文章核心观点 深圳控股2024年度业绩有收益减少、股东亏损扩大情况，但各业务板块有积极进展，如地产业务推进、城市综合运营分拆上市有成效、园区业务转型、招商提质升级等 [1] 分组1：整体业绩情况 - 集团2024年收益155.67亿港元，同比减少1.67% [1] - 股东应占亏损18.23亿港元，同比扩大597.25% [1] - 每股亏损20.48港仙 [1] 分组2：地产业务 - 年内11个项目完成竣备，开发业务结转收入约91.3亿港元 [1] - 全年地产签约销售近169.7亿元人民币（约186.1亿港元），较去年下降36.2% [1] - 上城学府开盘三小时售罄，上林苑公寓开盘劲销超七成，上海、成都项目销售成绩可观 [1] - 车公庙一更二项目拆迁收官进入开发阶段，多个利益统筹项目前期工作推进 [1] 分组3：城市综合运营业务 - 业务分拆上市有成效，合同签约面积超1亿平方米，全年净拓展合同面积约1539万平方米 [1] - 物业管理收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8% [1] - 深业运营首进香港，承接西九龙站内地口岸区管养服务等多个城市服务项目 [1] - 深业上城销售额超60亿元，客流量突破4600万人次，推动市内免税店落址 [1] - 妇儿大厦入选全国首批城市儿童友好空间建设可复制经验清单 [1] - 对外拓展地铁黄木岗交通枢纽商业等项目 [1] - 文华东方酒店获福布斯旅游指南五星评级，深圳北站项目引入两家星级酒店品牌 [1] 分组4：园区业务 - 以创智大厦、泰然坊为试点打造自有园区品牌 [2] - “数字沙头”入驻企业近3000家，提供服务143项 [2] - 推行“园区 + 基金”模式，助力深业华东江阴园区强化科技产业投资服务能力 [2] - 集中商业新签约200家品牌商户，续签80余家 [2] - 深业上城新增30家全国及区域首店，品牌调改率达41% [2] - 写字楼世界500强企业累计达13家，稳居深圳第二 [2] - 物业投资收入约13.8亿港元，整体出租率90.8% [2] 分组5：现代农业与先进制造业务 - 新丰农业产业园种植面积近3500亩，试种洋蓟等作物，农产品产量300余万斤 [3] - 大鹏、南澳、新丰等“四季”农旅项目加速落地 [3] - 晶华公司获批国家级专精特新“小巨人”企业，获授权发明专利1项，实用新型专利9项 [3] - 晶华公司启动越南生产基地建设，加快海外布局 [3]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收益为15,567,468千港元，较2023年的15,832,132千港元下降1.67%[3] - 2024年公司毛利为4,439,104千港元，较2023年的5,110,692千港元下降13.14%[3] - 2024年公司经营溢利为2,727,966千港元，较2023年的3,499,944千港元下降21.99%[3] - 2024年公司年内亏损1,537,357千港元，而2023年为溢利193,396千港元[4] - 2024年公司本公司权益股东应占每股基本及摊薄亏损均为20.48港仙，2023年为2.94港仙[4] - 2024年公司年内全面收益总额为亏损3,016,855千港元，较2023年的亏损665,620千港元扩大353.24%[5] - 截至2024年12月31日，公司资产总额为171,169,614千港元，较2023年的174,413,358千港元下降1.86%[6] - 截至2024年12月31日，公司权益总额为45,319,959千港元，较2023年的47,480,211千港元下降4.55%[7] - 截至2024年12月31日，公司负债总额为125,849,655千港元，较2023年的126,933,147千港元下降0.85%[7] - 2024年公司来源于外部客户的收益为15,567,468千港元，2023年为15,832,132千港元，同比下降1.67%[23][24][25] - 2024年公司除所得税前亏损822,191千港元，2023年除所得税前溢利1,775,912千港元[23][24] - 2024年公司总资171,169,614千港元，2023年为174,413,358千港元，同比下降1.86%[23][24] - 2024年公司总负债125,849,655千港元，2023年为126,933,147千港元，同比下降0.85%[23][24] - 2024年公司销售及服务成本等费用总额13,355,298千港元，2023年为13,189,374千港元，同比增长1.26%[26] - 2024年利息收入383,375千港元，2023年为253,863千港元；拆迁收入267,448千港元，2023年为75,786千港元[27] - 2024年财务成本净额1,243,741千港元，2023年为1,041,334千港元；合格资产财务成本资本化平均比率2024年为3.59%，2023年为3.70%[27] - 2024年所得税开支715,166千港元，2023年为1,582,516千港元[29] - 2024年公司权益股东应占亏损1,822,579千港元，2023年为261,397千港元；年内已发行普通股加权平均数均为8,898,793,115[33] - 2024年确认年内分派股息622,916千港元，2023年为1,067,855千港元；2024年不宣派中期股息（2023年：177,976千港元）[34] - 2024年透过损益按公允值计算之金融资产非流动为139,649千港元，2023年为131,365千港元；流动为894千港元，2023年为906千港元[35] - 2024年计入非流动其他应收款项净额661,023千港元，2023年为277,026千港元；计入流动资产合计10,884,193千港元，2023年为11,665,380千港元[37] - 2024年应收账款净额为1448618千港元，2023年为2263251千港元[38] - 2024年12月31日约41481000港元应收账款已抵押，2023年12月31日为40116000港元[38] - 2024年其他应收款项净额为9291542千港元，2023年为7944492千港元[40] - 2024年预付款项为144033千港元，2023年为1457637千港元[40] - 2024年非即期借贷为22804481千港元，2023年为24897499千港元；即期借贷2024年为14560568千港元，2023年为14141603千港元[41] - 2024年贸易及其他应付款为18819668千港元，2023年为22802440千港元[45] - 2024年应付账款为5803323千港元，2023年为6047954千港元[45] - 2024年公司实现营业收入155.7亿港元，毛利44.4亿港元，核心盈利约9.5亿港元，权益股东应占亏损18.2亿港元[69] - 2024年公司实现营业额155.7亿港元，同比下降1.7%；毛利44.4亿港元，整体毛利率28.5%；公司权益股东应占亏损18.23亿港元，剔除相关影响后应占溢利9.53亿港元[87] - 2024年末银行及其他借款总额373.7亿港元，较2023年末的390.4亿港元有所下降[110][112] - 2024年末现金结存为118.0亿港元，较2023年末的144.4亿港元减少，净负债率66.3%，较2023年的58.1%上升[111][112] - 2024年末有资产抵押的贷款共83.4亿港元，较2023年末的87.5亿港元减少[115] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年销售物业收入9,133,298千港元，2023年为9,585,487千港元，同比下降4.72%[25] - 2024年物业管理服务收入3,289,493千港元，2023年为2,793,579千港元，同比增长17.75%[25] - 2024年销售工业产品收入403,593千港元，2023年为470,971千港元，同比下降14.30%[25] - 2024年租金收入1,377,339千港元，2023年为1,420,184千港元，同比下降3.01%[23][24][25] - 2024年已售物业及存货成本6,668,130千港元，2023年为6,449,564千港元，同比增长3.39%[26] - 2024年开发业务结转收入约91.3亿港元，地产签约销售近186.1亿港元，较去年下降36.2%[70] - 2024年物业管理收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%，合同签约面积超1亿平方米，净拓展合同面积约1539万平方米[71] - 2024年物业投资收入约13.8亿港元，整体出租率90.8%[73] - 2024年新丰农业产业园种植面积近3500亩，农产品产量300余万斤[74] - 2024年公司结转物业销售面积约40.4万平方米，较去年下降约2.6%；结转销售收入约91.33亿港元，较去年下降约4.7%；房地产开发销售毛利率为30.2%，较去年下降6.3个百分点；对所持存货计提减值约3.07亿港元[88] - 2024年公司实现合同销售金额约186.1亿港元，合同销售面积约60.3万平方米，每平方米平均售价28,120元人民币[90] - 2024年粤港澳大湾区项目占合同销售金额的75.0%，24.0%来自直辖及省会城市，1.0%来自其他城市[90] - 2024年住宅类产品占合同销售金额的82%，非住宅类产品占比18%[90] - 2024年深圳深业上城学府开盘即售罄，签约25.5亿元人民币，深业颐樾府签约22.2亿人民币，深业泰瑞府签约14.4亿人民币[90] - 2024年结转销售收入中，广深项目占比为35.2%[88] - 2024年车位销售854个，销售净额57,096千元人民币[89] - 2024年公司在上海、成都的项目取得可观销售成绩[90] - 2024年公司多个深圳项目实现热销，如深业云筑、深业中城等[90][91] - 年内新开工面积约28.3万平方米，竣工面积约191.4万平方米[96] - 2024年新开工项目合计面积283千平方米，新竣工项目合计面积1914千平方米[97][98] - 截至2024年12月31日，土地储备计容建筑面积约622.1万平方米，大湾区占比66.3%，长三角区域占比14.5%，二线省会城市占比18.8%[99] - 2024年物业投资业务整体出租率为90.8%，实现收入约13.77亿港元，同比下降3.0%，毛利率约65%，投资物业总面积约173.1万平方米，公允价值约329.2亿港元，年内公允价值减少2.28亿港元[102] - 城市综合运营业务合同签约面积突破1亿平方米，在管面积约9669.0万平方米，独立第三方项目面积占比约80.3%，非住业态面积占比约69.9%，实现物业管理业务收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%，毛利率约15.7%[104] - 2024年深业运营净拓展管理面积约1539万平方米，物管城市及公建项目净拓展占比为70%[105] - 2024年各商业项目运营平稳，新签约200家品牌商户，续签80余家[106] - 深业上城商场年客流破4600万人次，销售额达60亿元人民币，同比2023年均呈双位数增长[106] - 酒店经营收入约4.72亿港元，与去年持平，集团运营管理及在建酒店累计12家[107] - 制造业业务收入4.04亿港元，同比下降14.3%，毛利率约27.0%，同比上升2.8个百分点[108] - 农业经营收入约5.73亿港元，新丰农业产业园种植面积近3500亩，农产品产量达300余万斤[109] 公司基本信息 - 公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营，直接控股公司为深业（集团）有限公司，最终控股公司为深业集团有限公司[8] 财务报表相关 - 2024年全年业绩初步公告财务资料来自综合财务报表，但非法定年度综合财务报表[9] - 公司已递交2023年综合财务报表，将适时呈交2024年综合财务报表[9] 公司营运资金情况 - 公司董事认为集团在2024年12月31日后12个月有充足营运资金履行到期财务责任[11] 准则采纳情况 - 集团于2024年1月1日开始的年度报告期间采纳多项新订及经修订准则，无重大影响[14] - 部分准则修订于2024年12月31日报告期未生效，集团未提前采纳[17] - 香港财务报告准则第18号等准则修订生效时间分别为2025 - 2027年[18] - 除香港财务报告准则第18号外，新订或经修订准则生效时预计无重大影响[18] - 香港财务报告准则第18号2027年1月1日或之后生效，集团正评估影响[19] 业务管理与评估 - 集团按业务单位管理业务，呈报五个可呈报分类[20] - 分类表现按可呈报分类溢利评估，即持续经营业务的经调整除税前溢利[20] 税务相关 - 香港利得税税率2024年和2023年均为16.5%，公司两年均无应课税溢利未计提拨备；中国大陆企业所得税法定税率25%，土地增值税按30% - 60%累进税率征收[30] - 公司适用股息预扣税率为5%，2024年12月31日与中国大陆附属公司投资相关且未确认递延税项负债之暂时差额总额约为1,799百万港元[31] 证券相关操作 - 2024年将2021年3月1日发行的商业抵押支持证券年利率调至3.65%，原固定利率3.88%[42] - 2024年赎回2021年5月7日发行的商业抵押支持证券1561584000港元后再发行[43] 股本情况 - 2024年已发行及缴足普通股股本为22071756千港元，与2023年相同[51] - 2024年和2023年已发行股份数目均为8,898,793,115，已发行股本均为22,071,756千港元[52] - 2024年和2023年资本储备均为59,019千港元[53] 财务担保情况 - 2024年向集团物业买家、关联方、城市更新项目被拆迁方提供财务担保金额分别为13,070,659千港元、1,445,322千港元、323,381千港元，2023年分别为12,778,057千港元、1,938,357千港元、282,139千港元[54] - 2024年集团就合营公司银行贷款及其他借贷提供担保为1,445,322,000港元，2023年为1,938,357,000港元[58] 关联方

财务业绩 - 2024年上半年公司营业收入37.6亿港元，本公司权益股东应占亏损11.0亿港元，中期不派息[8] - 2024年上半年公司实现营业额37.6亿港元，较去年下降约38%；实现毛利10.9亿港元，整体毛利率为29%；公司权益股东应占亏损为11.0亿港元，剔除相关影响后为5.5亿港元[21] - 期内公司结转物业销售面积约54,119平方米，较去年同期下降约50%；结转销售收入约10.2亿港元，较去年同期下降约65%；房地产开发销售毛利率为32%，较去年同期下降10个百分点[22] - 2024年上半年集团结转物业销售总面积54,119平方米，销售净额924,442千元，车位销售153个[23][24] - 2024年上半年集团合同销售金额约61.8亿元人民币（折合约68.0亿港元），同比下降58%，销售面积约23.9万平方米，每平方米平均售价28,483元人民币[25] - 截至2024年6月30日，集团已售未结合同款项约278亿港元，预计于2024、2025年结转[25] - 2024年上半年集团新开工面积约21.8万平方米，较去年同期下降80%[30] - 2024年上半年集团竣工面积约35.7万平方米，去年同期无新竣工项目[30] - 2024年上半年物业投资收入约6.8亿港元，较去年同期下降3%，毛利率约71%，投资物业公允价值减少0.3亿港元[35] - 城市综合运营业务合同签约面积约9229万平方米，在管面积约8921万平方米，物业管理业务收入约14.7亿港元，较去年同期上涨3%，毛利率约17%[36] - 酒店运营业务实现经营收入约2.1亿港元，与去年同期持平，深圳MUJI酒店年平均入住率达80%[39] - 2024年上半年制造业业务收入1.8亿港元，同比下降16%，毛利率约为24.3%，同比上升3.1个百分点[40] - 截至2024年6月30日，银行及其他借款总额384.3亿港元，现金结存为110.6亿港元，除非控股股东权益后净资产为400.9亿港元[42] - 剔除预收款后资产负债率68.9%，净负债率68.3%，银行及其他借款平均综合利率维持在年息4.4%[42] - 2024年6月30日银行贷款及其他借贷384.3亿港元，2023年12月31日为390.4亿港元；净负债率68.3%，2023年12月31日为58.1%[43] - 期内人民币资产及收益相对港币波动亏损4.5亿港元，计入其他综合收益[44] - 主要合营及联营公司业绩不佳，多家公司为集团带来亏损，如深劲有限公司约2.2亿港元、路劲基建约2.8亿港元[45] - 2024年上半年收益37.57亿港元，2023年同期为60.58亿港元；中期亏损11.42亿港元，2023年同期为3601.7万港元[52] - 本公司权益股东应占亏损之每股亏损2024年为12.37港仙，2023年为1.31港仙[52] - 截至2024年6月30日止六个月，公司中期亏损1141862千港元，2023年同期为36017千港元[53] - 2024年6月30日，公司资产总额为173077657千港元，较2023年12月31日的174413358千港元略有下降[54] - 2024年6月30日，公司权益总额为45124074千港元，较2023年12月31日的47480211千港元有所减少[55] - 2024年6月30日，公司负债总额为127953583千港元，较2023年12月31日的126933147千港元略有增加[55] - 截至2024年6月30日止六个月，公司中期全面收益总额为亏损1706478千港元，2023年同期为亏损1886387千港元[53] - 2024年上半年，公司本公司权益股东应占全面收益总额亏损1622390千港元，非控股权益亏损84088千港元[53] - 2024年6月30日，公司发展中物业为72176150千港元，较2023年12月31日的70563075千港元有所增加[54] - 2024年上半年，公司因换算海外业务的汇兑差额产生其他全面亏损447105千港元[53] - 2024年上半年，公司已拨备或支付之股息导致权益减少656291千港元[57] - 2024年上半年，非控股权益注资使权益增加6605千港元[57] - 截至2024年6月30日止六个月，经营活动产生现金净值为-16.16亿港元，2023年同期为7.60亿港元[60] - 截至2024年6月30日止六个月，投资活动所用现金净值为-4.46亿港元，2023年同期为-3.76亿港元[60] - 截至2024年6月30日止六个月，融资活动所用现金净值为-12.80亿港元，2023年同期为-5.37亿港元[61] - 截至2024年6月30日止六个月，现金及现金等价物减少净值为-33.42亿港元，2023年同期为-1.54亿港元[61] - 2024年中期末现金及现金等价物为76.33亿港元，2023年中期末为114.40亿港元[61] - 2024年上半年公司总收益为37.56918亿港元，较2023年上半年的60.5789亿港元下降37.98%[77][78][80] - 2024年上半年物业发展收益为10.17626亿港元，较2023年上半年的29.46867亿港元下降65.46%[77][78] - 2024年上半年物业投资收益为6.76062亿港元，较2023年上半年的6.93708亿港元下降2.54%[77][78] - 2024年上半年物业管理收益为14.72128亿港元，较2023年上半年的14.23074亿港元增长3.44%[77][78] - 2024年上半年制造业务收益为1.82277亿港元，较2023年上半年的2.1816亿港元下降16.45%[77][78] - 2024年上半年其他业务收益为4.08825亿港元，较2023年上半年的7.76081亿港元下降47.32%[77][78] - 2024年上半年除所得税前亏损为9.45851亿港元，2023年上半年除所得税前溢利为5.212亿港元[77][78] - 2024年上半年已售物业及存货成本为6.41072亿港元，较2023年上半年的18.87982亿港元下降66.04%[81] - 2024年上半年其他收入为1.16476亿港元，较2023年上半年的0.8083亿港元增长44.09%[82] - 2024年上半年其他利得为0.0198亿港元，较2023年上半年的0.0304亿港元下降34.87%[83] - 截至2024年6月30日止六个月财务成本净额为641,149千港元，2023年同期为494,379千港元，合资格资产财务成本资本化平均比率为3.66%，2023年同期为4.31%[84] - 截至2024年6月30日止六个月所得税开支总计196,011千港元，2023年同期为557,217千港元，香港利得税税率为16.5%，两年同期均无应课税溢利不计提拨备[85] - 截至2024年6月30日止六个月公司权益股东应占亏损为1,101,144千港元，2023年同期为116,615千港元，已发行普通股加权平均数均为8,898,793,115[89] - 2024年未宣派中期股息，2023年中期股息为177,976,000港元；2023年末期股息每股7港仙，共622,916,000港元，2022年末期股息每股12港仙，共1,067,855,000港元[90][91] 市场环境 - 2024年上半年全国百强房企销售总额同比下降约42%，公司实现合同销售61.8亿元人民币[9] - 2024年上半年全国新建商品房销售面积同比下降19%，全国百强房企销售总额同比下降42%；深圳新房网签同比下跌25%，二手住宅过户套数反弹超30%但价格同比下跌15%[21] - 2024年上半年深圳甲级写字楼空置率约30%，公司物业投资收入约6.8亿港元，整体出租率89% [11] 业务运营 - 2024年上半年公司净拓展合同面积929万平方米，物业管理收入约14.7亿港元[10] - 公司深业上城实现平均新签合同租金较2023年增长30% [11] - 公司高科农业和先进制造业业务稳步推进，晶华公司高难度点阵显示屏已大批量生产[11] - 公司在营持有物业约173万平方米，后续约47万平方米待开业商办和产业空间将陆续运营[16] - 公司将尽快实现深业运营在管规模突破1亿平方米[15] - 商业运营方面，公司推进湾中新城商业水街开业筹划，搭建集团商业品牌产品线，巩固深业上城标杆地位，拓展“深业商管”品牌影响力[15][18] - 酒店管理方面，公司加速“憬居”品牌样板店打造，推进武夷山憬居康养度假酒店试营业[15] - 2024年上半年新开工项目包括长沙麓溪云境二期等，新开工面积合计218千平方米[31] - 2024年上半年新竣工项目包括广州深业颐泽府一期等，新竣工面积合计357千平方米[32] - 截至2024年6月30日，土地储备计容建筑面积约653万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、20%[33] - 2024年上半年深业运营净拓展管理面积约929.1万平方米，物管城市及公建项目净拓展占比为89%[37] - 2024年上半年深业上城商场客流破千万，销售额达21亿元人民币[38] - 锦农项目流转土地310亩，大鹏四季滨海田园项目列入深圳市“百千万工程”，新丰•四季滨江田园建筑方案获农业农村部奖项[41] 公司战略 - 公司凭ESG优异表现获MSCI ESG的A评级，重构总部及所属企业薪酬体系[12] - 公司将加快构建房地产发展新模式，按“一手抓经营、一手抓转型”思路发展[13] - 公司下半年将推动地产主业稳健发展，推进销售去化[14] - 公司将向城市资产管理和综合运营、科技产业投资服务转型[17][19] - 公司将加强风险管理，严格控制新增投资及资本性支出，去化存量资产，降本提质增效，优化资债结构[20] - 公司将继续壮大高科农业，做大做强先进制造板块，搭建产业空间运营平台开展科技产业投资服务[19] 财务状况 - 截至2024年6月30日，集团金融负债总额为8.149195亿港元，账面价值为7.712413亿港元[70] - 截至2023年12月31日，集团金融负债总额为8.2053122亿港元，账面价值为7.9784682亿港元[71] - 2024年6月30日，集团按公允价值列账或呈列的金融工具总额为1.41422亿港元[73] - 2023年12月31日，集团按公允价值列账或呈列的金融工具总额为1.34639亿港元[74] - 截至2024年6月30日，第三级工具金融资产公允价值为1.00963亿港元[75] - 截至2023年6月30日，第三级工具金融资产公允价值为232.7万港元[75] - 截至2024年6月30日物业、厂房及设备为6,451,422千港元，投资物业为33,299,309千港元[92] - 公司投资物业位于中国大陆，以中期租约持有，2024年6月30日由仲量联行重估，全部归类为第三级估值[93][94] - 投资物业估值采用收入资本化法和剩余法，空置率范围为3%-20%和5%-15%，资本化率范围为3%-7%和3%-6%等[95] - 2024年6月30日，集团若干投资物业账面价值约为23.08904亿港元未获中国相关部门颁发所有权证，仍在办理手续[98] - 2024年6月30日，集团账面价值分别为104.9万港元及106.91231亿港元的物业、厂房及设备以及投资物业已抵押[98] - 中期内，使用权资产添置金额为6298万港元，2023年同期为1.176亿港元[99] - 中期内，使用权资产折旧开支为5432.5万港元，2023年同期为3519.5万港元[100] - 中期内，租赁现金流出总额为5268.2万港元，2023年同期为5088.4万港元[100] - 2024年6月30日，集团对合营公司投资为8433620千港元，2023年同期为8804198千港元[101] - 2024年6月30日，集团对联营公司投资为4154746千港元，2023年同期为5234028千港元[102] - 2024年6月30日，集团透过损益按公允价值计算的金融资产非流动部分为138032千港元，流动部分中香港上市股权投资为1039千港元[103] - 2024年6月30日，集团贸易及其他应收款计入流动资产为12285485千港元，计入非流动资产为30665千港元[104] - 2024年6

财务业绩表现 - 截至2024年6月30日止六个月，公司收益为37.57亿港元，较2023年同期的60.58亿港元下降37.98%[2] - 2024年上半年经营溢利为24573.2万港元，较2023年同期的13.31亿港元下降81.53%[2] - 2024年上半年除所得税前亏损9.46亿港元，而2023年同期溢利5.21亿港元[3] - 2024年上半年中期亏损11.42亿港元，较2023年同期的3601.7万港元大幅增加[3] - 2024年上半年本公司权益股东应占亏损每股为12.37港仙，2023年同期为1.31港仙[3] - 2024年上半年中期全面收益总额亏损17.06亿港元，2023年同期亏损18.86亿港元[4] - 2024年上半年公司除所得税前亏损945,851千港元，2023年上半年除所得税前溢利521,200千港元[14][15] - 2024年上半年来源于外部客户的收益为3,756,918千港元，2023年上半年为6,057,890千港元[14][15] - 2024年上半年销售物业收入为1,017,626千港元，2023年上半年为2,946,867千港元[17] - 2024年上半年物业管理服务收入为1,472,128千港元，2023年上半年为1,423,074千港元[17] - 2024年上半年销售工业产品收入为182,277千港元，2023年上半年为218,160千港元[17] - 2024年上半年其他收入为408,825千港元，2023年上半年为776,081千港元[17] - 2024年上半年租金收入为676,062千港元，2023年上半年为693,708千港元[17] - 2024年上半年已售物业及存货成本为641,072千港元，2023年为1,887,982千港元[18] - 2024年上半年财务收入为745,010千港元，2023年为672,059千港元[20] - 2024年上半年财务成本净额为(769,222)千港元，2023年为(1,027,907)千港元[20] - 2024年上半年所得税开支总计196,011千港元，2023年为557,217千港元[21] - 2024年上半年公司权益股东应占亏损为(1,101,144)千港元，2023年为(116,615)千港元[24] - 2024年上半年公司营业收入37.6亿港元，本公司权益股东应占亏损11.0亿港元，决定中期不派息[45] - 2024年上半年全国百强房企销售总额同比下降约42%，公司实现合同销售61.8亿元人民币[46] - 2024年上半年公司营业额37.6亿港元，较去年下降约38%；毛利10.9亿港元，整体毛利率29%；权益股东应占亏损11.0亿港元[54] - 2024年上半年公司结转物业销售面积约54,119平方米，较去年同期下降约50%；结转销售收入约10.2亿港元，较去年同期下降约65%；开发销售毛利率32%，较去年同期下降10个百分点[55] - 2024年上半年公司合同销售金额约68.0亿港元，同比下降58%；销售面积约23.9万平方米，每平方米平均售价28,483元人民币[57] - 2024年上半年粤港澳大湾区项目占合同销售金额的69%，30%来自直辖及省会城市，1%来自其他城市[57] - 2024年上半年住宅类产品占合同销售金额的84%，非住宅类产品占比16%[57] - 2024年上半年结转销售收入中，广深项目占比为48%[55] - 2024年上半年车位销售153个[56] - 2024年上半年主要合同销售贡献来自深业云筑、深业泰瑞府等项目[57] - 剔除投资物业和金融资产公允价值变动等影响，2024年上半年公司权益股东应占亏损为5.5亿港元[54] - 2024年上半年新开工面积约21.8万平方米，较去年同期下降80%，竣工面积约35.7万平方米，去年同期无新竣工项目[60] - 2024年上半年物业投资收入约6.8亿港元，较去年同期下降3%，毛利率约71%，投资物业公允价值减少0.3亿港元[64] - 城市综合运营业务合同签约面积约9229万平方米，在管面积约8921万平方米，2024年上半年收入约14.7亿港元，较去年同期上涨3%，毛利率约17%[65] - 2024年上半年深业运营净拓展管理面积约929.1万平方米，物管城市及公建项目净拓展占比为89%[66] - 2024年上半年深业上城商场客流破千万，销售额达21亿元人民币[67] - 2024年上半年酒店经营收入约2.1亿港元，与去年同期持平[68] - 2024年上半年制造业业务收入1.8亿港元，同比下降16%，毛利率约为24.3%，同比上升3.1个百分点[69] - 2024年上半年新丰农业产业园项目洋蓟产量达10万斤，锦农项目流转土地310亩，农业经营收入约0.7亿港元[70] - 期内，人民币资产及收益相对港币波动亏损4.5亿港元，计入其他综合收益[73] - 受房地产低迷影响，集团主要合营及联营公司业绩不佳，多家公司带来亏损，如深劲有限公司约2.2亿港元、路劲基建约2.8亿港元等[74] 资产负债情况 - 2024年6月30日，公司资产总额为173.08亿港元，较2023年12月31日的174.41亿港元略有下降[5] - 2024年6月30日，公司权益总额为45.12亿港元，较2023年12月31日的47.48亿港元有所减少[6] - 2024年6月30日，公司负债总额为127.95亿港元，较2023年12月31日的126.93亿港元略有上升[7] - 2024年6月30日透过损益按公允值计算之金融资产非流动为138,032千港元，流动为1,039千港元[27] - 2024年6月30日贸易及其他应收款计入非流动为30,665千港元，计入流动为12,285,485千港元[28] - 2024年6月30日应收账款净额为1,595,072千港元，2023年12月31日为2,263,251千港元[29] - 2024年6月30日一年内应收款项为943,312千港元，2023年12月31日为2,130,418千港元[30] - 2024年6月30日其他应收款项净额为9,246,575千港元，2023年12月31日为7,944,492千港元[31] - 2024年6月30日预付款项为1,443,838千港元，2023年12月31日为1,457,637千港元[32] - 2024年6月30日银行及其他借贷总额为38,433,732千港元，2023年12月31日为39,039,102千港元[33] - 2024年6月30日约86.55亿港元贷款以账面价值15,167,083千港元集团资产作抵押，2023年12月31日约87.48亿港元贷款以账面价值11,690,395千港元集团资产作抵押[34][35] - 2024年6月30日约258.60亿港元银行借贷按浮动利率计息，2023年12月31日约254.13亿港元银行借贷按浮动利率计息[35] - 2024年6月30日贸易及其他应付款为20,828,590千港元，2023年12月31日为22,802,440千港元[37] - 2024年6月30日已发行及缴足普通股8,898,793,115股，金额为22,071,756千港元，与2023年12月31日相同[41] - 2024年6月30日就收购土地及楼宇等发展成本已订约但未拨备的承担为12,109,797千港元，2023年12月31日为12,313,696千港元[42] - 2024年6月30日向本集团物业买家之按揭提供财务担保为12,059,214千港元，2023年12月31日为12,778,057千港元[43] - 截至2024年6月30日，公司就合营公司银行及其他贷款提供16.26419亿港元担保，较2023年12月31日的19.38357亿港元有所减少[44] - 截至2024年6月30日，公司已售未结合同款项约278亿港元，预计于2024、2025年结转[57] - 截至2024年6月30日，土地储备计容建筑面积约653万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、20%[62] - 2024年6月30日，集团银行及其他借款总额384.3亿港元，较2023年12月31日的390.4亿港元有所下降，浮息、定息借款比例分别为67%和33%，长期、短期借款比例分别为59%和41%，港币、人民币借款比例分别为40%和60%[71] - 2024年6月30日，集团现金结存为110.6亿港元，较2023年12月31日的144.4亿港元减少，约89%以人民币计值[71] - 2024年6月30日，集团除非控股股东权益后净资产为400.9亿港元，较2023年12月31日的423.4亿港元降低，剔除预收款后资产负债率68.9%，净负债率68.3%，较2023年12月31日的58.1%上升[71][72] - 2024年6月30日，集团有资产抵押的贷款共86.6亿港元，较2023年12月31日的87.5亿港元略降[76] - 2024年6月30日，集团为三家合营公司银行及其他贷款提供共计16.3亿港元担保[76] 股息分配情况 - 公司宣派2023年末期股息每股7港仙，合共约622,916,000港元，已在2024年7月8日支付；2022年末期股息每股12港仙，合共约1,067,855,000港元，已在2023年7月5日支付[25][26] - 2024年董事会决议不宣派中期股息，2023年中期股息为177,976,000港元[26] - 董事会决议不宣派截至2024年6月30日止六个月的中期股息，2023年为2.00港仙[78] 会计准则应用 - 公司自2024年1月1日起首次应用多项准则修订，预期对当前或未来期间无重大影响[10] - 2025年1月1日或之后开始的年度报告期间将应用香港会计准则第21号修订，公司预期无重大影响[11] 客户情况 - 截至2024年及2023年6月30日止六个月，无单一客户贡献占集团总收益10%或以上[16] 公司业务范围 - 公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营[8] 公司业务进展 - 2024年上半年公司完成竣备项目3个，部分项目较计划提前开盘[46] - 2024年上半年公司净拓展合同面积929万平方米，物业管理收入约14.7亿港元[47] - 2024年上半年深圳甲级写字楼空置率约30%，公司物业投资收入约6.8亿港元，整体出租率89% [47] - 2024年上半年公司写字楼主动招商，累计引进世界500强企业12家，深业上城平均新签合同租金较2023年增长30% [47] - 公司高科农业和先进制造业业务稳步推进，农科公司参展获“年度优秀供应商奖”，晶华公司高难度点阵显示屏大批量生产[47] - 公司获MSCI - ESG的A评级，优化组织管控，重构薪酬体系，加强财务管理[47] 公司未来规划 - 下半年公司将构建房地产发展新模式，按“一手抓经营、一手抓转型”思路推动高质量发展[48] - 地产主业推售项目集中在下半年，重点推进深业中城公寓等项目销售，确保湾中新城等项目竣工备案[49] - 深业运营争取在管规模突破1亿平方米，推进湾中新城商业水街开业，打造“憬居”品牌样板店[49] - 集团在营持有物业约173万平方米，后续约47万平方米待开业商办和产业空间将进入运营期[50] - 集团向城市资产管理和综合运营转型，增加城市资产管理投资，扩大“深业商管”品牌影响力[51] - 集团向科技产业投资服务转型，壮大高科农业，做大做强先进制造板块，搭建产业空间运营平台[52] - 集团严格控制新增投资及资本性支出，去化存量资产，推动销售回款和监管资金解付[53] - 集团持续降本提质增效，优化资债结构，压缩境外负债规模，控制财务成本[53] - 集团加强参股企业管理，做好风险防范[53] - 集团深入研究客户需求，提升产品力和服务质量[49] - 集团积极盘活符合证券化条件的资产，释放价值[50] 涉诉情况 - 2024年7月26日，成都丰泽及深业泰然公司涉诉案件，法院准许申索人撤诉，申索金额约2.2亿元人民币[75] 员工情况 - 2024年6月30日，集团聘用20417名雇员，较2023年6月30日的22229名减少，截至2024年6月30

公司概况 - 公司1997年在香港联合交易所主板上市，控股股东是深业集团[3][5][6][8] - 核心业务为物业开发、物业投资及城市综合运营服务，涉足高科技农业、高端制造等创新业务[3][5][6][8] - 公司目标是转型为以城市综合开发运营、科技产业投资服务为主业的科技型产业集团[3][5][6][8] - 执行董事包括吕华博士、王昱文先生等[11] - 独立非执行董事包括李伟强先生、黄友嘉博士等[11] - 核数师为罗兵咸永道会计师事务所[11] - 公司为投资控股公司，主要业务包括物业开发出售、物业投资收租和物业管理服务，年内业务性质无重大变动[169] - 公司主要在中国从事物业开发、管理及投资，需遵守中国相关法律法规[170][171] 土地储备与项目 - 集团在国内多个城市土地储备建筑面积约674万平方米，大湾区优质土地储备建筑面积约444万平方米[7][8] - 公司致力于优化土地储备结构，将资产和业务向大湾区和重点区域高能级城市集中[4][5][7][8] - 公司有超过20个发展项目[9] - 2023年在建项目32个，11个项目开盘，颐樾府项目较标准工期提效12.5%[28][29] - 2023年新增土储45.4万平方米，增加货值约154亿元人民币[31][32] - 2023年公司在深圳、上海等8个城市启动项目建设，新开工面积约159.5万平方米[95] - 2023年公司计划完工项目按时交付，完工面积约115.8万平方米[95] - 2023年公司在深圳、上海等8个城市项目开工，新开工面积约159.5万平方米，竣工面积约115.8万平方米[97] - 2023年公司通过公开竞拍拓展3宗地，年底签署车公庙项目北地块土地使用权合同，4个新增项目占地约13.7万平方米，计容建筑面积约45.4万平方米，预计货值约154.2亿元，持有运营面积约12.1万平方米[102][103] - 截至2023年12月31日，公司土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，未开工项目约109.1万平方米，在建项目约505.1万平方米，已完工未入账项目约60.1万平方米[107] - 大湾区、长三角和二线省会城市土地储备分别占总计容建筑面积的66%、14%和19%[107] - 已完工待售物业账面价值达197.4亿港元[107] - 截至2023年12月31日，土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，大湾区、长三角区域、二线省会城市占比分别为66%、14%、19%，持作待售之已落成物业账面价值197.4亿港元[108] 财务业绩 - 2023年收益为158.32亿港元，较2022年的315.40亿港元下降49.80%[13] - 2023年毛利为51.11亿港元，较2022年的106.93亿港元下降52.20%[13] - 2023年除所得税前溢利为17.76亿港元，较2022年的73.67亿港元下降75.89%[13] - 2023年公司权益股东应占亏损2.61亿港元，较2022年的溢利20.85亿港元下降112.53%[13] - 2023年每股基本亏损2.94港仙，较2022年的每股盈利23.43港仙下降112.55%[13] - 2023年每股中期及建议末期股息9港仙，较2022年的15港仙下降40.00%[13] - 2023年资产净值（不包括非控股权益）为423.38亿港元，较2022年的446.32亿港元下降5.14%[14] - 2023年现金及银行存款为144.43亿港元，较2022年的133.62亿港元增长8.10%[14] - 2023年债务净额为245.96亿港元，较2022年的268.61亿港元下降8.43%[14] - 董事会建议公司就2023年以现金支付末期股息每股7港仙[25] - 2023年公司权益股东应占亏损2.6亿港元，剔除相关影响后应占溢利19.2亿港元，董事会建议派发现金末期股息每股7.00港仙[26] - 2023年公司实现营业额158.32亿港元，同比下降约49.8%，毛利51.11亿港元，整体毛利率32.3%，公司股权持有人应占亏损2.61亿港元，若剔除相关影响，应占溢利19.2亿港元[76] - 公司物业发展业务全年入账销售面积约41.5万平方米，同比下降约43.1%，入账销售收入约86.32亿元人民币（约95.85亿港元），同比下降约62.6%，广州和深圳项目贡献56%入账销售收入，物业发展及销售毛利率36.5%，同比下降约0.1个百分点[77] - 2023年公司实现营业额158.3亿港元，较去年下降约49.8%；毛利51.1亿港元，整体毛利率为32.3%；权益股东应占亏损为2.6亿港元，剔除相关影响后应占溢利为19.2亿港元[78] - 2023年公司结转物业销售面积约41.5万平方米，较去年下降约43.1%；结转销售收入约95.9亿港元，较去年下降约62.6%；开发销售毛利率为36.5%，较去年下降约0.1个百分点[79] - 2023年公司实现合约销售额约265.9亿元人民币（约295.2亿港元），超全年销售目标；合约销售面积约71.4万平方米，平均售价为每平方米37229元人民币[84] - 与2023年全国百强房企总销售额同比下降17%相比，公司年度合约销售额逆势同比增长38.4%[84] - 按地理位置，粤港澳大湾区项目占合约销售额的88.2%，直辖市及省会城市和其他城市项目分别占11.4%和0.4%[85] - 按产品类型，住宅产品占合约销售额的90%，非住宅产品（包括写字楼、公寓和产业园）占10%[85] - 2023年深圳Upper Coast项目合约金额约133亿元，中山Bay Front项目总交易额33.6亿元[84] - 2023年车位销售1437个[83] - 结转销售收入中，广深项目占比为56%[79] - 2023年公司多个项目有具体结转面积和销售净额数据，如深圳深业云筑结转面积44631平方米，销售净额1766191千元人民币等[81][83] - 2023年公司合同销售金额约265.9亿元人民币（折合约295.2亿港元），超年度销售目标，销售面积约71.4万平方米，每平方米平均售价37,229元人民币[86] - 相较全国百强房企2023年销售总额同比下降17%，公司全年合同销售逆市增长38.4%[86] - 粤港澳大湾区项目占合同销售金额的88.2%，直辖市及省会城市和其他城市分别占11.4%和0.4%[86] - 住宅类产品占合同销售金额的90%，非住宅类产品占比10%[86] - 深圳云海湾项目开盘当日去化近95%，年内签约金额约133亿元人民币；中山湾中新城项目累计成交33.6亿元人民币[86] - 2023年物业投资收入约14.2亿港元，同比上涨18.8%，毛利率约69%与去年持平，投资物业总面积约173万平方米，公允价值约334.5亿港元，年内公允价值重估增加5.5亿港元[111][113] - 2023年城市综合运营业务合同签约面积约8407万平方米，在管面积约8047万平方米，独立第三方项目面积占比约74.4%，非住业态面积占比约64.4%，营业收入约27.9亿港元，同比上涨6.4%[112][114] - 酒店运营业务实现经营收入约4.65亿港元，较去年增长61.7%，集团拥有6家运营酒店[121] - 先进制造业务实现经营收入约4.71亿港元，旗下晶华致力于从“产品生产商”转型为“方案解决服务商”[126] - 高科技农业业务种植面积达4000亩，实现经营收入约5.06亿港元，较去年增长40.6%[127] - 截至2023年12月31日，公司银行及其他借款总额390.4亿港元，现金余额144.4亿港元[133] - 截至2023年12月31日，公司净现金短债比为1.02倍，剔除预收账款后资产负债率为68.4%，净负债率为58.1%[133] - 浮动利率贷款和固定利率贷款分别占比65%和35%，长期贷款和短期贷款分别占比64%和36%[133] - 港币借款和人民币借款分别占比40%和60%，现金中约95%为人民币，其余为美元和港币[133] - 2023年12月31日，银行及其他借款总额390.4亿港元，较2022年的402.2亿港元有所下降[134][135] - 2023年12月31日，现金结存为144.4亿港元，较2022年的133.6亿港元有所增加，其中约95%以人民币计值[134] - 2023年12月31日，剔除预收款后资产负债率68.4%，净负债率58.1%，较2022年的60.2%有所下降[134][135] - 人民币汇率下降使人民币资产及收益相对港币波动约7.0亿港元计入其他综合收益，年内汇兑亏损2891万港元[136][138] - 主要合营公司中，泰州深业、深圳朗通、深圳天安数码城分别带来盈利约2.7亿、727.2万、2.5亿港元[137][138] - 联营公司路劲基建年内亏损39.6亿港元，为公司带来亏损10.7亿港元[139] - 2023年12月31日，有资产抵押的贷款共87.5亿港元，较2022年的103.4亿港元有所下降[140] - 2023年12月31日，公司为合营公司银行及其他贷款提供共计19.38亿港元担保[140] - 2023年上半年中期股息每股2.00港仙已于2023年10月中旬派发[169] - 董事会建议派发2023年末期股息每股7.00港仙，待股东批准，连同中期股息，2023年股息总额为每股9.00港仙，2022年为每股15.00港仙[169] - 本集团截至2023年12月31日止年度溢利载于报告第112页综合损益表[169] - 截至2023年12月31日，公司可供分派储备达6.28516亿港元，其中6.22916亿港元拟作末期股息[186][190] - 年内集团就物业发展项目资本化利息约18.86078亿港元[187][190] - 回顾年度内，集团五大客户销售总额及五大供应商采购总额分别少于集团销售额及采购额的30%[188][190] - 年内集团捐赠约229.9万港元用于慈善或其他目的[189] 业务运营亮点 - 2023年深业运营净拓展合同面积约1219万平方米[33][35] - 2023年深业上城客流量超4000万人次，销售额超50亿元人民币，同比增长约35%[33][35] - 2023年集团实现物业投资收入约14.2亿港元，同比上涨约19%，整体出租率88%[34][36] - 2023年酒店运营收入约4.7亿港元，大幅增长62%[34][36] - 2023年农业种植面积4000亩，产出近700万磅农产品，实现农业收入约5.06亿港元[37] - 2023年子公司京华申请15项知识产权，获11项授权专利，开发出彩屏触控线控技术[38] - 2023年农业种植面积达4000亩，玉米、水稻及蔬菜产量近700万斤，农业经营收入约5.1亿港元[40] - 2023年晶华公司申请知识产权15项，获得授权专利11个，成功开发彩色触摸屏线控器[41] - 2023年深圳妇儿大厦于2023年6月1日焕新亮相，被国家发改委认定为盘活存量资产扩大有效投资的典型案例向全国推广[119][120] - 中山湾中新城于2023年5月开展商业品牌签约，拟打造大湾区首个国际级IP室内主题乐园集群，商业水街确名“湾中•上城水街”[119][120] - 2023年5月公司发布自营酒店品牌“憬居”，推出四条品牌产品线，首家“憬居”酒店已运营[122] - 2023年公司房地产项目获20个国内外设计奖项[95] - 2023年公司地产项目获颁20项国内外设计大奖[97] 公司战略与规划 - 公司核心战略目标是推动业务长期可持续发展，为股东带来稳定回报和价值增值[4][5][7][8] - 2024年公司可售货值超300亿元人民币，住宅占比72%，将加速周转去化回笼资金[52][56] - 公司拥有约173万平方米存量物业，公允价值约335亿港元，将深度谋划盘活资产[53][57] - 公司将加快推进八卦岭、上步片区等城市更新项目及相关利益统筹项目[54][58] - 公司从单一价值创造向多元化转变，运营平台有一定规模和能力，加速构建新模式[59] - 公司从以空间建造为主转向空间建造、运营、服务并重的多元化价值创造过程，旗下运营平台已具规模和能力，正从开发商向运营商、服务商转变[60] - 随着利益统筹项目推进，公司未来商业及产业空间体量将增加，将借商业运营经验向资产管理新模式转型[61][62] - 高科农业板块将深挖潜力，打造育繁推贸一体化体系，推动相关田园开业运营，在一二线城市城乡结合部寻找农旅项目拓展机会[63][67] - 公司以晶华电子为切入点做大做强先进制造业，晶华公司将推动产品结构优化和技术创新，拓展海外市场和客户，加快海外生产基地选址研究[64][68] - 公司将发挥资本牵引作用，通过市场化手段加强资本运作，以并购实现产业链上下游布局，深业运营将择机完成IPO发行并开展物业产业链并购[65][69] - 面对经济压力，公司将重视财务安全，防范风险，包括促使现金回笼、优化资债结构、

公司业绩 - 公司2023年全年实现收入158.3亿港元，同比下降49.8%[1] - 公司2023年物业开发业务录得收入95.9亿元，同比下滑62.6%[1] - 公司2023年合同销售金额达265.9亿人民币，同比增长38.4%并创历史新高[2] - 公司2023年城市综合运营业务实现收入27.9亿元，同比增长6.4%[4] - 公司2023年物业投资业务收入14.2亿元，同比增长18.8%[4] 未来展望 - 公司预计2024年总收入同比将实现20%以上的增长，股东应占利润将扭亏并迅速回升至10亿元以上规模[7] - 公司港股2024年3月28日收盘价为1.02元，PB仅约0.22倍，估值处于历史最低水平[8] - 公司基本面扎实稳健，股价处于显著低估状态，投资价值依然显著，维持买入评级[8] 公司发展 - 公司持有投资物业总面积约173万平米，公允价值超330亿港元[5] - 深圳控股2014-2023年收入呈现逐年增长趋势，2023年收入达到320.5亿港元[40] - 深圳控股2014-2023年净利润也呈现逐年增长，2023年净利润增速为46.9%[40] - 公司2024年预计营业收入为19,521百万港元，较2023年下降了23.4%[42] - 2024年预计净利润为1,386百万港元，较2023年增长614.5%[42] - 公司2024年预计每股收益为0.14港元，较2023年增长566.7%[42]

财务表现 - 合约销售达到266亿元人民币，同比增长38%，超额完成全年目标[2] - 营业额为158亿港元，毛利为51亿港元，整体毛利率为32.3%[2] - 权益股股东应占亏损为2.6亿港元，受开发结转减少、联营公司亏损及财务成本增加等因素影响[2] - 剔除投资物业和金融资产公允值变动净影响及联营公司业绩影响后，权益股股东应占溢利为19亿港元[2] - 收益为15,832,132千港元，较去年减少50%[3] - 毛利为5,110,692千港元，较去年减少52%[3] - 经营溢利为3,499,944千港元，较去年减少55%[3] - 年内溢利为193,396千港元，较去年减少92%[3] - 2023年公司总收入为158.32亿港元，同比下降50.1%[20] - 2023年物业发展收入为95.85亿港元，同比下降62.6%[20] - 2023年物业投资收入为14.20亿港元，同比增长27.1%[20] - 2023年物业管理收入为27.94亿港元，同比增长6.4%[20] - 2023年制造收入为4.71亿港元，同比下降22.4%[20] - 2023年其他收入为15.62亿港元，同比增长7.3%[20] - 2023年公司实现营业额158.3亿港元，同比下降约49.8%[76] - 2023年公司实现毛利51.1亿港元，整体毛利率为32.3%[76] - 2023年公司权益股东应占亏损为2.6亿港元，调整后溢利为19.2亿港元[76] - 2023年公司结转物业销售面积约41.5万平方米，同比下降约43.1%[76] - 2023年公司结转销售收入约86.3亿元人民币，同比下降约62.6%[76] - 2023年公司实现地产合同销售约266亿元人民币，同比增长38%[57] - 2023年公司实现物业投资收入约14.2亿港元，同比增长19%[61] - 2023年公司实现酒店运营收入约4.7亿港元，同比增长62%[61] - 2023年公司实现农业经营收入约5.1亿港元，种植面积达4000亩，产量近700万斤[62] - 2023年公司权益股东应占亏损2.6亿港元，剔除特殊项目后应占溢利19.2亿港元[56] - 2023年公司合同销售金额为2659亿元人民币，超额完成年度销售目标，同比增长38.4%[78] - 合同销售面积为71.4万平方米，每平方米平均售价为37229元人民币[78] - 2023年结转物业销售总额为8631686千元人民币，结转面积为415333平方米[77] - 2023年合同销售总额为26585561千元人民币，销售面积为714106平方米[80] - 2023年物业投资收入14.2亿港元，同比增长18.8%，毛利率69%[89] - 2023年城市综合运营业务收入27.9亿港元，同比增长6.4%[90] - 2023年公司2023年全年客流量超4,000萬人次，銷售額突破50億元人民幣[92] - 2023年公司酒店經營收入約4.7億港元，較去年大幅增長61.7%[94] - 2023年公司農業經營收入約5.1億港元，較去年增長40.6%[97] 股息与分红 - 董事会建议派发末期股息每股7.00港仙，全年股息每股9.00港仙[2] - 2023年宣派中期股息每股2港仙，合共177,976千港元，较2022年的266,964千港元减少33.3%[31] - 2023年宣派末期股息每股7港仙，合共622,916千港元，须获股东批准[34] - 公司建议派发2023年末期股息每股7.00港仙[56] - 公司建议派发2023年度末期股息每股7.00港仙，连同中期股息每股2.00港仙，年度股息总额为每股9.00港仙[105] 资产与负债 - 2023年公司总资产为1744.13亿港元，同比增长8.1%[18] - 2023年公司总负债为1269.33亿港元，同比增长11.4%[18] - 2023年折旧及摊销为4.56亿港元，同比增长3.0%[18] - 2023年新增非流动资产为8.23亿港元，同比增长35.8%[18] - 2023年应收账款净额为2,263,251千港元，较2022年的2,180,070千港元增加3.8%[33] - 2023年其他应收款项净额为7,944,492千港元，较2022年的4,394,087千港元增加80.8%[33] - 2023年预付款项总额为1,457,637千港元，较2022年的259,121千港元显著增加[39] - 2023年非即期银行贷款及其他借贷总额为24,897,499千港元，较2022年的28,138,776千港元有所减少[40] - 2023年银行借贷总额为25,413,309,000港元，较2022年的22,355,890,000港元有所增加[43] - 2023年借贷平均实际利率为年息4.42%，较2022年的3.32%有所上升[43] - 2023年应付账款总额为6,047,954千港元，较2022年的6,335,130千港元有所减少[44] - 2023年其他应付款项及应计费用总额为16,482,215千港元，较2022年的19,074,245千港元有所减少[46] - 2023年投资物业总额为7,119,481千港元，较2022年的14,282,804千港元有所减少[43] - 公司2023年财务担保总额为12,778,057千港元，较2022年的6,926,523千港元增长84.5%[48] - 公司2023年向关联方提供的财务担保为1,938,357千港元，较2022年的1,400,718千港元增长38.4%[48] - 公司2023年资本承担总额为12,313,696千港元，较2022年的8,324,329千港元增长47.9%[49] - 公司2023年向关联方提供的贷款总额为24,880,603千港元，较2022年的28,385,224千港元减少12.3%[51] - 公司2023年银

预计2023财年业绩 - 深圳控股(00604)预计2023财年权益股东应占未经审核综合亏损在2.48亿港元至4.06亿港元之间[1] - 预计2023财年主要亏损原因包括未达结转销售收入条件导致销售收入和毛利下降，应占合营公司和联营公司业绩由应占利润转为应占亏损，以及财务成本增加[2] - 若撇除2023财年应占合营公司和联营公司的亏损，预计2023财年权益股东应占未经审核综合溢利在3.38亿港元至4.15亿港元之间[3]

财务数据 - 2023年上半年，深圳控股有限公司实现营业额约60.6亿港元，较去年同期下降61%[6] - 毛利约20.8亿港元，整体毛利率为34.4%[6] - 截至2023年6月30日，深圳控股有限公司资产总额约1,653.4亿港元，净资产约466.1亿港元[7] - 董事会决定以现金方式派发2023年中期股息每股2.00港仙[7] - 上半年实现合同销售额约148亿人民币，较去年同期上升198%[9] - 新增土储约27万平方米，新增货值约76亿人民币[10] - 上半年实现物业投资收入约6.9亿港元，较去年同期上涨约25%[11] 市场扩张和并购 - 公司积极挖掘和布局创新业务，支持先进制造和农业科技业务发展[20] - 深圳晶华显示电子公司是国家级高新技术企业，拥有42项专利和16项软件著作权[21] - 深圳控股有限公司的农业板块实现了多项科研成果，新增土地流转达到1200亩，农作物产量较去年增收50%[22] - 深业运营已向香港联交所递交H股上市申请，晶华公司已发起A股创业板IPO申报[23] 业绩总结 - 2023年上半年，深圳控股有限公司实现营业额60.6亿港元，较去年下降61%；实现毛利20.8亿港元，整体毛利率为34.4%[48] - 物业销售收入约26.2亿人民币，折合约29.5亿港元，较去年同期下降76%[49] - 房地产开发销售毛利率为42%，较去年同期下降8个百分点[50] 未来展望 - 2023年是实施「十四五」规划承上启下的关键一年，公司将持续关注后续具体政策的落地、执行以及市场的反应情况，深耕主业，确保经营目标达成[29] - 公司将持续推进地产业务发展，确保经营业绩提升，推动地产主业转型，主动拥抱存量时代，创新业务模式，盘活存量资产，积极适应房地产新发展模式[30] - 下半年可售货值约300亿人民币，包括深圳、中山、上海、成都等优质地段新推售或加推的住宅项目[33] 新产品和新技术研发 - 公司将持续加大对科技产业的投资和培育，促进创新业务发展，寻找新增长赛道，构建有限多元化布局[41] - 公司旗下先进制造企业晶华公司将发挥核心优势，推动智能控制器行业的发展壮大，做大做强人机交互领域业务，积极拓展智能家居、工业控制等下游领域，做大市场份额[42] - 农业板块将精耕细作做强产业，在新丰农业产业园、深业锦农项目积极探索供应链产品体系搭建，推动园区升级改造，全面完成高标农田建设和数字农田改造，加强产销对接，推进联产联营多种合作方式[43]

销售业绩 - [合约销售约148亿元人民币，较去年同期上涨198%，完成全年销售目标的64%][2] - [2023年上半年公司合同销售额约148亿元人民币，较去年同期上升198%，完成全年销售目标约64%][47] - [深圳前海深业云海湾项目开盘当日去化超九成，认购金额超100亿元人民币；中山湾中新城项目累计成交18.5亿元人民币][47] - [2023年上半年合同销售金额约166.3亿港元，较去年同期上涨198%，销售面积344,670平方米，每平方米平均售价约42,908元人民币，已完成全年销售目标约64%][77] - [2023年上半年大湾区项目占合同销售金额的92%，住宅类产品占合同销售金额的84%][78] - [2023年上半年合同销售总面积344,670平方米，销售金额14,789,055千元人民币][79] 财务数据 - [实现营业额60.6亿港元，毛利20.8亿港元，整体毛利率34.4%][2] - [权益股东应占亏损1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙][2] - [2023年上半年收益为60.5789亿港元，2022年同期为155.34377亿港元][3] - [2023年上半年经营溢利为13.30612亿港元，2022年同期为59.95726亿港元][3] - [2023年上半年期内亏损3601.7万港元，2022年同期溢利2.463143亿港元][3] - [2023年6月30日资产总额为165.341765亿港元，2022年12月31日为163.467589亿港元][5] - [2023年6月30日负债总额为118.733395亿港元，2022年12月31日为113.910616亿港元][8] - [截至2023年6月30日止六个月，公司来源于外部客户的收益总额为6057890千港元，其中物业发展为2946867千港元，物业投资为693708千港元，物业管理为1423074千港元，制造为218160千港元，其他为776081千港元][14] - [截至2023年6月30日止六个月，投资物业公允值增加后公司分类业绩总额为1359661千港元，其中物业发展为798077千港元，物业投资为610445千港元，物业管理为114126千港元，制造为7460千港元，其他为 - 170447千港元][14] - [截至2023年6月30日止六个月，公司应占合营公司及联营公司经营成果为 - 315033千港元][14] - [截至2023年6月30日止六个月，公司除税前溢利为521200千港元][14] - [2023年上半年总收益为6057890千港元，较2022年上半年的15534377千港元有所下降][17] - [2023年上半年销售物业收入为2946867千港元，低于2022年上半年的12939870千港元][17] - [2023年上半年物业管理服务收入为1423074千港元，高于2022年上半年的1283032千港元][17] - [2023年上半年其他收入为80830千港元，低于2022年上半年的244311千港元][18] - [2023年上半年财务成本净额为494379千港元，高于2022年上半年的337680千港元][21] - [2023年上半年所得税开支为557217千港元，低于2022年上半年的3335836千港元][22] - [2023年上半年公司权益股东应占亏损116615千港元，2022年上半年为溢利2360778千港元][25] - [截至2023年6月30日止六个月，合资格资产的财务成本按4.31%平均比率资本化，2022年同期为3.87%][21] - [2023年上半年公司营业额约60.6亿港元，较去年同期下降61%，毛利约20.8亿港元，整体毛利率为34.4%，权益股东应占亏损约1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙][45] - [截至2023年6月30日，公司资产总额约1,653.4亿港元，净资产约466.1亿港元，剔除预收款后资产负债率68.9%，净负债率53.2%，现金短债比1.73，综合借贷成本4.15%][45] - [2023年上半年公司营业额60.6亿港元，较去年下降61%，毛利20.8亿港元，整体毛利率34.4%，权益股东应占亏损1.17亿港元，每股基本亏损1.31港仙，剔除投资物业和金融资产公允价值变动净影响后，权益股东应占亏损2.45亿港元][74] - [2023年上半年物业结转销售面积120,726平方米，较去年同期下降63%，销售收入约29.5亿港元，较去年同期下降76%，房地产开发销售毛利率42%，较去年同期下降8个百分点][75] - [2023年上半年物业投资收入约6.94亿港元，较去年同期上涨25%，毛利率约79%，较去年同期上升10个百分点][86] - [城市综合运营业务合同签约面积约7,561万平方米，在管面积约7,183万平方米，营业收入约14.2亿港元，较去年同期上涨11%][87] - [2023年上半年集团旗下酒店经营收入约1.9亿港元，较去年同期上涨62%][90] - [2023年上半年晶华制造业业务经营收入约2.2亿港元，较去年同期下降10%][91] - [泰州市深业投资发展有限公司为集团带来亏损720万港元，深圳朗通房地产开发有限公司带来盈利896万港元，深圳天安数码城有限公司带来亏损160万港元，路劲基建有限公司带来亏损3.3亿港元][92] - [2023年6月30日集团银行及其他借款总额373.5亿港元，2022年12月31日为402.2亿港元；现金结存为151.5亿港元，2022年12月31日为133.6亿港元；除非控股股东权益后净资产为417.5亿港元，2022年12月31日为446.3亿港元][93][94] - [2023年6月30日集团浮息借款和定息借款比例分别是63.3%和36.7%，长期借款和短期借款比例分别76.5%和23.5%，港币借款和人民币借款比例分别是41.6%和58.4%][93] - [2023年上半年集团新签订50亿港元的中长期贷款协议，新签订贷款协议固定利率成本下降，最低贷款利率仅2.52%][93] - [2023年上半年集团银行及其他借款平均综合利率约为年息4.15%，较去年全年上升0.83个百分点][93] - [2023年上半年集团人民币资产以及收益相对港币波动为18.1亿港元，汇兑亏损为3168万港元，去年同期汇兑收益是1.50亿港元][95] - [2023年6月30日集团对持有的恒大地产股权计提约8096万港元的公允价值亏损，该笔金融资产账面公允价值已全部拨备][96] - [2023年6月30日，集团有资产抵押的贷款共81.76亿港元，较2022年12月31日的103.39亿港元有所减少][98] - [2023年6月30日，集团为三家合营公司之银行及其他贷款提供共计13.7亿港元的担保][98] 股息分配 - [董事会宣布派发中期股息每股2.00港仙][2] - [2023年宣派中期股息每股2港仙，合共1.77976亿港元；2022年中期股息每股3港仙，合共2.66964亿港元][26][27] - [2022年宣派末期股息每股12港仙，合共约10.67855亿港元；2021年宣派末期股息每股8港仙，合共约7.11903亿港元][26][27] - [董事会决定以现金方式派发2023年中期股息每股2.00港仙][45] - [董事会宣布派发截至2023年6月30日止六个月的中期股息每股2.00港仙，2022年为3.00港仙][100] 业务板块情况 - [物业投资、物业管理、酒店运营收入增长率分别是25%、11%和62%][2] - [公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营][9] - [上半年物业投资收入约6.9亿港元，较去年同期上涨约25%][49] - [深圳智能出行产业园深业车城出租率保持在96%以上，租金增长率保持在3%-5%；长三角3个产业园上半年累计签约认购面积1.7万平方米，马鞍山深马科技园去化率超80%，招引企业中国家级等企业占比达76%][50][51] - [2023年上半年新拓展运营项目43个，截至6月30日，深业运营合同签约面积约7561万平方米，在管面积约7183万平方米，非住宅业态面积占比约63%，第三方拓展面积占比约73%；“城市管家”业务中标马鞍山项目合同总金额达1.5亿元人民币][53] - [深业上城上半年举办超100场活动，港客客流同比上涨40%，老佛爷百货开业当日销售额破百万，客流突破20万人次，写字楼入驻世界500强企业达11家][54] - [2023年上半年酒店运营收入约1.9亿港元，较去年同期上涨62%，发布自营酒店品牌“憬居”，首个旗舰店6月9日营业][55] - [获中指院2023年中国物业百强企业第17名，较去年上升3名；获中物研协“2023中国国有物业服务企业综合实力100强”第6名，较去年上升1名][56] - [晶华公司拥有42项专利和16项软件著作权，其中发明专利8项，智能控制器产品新获授权专利3项，进入多个国际大客供应渠道][58] - [高科农业新获智慧农业领域授权专利4项，新增土地流转1200亩，累计5800亩，锦农作物产量增收50%，花卉基地启动建设，“四季”农旅项目香蜜湖活动人流超10万人次，丰农优品入选深圳重点农业龙头企业][59] - [商业运营将打磨精细化管理体系，发力深港消费融合，推进中山湾中新城商业筹备，打造国际级IP室内主题乐园集群][72] - [科技产业方面，晶华公司将发挥核心优势，拓展下游领域，推进海外市场布局][73] - [农业板块将搭建供应链产品体系，推进田园和基地面市，做大农业品牌，力争全年销售收入再上新台阶][73] - [旗下先进制造企业晶华公司将发挥“显示 + 智能控制”一体化核心优势，拓展智能家居、工业控制等下游领域，推进海外市场布局][73] - [农业板块将在新丰农业产业园、深业锦农项目探索供应链产品体系搭建，推进大鹏•四季田园、南澳•四季田园和华中花卉基地面市][73] 土地储备与项目进展 - [6、7月公司通过土拍市场竞得深圳龙华北站商务区商住地块和中山翠亨新区马鞍岛住宅地块，新增土储约27万平方米，新增货值约76亿元人民币][48] - [深圳罗湖泰富广场四五期纳入城市更新计划，福田车公庙第一更新单元二期完成拆迁谈判工作][48] - [光明上村、横岗南利益统筹项目整体实施方案已报批，新拓展光明区白花社区利益统筹项目，3个项目合计实施范围约4平方公里][48] - [根据工程计划，深业云筑二期、山水东城等9个项目将在下半年竣工][75] - [2023年上半年新开工面积约109万平方米，无新竣工项目][80] - [在深圳、中山拓展2宗地块，新增项目总面积约11万平方米，新增计容建筑面积约27万平方米，预计新增货值约76亿元人民币][82] - [截至2023年6月30日，土地储备计容建筑面积约659万平方米，大湾区土地储备计容建筑面积占比达65%][84] 企业运营与管理 - [本中期财务资料已於2023年8月30日获公司董事会批准刊发但尚未经审核][9] - [若干新订或经修订准则适用于本报告期间，公司毋须变更其会计政策或作出追溯调整][11] - [香港会计准则第1号之修订等新订或经修订准则及诠释将于2024年1月1日生效，公司已开始评估其影响，初步评估预期不会对财务表现及状况产生重大影响][12] - [与2022年相比，截至2023年6月30日止六个月的分类资料的基础或分类损益之计量基础未发生变化][13] - [中国内地附属公司须按25%法定税率缴纳企业所得税，土地增值税按30% - 60%累进税率征收][23] - [中国附属公司分配给境外投资者的股息按10%税率预扣所得税，符合条件可适用5%税率][24] - [2023年6月30日应收账款净额为16.01939亿港元，2022年12月31日为21.8007亿港元][29][30] - [2023年6月30日其他应收款项净额为48.28999亿港元，2022年12月31日为43.94087亿港元][33] - [2023年6月30日预付款项为10.63222亿港元，2022年12月31日为2.59121亿港元][34] - [2023年6月30日非即期银行及其他借贷为28.578764亿港元，即期为8.768163亿港元；2022年12月31日非即期为28.138776亿港元，即期为12.083433亿港元][34] - [2023年6月30日约81.75624亿港元贷款以若干集团资产作抵押，2022年12月31日为103.39363亿港元][35] - [2023年6月30日约236.40589亿港元银行借贷按浮动利率计息，2022年12月31日为223.5589亿港元][36] - [截至2023年6月30日止六个月，银行及其他借贷平均实际利率为年息4.15%；截至2022年6月30日止六个月为年息3.17%][37] - [2023年6月30日贸易及其他应付款为25,195,952千港元，2022年12月31日为25,872,833千港元][