大湾区经济网深圳讯（编辑 徐玲）7月30日，深圳市龙华区一宗住宅用地以底价19.06亿元成功出让，由 深业集团旗下深圳市深业兴鹏投资有限公司竞得，成交楼面价28050元/平方米。此次土拍延续了深圳近 期"核心区高热、次级区域遇冷"的市场分化特征，反映出开发商对不同区域房地产市场价值的差异化判 断。 该地块位于龙华区大浪与民治街道交汇处，宗地号A815-0036，土地面积21920.84平方米，规划总建筑 面积67950平方米，容积率3.1。根据出让要求，地块需建设住宅60390平方米、商业1400平方米、9班幼 儿园4500平方米及社区公共配套用房1500平方米，公共配套设施由竞得人建成后无偿移交。出让条件较 为宽松，不设70/90户型限制，商品房不限价，无配建保障性住房要求，开发灵活性较高。 大湾区经济网了解到，该地块作为龙华核心区稀缺低密住宅用地，区位与配套优势显著，临近地铁4号 线上塘站，周边分布有长城里程家园（挂牌均价5.63万元/平方米）、卓越柏奕府（6.27万元/平方 米）、中海汇德理（6.99万元/平方米）等成熟住宅区。但与7月14日前海T201-0232地块吸引12家房企竞 拍、溢价率达86% ...

财务数据关键指标变化 - 2024年收益为155.6746亿港元，较2023年的158.3213亿港元下降1.67%[16] - 2024年销售及服务成本为111.2836亿港元，较2023年的107.2144亿港元上升3.80%[16] - 2024年毛利为44.3910亿港元，较2023年的51.1069亿港元下降13.14%[16] - 2024年应占合营公司及联营公司经营成果亏损11.3542亿港元，较2023年的6.8270亿港元亏损扩大66.31%[16] - 2024年除所得税前亏损8.2219亿港元，较2023年的17.7591亿港元盈利下降146.30%[16] - 2024年公司权益股东年内应占亏损18.2258亿港元，较2023年的2.6140亿港元亏损扩大597.24%[16] - 2024年每股基本亏损20.48港仙，较2023年的2.94港仙亏损扩大596.60%[16] - 2024年每股中期及建议末期股息为0港仙，较2023年的9港仙下降100.00%[16] - 2024年债务净额与资产净值（不包括非控股权益）比率为66.32%，较2023年的58.09%上升[18] - 2024年公司实现营业收入155.7亿港元，毛利44.4亿港元，核心盈利约9.5亿港元，本公司权益股东应占亏损18.2亿港元[31][32] - 2024年公司房地产开发业务结转收入约91.3亿港元，签约销售近186.1亿港元，较去年下降36.2%[34][35] - 2024年公司物业管理收入约32.9亿港元，较去年增长17.8%[36] - 2024年公司实现营业额155.7亿港元，同比下降1.7%；毛利44.4亿港元，整体毛利率28.5%；公司权益股东应占亏损18.23亿港元，剔除相关影响后应占溢利9.53亿港元[85][87] - 2024年公司结转物业销售面积约40.4万平方米，较去年下降约2.6%；结转销售收入约91.33亿港元，较去年下降约4.7%[86][88] - 2024年房地产开发销售毛利率为30.2%，较去年下降6.3个百分点[86][88] - 2024年受房地产市场售价下行影响，公司对所持存货计提减值约3.07亿港元[86][88] - 2024年公司物业投资收入约13.77亿港元，同比下降3.0%，毛利率约65%，投资物业面积约173.1万平方米，公允价值约329.2亿港元，年内公允价值减少2.28亿港元[115][117] - 2024年公司物业管理业务收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%，毛利率约15.7%[116][118] - 2024年晶华公司制造业务收入4.04亿港元，同比下降14.3%，毛利率约27.0%，同比上升2.8个百分点[127][129] - 2024年新丰农业产业园农业经营收入约5.73亿港元[128][130] - 公司销售及管理费用较去年下降20.6%，节约费用约4.2亿港元[138][143] - 泰州深业投资发展有限公司为公司带来盈利约3.51亿港元；深圳朗通房地产开发有限公司带来亏损约745万港元；深圳天安数码城有限公司带来盈利约4987万港元；深劲有限公司带来亏损约4.10亿港元；路劲基建有限公司带来亏损11.35亿港元[140][144] - 公司对所持深劲有限公司和路劲基建有限公司的权益进行减值拨备，合计约11.71亿港元[141][145] - 年内人民币资产及收益相对港币的波动为12.631亿港元，计入其他综合收益[137][142] 各条业务线表现 - 2024年公司房地产开发业务结转收入约91.3亿港元，签约销售近186.1亿港元，较去年下降36.2%[34][35] - 2024年公司物业管理收入约32.9亿港元，较去年增长17.8%[36] - 2024年公司城市综合运营业务签约建筑面积超1亿平方米，净拓展签约面积约1539万平方米[36] - 2024年公司上城项目年销售额超60亿人民币，客流量超4600万，较2023年双位数增长[36] - 2024年公司11个房地产项目完成竣备[34][35] - 车公庙更新项目一期二阶段拆迁完成，进入实质开发阶段[34][35] - 数字沙头虚拟园区运营项目吸引近3000家租户[37] - 深圳北站项目引入万豪国际旗下两个星级酒店品牌[36] - 深圳东方文华酒店获福布斯旅游指南五星级评级[36] - 城市综合运营业务合同签约面积超1亿平方米，全年净拓展合同面积约1539万平方米，物业管理收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%[38] - 深业上城全年销售额超60亿元，客流量突破4600万人次，双指标同比2023年均呈双位数增长，品牌调改率达41%[38][40][42] - 集团写字楼世界500强企业累计达13家，位居深圳第二[40][42] - 集团物业投资收入约13.8亿港元，整体出租率90.8%[40][42] - 新丰农业产业园种植面积近3500亩，农产品年产量超150万千克[41] - 2024年公司实现合同销售金额约169.7亿元人民币（约186.1亿港元），销售面积约60.3万平方米，每平方米平均售价28,120元人民币[94][96] - 按地理位置，粤港澳大湾区项目占合同销售金额的75.0%，直辖市及省会城市占24.0%，其他城市占1.0%[95] - 按产品类型，住宅产品占合同销售的82%，非住宅产品占18%[95] - 深圳多个项目热卖，深业上城学府签约25.5亿元，深业颐樾府签约22.2亿元，深业泰瑞府签约14.4亿元[94][96] - 2024年车位销售854个，销售净额57,096千元人民币[92] - 深圳车公庙第一更新单元销售面积17,705平方米，销售金额987,930千元人民币[97] - 上海和成都项目2024年销售成绩可观[94][96] - 2024年公司销售的住宅项目中，深业泰蓉府结转面积58,094平方米，销售净额1,106,898千元人民币[92] - 2024年公司销售的商业项目中，南湖玫瑰湾结转面积23,590平方米，销售净额346,127千元人民币[92] - 年内公司新开工面积约28.3万平方米，计划竣备项目竣工面积约191.4万平方米[102] - 2024年长沙麓溪云境二期商业用地新开工面积43千平方米[105] - 2024年中山万科深业颐湾花园二期居住用地新开工面积67千平方米[105] - 2024年中山湾中新城二期混合用地新开工面积173千平方米[105] - 2024年深圳深业山水东城花园7/8栋居住用地新竣工面积209千平方米[107] - 2024年深圳深业颐瑞府居住用地新竣工面积130千平方米[107] - 2024年广州深业颐泽府一期居住用地新竣工面积189千平方米[107] - 2024年广州深业颐泽府二期居住用地新竣工面积70千平方米[107] - 2024年佛山顺德深业城小学公共设施用地新竣工面积22千平方米[107] - 公司多个项目有新竣工面积，如中山湾中新城二期商业108千平方米、湾中新城项目首期住宅F27/4等92千平方米等[108] - 2024年公司物业投资业务整体出租率90.8%，深业上城写字楼高科技等行业优质客户占比近70%，有13家世界500强企业[114][117] - 公司城市综合运营业务合同签约面积突破1亿平方米，在管面积约9669.0万平方米，独立第三方项目面积占比约80.3%，非住业态面积占比约69.9%[116][118] - 2024年公司运营业务净扩张管理面积约1539万平方米，物业管理城市及公共建设项目净扩张占70%[119] - 公司首次将业务拓展至香港，承接广深港高铁西九龙站港口管理及维护服务[119] - 公司承接深圳翠竹街等多地物业管理城市服务，获得马鞍山郑蒲港综合物业服务项目[119] - 公司承接笔架山等综合运营项目，与深圳传媒集团成立合资公司整合资源[119] - 2024年商业项目新签约200家品牌商户，续签80余家，商场客流破4600万人次，销售额达60亿元人民币，同比2023年均呈双位数增长[120][122] - 2024年深业运营净拓展管理面积约1539万平方米，其中物管城市及公建项目净拓展占比为70%[121] - 集团拥有6家运营酒店，2024年酒店经营收入约4.72亿港元，与去年持平[123][126] - 2024年9月集团与万豪国际集团旗下两家星级酒店品牌签约，项目预计2027年建成开业，届时运营、管理及在建酒店共12家[125][126] - 深业上城新增30家全国及区域首店，开通以其为起点的无人机配送航线[120][122] - 深圳文华东方酒店及水疗中心获2024《福布斯旅游指南》五星评级等十大奖项[124][126] - 深圳MUJI酒店获“2023深圳旅游最佳生活方式酒店”称号，深圳憬居酒店获“最佳生活方式体验酒店奖”[124][126] - 大鹏四季滨海田园项目列入深圳市“百千工程”，新丰•四季滨江田园建筑方案获农业农村部“印迹乡村创意设计大赛”优秀作品奖[128][130] 各地区表现 - 公司土地储备总建筑面积约622万平方米，其中粤港澳大湾区优质土地储备建筑面积约413万平方米[7][9] - 截至2024年12月31日，公司土地储备计容建筑面积约622.1万平方米，未开工约74.3万平方米，在建约364.0万平方米，已竣工未结算约183.8万平方米，大湾区、长三角、二线省会城市占比分别为66.3%、14.5%、18.8%[110][111] 管理层讨论和指引 - 公司将按照“以銷定投、以收定支”策略推进投资拓展，扩大在一線城市等地区投资[53][56] - 公司确立“城市底盤+產品線”战略，开展第四代立體生態住宅研发与应用[58][61] - 公司加快城市資產管理与综合运营服务业务发展，拓展运营类地产衍生业务[59][62] - 公司提升物业运营管理水平，推动物业资源向深业运营集聚[60][62] - 公司锤炼商业运营核心能力，运营深圳首家市内免税店，推进相关项目开业[63][67] - 公司优化酒店管理水平，推进武夷山憬居度假酒店开业，提高入住率[64][68] - 公司加快构建园区服务产业生态，打造“小而美”标杆园区[65][68] - 公司以“创新+”开辟增长新路径，加大科技创新投入，布局现代农业产业[69][70][71][72] - 今年将开展“十五五”规划编制工作，公司将把握机会争取优质资源，推动上市公司高质量转型发展与质量提升[80][82] - 公司将持续推进企业治理能力现代化建设，强化财务管理，控制有息负债规模，深化参股企业管理，探索组织管控优化[75][78] - 公司将聚焦人才梯队建设，统筹“选育用管”，引入优秀毕业生和“高精尖缺”人才，探索“一企一策”激励约束机制[76][79] - 公司将利用资本运作推动转型发展，开展收并购实现非线性增长，推动成熟业务板块上市，进行科技创新布局[74][77] - 公司将加快现代农业产业布局，做好农旅项目运营，推动特色优势产业发展，探索“宠物经济”可行性[73] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年11月29日，附属公司涉及诉讼，申索金额约2.2亿元人民币，案件一审于12月24日开庭，仍在审理中[147][151] - 截至2024年12月31日，公司有18710名员工，其中17人驻香港；2024年员工总薪酬（不含董事薪酬）约30.34亿港元[148] - 截至2024年12月31日，集团共聘用18,710名雇员，其中香港17名，其余在内地[152] - 截至2024年12月31日止年度，集团总薪酬（不包括董事酬金）约为30.34亿港元[152] - 王昱文先生57岁，自2022年12月22日起出任执行董事及总裁，自2024年11月20日起出任代行主席[155][156] - 蔡潯女士50岁，自2020年8月27日起出任执行董事，于2002 - 2019年任职深圳市委组织部[159][160] - 严中宇先生50岁，自2024年12月10日起出任执行董事，2020年加入集团[162][163] - 史晓梅女士54岁，自2021年8月27日起出任执行董事，毕业于上海财经大学，有高级会计师职称[166][167] - 李伟强先生68岁，自2004年9月27日起出任独立非执行董事，是多个专业会计师协会成员[169] - 李伟强68岁，自2004年9月27日起出任独立非执行董事，有丰富财务及企业任职经历[170] - 黄友嘉博士67岁，自2013年6月13日起出任独立非执行董事，获多项荣誉，有制造业等经验[171][172] - 宫鹏教授60岁，自2022年12月31日起出任独立非执行董事，学术及社会任职丰富，2020年入选欧洲科学院外籍院士，2021年入选国际欧亚科学院院士[174][175] - 姚启怀先生59岁，2021年加入集团，现任公司副总裁，有商业地产领域经验[176][179] - 孟懿靖女士40岁，2023年加入集团，现任公司副总裁，

文章核心观点 公司各业务板块表现良好，地产销售业务销售额和销售面积增长，城市综合运营业务在物管和商业运营上有突破，现代农业业务积极布局并推进项目运营，公司将加快构建新发展模式推动业务转型保障高质量发展 [1][2][3] 地产销售业务 - 公司拓宽营销渠道加速销售去化，深圳多个项目及中山、上海和成都项目持销情况好 [1] - 2025年第一季度未经审计合同销售额约31.33亿元，较去年同期上涨83.5% [1] - 2025年第一季度合同销售面积约10.73万平方米，较去年同期上涨31.4%，每平方米平均售价约29201元 [1] 城市综合运营业务 物管业务 - 公司在物管城市、公建物业等业态对外拓展持续突破，中标马鞍山市郑蒲港新区物管城市项目等 [2] 商业运营业务 - 公司深化文旅商融合模式，承办优质文娱和体育活动创新商业场景拓展商业边界 [2] - 斯巴达勇士赛期间深业上城日均车流创淡季新高，同比增加35%，商场营业额同比增长52% [2] - 花园大赛假期首日客流突破32万人次，创深圳市福田区商业客流新高，营业额同比增长48%，带动淡季酒店消费 [2] - 中山湾中上城项目将打造为亚洲首个国际IP室内主题娱乐综合体，成为粤港澳大湾区商业新地标 [2] 现代农业业务 - 公司把握国家政策方向积极布局现代农业业务，优化农业产业经营模式 [3] - 2025年第一季度农产品供应链业务较去年同期上涨约7% [3] - 深圳大鹏四季田园1月底正式投入运营，打造“四季研学矩阵”品牌推出特色研学产品 [3] - 仙桃四季花谷一期1月底投入试运营，举办多项活动开展政府合作和项目招商拓展业务增收 [3]

文章核心观点 深圳控股2024年度业绩有收益减少、股东亏损扩大情况，但各业务板块有积极进展，如地产业务推进、城市综合运营分拆上市有成效、园区业务转型、招商提质升级等 [1] 分组1：整体业绩情况 - 集团2024年收益155.67亿港元，同比减少1.67% [1] - 股东应占亏损18.23亿港元，同比扩大597.25% [1] - 每股亏损20.48港仙 [1] 分组2：地产业务 - 年内11个项目完成竣备，开发业务结转收入约91.3亿港元 [1] - 全年地产签约销售近169.7亿元人民币（约186.1亿港元），较去年下降36.2% [1] - 上城学府开盘三小时售罄，上林苑公寓开盘劲销超七成，上海、成都项目销售成绩可观 [1] - 车公庙一更二项目拆迁收官进入开发阶段，多个利益统筹项目前期工作推进 [1] 分组3：城市综合运营业务 - 业务分拆上市有成效，合同签约面积超1亿平方米，全年净拓展合同面积约1539万平方米 [1] - 物业管理收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8% [1] - 深业运营首进香港，承接西九龙站内地口岸区管养服务等多个城市服务项目 [1] - 深业上城销售额超60亿元，客流量突破4600万人次，推动市内免税店落址 [1] - 妇儿大厦入选全国首批城市儿童友好空间建设可复制经验清单 [1] - 对外拓展地铁黄木岗交通枢纽商业等项目 [1] - 文华东方酒店获福布斯旅游指南五星评级，深圳北站项目引入两家星级酒店品牌 [1] 分组4：园区业务 - 以创智大厦、泰然坊为试点打造自有园区品牌 [2] - “数字沙头”入驻企业近3000家，提供服务143项 [2] - 推行“园区 + 基金”模式，助力深业华东江阴园区强化科技产业投资服务能力 [2] - 集中商业新签约200家品牌商户，续签80余家 [2] - 深业上城新增30家全国及区域首店，品牌调改率达41% [2] - 写字楼世界500强企业累计达13家，稳居深圳第二 [2] - 物业投资收入约13.8亿港元，整体出租率90.8% [2] 分组5：现代农业与先进制造业务 - 新丰农业产业园种植面积近3500亩，试种洋蓟等作物，农产品产量300余万斤 [3] - 大鹏、南澳、新丰等“四季”农旅项目加速落地 [3] - 晶华公司获批国家级专精特新“小巨人”企业，获授权发明专利1项，实用新型专利9项 [3] - 晶华公司启动越南生产基地建设，加快海外布局 [3]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收益为15,567,468千港元，较2023年的15,832,132千港元下降1.67%[3] - 2024年公司毛利为4,439,104千港元，较2023年的5,110,692千港元下降13.14%[3] - 2024年公司经营溢利为2,727,966千港元，较2023年的3,499,944千港元下降21.99%[3] - 2024年公司年内亏损1,537,357千港元，而2023年为溢利193,396千港元[4] - 2024年公司本公司权益股东应占每股基本及摊薄亏损均为20.48港仙，2023年为2.94港仙[4] - 2024年公司年内全面收益总额为亏损3,016,855千港元，较2023年的亏损665,620千港元扩大353.24%[5] - 截至2024年12月31日，公司资产总额为171,169,614千港元，较2023年的174,413,358千港元下降1.86%[6] - 截至2024年12月31日，公司权益总额为45,319,959千港元，较2023年的47,480,211千港元下降4.55%[7] - 截至2024年12月31日，公司负债总额为125,849,655千港元，较2023年的126,933,147千港元下降0.85%[7] - 2024年公司来源于外部客户的收益为15,567,468千港元，2023年为15,832,132千港元，同比下降1.67%[23][24][25] - 2024年公司除所得税前亏损822,191千港元，2023年除所得税前溢利1,775,912千港元[23][24] - 2024年公司总资171,169,614千港元，2023年为174,413,358千港元，同比下降1.86%[23][24] - 2024年公司总负债125,849,655千港元，2023年为126,933,147千港元，同比下降0.85%[23][24] - 2024年公司销售及服务成本等费用总额13,355,298千港元，2023年为13,189,374千港元，同比增长1.26%[26] - 2024年利息收入383,375千港元，2023年为253,863千港元；拆迁收入267,448千港元，2023年为75,786千港元[27] - 2024年财务成本净额1,243,741千港元，2023年为1,041,334千港元；合格资产财务成本资本化平均比率2024年为3.59%，2023年为3.70%[27] - 2024年所得税开支715,166千港元，2023年为1,582,516千港元[29] - 2024年公司权益股东应占亏损1,822,579千港元，2023年为261,397千港元；年内已发行普通股加权平均数均为8,898,793,115[33] - 2024年确认年内分派股息622,916千港元，2023年为1,067,855千港元；2024年不宣派中期股息（2023年：177,976千港元）[34] - 2024年透过损益按公允值计算之金融资产非流动为139,649千港元，2023年为131,365千港元；流动为894千港元，2023年为906千港元[35] - 2024年计入非流动其他应收款项净额661,023千港元，2023年为277,026千港元；计入流动资产合计10,884,193千港元，2023年为11,665,380千港元[37] - 2024年应收账款净额为1448618千港元，2023年为2263251千港元[38] - 2024年12月31日约41481000港元应收账款已抵押，2023年12月31日为40116000港元[38] - 2024年其他应收款项净额为9291542千港元，2023年为7944492千港元[40] - 2024年预付款项为144033千港元，2023年为1457637千港元[40] - 2024年非即期借贷为22804481千港元，2023年为24897499千港元；即期借贷2024年为14560568千港元，2023年为14141603千港元[41] - 2024年贸易及其他应付款为18819668千港元，2023年为22802440千港元[45] - 2024年应付账款为5803323千港元，2023年为6047954千港元[45] - 2024年公司实现营业收入155.7亿港元，毛利44.4亿港元，核心盈利约9.5亿港元，权益股东应占亏损18.2亿港元[69] - 2024年公司实现营业额155.7亿港元，同比下降1.7%；毛利44.4亿港元，整体毛利率28.5%；公司权益股东应占亏损18.23亿港元，剔除相关影响后应占溢利9.53亿港元[87] - 2024年末银行及其他借款总额373.7亿港元，较2023年末的390.4亿港元有所下降[110][112] - 2024年末现金结存为118.0亿港元，较2023年末的144.4亿港元减少，净负债率66.3%，较2023年的58.1%上升[111][112] - 2024年末有资产抵押的贷款共83.4亿港元，较2023年末的87.5亿港元减少[115] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年销售物业收入9,133,298千港元，2023年为9,585,487千港元，同比下降4.72%[25] - 2024年物业管理服务收入3,289,493千港元，2023年为2,793,579千港元，同比增长17.75%[25] - 2024年销售工业产品收入403,593千港元，2023年为470,971千港元，同比下降14.30%[25] - 2024年租金收入1,377,339千港元，2023年为1,420,184千港元，同比下降3.01%[23][24][25] - 2024年已售物业及存货成本6,668,130千港元，2023年为6,449,564千港元，同比增长3.39%[26] - 2024年开发业务结转收入约91.3亿港元，地产签约销售近186.1亿港元，较去年下降36.2%[70] - 2024年物业管理收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%，合同签约面积超1亿平方米，净拓展合同面积约1539万平方米[71] - 2024年物业投资收入约13.8亿港元，整体出租率90.8%[73] - 2024年新丰农业产业园种植面积近3500亩，农产品产量300余万斤[74] - 2024年公司结转物业销售面积约40.4万平方米，较去年下降约2.6%；结转销售收入约91.33亿港元，较去年下降约4.7%；房地产开发销售毛利率为30.2%，较去年下降6.3个百分点；对所持存货计提减值约3.07亿港元[88] - 2024年公司实现合同销售金额约186.1亿港元，合同销售面积约60.3万平方米，每平方米平均售价28,120元人民币[90] - 2024年粤港澳大湾区项目占合同销售金额的75.0%，24.0%来自直辖及省会城市，1.0%来自其他城市[90] - 2024年住宅类产品占合同销售金额的82%，非住宅类产品占比18%[90] - 2024年深圳深业上城学府开盘即售罄，签约25.5亿元人民币，深业颐樾府签约22.2亿人民币，深业泰瑞府签约14.4亿人民币[90] - 2024年结转销售收入中，广深项目占比为35.2%[88] - 2024年车位销售854个，销售净额57,096千元人民币[89] - 2024年公司在上海、成都的项目取得可观销售成绩[90] - 2024年公司多个深圳项目实现热销，如深业云筑、深业中城等[90][91] - 年内新开工面积约28.3万平方米，竣工面积约191.4万平方米[96] - 2024年新开工项目合计面积283千平方米，新竣工项目合计面积1914千平方米[97][98] - 截至2024年12月31日，土地储备计容建筑面积约622.1万平方米，大湾区占比66.3%，长三角区域占比14.5%，二线省会城市占比18.8%[99] - 2024年物业投资业务整体出租率为90.8%，实现收入约13.77亿港元，同比下降3.0%，毛利率约65%，投资物业总面积约173.1万平方米，公允价值约329.2亿港元，年内公允价值减少2.28亿港元[102] - 城市综合运营业务合同签约面积突破1亿平方米，在管面积约9669.0万平方米，独立第三方项目面积占比约80.3%，非住业态面积占比约69.9%，实现物业管理业务收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%，毛利率约15.7%[104] - 2024年深业运营净拓展管理面积约1539万平方米，物管城市及公建项目净拓展占比为70%[105] - 2024年各商业项目运营平稳，新签约200家品牌商户，续签80余家[106] - 深业上城商场年客流破4600万人次，销售额达60亿元人民币，同比2023年均呈双位数增长[106] - 酒店经营收入约4.72亿港元，与去年持平，集团运营管理及在建酒店累计12家[107] - 制造业业务收入4.04亿港元，同比下降14.3%，毛利率约27.0%，同比上升2.8个百分点[108] - 农业经营收入约5.73亿港元，新丰农业产业园种植面积近3500亩，农产品产量达300余万斤[109] 公司基本信息 - 公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营，直接控股公司为深业（集团）有限公司，最终控股公司为深业集团有限公司[8] 财务报表相关 - 2024年全年业绩初步公告财务资料来自综合财务报表，但非法定年度综合财务报表[9] - 公司已递交2023年综合财务报表，将适时呈交2024年综合财务报表[9] 公司营运资金情况 - 公司董事认为集团在2024年12月31日后12个月有充足营运资金履行到期财务责任[11] 准则采纳情况 - 集团于2024年1月1日开始的年度报告期间采纳多项新订及经修订准则，无重大影响[14] - 部分准则修订于2024年12月31日报告期未生效，集团未提前采纳[17] - 香港财务报告准则第18号等准则修订生效时间分别为2025 - 2027年[18] - 除香港财务报告准则第18号外，新订或经修订准则生效时预计无重大影响[18] - 香港财务报告准则第18号2027年1月1日或之后生效，集团正评估影响[19] 业务管理与评估 - 集团按业务单位管理业务，呈报五个可呈报分类[20] - 分类表现按可呈报分类溢利评估，即持续经营业务的经调整除税前溢利[20] 税务相关 - 香港利得税税率2024年和2023年均为16.5%，公司两年均无应课税溢利未计提拨备；中国大陆企业所得税法定税率25%，土地增值税按30% - 60%累进税率征收[30] - 公司适用股息预扣税率为5%，2024年12月31日与中国大陆附属公司投资相关且未确认递延税项负债之暂时差额总额约为1,799百万港元[31] 证券相关操作 - 2024年将2021年3月1日发行的商业抵押支持证券年利率调至3.65%，原固定利率3.88%[42] - 2024年赎回2021年5月7日发行的商业抵押支持证券1561584000港元后再发行[43] 股本情况 - 2024年已发行及缴足普通股股本为22071756千港元，与2023年相同[51] - 2024年和2023年已发行股份数目均为8,898,793,115，已发行股本均为22,071,756千港元[52] - 2024年和2023年资本储备均为59,019千港元[53] 财务担保情况 - 2024年向集团物业买家、关联方、城市更新项目被拆迁方提供财务担保金额分别为13,070,659千港元、1,445,322千港元、323,381千港元，2023年分别为12,778,057千港元、1,938,357千港元、282,139千港元[54] - 2024年集团就合营公司银行贷款及其他借贷提供担保为1,445,322,000港元，2023年为1,938,357,000港元[58] 关联方

财务业绩 - 2024年上半年公司营业收入37.6亿港元，本公司权益股东应占亏损11.0亿港元，中期不派息[8] - 2024年上半年公司实现营业额37.6亿港元，较去年下降约38%；实现毛利10.9亿港元，整体毛利率为29%；公司权益股东应占亏损为11.0亿港元，剔除相关影响后为5.5亿港元[21] - 期内公司结转物业销售面积约54,119平方米，较去年同期下降约50%；结转销售收入约10.2亿港元，较去年同期下降约65%；房地产开发销售毛利率为32%，较去年同期下降10个百分点[22] - 2024年上半年集团结转物业销售总面积54,119平方米，销售净额924,442千元，车位销售153个[23][24] - 2024年上半年集团合同销售金额约61.8亿元人民币（折合约68.0亿港元），同比下降58%，销售面积约23.9万平方米，每平方米平均售价28,483元人民币[25] - 截至2024年6月30日，集团已售未结合同款项约278亿港元，预计于2024、2025年结转[25] - 2024年上半年集团新开工面积约21.8万平方米，较去年同期下降80%[30] - 2024年上半年集团竣工面积约35.7万平方米，去年同期无新竣工项目[30] - 2024年上半年物业投资收入约6.8亿港元，较去年同期下降3%，毛利率约71%，投资物业公允价值减少0.3亿港元[35] - 城市综合运营业务合同签约面积约9229万平方米，在管面积约8921万平方米，物业管理业务收入约14.7亿港元，较去年同期上涨3%，毛利率约17%[36] - 酒店运营业务实现经营收入约2.1亿港元，与去年同期持平，深圳MUJI酒店年平均入住率达80%[39] - 2024年上半年制造业业务收入1.8亿港元，同比下降16%，毛利率约为24.3%，同比上升3.1个百分点[40] - 截至2024年6月30日，银行及其他借款总额384.3亿港元，现金结存为110.6亿港元，除非控股股东权益后净资产为400.9亿港元[42] - 剔除预收款后资产负债率68.9%，净负债率68.3%，银行及其他借款平均综合利率维持在年息4.4%[42] - 2024年6月30日银行贷款及其他借贷384.3亿港元，2023年12月31日为390.4亿港元；净负债率68.3%，2023年12月31日为58.1%[43] - 期内人民币资产及收益相对港币波动亏损4.5亿港元，计入其他综合收益[44] - 主要合营及联营公司业绩不佳，多家公司为集团带来亏损，如深劲有限公司约2.2亿港元、路劲基建约2.8亿港元[45] - 2024年上半年收益37.57亿港元，2023年同期为60.58亿港元；中期亏损11.42亿港元，2023年同期为3601.7万港元[52] - 本公司权益股东应占亏损之每股亏损2024年为12.37港仙，2023年为1.31港仙[52] - 截至2024年6月30日止六个月，公司中期亏损1141862千港元，2023年同期为36017千港元[53] - 2024年6月30日，公司资产总额为173077657千港元，较2023年12月31日的174413358千港元略有下降[54] - 2024年6月30日，公司权益总额为45124074千港元，较2023年12月31日的47480211千港元有所减少[55] - 2024年6月30日，公司负债总额为127953583千港元，较2023年12月31日的126933147千港元略有增加[55] - 截至2024年6月30日止六个月，公司中期全面收益总额为亏损1706478千港元，2023年同期为亏损1886387千港元[53] - 2024年上半年，公司本公司权益股东应占全面收益总额亏损1622390千港元，非控股权益亏损84088千港元[53] - 2024年6月30日，公司发展中物业为72176150千港元，较2023年12月31日的70563075千港元有所增加[54] - 2024年上半年，公司因换算海外业务的汇兑差额产生其他全面亏损447105千港元[53] - 2024年上半年，公司已拨备或支付之股息导致权益减少656291千港元[57] - 2024年上半年，非控股权益注资使权益增加6605千港元[57] - 截至2024年6月30日止六个月，经营活动产生现金净值为-16.16亿港元，2023年同期为7.60亿港元[60] - 截至2024年6月30日止六个月，投资活动所用现金净值为-4.46亿港元，2023年同期为-3.76亿港元[60] - 截至2024年6月30日止六个月，融资活动所用现金净值为-12.80亿港元，2023年同期为-5.37亿港元[61] - 截至2024年6月30日止六个月，现金及现金等价物减少净值为-33.42亿港元，2023年同期为-1.54亿港元[61] - 2024年中期末现金及现金等价物为76.33亿港元，2023年中期末为114.40亿港元[61] - 2024年上半年公司总收益为37.56918亿港元，较2023年上半年的60.5789亿港元下降37.98%[77][78][80] - 2024年上半年物业发展收益为10.17626亿港元，较2023年上半年的29.46867亿港元下降65.46%[77][78] - 2024年上半年物业投资收益为6.76062亿港元，较2023年上半年的6.93708亿港元下降2.54%[77][78] - 2024年上半年物业管理收益为14.72128亿港元，较2023年上半年的14.23074亿港元增长3.44%[77][78] - 2024年上半年制造业务收益为1.82277亿港元，较2023年上半年的2.1816亿港元下降16.45%[77][78] - 2024年上半年其他业务收益为4.08825亿港元，较2023年上半年的7.76081亿港元下降47.32%[77][78] - 2024年上半年除所得税前亏损为9.45851亿港元，2023年上半年除所得税前溢利为5.212亿港元[77][78] - 2024年上半年已售物业及存货成本为6.41072亿港元，较2023年上半年的18.87982亿港元下降66.04%[81] - 2024年上半年其他收入为1.16476亿港元，较2023年上半年的0.8083亿港元增长44.09%[82] - 2024年上半年其他利得为0.0198亿港元，较2023年上半年的0.0304亿港元下降34.87%[83] - 截至2024年6月30日止六个月财务成本净额为641,149千港元，2023年同期为494,379千港元，合资格资产财务成本资本化平均比率为3.66%，2023年同期为4.31%[84] - 截至2024年6月30日止六个月所得税开支总计196,011千港元，2023年同期为557,217千港元，香港利得税税率为16.5%，两年同期均无应课税溢利不计提拨备[85] - 截至2024年6月30日止六个月公司权益股东应占亏损为1,101,144千港元，2023年同期为116,615千港元，已发行普通股加权平均数均为8,898,793,115[89] - 2024年未宣派中期股息，2023年中期股息为177,976,000港元；2023年末期股息每股7港仙，共622,916,000港元，2022年末期股息每股12港仙，共1,067,855,000港元[90][91] 市场环境 - 2024年上半年全国百强房企销售总额同比下降约42%，公司实现合同销售61.8亿元人民币[9] - 2024年上半年全国新建商品房销售面积同比下降19%，全国百强房企销售总额同比下降42%；深圳新房网签同比下跌25%，二手住宅过户套数反弹超30%但价格同比下跌15%[21] - 2024年上半年深圳甲级写字楼空置率约30%，公司物业投资收入约6.8亿港元，整体出租率89% [11] 业务运营 - 2024年上半年公司净拓展合同面积929万平方米，物业管理收入约14.7亿港元[10] - 公司深业上城实现平均新签合同租金较2023年增长30% [11] - 公司高科农业和先进制造业业务稳步推进，晶华公司高难度点阵显示屏已大批量生产[11] - 公司在营持有物业约173万平方米，后续约47万平方米待开业商办和产业空间将陆续运营[16] - 公司将尽快实现深业运营在管规模突破1亿平方米[15] - 商业运营方面，公司推进湾中新城商业水街开业筹划，搭建集团商业品牌产品线，巩固深业上城标杆地位，拓展“深业商管”品牌影响力[15][18] - 酒店管理方面，公司加速“憬居”品牌样板店打造，推进武夷山憬居康养度假酒店试营业[15] - 2024年上半年新开工项目包括长沙麓溪云境二期等，新开工面积合计218千平方米[31] - 2024年上半年新竣工项目包括广州深业颐泽府一期等，新竣工面积合计357千平方米[32] - 截至2024年6月30日，土地储备计容建筑面积约653万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、20%[33] - 2024年上半年深业运营净拓展管理面积约929.1万平方米，物管城市及公建项目净拓展占比为89%[37] - 2024年上半年深业上城商场客流破千万，销售额达21亿元人民币[38] - 锦农项目流转土地310亩，大鹏四季滨海田园项目列入深圳市“百千万工程”，新丰•四季滨江田园建筑方案获农业农村部奖项[41] 公司战略 - 公司凭ESG优异表现获MSCI ESG的A评级，重构总部及所属企业薪酬体系[12] - 公司将加快构建房地产发展新模式，按“一手抓经营、一手抓转型”思路发展[13] - 公司下半年将推动地产主业稳健发展，推进销售去化[14] - 公司将向城市资产管理和综合运营、科技产业投资服务转型[17][19] - 公司将加强风险管理，严格控制新增投资及资本性支出，去化存量资产，降本提质增效，优化资债结构[20] - 公司将继续壮大高科农业，做大做强先进制造板块，搭建产业空间运营平台开展科技产业投资服务[19] 财务状况 - 截至2024年6月30日，集团金融负债总额为8.149195亿港元，账面价值为7.712413亿港元[70] - 截至2023年12月31日，集团金融负债总额为8.2053122亿港元，账面价值为7.9784682亿港元[71] - 2024年6月30日，集团按公允价值列账或呈列的金融工具总额为1.41422亿港元[73] - 2023年12月31日，集团按公允价值列账或呈列的金融工具总额为1.34639亿港元[74] - 截至2024年6月30日，第三级工具金融资产公允价值为1.00963亿港元[75] - 截至2023年6月30日，第三级工具金融资产公允价值为232.7万港元[75] - 截至2024年6月30日物业、厂房及设备为6,451,422千港元，投资物业为33,299,309千港元[92] - 公司投资物业位于中国大陆，以中期租约持有，2024年6月30日由仲量联行重估，全部归类为第三级估值[93][94] - 投资物业估值采用收入资本化法和剩余法，空置率范围为3%-20%和5%-15%，资本化率范围为3%-7%和3%-6%等[95] - 2024年6月30日，集团若干投资物业账面价值约为23.08904亿港元未获中国相关部门颁发所有权证，仍在办理手续[98] - 2024年6月30日，集团账面价值分别为104.9万港元及106.91231亿港元的物业、厂房及设备以及投资物业已抵押[98] - 中期内，使用权资产添置金额为6298万港元，2023年同期为1.176亿港元[99] - 中期内，使用权资产折旧开支为5432.5万港元，2023年同期为3519.5万港元[100] - 中期内，租赁现金流出总额为5268.2万港元，2023年同期为5088.4万港元[100] - 2024年6月30日，集团对合营公司投资为8433620千港元，2023年同期为8804198千港元[101] - 2024年6月30日，集团对联营公司投资为4154746千港元，2023年同期为5234028千港元[102] - 2024年6月30日，集团透过损益按公允价值计算的金融资产非流动部分为138032千港元，流动部分中香港上市股权投资为1039千港元[103] - 2024年6月30日，集团贸易及其他应收款计入流动资产为12285485千港元，计入非流动资产为30665千港元[104] - 2024年6

财务业绩表现 - 截至2024年6月30日止六个月，公司收益为37.57亿港元，较2023年同期的60.58亿港元下降37.98%[2] - 2024年上半年经营溢利为24573.2万港元，较2023年同期的13.31亿港元下降81.53%[2] - 2024年上半年除所得税前亏损9.46亿港元，而2023年同期溢利5.21亿港元[3] - 2024年上半年中期亏损11.42亿港元，较2023年同期的3601.7万港元大幅增加[3] - 2024年上半年本公司权益股东应占亏损每股为12.37港仙，2023年同期为1.31港仙[3] - 2024年上半年中期全面收益总额亏损17.06亿港元，2023年同期亏损18.86亿港元[4] - 2024年上半年公司除所得税前亏损945,851千港元，2023年上半年除所得税前溢利521,200千港元[14][15] - 2024年上半年来源于外部客户的收益为3,756,918千港元，2023年上半年为6,057,890千港元[14][15] - 2024年上半年销售物业收入为1,017,626千港元，2023年上半年为2,946,867千港元[17] - 2024年上半年物业管理服务收入为1,472,128千港元，2023年上半年为1,423,074千港元[17] - 2024年上半年销售工业产品收入为182,277千港元，2023年上半年为218,160千港元[17] - 2024年上半年其他收入为408,825千港元，2023年上半年为776,081千港元[17] - 2024年上半年租金收入为676,062千港元，2023年上半年为693,708千港元[17] - 2024年上半年已售物业及存货成本为641,072千港元，2023年为1,887,982千港元[18] - 2024年上半年财务收入为745,010千港元，2023年为672,059千港元[20] - 2024年上半年财务成本净额为(769,222)千港元，2023年为(1,027,907)千港元[20] - 2024年上半年所得税开支总计196,011千港元，2023年为557,217千港元[21] - 2024年上半年公司权益股东应占亏损为(1,101,144)千港元，2023年为(116,615)千港元[24] - 2024年上半年公司营业收入37.6亿港元，本公司权益股东应占亏损11.0亿港元，决定中期不派息[45] - 2024年上半年全国百强房企销售总额同比下降约42%，公司实现合同销售61.8亿元人民币[46] - 2024年上半年公司营业额37.6亿港元，较去年下降约38%；毛利10.9亿港元，整体毛利率29%；权益股东应占亏损11.0亿港元[54] - 2024年上半年公司结转物业销售面积约54,119平方米，较去年同期下降约50%；结转销售收入约10.2亿港元，较去年同期下降约65%；开发销售毛利率32%，较去年同期下降10个百分点[55] - 2024年上半年公司合同销售金额约68.0亿港元，同比下降58%；销售面积约23.9万平方米，每平方米平均售价28,483元人民币[57] - 2024年上半年粤港澳大湾区项目占合同销售金额的69%，30%来自直辖及省会城市，1%来自其他城市[57] - 2024年上半年住宅类产品占合同销售金额的84%，非住宅类产品占比16%[57] - 2024年上半年结转销售收入中，广深项目占比为48%[55] - 2024年上半年车位销售153个[56] - 2024年上半年主要合同销售贡献来自深业云筑、深业泰瑞府等项目[57] - 剔除投资物业和金融资产公允价值变动等影响，2024年上半年公司权益股东应占亏损为5.5亿港元[54] - 2024年上半年新开工面积约21.8万平方米，较去年同期下降80%，竣工面积约35.7万平方米，去年同期无新竣工项目[60] - 2024年上半年物业投资收入约6.8亿港元，较去年同期下降3%，毛利率约71%，投资物业公允价值减少0.3亿港元[64] - 城市综合运营业务合同签约面积约9229万平方米，在管面积约8921万平方米，2024年上半年收入约14.7亿港元，较去年同期上涨3%，毛利率约17%[65] - 2024年上半年深业运营净拓展管理面积约929.1万平方米，物管城市及公建项目净拓展占比为89%[66] - 2024年上半年深业上城商场客流破千万，销售额达21亿元人民币[67] - 2024年上半年酒店经营收入约2.1亿港元，与去年同期持平[68] - 2024年上半年制造业业务收入1.8亿港元，同比下降16%，毛利率约为24.3%，同比上升3.1个百分点[69] - 2024年上半年新丰农业产业园项目洋蓟产量达10万斤，锦农项目流转土地310亩，农业经营收入约0.7亿港元[70] - 期内，人民币资产及收益相对港币波动亏损4.5亿港元，计入其他综合收益[73] - 受房地产低迷影响，集团主要合营及联营公司业绩不佳，多家公司带来亏损，如深劲有限公司约2.2亿港元、路劲基建约2.8亿港元等[74] 资产负债情况 - 2024年6月30日，公司资产总额为173.08亿港元，较2023年12月31日的174.41亿港元略有下降[5] - 2024年6月30日，公司权益总额为45.12亿港元，较2023年12月31日的47.48亿港元有所减少[6] - 2024年6月30日，公司负债总额为127.95亿港元，较2023年12月31日的126.93亿港元略有上升[7] - 2024年6月30日透过损益按公允值计算之金融资产非流动为138,032千港元，流动为1,039千港元[27] - 2024年6月30日贸易及其他应收款计入非流动为30,665千港元，计入流动为12,285,485千港元[28] - 2024年6月30日应收账款净额为1,595,072千港元，2023年12月31日为2,263,251千港元[29] - 2024年6月30日一年内应收款项为943,312千港元，2023年12月31日为2,130,418千港元[30] - 2024年6月30日其他应收款项净额为9,246,575千港元，2023年12月31日为7,944,492千港元[31] - 2024年6月30日预付款项为1,443,838千港元，2023年12月31日为1,457,637千港元[32] - 2024年6月30日银行及其他借贷总额为38,433,732千港元，2023年12月31日为39,039,102千港元[33] - 2024年6月30日约86.55亿港元贷款以账面价值15,167,083千港元集团资产作抵押，2023年12月31日约87.48亿港元贷款以账面价值11,690,395千港元集团资产作抵押[34][35] - 2024年6月30日约258.60亿港元银行借贷按浮动利率计息，2023年12月31日约254.13亿港元银行借贷按浮动利率计息[35] - 2024年6月30日贸易及其他应付款为20,828,590千港元，2023年12月31日为22,802,440千港元[37] - 2024年6月30日已发行及缴足普通股8,898,793,115股，金额为22,071,756千港元，与2023年12月31日相同[41] - 2024年6月30日就收购土地及楼宇等发展成本已订约但未拨备的承担为12,109,797千港元，2023年12月31日为12,313,696千港元[42] - 2024年6月30日向本集团物业买家之按揭提供财务担保为12,059,214千港元，2023年12月31日为12,778,057千港元[43] - 截至2024年6月30日，公司就合营公司银行及其他贷款提供16.26419亿港元担保，较2023年12月31日的19.38357亿港元有所减少[44] - 截至2024年6月30日，公司已售未结合同款项约278亿港元，预计于2024、2025年结转[57] - 截至2024年6月30日，土地储备计容建筑面积约653万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、20%[62] - 2024年6月30日，集团银行及其他借款总额384.3亿港元，较2023年12月31日的390.4亿港元有所下降，浮息、定息借款比例分别为67%和33%，长期、短期借款比例分别为59%和41%，港币、人民币借款比例分别为40%和60%[71] - 2024年6月30日，集团现金结存为110.6亿港元，较2023年12月31日的144.4亿港元减少，约89%以人民币计值[71] - 2024年6月30日，集团除非控股股东权益后净资产为400.9亿港元，较2023年12月31日的423.4亿港元降低，剔除预收款后资产负债率68.9%，净负债率68.3%，较2023年12月31日的58.1%上升[71][72] - 2024年6月30日，集团有资产抵押的贷款共86.6亿港元，较2023年12月31日的87.5亿港元略降[76] - 2024年6月30日，集团为三家合营公司银行及其他贷款提供共计16.3亿港元担保[76] 股息分配情况 - 公司宣派2023年末期股息每股7港仙，合共约622,916,000港元，已在2024年7月8日支付；2022年末期股息每股12港仙，合共约1,067,855,000港元，已在2023年7月5日支付[25][26] - 2024年董事会决议不宣派中期股息，2023年中期股息为177,976,000港元[26] - 董事会决议不宣派截至2024年6月30日止六个月的中期股息，2023年为2.00港仙[78] 会计准则应用 - 公司自2024年1月1日起首次应用多项准则修订，预期对当前或未来期间无重大影响[10] - 2025年1月1日或之后开始的年度报告期间将应用香港会计准则第21号修订，公司预期无重大影响[11] 客户情况 - 截至2024年及2023年6月30日止六个月，无单一客户贡献占集团总收益10%或以上[16] 公司业务范围 - 公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营[8] 公司业务进展 - 2024年上半年公司完成竣备项目3个，部分项目较计划提前开盘[46] - 2024年上半年公司净拓展合同面积929万平方米，物业管理收入约14.7亿港元[47] - 2024年上半年深圳甲级写字楼空置率约30%，公司物业投资收入约6.8亿港元，整体出租率89% [47] - 2024年上半年公司写字楼主动招商，累计引进世界500强企业12家，深业上城平均新签合同租金较2023年增长30% [47] - 公司高科农业和先进制造业业务稳步推进，农科公司参展获“年度优秀供应商奖”，晶华公司高难度点阵显示屏大批量生产[47] - 公司获MSCI - ESG的A评级，优化组织管控，重构薪酬体系，加强财务管理[47] 公司未来规划 - 下半年公司将构建房地产发展新模式，按“一手抓经营、一手抓转型”思路推动高质量发展[48] - 地产主业推售项目集中在下半年，重点推进深业中城公寓等项目销售，确保湾中新城等项目竣工备案[49] - 深业运营争取在管规模突破1亿平方米，推进湾中新城商业水街开业，打造“憬居”品牌样板店[49] - 集团在营持有物业约173万平方米，后续约47万平方米待开业商办和产业空间将进入运营期[50] - 集团向城市资产管理和综合运营转型，增加城市资产管理投资，扩大“深业商管”品牌影响力[51] - 集团向科技产业投资服务转型，壮大高科农业，做大做强先进制造板块，搭建产业空间运营平台[52] - 集团严格控制新增投资及资本性支出，去化存量资产，推动销售回款和监管资金解付[53] - 集团持续降本提质增效，优化资债结构，压缩境外负债规模，控制财务成本[53] - 集团加强参股企业管理，做好风险防范[53] - 集团深入研究客户需求，提升产品力和服务质量[49] - 集团积极盘活符合证券化条件的资产，释放价值[50] 涉诉情况 - 2024年7月26日，成都丰泽及深业泰然公司涉诉案件，法院准许申索人撤诉，申索金额约2.2亿元人民币[75] 员工情况 - 2024年6月30日，集团聘用20417名雇员，较2023年6月30日的22229名减少，截至2024年6月30

公司概况 - 公司1997年在香港联合交易所主板上市，控股股东是深业集团[3][5][6][8] - 核心业务为物业开发、物业投资及城市综合运营服务，涉足高科技农业、高端制造等创新业务[3][5][6][8] - 公司目标是转型为以城市综合开发运营、科技产业投资服务为主业的科技型产业集团[3][5][6][8] - 执行董事包括吕华博士、王昱文先生等[11] - 独立非执行董事包括李伟强先生、黄友嘉博士等[11] - 核数师为罗兵咸永道会计师事务所[11] - 公司为投资控股公司，主要业务包括物业开发出售、物业投资收租和物业管理服务，年内业务性质无重大变动[169] - 公司主要在中国从事物业开发、管理及投资，需遵守中国相关法律法规[170][171] 土地储备与项目 - 集团在国内多个城市土地储备建筑面积约674万平方米，大湾区优质土地储备建筑面积约444万平方米[7][8] - 公司致力于优化土地储备结构，将资产和业务向大湾区和重点区域高能级城市集中[4][5][7][8] - 公司有超过20个发展项目[9] - 2023年在建项目32个，11个项目开盘，颐樾府项目较标准工期提效12.5%[28][29] - 2023年新增土储45.4万平方米，增加货值约154亿元人民币[31][32] - 2023年公司在深圳、上海等8个城市启动项目建设，新开工面积约159.5万平方米[95] - 2023年公司计划完工项目按时交付，完工面积约115.8万平方米[95] - 2023年公司在深圳、上海等8个城市项目开工，新开工面积约159.5万平方米，竣工面积约115.8万平方米[97] - 2023年公司通过公开竞拍拓展3宗地，年底签署车公庙项目北地块土地使用权合同，4个新增项目占地约13.7万平方米，计容建筑面积约45.4万平方米，预计货值约154.2亿元，持有运营面积约12.1万平方米[102][103] - 截至2023年12月31日，公司土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，未开工项目约109.1万平方米，在建项目约505.1万平方米，已完工未入账项目约60.1万平方米[107] - 大湾区、长三角和二线省会城市土地储备分别占总计容建筑面积的66%、14%和19%[107] - 已完工待售物业账面价值达197.4亿港元[107] - 截至2023年12月31日，土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、19%，持作待售之已落成物业账面价值197.4亿港元[108] 财务业绩 - 2023年收益为158.32亿港元，较2022年的315.40亿港元下降49.80%[13] - 2023年毛利为51.11亿港元，较2022年的106.93亿港元下降52.20%[13] - 2023年除所得税前溢利为17.76亿港元，较2022年的73.67亿港元下降75.89%[13] - 2023年公司权益股东应占亏损2.61亿港元，较2022年的溢利20.85亿港元下降112.53%[13] - 2023年每股基本亏损2.94港仙，较2022年的每股盈利23.43港仙下降112.55%[13] - 2023年每股中期及建议末期股息9港仙，较2022年的15港仙下降40.00%[13] - 2023年资产净值（不包括非控股权益）为423.38亿港元，较2022年的446.32亿港元下降5.14%[14] - 2023年现金及银行存款为144.43亿港元，较2022年的133.62亿港元增长8.10%[14] - 2023年债务净额为245.96亿港元，较2022年的268.61亿港元下降8.43%[14] - 董事会建议公司就2023年以现金支付末期股息每股7港仙[25] - 2023年公司权益股东应占亏损2.6亿港元，剔除相关影响后应占溢利19.2亿港元，董事会建议派发现金末期股息每股7.00港仙[26] - 2023年公司实现营业额158.32亿港元，同比下降约49.8%，毛利51.11亿港元，整体毛利率32.3%，公司股权持有人应占亏损2.61亿港元，若剔除相关影响，应占溢利19.2亿港元[76] - 公司物业发展业务全年入账销售面积约41.5万平方米，同比下降约43.1%，入账销售收入约86.32亿元人民币（约95.85亿港元），同比下降约62.6%，广州和深圳项目贡献56%入账销售收入，物业发展及销售毛利率36.5%，同比下降约0.1个百分点[77] - 2023年公司实现营业额158.3亿港元，较去年下降约49.8%；毛利51.1亿港元，整体毛利率为32.3%；权益股东应占亏损为2.6亿港元，剔除相关影响后应占溢利为19.2亿港元[78] - 2023年公司结转物业销售面积约41.5万平方米，较去年下降约43.1%；结转销售收入约95.9亿港元，较去年下降约62.6%；开发销售毛利率为36.5%，较去年下降约0.1个百分点[79] - 2023年公司实现合约销售额约265.9亿元人民币（约295.2亿港元），超全年销售目标；合约销售面积约71.4万平方米，平均售价为每平方米37229元人民币[84] - 与2023年全国百强房企总销售额同比下降17%相比，公司年度合约销售额逆势同比增长38.4%[84] - 按地理位置，粤港澳大湾区项目占合约销售额的88.2%，直辖市及省会城市和其他城市项目分别占11.4%和0.4%[85] - 按产品类型，住宅产品占合约销售额的90%，非住宅产品（包括写字楼、公寓和产业园）占10%[85] - 2023年深圳Upper Coast项目合约金额约133亿元，中山Bay Front项目总交易额33.6亿元[84] - 2023年车位销售1437个[83] - 结转销售收入中，广深项目占比为56%[79] - 2023年公司多个项目有具体结转面积和销售净额数据，如深圳深业云筑结转面积44631平方米，销售净额1766191千元人民币等[81][83] - 2023年公司合同销售金额约265.9亿元人民币（折合约295.2亿港元），超年度销售目标，销售面积约71.4万平方米，每平方米平均售价37,229元人民币[86] - 相较全国百强房企2023年销售总额同比下降17%，公司全年合同销售逆市增长38.4%[86] - 粤港澳大湾区项目占合同销售金额的88.2%，直辖市及省会城市和其他城市分别占11.4%和0.4%[86] - 住宅类产品占合同销售金额的90%，非住宅类产品占比10%[86] - 深圳云海湾项目开盘当日去化近95%，年内签约金额约133亿元人民币；中山湾中新城项目累计成交33.6亿元人民币[86] - 2023年物业投资收入约14.2亿港元，同比上涨18.8%，毛利率约69%与去年持平，投资物业总面积约173万平方米，公允价值约334.5亿港元，年内公允价值重估增加5.5亿港元[111][113] - 2023年城市综合运营业务合同签约面积约8407万平方米，在管面积约8047万平方米，独立第三方项目面积占比约74.4%，非住业态面积占比约64.4%，营业收入约27.9亿港元，同比上涨6.4%[112][114] - 酒店运营业务实现经营收入约4.65亿港元，较去年增长61.7%，集团拥有6家运营酒店[121] - 先进制造业务实现经营收入约4.71亿港元，旗下晶华致力于从“产品生产商”转型为“方案解决服务商”[126] - 高科技农业业务种植面积达4000亩，实现经营收入约5.06亿港元，较去年增长40.6%[127] - 截至2023年12月31日，公司银行及其他借款总额390.4亿港元，现金余额144.4亿港元[133] - 截至2023年12月31日，公司净现金短债比为1.02倍，剔除预收账款后资产负债率为68.4%，净负债率为58.1%[133] - 浮动利率贷款和固定利率贷款分别占比65%和35%，长期贷款和短期贷款分别占比64%和36%[133] - 港币借款和人民币借款分别占比40%和60%，现金中约95%为人民币，其余为美元和港币[133] - 2023年12月31日，银行及其他借款总额390.4亿港元，较2022年的402.2亿港元有所下降[134][135] - 2023年12月31日，现金结存为144.4亿港元，较2022年的133.6亿港元有所增加，其中约95%以人民币计值[134] - 2023年12月31日，剔除预收款后资产负债率68.4%，净负债率58.1%，较2022年的60.2%有所下降[134][135] - 人民币汇率下降使人民币资产及收益相对港币波动约7.0亿港元计入其他综合收益，年内汇兑亏损2891万港元[136][138] - 主要合营公司中，泰州深业、深圳朗通、深圳天安数码城分别带来盈利约2.7亿、727.2万、2.5亿港元[137][138] - 联营公司路劲基建年内亏损39.6亿港元，为公司带来亏损10.7亿港元[139] - 2023年12月31日，有资产抵押的贷款共87.5亿港元，较2022年的103.4亿港元有所下降[140] - 2023年12月31日，公司为合营公司银行及其他贷款提供共计19.38亿港元担保[140] - 2023年上半年中期股息每股2.00港仙已于2023年10月中旬派发[169] - 董事会建议派发2023年末期股息每股7.00港仙，待股东批准，连同中期股息，2023年股息总额为每股9.00港仙，2022年为每股15.00港仙[169] - 本集团截至2023年12月31日止年度溢利载于报告第112页综合损益表[169] - 截至2023年12月31日，公司可供分派储备达6.28516亿港元，其中6.22916亿港元拟作末期股息[186][190] - 年内集团就物业发展项目资本化利息约18.86078亿港元[187][190] - 回顾年度内，集团五大客户销售总额及五大供应商采购总额分别少于集团销售额及采购额的30%[188][190] - 年内集团捐赠约229.9万港元用于慈善或其他目的[189] 业务运营亮点 - 2023年深业运营净拓展合同面积约1219万平方米[33][35] - 2023年深业上城客流量超4000万人次，销售额超50亿元人民币，同比增长约35%[33][35] - 2023年集团实现物业投资收入约14.2亿港元，同比上涨约19%，整体出租率88%[34][36] - 2023年酒店运营收入约4.7亿港元，大幅增长62%[34][36] - 2023年农业种植面积4000亩，产出近700万磅农产品，实现农业收入约5.06亿港元[37] - 2023年子公司京华申请15项知识产权，获11项授权专利，开发出彩屏触控线控技术[38] - 2023年农业种植面积达4000亩，玉米、水稻及蔬菜产量近700万斤，农业经营收入约5.1亿港元[40] - 2023年晶华公司申请知识产权15项，获得授权专利11个，成功开发彩色触摸屏线控器[41] - 2023年深圳妇儿大厦于2023年6月1日焕新亮相，被国家发改委认定为盘活存量资产扩大有效投资的典型案例向全国推广[119][120] - 中山湾中新城于2023年5月开展商业品牌签约，拟打造大湾区首个国际级IP室内主题乐园集群，商业水街确名“湾中•上城水街”[119][120] - 2023年5月公司发布自营酒店品牌“憬居”，推出四条品牌产品线，首家“憬居”酒店已运营[122] - 2023年公司房地产项目获20个国内外设计奖项[95] - 2023年公司地产项目获颁20项国内外设计大奖[97] 公司战略与规划 - 公司核心战略目标是推动业务长期可持续发展，为股东带来稳定回报和价值增值[4][5][7][8] - 2024年公司可售货值超300亿元人民币，住宅占比72%，将加速周转去化回笼资金[52][56] - 公司拥有约173万平方米存量物业，公允价值约335亿港元，将深度谋划盘活资产[53][57] - 公司将加快推进八卦岭、上步片区等城市更新项目及相关利益统筹项目[54][58] - 公司从单一价值创造向多元化转变，运营平台有一定规模和能力，加速构建新模式[59] - 公司从以空间建造为主转向空间建造、运营、服务并重的多元化价值创造过程，旗下运营平台已具规模和能力，正从开发商向运营商、服务商转变[60] - 随着利益统筹项目推进，公司未来商业及产业空间体量将增加，将借商业运营经验向资产管理新模式转型[61][62] - 高科农业板块将深挖潜力，打造育繁推贸一体化体系，推动相关田园开业运营，在一二线城市城乡结合部寻找农旅项目拓展机会[63][67] - 公司以晶华电子为切入点做大做强先进制造业，晶华公司将推动产品结构优化和技术创新，拓展海外市场和客户，加快海外生产基地选址研究[64][68] - 公司将发挥资本牵引作用，通过市场化手段加强资本运作，以并购实现产业链上下游布局，深业运营将择机完成IPO发行并开展物业产业链并购[65][69] - 面对经济压力，公司将重视财务安全，防范风险，包括促使现金回笼、优化资债结构、

公司业绩 - 公司2023年全年实现收入158.3亿港元，同比下降49.8%[1] - 公司2023年物业开发业务录得收入95.9亿元，同比下滑62.6%[1] - 公司2023年合同销售金额达265.9亿人民币，同比增长38.4%并创历史新高[2] - 公司2023年城市综合运营业务实现收入27.9亿元，同比增长6.4%[4] - 公司2023年物业投资业务收入14.2亿元，同比增长18.8%[4] 未来展望 - 公司预计2024年总收入同比将实现20%以上的增长，股东应占利润将扭亏并迅速回升至10亿元以上规模[7] - 公司港股2024年3月28日收盘价为1.02元，PB仅约0.22倍，估值处于历史最低水平[8] - 公司基本面扎实稳健，股价处于显著低估状态，投资价值依然显著，维持买入评级[8] 公司发展 - 公司持有投资物业总面积约173万平米，公允价值超330亿港元[5] - 深圳控股2014-2023年收入呈现逐年增长趋势，2023年收入达到320.5亿港元[40] - 深圳控股2014-2023年净利润也呈现逐年增长，2023年净利润增速为46.9%[40] - 公司2024年预计营业收入为19,521百万港元，较2023年下降了23.4%[42] - 2024年预计净利润为1,386百万港元，较2023年增长614.5%[42] - 公司2024年预计每股收益为0.14港元，较2023年增长566.7%[42]

财务表现 - 合约销售达到266亿元人民币，同比增长38%，超额完成全年目标[2] - 营业额为158亿港元，毛利为51亿港元，整体毛利率为32.3%[2] - 权益股股东应占亏损为2.6亿港元，受开发结转减少、联营公司亏损及财务成本增加等因素影响[2] - 剔除投资物业和金融资产公允值变动净影响及联营公司业绩影响后，权益股股东应占溢利为19亿港元[2] - 收益为15,832,132千港元，较去年减少50%[3] - 毛利为5,110,692千港元，较去年减少52%[3] - 经营溢利为3,499,944千港元，较去年减少55%[3] - 年内溢利为193,396千港元，较去年减少92%[3] - 2023年公司总收入为158.32亿港元，同比下降50.1%[20] - 2023年物业发展收入为95.85亿港元，同比下降62.6%[20] - 2023年物业投资收入为14.20亿港元，同比增长27.1%[20] - 2023年物业管理收入为27.94亿港元，同比增长6.4%[20] - 2023年制造收入为4.71亿港元，同比下降22.4%[20] - 2023年其他收入为15.62亿港元，同比增长7.3%[20] - 2023年公司实现营业额158.3亿港元，同比下降约49.8%[76] - 2023年公司实现毛利51.1亿港元，整体毛利率为32.3%[76] - 2023年公司权益股东应占亏损为2.6亿港元，调整后溢利为19.2亿港元[76] - 2023年公司结转物业销售面积约41.5万平方米，同比下降约43.1%[76] - 2023年公司结转销售收入约86.3亿元人民币，同比下降约62.6%[76] - 2023年公司实现地产合同销售约266亿元人民币，同比增长38%[57] - 2023年公司实现物业投资收入约14.2亿港元，同比增长19%[61] - 2023年公司实现酒店运营收入约4.7亿港元，同比增长62%[61] - 2023年公司实现农业经营收入约5.1亿港元，种植面积达4000亩，产量近700万斤[62] - 2023年公司权益股东应占亏损2.6亿港元，剔除特殊项目后应占溢利19.2亿港元[56] - 2023年公司合同销售金额为2659亿元人民币，超额完成年度销售目标，同比增长38.4%[78] - 合同销售面积为71.4万平方米，每平方米平均售价为37229元人民币[78] - 2023年结转物业销售总额为8631686千元人民币，结转面积为415333平方米[77] - 2023年合同销售总额为26585561千元人民币，销售面积为714106平方米[80] - 2023年物业投资收入14.2亿港元，同比增长18.8%，毛利率69%[89] - 2023年城市综合运营业务收入27.9亿港元，同比增长6.4%[90] - 2023年公司2023年全年客流量超4,000萬人次，銷售額突破50億元人民幣[92] - 2023年公司酒店經營收入約4.7億港元，較去年大幅增長61.7%[94] - 2023年公司農業經營收入約5.1億港元，較去年增長40.6%[97] 股息与分红 - 董事会建议派发末期股息每股7.00港仙，全年股息每股9.00港仙[2] - 2023年宣派中期股息每股2港仙，合共177,976千港元，较2022年的266,964千港元减少33.3%[31] - 2023年宣派末期股息每股7港仙，合共622,916千港元，须获股东批准[34] - 公司建议派发2023年末期股息每股7.00港仙[56] - 公司建议派发2023年度末期股息每股7.00港仙，连同中期股息每股2.00港仙，年度股息总额为每股9.00港仙[105] 资产与负债 - 2023年公司总资产为1744.13亿港元，同比增长8.1%[18] - 2023年公司总负债为1269.33亿港元，同比增长11.4%[18] - 2023年折旧及摊销为4.56亿港元，同比增长3.0%[18] - 2023年新增非流动资产为8.23亿港元，同比增长35.8%[18] - 2023年应收账款净额为2,263,251千港元，较2022年的2,180,070千港元增加3.8%[33] - 2023年其他应收款项净额为7,944,492千港元，较2022年的4,394,087千港元增加80.8%[33] - 2023年预付款项总额为1,457,637千港元，较2022年的259,121千港元显著增加[39] - 2023年非即期银行贷款及其他借贷总额为24,897,499千港元，较2022年的28,138,776千港元有所减少[40] - 2023年银行借贷总额为25,413,309,000港元，较2022年的22,355,890,000港元有所增加[43] - 2023年借贷平均实际利率为年息4.42%，较2022年的3.32%有所上升[43] - 2023年应付账款总额为6,047,954千港元，较2022年的6,335,130千港元有所减少[44] - 2023年其他应付款项及应计费用总额为16,482,215千港元，较2022年的19,074,245千港元有所减少[46] - 2023年投资物业总额为7,119,481千港元，较2022年的14,282,804千港元有所减少[43] - 公司2023年财务担保总额为12,778,057千港元，较2022年的6,926,523千港元增长84.5%[48] - 公司2023年向关联方提供的财务担保为1,938,357千港元，较2022年的1,400,718千港元增长38.4%[48] - 公司2023年资本承担总额为12,313,696千港元，较2022年的8,324,329千港元增长47.9%[49] - 公司2023年向关联方提供的贷款总额为24,880,603千港元，较2022年的28,385,224千港元减少12.3%[51] - 公司2023年银