公司每年维持经常性每股派息1.35港元，2024H1中期每股派息0.40港元，同比持平；2022年以来，公司TTM股息率和美国10年期国债利率息差大部分时间维持4%及以上水平 [79][84] - 除2022年外，2019年以来经营性现金流维持净流入，截至2024H1，现金及银行结存为124亿港元，未提取的银行贷款额度为250亿港元 [87] - 2013 - 2021年净负债率保持30%以下，2022年起因投资上海项目逐年提升，截至2024H1为40.9%，预计2024年末继续抬升，2025年末有望回落；截至2024H1，有息负债总额为608亿港元，平均融资成本为4.6%，通过置换港币债务为人民币债务，平均融资成本仍有下降空间 [89] 盈利预测与估值 - 预计公司2024 - 2026年物业租赁及其他收入增速为 - 5.3%/+15.5%/+17.0%，物业销售收入增速为+89.1%/-25.8%/-11.8%，酒店收入增速为 - 6.3%/-2.8%/+4.6% [95] - 预计公司2024 - 2026年营收分别为183.7/159.6/159.0亿港元，分别同比+40.3%/-13.1%/-0.3%；核心净利润分别为29.9/32.7/39.0亿港元，分别同比+18.7%/+9.6%/+19.1%；预计2024 - 2026年每股派息1.35/1.35/1.35港元 [95] - 2025年2月18日收盘价对应2024/2025/2026年PE为7.4/6.8/5.7倍，对应2024/2025/2026年股息收益率为8.8%/8.8%/8.8% [4][10][99]

财务表现 - 上半年合约销售总额为70.44亿港元，同比下降14%[7] - 总收入为50.40亿港元，同比下降8%，主要由于发展物业的确认销售减少[7] - 投资物业租金收入为24.26亿港元，同比下降3%，若以当地货币计算则与去年持平[7] - 酒店业务收入为8.22亿港元，同比下降3%，若以当地货币计算则与去年持平[7] - 基础溢利为14.03亿港元，同比下降19%[6] - 股东应佔溢利为7.88亿港元，同比下降55%[6] - 每股盈利为0.54港元，调整后每股盈利为0.97港元[6] - 宣派中期股息每股0.40港元，与去年持平[6] - 发展物业合并收入同比下降59%至23.25亿港元[10] - 投资物业及酒店合并收入同比微跌3%至37.14亿港元[10] - 合约销售额同比下降14%至70.44亿港元[12] - 负债比率上升至40.9%[13] - 公司上半年实现净利润17.39亿港元，同比增长[1] - 公司境外业务的汇兑差异净额为-36.19亿港元[1] - 公司以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产公允价值增加8.51亿港元[1] - 公司购入股份计划持有的股份增加2.41亿港元[1] - 公司已付股息13.79亿港元[1] - 公司附属公司减少资本1.36亿港元[1] - 公司衍生金融工具公允价值为6.72亿港元[2] - 公司以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产公允价值为8.49亿港元[2] - 公司以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产公允价值为6.43亿港元[2] - 公司应收第一按揭贷款公允价值为1.53亿港元[2] - 集团投资物业的公允价值变动导致收益减少238,714千港元[75] - 集团投资物业的公允价值变动导致收益增加146,300千港元[75] - 分部业务毛利为24.70亿港元[80] - 收入为50.40亿港元[81] - 除融资费用前经营溢利为13.85亿港元，融资费用为1.95亿港元[82] - 应占联营公司及合营公司业绩为3.89亿港元[82] - 除税前溢利为15.79亿港元，税项为4.51亿港元，期内溢利为11.28亿港元[82] - 公司股东应占溢利为7.88亿港元[80] - 内地物业和香港物业的收入分别为35.80亿港元和14.60亿港元[81] - 资产总值为2,105.25亿港元，负债总额为921.19亿港元[87][88] - 每股基本盈利为0.54港元[94] 业务表现 - 内地发展中物业面积为1,960万平方呎，其中上海黄浦项目占510万平方呎[15] - 内地及香港待售发展物业面积为1,010万平方呎[17] - 内地发展物业储备面积为850万平方呎[17] - 香港发展物业储备面积约160万平方呎[17] - 投资物业及酒店组合面积合共1,860万平方呎，其中内地占83%[19] - 内地投资物业及酒店组合面积为1,550万平方呎，香港为310万平方呎[19] - 内地物业部在附属公司层面录得收入总额35.80亿港元，毛利19.03亿港元[22] - 内地发展物业的收入达8.74亿港元，毛利为2.16亿港元，毛利率为25%[23] - 内地物业部的应佔合约销售额为12.04亿港元，主要来自武汉、沈阳、福州等项目[23,24] - 内地投资物业在附属公司层面贡献租金收入18.84亿港元，毛利14.02亿港元，毛利率为74%[26] - 内地投资物业合并租金收入（不包括酒店）为20.53亿港元，按当地货币基准同比上升3%[26] - 内地物业部合并租赁收入（酒店收入除外）较去年同期下降2%，但按相同汇率计算则增长3%[27] - 本集团内地投资物业组合的整体出租率与去年底基本持平，其中办公室、零售和公寓的出租率分别为90%、87%和92%[28] - 本集团在内地主要城市的主要综合用途发展项目出租率较高，上海静安嘉里中心和上海浦东嘉里城的出租率分别为95%和97%[29] - 内地酒店业务收入按年微跌3%，但按当地货币计算则增长1%[29] - 香港物业部发展物业确认销售收入下降，主要由于合约销售与收入确认之间的时间差[31] - 香港物业部发展物业合约销售总额大幅增加至58.4亿港元，主要来自高端项目緹外[32] - 香港投资物业组合租金收入下降6%，主要由于资产转型和翻新工程的影响[34,35] - 撇除上述因素影响，香港投资物业组合的租金收入仅微跌1%[35] - 本集团主要投资物业如MegaBox、企业广场5期、嘉里中心等的出租率有所下降[38] - 集团内地物业租赁及其他收入为2,053,017千港元，毛利为1,401,596千港元[78] - 集团香港物业租赁及其他收入为596,095千港元，毛利为420,391千港元[78] - 集团内地物业销售收入为883,990千港元，毛利为216,310千港元[78] - 集团香港物业销售收入为1,440,742千港元，毛利为146,863千港元[78] - 集团内地酒店营运收入为1,049,727千港元，毛利为284,642千港元[78] - 集团香港酒店营运收入为14,887千港元[78] 未来发展 - 未来六年集团将增加11,028,000平方呎的投资物业及酒店面积，主要集中在上海、武汉等城市[21] - 集团在主要城市建立了强健的综合用途项目管道，将于未来数年陆续推出[21] - 集团将专注于策略性资产提升,维持物业竞争力,并提供高水平租户服务[21] - 本公司的策略重点包括发展及销售香港及內地主要城市核心地段的優質及豪華物業，同時經營一系列主要位於內地的投資物業[140] 公司治理 - 公司MSCI ESG评级从"A"提升至"AA"，首次获纳入标普全球可持续发展年鉴[8] - 本公司已採納上市規則附錄C3所載之《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》[107] - 審核與企業管治委員會季度檢討可能會影響本集團之法律及法規的更新、要求及趨勢以及其影響[108] - 審核與企業管治委員會已檢討本集團的資訊安全風險及緩解措施[108] - 薪酬委員會已檢討全體董事及高級管理人員之薪酬，並考慮市場因素、本公司表現、個人表現及社會及環境表現[109] - 提名委員會已審閱董事會成員多元化政策[109] - 審核與企業管治委員會已檢視本公司之風險管理與內部控制方針[110] - 黃汝璞女士退任獨立非執行董事、審核與企業管治委員會及薪酬委員會主席，以及提名委員會成員[113] - 許震宇先生獲委任為薪酬委員會主席[113] - 鄭君諾先生獲委任為薪酬委員會及提名委員會成員[113] - 李銳博士獲委任為審核與企業管治委員會主席[113] 股权结构 - 公司董事在相关法团的普通股股份中持有权益[1][2][3] - 主要股东持有公司5%以上股份[4][5] - 公司终止了两个购股权计划[6][7] - 购股权计划的目的是激励和吸引公司董事、高管和主要员工[8] - 购股权计划的参与者包括公司董事、员工、顾问等[9][10] - 二零二零年購股權計劃項下可授出145,650,122股的購股權[128] - 二零二三年十二月三十一日，根據二零一一年購股權計劃已授出總共5,023,000股的購股權尚未獲行使[129] - 截至二零二四年六月三十日止六個月內，概無購股權根據二零一一年購股權計劃獲授出、行使或註銷[131] - 股份獎勵計劃旨在支持本集團的長遠發展、吸引和激勵合適人員為本集團長遠發展而努力[133] - 根據股份獎勵計劃可獲授予之最高股份數目不得超逾不時已發行股份之10%[135] - 根據股份獎勵計劃授予獲選參與者之最高尚未歸屬的獎勵股份數目不得超逾不時已發行股份之1%[136] - 於二零二四年六月三十日，本集團約有7,400名僱員[138] - 本公司或其任何附屬公司於截至二零二四年六月三十日止六個月期間概無購買、出售或贖回本公司任何上市證券[139] 其他 - 本公司已採取內部控制程序以監控持續關連交易，包括定期審查、獨立非執行董事審閱、外聘核數師年度審核等[142] - 董事會宣布將於二零二四年九月二十五日派發每股0.40港元的中期股息，合共約5.81億港元[144] - 本集團積極參與多項會議及論壇，與財經分析員、基金經理及投資界保持定期溝通[146] - 公司总部及主要营业地点位于香港鰂魚涌英皇道683號嘉里中心25樓[147] - 公司股份过户登记总处位于百慕大MUFG Fund Services (Bermuda) Limited[147] - 公司香港股份过户登记分处位于卓佳雅柏勤有限公司[147] - 公司设有审核与企业管治委员会、薪酬委员会、提名委员会和财务委员会[147] - 公司的独立核数师为羅兵咸永道會計師事務所[147] - 公司的註冊辦事處位於百慕大Victoria Place, 5th Floor, 31 Victoria Street Hamilton HM 10[147] - 公司的證券編號為香港聯合交易所：683、彭博資訊：683 HK、路透社：683.HK[147] - 公司设有企业传讯和投资者关系部门[147] - 公司设有申诉专员接收所有举报/投诉报告[147] - 公司网站为www.kerryprops.com[147]