深圳房地产市场情况 - 深圳上半年住宅成交量同比上升33.5%，价格维持稳定；公寓交易量同比略微下滑，价格相对稳定[3] 公司财务业绩 - 公司2019年中期营业额4404.1百万港元，同比下降61.0%；毛利1481.6百万港元，同比下降61.8%；权益股东应占纯利447.1百万港元，同比上升105.8%[4] - 剔除投资物业和金融资产公允价值减少净影响，股东应占纯利568.5百万港元，同比下降55.4%；每股基本盈利5.31港仙，同比上升96.7%[4] - 2019年上半年公司实现营业额约44.041亿港元，同比下降61.0%；毛利率为33.6%，同比下降约0.7个百分点；毛利14.816亿港元，同比下降61.8%；权益股东应占纯利4.471亿港元，同比上升105.8%；剔除相关公允价值变动净影响后，股东应占纯利5.685亿港元，同比下降55.4%；每股基本盈利为5.31港仙，同比上升96.7%[13] - 2019年上半年公司结转物业销售面积约16.4万平方米，同比下降52.2%；实现物业销售净收入约20.524亿人民币（相当于23.721亿港元），同比下降74.5%；物业开发毛利率为37.7%，同比上升1.4个百分点；期内结转销售收入中深圳项目占比为37.9%；深圳项目平均毛利率约为47.8%，其他城市平均毛利率约为31.5%[14] - 2019年上半年结转物业销售净额为20.52383亿元，车位销售439个，销售净额为5552.4万元[15][16] - 期内实现合同销售面积约23.5万平方米，销售收入约64.359亿元，同比上涨约49.4%，每平方米平均售价为27434元[17] - 大湾区项目占已实现合同销售金额的86%，住宅类产品占47%，商业类产品占53%[17] - 期内新开工面积约71.8万平方米，完工面积约9.0万平方米[20] - 期内实现租赁收入约5.044亿港元，同比上升约14.8%，物业投资业务毛利率约77.7%，同比上升2.1个百分点[25] - 期内投资物业组合重估增值9310万港元[25] - 物业管理公司接管物业超3604万平方米，新拓展项目28个，新增管理面积248万平方米，业务收入约93550万港元，同比上升2.8%[28] - 四家运营中酒店实现经营收入约9940万港元，比去年同期下降8.0%[29] - 制造业业务经营收入约14640万港元，比去年同期下降8.9%[30] - 持有51%权益的泰州深业投资亏损950万港元，持有50%权益的深圳朗通地产纯利贡献5070万港元，同比下降40.2%，深圳天安数码城纯利贡献11980万港元，同比上涨165.6%[31] - 联营公司路劲基建纯利贡献23450万港元，同比上升7.5%，沿海绿色家园亏损1880万港元，去年同期亏损5890万港元[32] - 2019年上半年收益为44.04114亿港元，2018年同期为113.04212亿港元[42] - 2019年上半年期内溢利为5.55309亿港元，2018年同期为3.1707亿港元[42] - 2019年上半年基本每股盈利为5.31港仙，2018年同期为2.70港仙[42] - 2019年上半年期内全面收益总额为3.69077亿港元，2018年同期为 - 2.21207亿港元[44] - 截至2019年6月30日止六个月，销售成本为2934982千港元，除税前溢利为971842千港元，期内溢利为477532千港元[80] - 物业开发分类溢利为911907千港元，物业投资分类溢利为451081千港元，物业管理分类溢利为17899千港元，制造分类溢利为12824千港元，其他分类溢利为81871千港元[80] - 2019年上半年收益4404114千港元，2018年同期为11304212千港元[85][86][89] - 2019年上半年除税前溢利1049619千港元，2018年同期为1861733千港元[85][86] - 2019年6月30日总资产117741536千港元，2018年12月31日为118020149千港元[85][86] - 2019年6月30日总负债72863516千港元，2018年12月31日为72576453千港元[85][86] - 2019年上半年投资物业租金收入总额504391千港元，2018年同期为439300千港元[89] - 2019年上半年其他收入及利得232903千港元，2018年同期为165485千港元[85][86][89] - 2019年上半年融资成本366915千港元，2018年同期为359208千港元[85][86][90] - 2019年上半年银行贷款利息支出484621千港元，2018年同期为474787千港元[90] - 2019年上半年发展中物业利息资本化403449千港元，2018年同期为441303千港元[90] - 2019年上半年除税前溢利计算中，预付土地租赁款项摊销为580千港元，自置物業、廠房及設備折旧90,971千港元，使用權資產折旧15,270千港元，已確認減值81,368千港元，減值虧損撥回34,068千港元[91] - 2019年上半年期内稅項支出總額为494,310千港元，2018年为1,544,663千港元[94] - 2019年上半年每股基本盈利按公司权益股东应占溢利447,067,000港元及期内已发行普通股加权平均数8,425,838,699股计算，2018年对应数据为217,266,000港元和8,058,331,832股[95] - 2019年上半年每股摊薄盈利按公司权益股东应占溢利447,067,000港元及普通股加权平均数8,425,983,678股计算，2018年对应数据为217,266,000港元和8,072,116,148股[96] 公司股息政策 - 公司决定派发2019年中期股息每股7.00港仙[4] - 2019年拟派中期股息每股7.00港仙，合共607,461,000港元，根据2019年8月27日已发行8,678,009,314股股份计算[97][98] - 董事會宣佈派發截至2019年6月30日止六個月之中期股息每股7.00港仙，與2018年中期股息相同[169] - 股息將於2019年11月18日或前後派發，股東可選擇以股代息[169] 公司业务布局与发展战略 - 公司期内合同销售额约6435.9百万人民币，同比增长49.4%，深圳项目占比约75.9%[5] - 公司坚持聚焦大湾区，深耕深圳，推进深圳市车公庙、八卦岭上林苑等片区统筹和城市更新项目[6] - 物业管理公司新拓展项目28个，新增管理面积248万平方米；智慧园区公司与深圳龙城工业园、西安临潼物流园签署合作协议[7] - 塘朗城、深业东岭两个商场已顺利开业；公司中标松岗沙浦围小镇、宝安地铁11号线环境综合整治和坪山龙田街道文体中心三个项目[7] - 公司将继续寻找优质资产，提升运营效率，推动盈利模式转型[8] - 截至6月底，公司已售未结款项达151亿港元，主要来自深业中城、泰富广场等毛利率较高的项目，其中计划在年内竣工的项目约占已售未结款项的70%[10] - 公司有信心完成全年合同销售180亿元人民币的目标[10] - 下半年公司将推进深业中城、泰富广场、马鞍山深业华府等重点项目的工程进度，确保按计划竣工，实现预期收入[10] - 未来五年，公司将继续以“城市空间价值塑造引领者”为愿景，聚焦粤港澳大湾区，深耕深圳，坚持开发销售与持有运营并重的战略，保持开发销售规模稳健增长，适度扩大商业持有物业规模，优化投资物业组合[11] - 公司将深化与母公司的深度合作，增加深圳和大湾区的优质土地储备[10] - 公司将把握深圳建设中国特色社会主义先行示范区的机遇，参与深港科创合作区深方科创园建设，探索获取深圳园区资源新途径[10] - 公司将发挥在片区统筹和城市更新中的经验，在深圳和大湾区其他重点城市寻找城市更新项目的机会[10] - 公司将逐步实现由“房地产开发商”向“城市建设运营服务商”的战略升级[12] 公司财务状况 - 公司融资成本控制在年利率4.2%，2019年6月30日净负债率为49.6%[8] - 2019年6月30日，银行及其他借款总额252.106亿港元，平均综合利率约年息4.2%，较去年全年平均下降0.6个百分点[34] - 2019年6月30日，现金结存为117.016亿港元，其中约96.2%和3.8%分别以人民币和港币计值[34] - 2019年6月30日，除非控股股东权益后净资产为410.709亿港元，净负债率为32.9%，包含所有带息负债后净负债率为49.6%，比去年底下降4.6个百分点，总负债率为61.9%[34] - 人民币汇率下降使人民币资产及收益相对港币变动减少2.121亿港元，计入其他综合收益[36] - 2019年6月30日，集团有资产抵押的贷款共5.176亿港元，2018年12月31日为3.733亿港元[37] - 2019年6月30日，集团已就合营公司银行及其他贷款提供共计14.834亿元人民币的担保[37] - 2019年6月30日非流动资产中投资物业为29,649,287千港元，较2018年12月31日的29,143,111千港元有所增加[46] - 2019年6月30日流动资产净值为13,404,160千港元，较2018年12月31日的17,023,545千港元有所减少[47] - 2019年6月30日总资產减流动负债为70,091,157千港元，较2018年12月31日的73,550,665千港元有所减少[47] - 2019年6月30日计息银行贷款及其他借贷为16,051,822千港元，较2018年12月31日的19,362,263千港元有所减少[47] - 2019年6月30日租赁负债为464,776千港元，2018年12月31日为0[47] - 2019年6月30日资产净值为44,878,020千港元，较2018年12月31日的45,443,696千港元有所减少[47] - 2019年6月30日本公司权益股东应占权益总额为41,070,924千港元，较2018年12月31日的41,703,975千港元有所减少[47] - 截至2019年6月30日止六个月期内溢利使权益总额增加555,309千港元[49] - 截至2019年6月30日止六个月换算海外业务之汇兑差额使权益总额减少212,099千港元[49] - 截至2019年6月30日止六个月向权益股东宣派之股息使权益总额减少928,407千港元[49] - 截至2019年6月30日，公司权益总额为44,843,704千元，非控股权益为3,583,029千元，总额为41,260,675千元[50] - 2019年上半年经营业务产生现金5,165,142千元，已付利息629,142千元，已付税项2,432,836千元[51] - 2019年上半年经营活动产生现金净值2,103,164千元，投资活动产生现金净值879,945千元，融资活动所用现金净值3,229,511千元[51] - 2019年上半年现金及现金等价物减少净值246,402千元，1月1日现金及现金等价物为9,832,226千元，6月30日为9,546,339千元[51] 公司会计政策与准则应用 - 中期财务报告根据相关规定编制，于2019年8月27日授权刊发，采用与2018年年度财务报表相同会计政策[54] - 中期财务报告未经审核，但由毕马威会计师事务所进行审阅，所载2018年财务资料为摘录[55] - 香港会计师公会颁布的香港财务报告准则第16号及多项修订于2019年生效，除第16号外对集团业绩和财务状况无重大影响[56] - 集团自2019年1月1日起初次应用香港财务报告准则第16号，采用经修订追溯法，对比资料按香港会计准则第17号呈报[57] - 集团仅对2019年1月1日或之后订立或修订的合约应用第16号租赁新定义，之前合约沿用先前评估[59] - 香港财务报告准则第16号删除承租人租赁分类要求，集团作为承租人时须将所有租赁资本化，除短期和低价值资产租赁外[60] - 若合约含租赁和非租赁部分，集团选择不区分，将其入账为单一租赁部分[61] - 集团就低价值资产订立租赁时，按逐份租赁基准决定是否资本化，未资本化租赁付款在租赁期确认为开支[61] - 租赁资本化时，租赁负债按租期内应付租赁付款现值确认，使用权资产初始按成本计量[61] - 符合投资物业定义等