公司概况 - 公司自1997年在香港联交所主板上市，是深圳市国资委旗下最大的上市房地产公司[6] - 核心业务包括房地产开发、投资及管理[6] - 致力于深耕深圳、聚焦大湾区并布局中国其他核心城市，成为一流开发商和运营商[6] 土地储备 - 集团在中国各城市拥有规划总建筑面积近438万平方米的土地储备[6] - 公司致力于优化土地储备结构，将资产和业务集中在大湾区及重点一二线城市[6] - 公司目前在国内多个城市共拥有规划总建筑面积近438万平方米的土地储备[8] - 公司以36亿元价款在深圳、东莞及南京取得建筑面积约22万平方米的项目，其中深圳项目计容建筑面积约5.2万平方米，东莞项目约12.5万平方米，南京项目约4.4万平方米[29][33] - 2019年底公司土地储备规划总建筑面积约438万平方米，权益部分383万平方米，计容建筑面积327万平方米，权益部分291万平方米[86] - 2019年9月公司以23.3亿元竞得东莞松山湖商住地块，占地约5万平方米，计容建筑面积约12.5万平方米[84][87] - 2019年11月公司以12.3亿元竞得南京河西住宅地块，占地约1.8万平方米，计容建筑面积约4.4万平方米[84][87] - 2019年11月公司通过自有用地扩建提容获得深圳坂田新兴产业地块，占地约8437平方米，计容建筑面积约52341平方米[85][87] 财务数据 - 2019年公司收益为149.1947亿港元，较2018年的166.4277亿港元下降10.35%[12] - 2019年公司本公司权益股东年内应占溢利为40.628亿港元，较2018年的34.1522亿港元增长18.96%[12] - 截至2019年12月31日，公司资产净值（不包括非控股权益）为444.7466亿港元，较2018年的417.0398亿港元增长6.64%[13] - 2019年物业开发营业额为105.3157亿港元，较2018年的120.6258亿港元下降12.7%[15] - 2019年物业投资营业额为10.7099亿港元，较2018年的9.8338亿港元增长8.91%[15] - 2019年物业管理营业额为20.9929亿港元，较2018年的21.0376亿港元微降0.21%[15] - 2019年毛利率为34.35%，较2018年的35.88%下降1.53个百分点[14] - 2019年净贷款与资产净值（不包括非控股权益）之比率为26.81%，较2018年的30.23%下降3.42个百分点[14] - 2019年派息比率为37.87%，较2018年的42.93%下降5.06个百分点[14] - 2019年公司营业额14,919.5百万港元，较去年下降10.4%[24][27] - 2019年公司毛利5,125.1百万港元，较去年下降14.2%[24][27] - 2019年公司权益股东应占溢利4,062.8百万港元，较去年上升19.0%[24][27] - 剔除相关变动净影响后，2019年公司权益股东应占溢利3,061.5百万港元，较去年下降2.8%[24][27] - 2019年每股基本盈利为47.53港仙，较去年上升13.4%[24][27] - 2019年公司建议末期股息每股11.00港仙，全年派息合共每股18.00港仙[24][27] - 2019年公司实现合约销售约168亿元人民币，较去年增长2.1%[25] - 2019年公司实现营业额约149.195亿港元，较去年下降10.4%[59][61][62] - 2019年毛利率为34.4%，较去年下降约1.5个百分点[59][61][62] - 2019年毛利为51.251亿港元，较去年下降14.2%[59][61][62] - 2019年公司权益股东应占溢利为40.628亿港元，较去年上升19.0%[59][61][62] - 剔除相关变动净影响后，2019年公司权益股东应占溢利为30.615亿港元，较去年下降2.8%[59][61][62] - 2019年每股基本盈利为47.53港仙，较去年上升13.4%[59][61][62] - 2019年公司结转物业销售面积约51.9万平方米，较去年上升30.1%[63][64] - 2019年公司实现物业销售净收入约人民币92.61亿元，相当于105.316亿港元，较去年下降12.7%[63][64] - 2019年房地产开发销售毛利率为37.0%，较去年下降3.2个百分点[63][64] - 2019年结转销售收入中，深圳项目占比为60.0%[63][64] - 公司年内实现合同销售面积约48.8万平方米，合同销售收入约168.0亿元，每平方米平均售价为34,426元[69][72] - 大湾区项目占已实现合同销售金额的88%，二线城市和三四线城市分别占7%和5%[70][72] - 住宅类产品占已实现合同销售金额的68%，商业类产品占比32%[70][72] - 2019年底公司投资物业总面积约129万平方米，81.8%位于深圳，租赁收入约1071.0百万港元，较去年上升约8.9%[92][96] - 2019年公司投资物业业务毛利率约68.3%，较去年下降9.6个百分点，投资物业组合重估增值1393.0百万港元[92][96] - 物业管理公司接管物业超3543万平方米，年内新增管理面积316万平方米，业务收入约209930万港元，同比下降0.2%[99][101][103] - 智慧园区运营公司接管物业超291万平方米，年内新增管理运营面积54万平方米[100][103] - 四家运营中酒店经营收入约19820万港元，较去年下降10.5%；两家建设中酒店分别拟设190间和200间客房[102][104] - 制造业业务经营收入约33390万港元，较去年下降2.5%[105] - 泰州市深业投资发展有限公司为集团带来纯利11570万港元，当地政府转让或回储土地约12.7万平方米[105] - 深圳朗通房地产开发有限公司为集团带来纯利62240万港元，比去年上升23.7%[105] - 深圳天安数码城有限公司为集团带来纯利46410万港元，比去年上涨8.2%[105] - 集团其他收入及利得为31550万港元，比去年下降64.1%，因恒大地产股利延迟派发[105] - 其他经营费用为58680万港元，较去年增加103.9%，因固定资产重估亏损约26830万港元[106] - 2019年12月31日，公司持有的恒大地产金融资产公允价值为67.882亿港元，占总资产的5.4%，年内公允价值变动收益约3.423亿港元[108][111] - 2019年其他经营开支为5.868亿港元，较去年上涨103.9%，因固定资产重估减值约2.683亿港元[110] - 2019年12月31日，公司银行及其他借款总额为242.979亿港元，其中浮动利率贷款179.111亿港元，长期贷款158.917亿港元，占比65.4%，短期贷款84.062亿港元，占比34.6%，香港借款占比51.4%[117] - 公司以自有物业时代科技大厦为基础资产完成资产支持票据注册，注册金额19亿元[118] - 2019年公司银行及其他借款平均综合利率约4.7%，较去年下降0.1个百分点[118] - 2019年12月31日，公司净资产（不含少数股东权益）为444.747亿港元，仅含银行贷款等负债的净负债率为26.8%，含最终控股公司贷款等的净负债率为40.7%，较去年末下降13.5个百分点，总负债率为61.4%[119] - 2019年12月31日，集团银行及其他借款总额24297.9百万港元，较2018年的25260.8百万港元有所下降，长期借款占比65.4%，短期借款占比34.6%[120] - 2019年集团完成以时代科技大厦为底层资产的资产支持票据注册工作，注册规模人民币19亿元[120] - 2019年集团银行及其他借款平均综合利率约为年息4.7%，较去年下降0.1个百分点[120] - 2019年12月31日，集团现金结存为12372.8百万港元，其中约91.6%和8.4%分别以人民币和港币计值[120] - 2019年12月31日，集团除非控股股东权益后净资产为44474.7百万港元，净负债率（负债只包含银行贷款及其他借款）为26.8%，包含所有带息负债后为40.7%，较去年底下降13.5个百分点[120] - 人民币汇率下降使集团人民币资产及收益相对港币贬值，波动为1229.2百万港元，计入其他综合收益[122][123] - 2019年12月31日，集团有资产抵押的贷款共383.2百万港元，较2018年的373.3百万港元有所增加[124] - 2019年12月31日，集团为合营公司银行及其他贷款提供共计人民币1344.3百万元之担保[124] - 2019年12月31日，集团聘用21164名雇员，较2018年的18776名有所增加，总薪酬约为1919.7百万港元[125] - 董事会建议派发2019年末期股息每股11.00港仙，连同已派发的中期股息每股7.00港仙，全年股息总额为每股18.00港仙，与2018年相同[151] - 截至2019年12月31日，公司可供分派之储备达9.87094亿港元，其中9.71678亿港元已作为年内拟派的末期股息[172] - 年内，集团就物业发展及投资项目资本化之利息约为8.75032亿港元[173] - 回顾年度内，集团五大客户应占之销售总额及集团五大供应商应占之采购总额分别少于集团之销售额及采购额的30%[174] - 财政年度内，集团已捐赠约73.0806万港元用于慈善或其他目的[175] 市场情况 - 深圳住宅市场全年成交面积同比上升26.5%，价格维持稳定[20][21] - 深圳房地产市场回暖但各业态及楼盘表现分化，住宅活跃，公寓逊色，写字楼遇冷[28] - 2019年底深圳推出36个片区30平方公里产业用地，引入128个项目，签约金额达5600亿元人民币[40][42] 战略规划 - 促进业务长期可持续发展是公司核心战略目标，旨在为股东带来稳定回报和价值增值[7] - 公司将加快实现“房地产开发商”向“城市建设运营服务商”的战略升级[19] - 公司将资源更多投入深圳及粤港澳大湾区，通过多渠道拓展资源和项目[48] - 公司将深化与最终控股公司合作，增加深圳和大湾区优质土地储备[48] - 公司将利用园区运营服务优势参与深圳和中山产业园区开发，加快资源探索[48] - 公司将凭借城市更新项目经验和政策优势，在大湾区关键城市寻找城市更新项目机会[48] - 房地产行业低迷周期预计持续，公司将发挥战略和资金优势，加大深圳及大湾区投资[50] - 公司获取资源方式包括深化与控股公司合作、把握产业园机会、寻找城市更新机会、兼并收购、拓展PPP项目等[50] - 公司将深化转型，加大对持有型、运营性资产资源配置，提升经常性收入[51][55][58] - 公司将增加资本金融工具运用，提升资产周转率与回报[51][55][58] - 公司将高定位高标规划“十四五”发展蓝图[52][56][58] - 未来五年，公司城市服务和产业集聚能力将稳步提升[52][56][58] - 未来五年，公司资源获取和专业运营能力将明显加强[52][56][58] - 未来五年，公司土地储备、合同销售、经常性收入及盈利规模增长将更进取[52][56][58] - 未来五年，公司可持续发展和价值创造能力将上新台阶[52][56][58] - 公司将加快实现“房地产开发商”向“城市建设运营服务商”的战略升级[53][57][58] 疫情影响与应对 - 公司旗下物业管理集团、智慧园区运营公司员工坚守一线，开启“封闭管理－摸底排查－立体防护－贴心服务”模式防控疫情[35][37] - 公司响应深圳市政策，主动减免旗下非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户2个月租金[35][37] - 疫情使公司售楼中心关闭、工程延期开工，经济下行等因素将给房地产行业带来更深远影响[36][38] - 政府将加强宏观经济政策调控，释放房地产政策积极调节潜力，各地政府或出台支持政策[39] - 受疫情影响部分项目延至2021年推售，调整后2020年推售货值与2019年持平[44][46] - 因免租租金收入比原计划减少，物业管理成本上升，部分项目工期延迟[44][46] - 公司上线“深业好房”线上销售平台，开辟线上营销渠道[47][49] - 公司推动租户复工复产，力争通过商业租金增长抵消免租对整体租金收入的影响[47][49] - 新型冠状病毒疫情对公司发展经营造成影响，公司将留意疫情动向并制定方案应对风险[154][158] 项目进展 - 公司深圳车公庙、八卦岭上林苑等城市更新项目加速推进[31][33] - 2019年新开工项目包括佛山南海里水地块、长沙岳麓区洋湖项目等，合计新开工面积1,180,418平方米[79] - 2019年部分项目合同销售情况：深业东岭销售面积24,172平方米，销售金额17.07亿元；深业中城销售面积44,878平方米，销售金额5