公司基本信息 - 公司为福晟国际控股集团有限公司，股份代号为627 [1] - 董事会执行董事包括潘浩然先生、童文涛先生（行政总裁）、利锦荣先生、邓国洪先生 [5] - 独立非执行董事包括张惠彬博士（太平绅士）、谢晓东博士、源自立先生、杨小平先生 [5] - 公司核数师为德勤•关黄陈方会计师行（执业会计师） [5] - 公司合规顾问为丰盛融资有限公司 [5] - 公司注册办事处位于Bermuda的Clarendon House, 2 Church Street, Hamilton HM11 [8] - 公司主要营业地点包括深圳宝安区壹方中心A座36楼和香港德辅道中19号环球大厦24楼2407室 [8] - 公司主要往来银行有恒生银行有限公司、富邦银行（香港）有限公司、中国建设银行（亚洲）股份有限公司、交通银行股份有限公司 [8] - 公司网站为www.fullsun.com.hk，投资者关系邮箱为cs@fullsun.com.hk [10] - 公司主要業務為投資控股，集團主要業務為中國（包括香港）物業發展及銷售以及物業投資[88][89] 报告期信息 - 报告期为2019年1月1日至2019年12月31日 [14] 2019年业务经营成果 - 2019年集团结转收入约16亿元，合同销售达28亿元，两者均创新高[19] - 2019年全国商品房销售额达159725亿元，较去年增长6.5%；销售面积为171558万平方米，与去年相若[19] - 2019年公司总收入约15.96亿元，较往期上升27.1%，整体毛利率约为24.6% [45][46] - 2019年公司拥有人应占年内利润为1.37亿元，扣除非经营性项目后，应占除税后经营利润约7250.7万元 [45][47] - 2019年每股基本盈利为1.21分，每股摊薄盈利为0.66分 [45][48] - 2019年底公司拥有15个开发及待售项目，总建筑面积约151.47万平方米，应占约122.35万平方米，另持有3个投资物业，应占建筑面积62821平方米 [50] - 2019年公司合约销售额约28.2亿元，约21.4亿元预计未来12个月内确认为收入 [50] - 2019年物业销售收入约15.23亿元，较往期大幅上升22.9%，主要来自克拉美丽山庄等项目 [50] - 2019年租金收入约7321.8万元，主要来自长沙福晟国际金融中心及香港企业广场三期 [50] - 2019年投资物业公允价值变动及转拨时公允价值增加的估值收益净额为1.06亿元 [50] - 2019年销售及分销费用约9701.8万元，费用收入比率为6.08%，行政开支约8793.6万元，费用收入比率为5.51% [53] - 2019年融资成本约9967.1万元 [54] - 2019年所得税开支约为1.53553亿元，较上期2.63409亿元减少，主要因物业估值收益计提递延税项拨备减少[55][60] - 2019年12月31日银行结余及现金约为8.79478亿元，2018年为12.90224亿元[57][62] - 2019年12月31日集团银行及其他借贷总额约为44.14448亿元，2018年为43.26419亿元；借贷总额除以资产总值为31.8%，2018年为37.1%[57][62] - 2019年12月31日可换股债券及其衍生部分账面价值约为0.234亿元，2018年为0.93089亿元；其账面价值除以资产总值为0.2%，2018年为0.8%[57][62] - 2019年12月31日净资本负债比率为122.6%，2018年为164.8%[57][62] - 2019年销售及分销开支约为0.97018亿元，上期为0.43605亿元，成本收入比率为6.08%，上期为3.47%；行政开支约为0.87936亿元，上期为0.55206亿元，成本收入比率为5.51%，上期为4.40%[58] - 2019年融资成本约为0.99671亿元，上期为0.7847亿元[59] - 2019年12月31日集团流动资产约为110.7575亿元，2018年为94.82426亿元；流动负债约为93.79695亿元，2018年为62.40841亿元；净资产约为28.51181亿元，较2018年的17.81393亿元增幅约为60.1%[64][68] - 2019年1月1日及12月31日，公司已发行股份数目分别为113.51749796亿股及113.65386067亿股[77][78] - 2019年12月31日公司集團约有240名員工，包括董事[82] - 本年度集团五大客户合共占集团总收益约1.5%，上一期间为9.5%；最大客户占集团总收入约0.6%，上一期间为5.8%[110][113] - 本年度集团五大供应商合共占集团采购总额约57.6%，上一期间为11.8%；最大供应商占集团采购总额约27.3%，上一期间为5.9%[110][113] - 第三大供应商福建六建集团有限公司由福晟集团间接拥有51%的权益，福晟集团由潘伟明先生及陈伟红女士分别拥有90%及10%的权益，二人于2019年9月辞任公司前董事[110][114] 2020年业务规划 - 2020年公司将集中资源专注主业，寻找行业内潜力项目拓展业务[21][23] - 2020年公司收购中山钱隆湾畔项目，业务扩展至大湾区[21][23] - 2020年公司会审视现有项目发展情况，调整项目组合以增加流动性和并购力度[21][23] - 2020年公司将与同业合作参与优质地段项目，提升盈利能力[21][23] 项目与物业情况 - 截至2019年12月31日，集团持作发展/销售项目总建筑面积为1514749平方米，权益应占总建筑面积为1223507平方米[33][36] - 集团2019年12月31日所擁有主要物業載於年報第7至9頁[91] - 本年度集团物業、廠房及設備變動詳情載於綜合財務報表附註16[93] 股息政策与分配 - 董事会不建议就2019年度派付末期股息，上期亦无[56][61] - 公司於2018年12月31日採納股息政策，董事會建議或宣派股息前需考慮多項因素[89] - 董事會不建議就本年度派付任何末期股息[89] 公司发展战略 - 公司将紧随政府方针，发掘中港两地房地产业务商机，扩大收入来源[22][24] - 公司会投入资源提高产品质量，提升行业声誉，推动业务发展[22][24] 融资安排 - 集团主要在中国从事物业发展，业务运营需外部资金，除银行贷款外还取得附带回购责任的其他融资[155][157] - 集团有湖南福晟融资安排[156][158] - 2016年12月22日大業信託向湖南福晟提供最多5亿元融资，为期不超48个月，首年年利率9%，其后各年10%[159] - 本年度湖南福晟融資安排支付利息开支799.8万元[159] - 湖南福晟集團将湖南福晟49%股权转予大業信託作抵押，还提供51%股权押记及四幅地块抵押[159] - 2016年11月26日大業信託向湖南興汝提供最多6.9亿元融资，为期两年，首年利率8.5%，第二年10%[162] - 2019年1月1日至2月20日兴汝融资安排支付利息开支285.1万元[162] - 湖南興汝前擁有人将49%股权转予大業信託作抵押，还提供51%股权押记及约6.6万平方米物业土地抵押[162] - 2019年2月20日兴汝融资安排不再存续[162] - 正昊融资安排中，大业信托于2016年9月21日向湖南正昊提供最多9亿元融资，首年年利率8.5%，次年9.5%；2018年10月31日又提供5亿元融资，其中2亿元和3亿元分别于2019年10月20日及2020年4月20日偿还，年利率11%[166] - 2019年1月1日至2月26日，正昊融资安排支付给大业信托的利息开支为339.8万元[166] - 正昊融资安排构成的公司持续关连交易于2019年2月26日不再存续[166] - 德瑞达融资安排中，四川信托于2018年8月3日通过向湖南德瑞达增资方式向福州康安提供最多9亿元融资，期限12至24个月，年利率12.1%至13.2%[169] - 2019年1月1日至9月30日，德瑞达融资安排支付给四川信托的利息开支为3319.6万元[169] - 德瑞达融资安排构成的公司持续关连交易于2019年9月30日不再存续[169] - 长沙宏雅将湖南正昊49%股权转让给大业信托作为正昊融资安排还款抵押，湖南福晟提供51%股权押记及约34.8万平方米物业项目土地使用权及物业按揭[166] - 福州康安将湖南德瑞达49%股权转让给四川信托作为德瑞达融资安排还款抵押，福州康安提供51%股权押记，湖南德瑞达提供土地使用权押记[169] - 2019年9月30日，以四川信托为受益人的所有抵押品及抵押获解除，包括四川信托将湖南德瑞达49%股权无代价转回福州康安[169] - 受让湖南德瑞达49%股权构成公司关连交易，董事认为该交易公平合理，符合公司及股东整体利益[169] 关连交易 - 2019年9月公司以约人民幣1.5億元收購中山正培100%股權及其股東貸款，收購構成關連交易[82] - 本年度内集团进行的持续关连交易按上市规则规定披露[146][147] - 关连交易详情载于年报第14页和第25页相关段落[149][152] - 2018年10月22日，公司与福建六建集团订立总建筑协议，项目期限自2018年9月1日至2020年12月31日[172] - 截至2018年12月31日止4个月、2019年及2020年，根据总建筑协议提供建筑工程的建议上限分别为人民币1.5亿、15亿及15亿元[172] - 本年度，福建六建集团向公司提供约人民币3.08809亿元的建筑服务[172] - 除特定交易外，本年度已落实其他持续关连交易的所有适用百分比率均低于5%，代价总额少于300万港元，获全面豁免相关规定[175][179] 董事变动 - 潘浩然先生于2019年9月3日获委任，将退任并符合资格于应届股东周年大会重选连任[120][122][123] - 陈伟红女士于2019年9月3日辞任，潘伟明先生于2019年9月7日辞任，潘俊钢先生、吴继红女士、吴洋先生于2020年3月12日辞任[120][122] - 张惠彬博士、杨小平先生、源自立先生将轮席退任，杨小平先生不参与重选，张博士及源先生符合资格重选连任[126][131] 其他信息 - 公司或其附属公司本年度未购买、出售或赎回公司任何上市证券[107][116] - 本年度集团无慈善捐款，上一期间为人民币零元[104][105] - 公司过去五个财政期间的业绩及资产与负债概要载于年报第195至196页[109][110] - 2017年10月24日，潘伟明先生和通达企业有限公司订立不竞争契据，自2019年9月7日起该契据不再适用于潘伟明先生[138][140][141] - 本年度及截至年报日期，董事或其紧密联系人无与集团业务竞争的业务权益[147][150] - 本年度公司无订立或存在有关整体业务或重要部分业务的管理及行政合约[148][151] 股权结构 - 2019年12月31日已发行股份总数113.65386067亿股用作计算概约百分比[189][190] - 潘浩然先生通过通达拥有64.1614亿股公司股份，占已发行股本约56.45%[188][189][190] - 截至2019年12月31日，通达作为实益拥有人持有6,416,140,000股好仓，占公司已发行股本约56.45%[194] - 截至2019年12月31日，郑家萤因配偶权益拥有6,416,140,000股好仓，占公司已发行股本约56.45%[194] - 截至2019年12月31日，Dragons 215 Limited作为实益拥有人持有590,000,000股好仓，占公司已发行股本约5.19%[194] - 截至2019年12月31日，DCP China Credit Fund I, L.P.于受控制法团权益持有590,000,000股好仓，占公司已发行股本约5.19%[194] - 截至2019年12月31日，Dignari Capital Partners GP Limited于受控制法团权益持有590,000,000股好仓，占公司已发行股本约5.19%[194] - 截至2019年12月31日，陈美芝于受控制法团权益持有590,000,000股好仓，占公司已发行股本约5.19%[194] - 2019年12月31日已发行股份总数为11,365,386,067