公司基本信息 - 深圳控股有限公司为香港注册成立的上市公司 股份代码00604[1] - 公司指定股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司 地址位于香港夏悫道16号远东金融中心17楼[3] - 股份过户登记处咨询电话为(852) 2980 1333 办公时间为周一至周五香港公众假期除外的9:00-18:00[4] - 本次通知函的落款日期为2026年9月23日 签发人为公司主席王昱文[5] 公告发布相关 - 公司发布2026年中期报告刊发通知 本次公司通讯的中英文版本已上传至公司官网及港交所披露易网站[2] - 公司通讯包含董事报告 年度账目 核数师报告 中期报告 会议通告 上市文件 通函 代表委任表格等品类[6] - 非登记股东指持有公司股份存放于中央结算及交收系统 并通过香港结算告知公司需收取公司通讯的主体[5] 股东办理指引 - 股东在香港境内投寄申请表格可使用指定邮寄标签 无需粘贴邮票[7] - 公司不接受申请表格上手写的额外特殊指示[7] - 申请表格中英文内容如有不一致 以英文版本为准[7]

公司基本信息 - 深圳控股有限公司为于香港注册成立的上市公司 股份代码00604[1][10] - 公司主席为王昱文[6] - 公司指定股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司[10] - 股份过户登记处地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼[4] - 股份过户登记处咨询电话为(852) 2980 1333 咨询服务时间为周一至周五9:00-18:00 不含香港公众假期[6] 财报发布相关安排 - 公司于2026年9月23日发布2026年中期报告刊发通知[2] - 2026年中期报告的中英文版本同步刊载于公司官网www.shenzheninvestment.com及港交所披露易网站www.hkexnews.hk[2] 公司通讯相关规则 - 公司通讯涵盖董事报告 年度账目 核数师报告 中期报告 会议通告 上市文件 通函 代表委任表格等类别[6][10] - 公司股东可向股份过户登记处提交申请 选择收取未来公司通讯的印刷版或网络版[3] - 公司股东若无法正常获取网站刊载的公司通讯 可向公司申请免费获取对应印刷版[3] - 本次提供的公司通讯可选择收取英文印刷本 中文印刷本 中英文印刷本或网站电子版本[10] - 公司股东可申请变更未来公司通讯的接收方式[10] - 股东在香港境内投寄变更公司通讯收取方式的申请表格 无需粘贴邮票[4][10] - 股东从指定网站下载变更申请表格时需完整填写股东姓名 签署 地址 联系电话等信息[10] - 公司规定甲部或乙部勾选超过一个选项 未勾选选项 无签署或填写错误的申请表格直接作废[10] - 公司不接受变更申请表格上手写的特殊指示[10] - 公司个人资料相关规则遵循香港法例第486章《个人资料（私隐）条例》[10]

公司基本信息 - 公司为香港注册成立的上市公司 股份代号00604 相关函件发布日期为2026年9月23日[1] - 公司全称为深圳控股有限公司 股份代码为00604[6] - 公司指定股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司[6] 公司通讯相关规则 - 公司依据港交所上市规则及自身组织章程细则 向股东提供公司通讯收取方式及语言版本的选择选项[2] - 公司通讯涵盖董事会报告 年度账目 中期报告 会议通告等供证券持有人参照或采取行动的文件[2] - 公司推荐股东选择收取公司通讯的网上版本 股东需将填妥签署的回条交至股份过户登记处卓佳证券登记有限公司[3] - 若公司在2026年10月22日或之前未收到股东填妥的回条或反对收取网上版本的回复 股东将被视为同意收取公司通讯的网上版本[3] - 股东可提前不少于7日向公司发出书面通知或指定电邮 更改公司通讯的收取方式及语言版本[4] - 股东查阅公司网上版本通讯遇阻后提出要求 公司将免费寄送公司通讯印刷本[4] - 公司通讯中英文版本可在首次刊发后5年内 于公司官网及港交所网站查阅[4] - 公司通讯收取选项共4类 分别为网上版本 仅英文印刷本 仅中文印刷本 中英文双语印刷本[5] - 股东提出变更公司通讯收取方式的事先通知最短期限为7天[6] - 香港本地投寄回条无需贴邮票支付邮费[6] - 卓佳证券登记有限公司简便回邮号码为10 GPO[6] - 香港法例第486章为《个人资料（私隐）条例》[6]

主题1：整体财务表现（收入与利润） - 2026年上半年营业收入约101.39亿港元，毛利率约14.08%，经营亏损约7.95亿港元，权益股东应占亏损约19.86亿港元，同比减亏24.15%[7] - 2026年上半年营业收入约101.39亿港元，同比下降约2.04%[20] - 毛利约14.28亿港元，同比下降约19.48%，整体毛利率约14.08%[20] - 经营亏损约7.95亿港元，本公司权益股东应占亏损约19.86亿港元，同比减亏约24.15%[20] - 公司整体营业收入101.39亿港元，同比下降2.04%，毛利率14.08%[24] - 2026年上半年，公司收益为101.39亿港元，较2025年同期的103.50亿港元下降[73] - 2026年上半年，公司权益股东应占亏损为19.86亿港元，每股亏损22.32港仙（2025年同期亏损26.18亿港元，每股亏损29.42港仙）[73] - 截至2026年6月30日止六个月，公司中期亏损为19.36亿港元，较2025年同期的25.07亿港元亏损收窄[75] - 中期全面收益总额为4.07亿港元，而2025年同期为全面亏损15.70亿港元[75] - 公司权益股东应占全面收益总额为919.8万港元，2025年同期为亏损17.86亿港元[75] - 非控股权益应占全面收益总额为3.98亿港元，较2025年同期的2.16亿港元增长[75] - 2026年上半年，公司总收益为10,139,138千港元，较2025年同期的10,349,995千港元下降2%[115][116] - 2026年上半年，公司除所得税前亏损为1,723,038千港元，较2025年同期的1,906,874千港元亏损收窄10%[115][116] - 截至2026年6月30日止六个月，公司总收益为101.39亿港元，较2025年同期的103.50亿港元下降2.3%[120] - 本公司权益股东应占亏损为19.86亿港元，较2025年同期的26.18亿港元亏损收窄24.1%[128] 主题2：成本和费用 - 计提存货减值拨备约11.22亿港元，部分联合营公司经营亏损影响约2.23亿港元[21] - 2026年上半年计提存货减值拨备约11.22亿港元，减值影响较大的项目包括银盈大厦、深业云筑等[37] - 2026年上半年，公司主要联合营公司亏损对净利润影响合计约2.23亿港元[61] - 公司持有37.5%权益的深圳天安数码城有限公司带来亏损约0.33亿港元[61] - 公司持有50%权益的深劲有限公司带来亏损约0.40亿港元[61] - 公司持有27%权益的路劲基建有限公司带来亏损约1.33亿港元[61] - 截至2026年6月30日，公司于路劲基建权益剩余账面价值为0港元[61] - 已售物业及存货成本为61.67亿港元，较2025年同期的66.03亿港元下降6.6%[121] - 发展中物业及持作待售之已落成物业之撇减为11.21亿港元，较2025年同期的1.86亿港元大幅增加502.7%[121] - 财务成本净额为7.05亿港元，较2025年同期的6.88亿港元增加2.5%[123] - 所得税开支为2.13亿港元，较2025年同期的6.00亿港元下降64.5%[124] - 中期内，中国大陆发展中物业撇减200,706千港元（截至2025年6月30日止六个月：零）[145] - 中期内，中国大陆持作待售之已落成物业撇减920,185千港元（截至2025年6月30日止六个月：186,422千港元）[146] 主题3：不动产开发业务表现 - 合约销售金额约人民币59.66亿元（折合约67.59亿港元），合约销售面积约26.18万平方米，达成全年130亿港元销售目标约52%[8] - 不动产开发业务物业销售收入68.61亿港元，同比下降8.08%，毛利率11.40%[24][32] - 合约销售金额约人民币59.66亿元（折合约67.59亿港元），同比下降约8.54%[26] - 合约销售面积约26.18万平方米，同比下降12.73%[26] - 结转物业销售收入约人民币60.55亿元（折合约68.61亿港元），同比下降约8.08%[32] - 结转销售面积约23.05万平方米，同比下降约21.21%，房地产开发销售毛利率较去年同期下降2.43个百分点[32] - 2026年上半年，公司物业发展分部收益为6,860,763千港元，较2025年同期的7,463,987千港元下降8%[115][116] - 销售物业收入为68.61亿港元，较2025年同期的74.64亿港元下降8.1%[120] - 销售工业产品收入为1.17亿港元，较2025年同期的2.32亿港元下降49.5%[120] 主题4：不动产资产管理板块表现 - 不动产资产管理板块投资物业收入6.37亿港元，同比下降1.65%，毛利率61.68%[24] - 投资物业总面积约188.08万平方米，公允价值约369.08亿港元，期内物业投资收入约6.37亿港元，同比下降约1.65%[42] - 物业投资业务毛利率约61.68%，整体物业出租率表现优于行业平均水平[42] - 深业上城写字楼期内新签租赁面积近3600平方米，累计汇聚14家世界500强企业[44] - 八卦岭48栋低效物业改造为长租公寓后，月租金较改造前提升179%[44] - 期内完成7宗办公类存量资产挂牌成交，成交金额约1.2亿元人民币（折合约1.38亿港元），地王大厦资产包溢价约40%成交[44] - 2026年上半年，公司物业投资分部收益为636,587千港元，较2025年同期的647,266千港元下降2%[115][116] - 投资物业于2026年6月30日的账面值为369.08亿港元，较2026年1月1日的348.14亿港元增加6.0%[130] 主题5：酒店运营业务表现 - 酒店经营上半年营业收入约2.54亿港元，较去年同期上升19.41%，经营毛利同比增长43%[9] - 酒店运营收入2.54亿港元，同比增长19.41%，毛利率15.55%[24] - 酒店业务实现经营收入约2.54亿港元，同比上升19.41%，毛利率约15.55%，同比上升6.03个百分点[45] - 旗下运营的6家酒店经营毛利同比增长43%，经营毛利率约30%，平均每房收益同比提升13%[45] 主题6：城市综合运营板块表现 - 物业在管面积达10,691万平方米，上半年营业收入约人民币14.47亿元（折合约16.39亿港元），新增拓展面积约926.3万平方米[9] - 城市综合运营板块收入16.39亿港元，同比增长2.86%，毛利率14.26%[24] - 城市综合运营业务实现收入约16.39亿港元，同比上升2.86%，毛利率约14.26%[49] - 截至2026年6月30日，公司在管面积约10,691万平方米，其中独立第三方项目面积占比约79.9%，非住业态面积占比约69.63%[50] - 期内新增拓展管理面积约926.3万平方米，合同总金额人民币6.9亿元（折合约7.8亿港元）[50] - 旗舰项目深业上城销售坪效同比增长10%，新注册会员同比增长46%[52] - 深业上城借势花展11天带动客流超211.7万人次，实现销售额约人民币1.9亿元，同比增长12%[52] - 2026年上半年，公司物业管理分部收益为1,639,345千港元，较2025年同期的1,593,777千港元增长3%[115][116] 主题7：资产处置与资本运作 - 完成7宗办公类存量资产挂牌成交，成交金额约人民币1.2亿元（折合约1.38亿港元），其中地王大厦资产包以近40%溢价出让[9] - 完成晶华电子股权出售，回笼资金约人民币2.74亿元（折合约3.15亿港元）[10] - 鹏基公司债转股方案获通过，控股股东将约人民币26.04亿元（折合约29.98亿港元）借款转为股权，压降有息负债规模[10] - 公司以现金对价约人民币2.74亿元（折合约3.15亿港元）出售晶华电子70%股权[54] - 控股股东将约人民币26.04亿元（折合约29.98亿港元）借款转为股权，压降有息负债规模[54] - 公司全资附属公司深业鹏基出售晶华电子70%股权，总代价为现金人民币273,752,500元[182] - 公司非全资附属公司深业万胜通过转让57个办公单位（总价值人民币30,358,512元）抵销部分未偿还股东贷款[183] - 深业集团通过债转股方式向深业鹏基注资人民币2,604,290,000元，增资完成后公司持有深业鹏基约64.36%股权[186] 主题8：财务健康指标（债务与流动性） - 银行及其他借款平均综合利率为3.17%，较年初3.47%下降0.3个百分点[11] - 净负债率（不含有息关联贷款的债务净额除以本公司权益股东应占权益）为73.62%，较年初82.68%下降9.06个百分点[11] - 剔除预收款项后资产负债率为65.42%，较年初67.35%下降1.93个百分点[11] - 截至2026年6月30日，公司权益股东应占权益为363.21亿港元（2025年底356.41亿港元）[56] - 现金结存120.64亿港元（2025年底83.04亿港元），较年初增加45.28%[56] - 剔除预收款后资产负债率为65.42%，较年初下降1.93个百分点；净负债率为73.62%，较年初下降9.06个百分点[56] - 银行及其他借款平均综合利率由年息3.47%下降0.3个百分点至3.17%[56] - 截至2026年6月30日，资产总额为1455.93亿港元，较2025年末的1446.00亿港元增加[76] - 权益总额为467.33亿港元，较2025年末的434.38亿港元增长[78] - 非流动负债为381.75亿港元，较2025年末的361.10亿港元增加[78] - 流动负债为606.85亿港元，较2025年末的650.52亿港元减少[78] - 现金及现金等价物为88.09亿港元，较2025年末的48.13亿港元大幅增长[76] - 公司计息银行及其他借贷总额为411.21亿港元，其中一年内到期137.98亿港元，一至两年118.22亿港元，两至三年79.90亿港元，超逾三年75.11亿港元[102] - 公司租赁负债总额为2.64亿港元，其中一年内到期0.68亿港元，一至两年0.87亿港元，两至三年0.38亿港元，超逾三年0.72亿港元[102] - 公司贸易及其他应付款为125.05亿港元，全部于一年内到期[102] - 公司应付直接控股公司款项为44.55亿港元，全部于一年内到期[102] - 公司应付最终控股公司款项为181.32亿港元，其中一年内132.13亿港元，一至两年29.87亿港元，两至三年19.32亿港元[102] - 公司金融负债合约未贴现现金总流量为764.77亿港元[102] - 与2025年12月31日相比，公司计息银行及其他借贷总额从409.57亿港元增至411.21亿港元[102][104] - 公司贸易及其他应付款从160.12亿港元降至125.05亿港元[102][104] - 公司应付最终控股公司款项从141.87亿港元增至181.32亿港元[102][104] - 公司董事认为有充足营运资金履行未来12个月到期财务责任[95] - 截至2026年6月30日，现金及现金等价物为8,808,791千港元，较2025年12月31日的4,812,533千港元增长83.0%[147] - 截至2026年6月30日，银行及其他借贷总额为38,802,859千港元，较2025年12月31日的37,770,042千港元增长2.7%[149] - 截至2026年6月30日，有抵押贷款金额约9,169,535千港元，以账面值17,999,204千港元的资产作抵押[150] - 截至2026年6月30日止六个月，银行及其他借贷平均实际利率为年息3.17%，低于截至2025年6月30日止六个月的3.58%[150] - 截至2026年6月30日，贸易及其他应付款为14,089,267千港元，较2025年12月31日的17,460,886千港元下降19.3%[151] - 截至2026年6月30日，已订约但未拨备的资本承担为7,515,079千港元，较2025年12月31日的7,307,622千港元增长2.8%[154] - 截至2026年6月30日，公司向物业买家提供的按揭财务担保为91.64亿港元，较2025年12月31日的135.23亿港元下降32.2%[155] - 截至2026年6月30日，公司向合营公司提供的财务担保为2.13亿港元，较2025年12月31日的2.23亿港元下降4.7%[155] - 截至2026年6月30日，公司来自最终控股公司的贷款为174.17亿港元，较2025年12月31日的137.41亿港元增长26.8%[158] - 截至2026年6月30日，公司来自关联方的贷款总额为235.22亿港元，较2025年12月31日的199.23亿港元增长18.1%[158] - 截至2026年6月30日，公司向关联方提供的贷款总额为34.96亿港元，较2025年12月31日的29.01亿港元增长20.5%[159] - 截至2026年6月30日止六个月，公司来自关联方的利息收入为4510.6万港元，较2025年同期的7239.6万港元下降37.7%[159] 主题9：管理层讨论与指引 - 下半年紧盯全年130亿港元不动产签约销售目标全力去化[13] - 董事会决议不宣派截至2026年6月30日止六个月的中期股息[129] - 董事会决议不宣派截至2026年6月30日止六个月的中期股息[178] - 自2025年年报刊发以来，集团业务未来发展无任何重大变动[192] 主题10：其他重要内容（ESG、人事、诉讼等） - MSCI-ESG评级成功跃升至AAA级[11] - 截至2026年6月30日，公司共聘用18,265名雇员（2025年6月30日为20,261名），总薪酬约人民币11.31亿元（2025年同期约人民币12.28亿元）[65] - 公司股本维持在220.72亿港元不变，资本储备从5901.9万港元增至7.31亿港元[80] - 截至2026年6月30日，公司第三级金融资产总额为105,943千港元，较2025年12月31日的434,455千港元减少76%[111] - 2026年上半年，公司第三级金融资产减少340,360千港元，同时因汇兑差额增加11,848千港元[111] - 截至2026年6月30日，公司通过损益按公允值计算的金融资产中，中国大陆非上市股权投资为103,617千港元，香港上市股权投资为546千港元[108] - 截至2026年6月30日，公司通过其他全面收益按公允值计算的中国大陆非上市股权投资为2,326千港元[108] - 2026年上半年，公司投资物业公允值变动及转拨产生亏损222,653千港元，较2025年同期的99,669千港元亏损扩大123%[115][116] - 公司面临一项约2.2亿元人民币的诉讼纠纷，管理层评估认为不会造成重大不利财务影响[168] - 公司于2026年8月27日成立可持续发展委员会，由两名执行董事和一名独立非执行董事组成[189] - 报告期内公司及其任何附属公司并无购买、出售或赎回任何上市证券，且未持有任何库存股份[180] - 史晓梅女士于2026年1月23日退任执行董事，向东博士于2026年3月30日获委任为执行董事[181] - 所有董事在报告期内均遵守上市发行人董事进行证券交易的标准守则[193] - 截至2026年6月30日，公司已发行股份总数为8,898,793,115股[170] - 深业集团通过受控法团权益持有5,622,994,189股，占已发行股份63.19%[