公司基本信息 - 公司A股股票上市地为深交所，代码为000002；H股股票上市地为联交所，代码为2202、299903[10] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点在深圳；变更登记日期为2017年7月14日，地点在深圳[11] - 公司统一社会信用代码为91440300192181490G[11] - 公司境内聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙），境外聘请毕马威会计师事务所[11] - 公司境内聘请广东信达律师事务所、北京市君合（深圳）律师事务所，境外聘请普衡律师事务所[12] - 公司信息披露媒体有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站[11] 公司战略与经营方针 - 2018年公司将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”[7] - 公司至少需建立六个千亿级业务才能再造一个如今的规模[7] - 2019年公司经营工作指导思想是围绕战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘[8] - 公司将围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位，坚持以客户为中心等实现有质量发展[59] - 公司各业务巩固提升基本盘，如巩固开发即售业务、住区物业服务基本盘等[59][60] 宏观市场数据 - 90后比80后人口少3100万，00后又比90后少4100万[6] - 2018年中国房地产市场TOP3开发商获12.6%市场份额，TOP10为26.9%，TOP20为37.5%，TOP30为45.2%，TOP50为55.1%，TOP100为66.7%[7] - 2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%[17] - 2018年全国房地产开发投资完成额12.0万亿元，同比增长9.5%，房屋新开工面积20.9亿平方米，同比增长17.2%[17] - 2018年武汉市商品房市场全年供应2720万平方米，同比上涨7.7%；成交1935万平方米，同比下降13%；成交金额2030亿元，同比下降15%[50] - 2018年广州市商品住宅销售面积为956万平方米，同比下降5%；销售金额为2025亿元，同比上升22%[51] - 2018年深圳市商品住宅市场总供应面积396万平方米，同比上升21.2%；总成交面积292万平方米，同比上升12.8%[52] - 2018年度太原商品住宅销售面积为966万平方米，同比增长48.5%[53] - 2018年郑州商品住宅市场供应2030万平方米，同比下降8%；成交1826万平方米，同比上升10%；年末库存1222万平方米，去化周期6.6个月[54] 公司财务关键指标变化 - 2018年度拟合计派发现金股息118.12亿元（含税），占公司2018年本公司股东应占年度净利润的比例为34.97%[2] - 以2018年末公司总股份数110.39亿股计算，每10股派送10.7元（含税）现金股息[2] - 2018年公司收入2970.83亿元，较2017年增长25.17%，毛利1099.52亿元，较2017年增长43.31%[13] - 2018年公司年度利润492.72亿元，较2017年增长32.42%，本公司股东应占净利润337.73亿元，较2017年增长20.39%[13] - 2018年经营活动产生的现金流量净额336.18亿元，较2017年减少59.16%[13] - 2018年末流动资产12951.56亿元，较2017年末增长27.27%，流动负债11219.14亿元，较2017年末增长32.40%[13] - 2018年分季度收入分别为303.44亿元、745.15亿元、694.86亿元、1227.38亿元[14] - 2018年分季度本公司股东应占净利润分别为8.95亿元、82.29亿元、48.61亿元、197.88亿元[14] - 按国际财务报告准则和境内会计准则，2018年归属上市公司股东的净利润均为337.73亿元，所有者权益均为1557.64亿元，无差异[15] - 2018年公司实现营业收入2970.8亿元，本公司股东应占年度利润337.7亿元，同比分别增长25.2%和20.4%，期末净负债率30.89%[16] - 公司实现营业收入2970.8亿元，同比增长25.2%；股东应占年度利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；净资产收益率为21.68%，较2017年增加0.54个百分点[19] - 主营业务营业收入2938.2亿元，增长25.09%；营业成本1860.8亿元，增长16.38%；营业利润率29.00%，增加3.10个百分点[20] - 报告期内公司实现净利润492.7亿元，同比增长32.4%；公司股东应占年度利润337.7亿元，同比增长20.4%[37] - 公司房地产业务结算毛利率为29.4%，较2017年提高3.2个百分点；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5个百分点[37] - 2018年公司实现来自联营、合营公司的公司权益利润为62.8亿元[37] - 截至2018年底，公司净负债率为30.9%[38] - 截至报告期末，公司有息负债合计2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%；一年內到期的有息负债931.8亿元，占比为35.7%；一年以上有息负债1680.3亿元，占比为64.3%[38] - 报告期内，公司实际利息支出合计141.5亿元，其中资本化的利息合计59.6亿元[40] - 全年公司实现经营性现金净流入336.2亿元，截至报告期末，持有货币资金1884.2亿元，远高于一年內到期有息负债的总和931.8亿元[42] - 2018年公司产生汇兑亏损约13.2亿元，截至报告期末，有效远期外汇契约(DF)和交叉货币掉期(CCS)余额分别为8.8亿美元、17.2亿美元[43] - 报告期内，标普、惠誉维持公司「BBB+」的信用评级，穆迪维持公司「Baa1」的信用评级，国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持公司主体信用等级AAA，评级展望均为「稳定」[41] - 截至报告期末，集团存货金额为7543.1亿元，较2017年底增长26.3%，其中拟开发产品1783.0亿元，占比23.6%；在建开发产品5070.8亿元，占比67.2%；已完工开发产品639.6亿元，占比8.5%[45] - 报告期末，项目存货跌价准备为23.1亿元，本年计提的存货减值准备影响本报告期税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元[45] - 2018年末物业、厂房及设备为226.45亿元，较2017年末增长110.95%；投资物业为258.98亿元，较2017年末增长51.93%；于联营公司及合营公司的权益为1295.28亿元，较2017年末增长59.47%[46] - 截至报告期末，集团的资本承担为2078.9亿元，主要包括建安合同和土地合同[47] - 截至报告期末，集团为客户的按揭贷款提供担保总额约1814.5亿元，过去未因担保蒙受重大损失，认为无须作出拨备[48] 房地产业务线数据关键指标变化 - 房地产业务结算收入占全部营业收入的95.6%；结算收入2840.2亿元，同比增长24.7%；结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；结算均价12961元/平方米[19][24] - 公司实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%；在全国商品房市场份额升至4.05%（2017年：3.96%）[23] - 已售未结资源面积3710.2万平方米，合同金额5307.1亿元，较上年末分别增长25.2%和28.1%[24] - 南方、上海、北方、中西部区域房地产业务结算收入占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%[21] - 2018年开发项目新开工面积4992.8万平方米，同比增长36.7%；竣工面积2756.3万平方米，同比增长19.8%[26] - 2018年获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，权益地价总额1351.4亿元[26] - 按建筑面积计算，82.6%的新增项目为合作项目；72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市[26] - 截至报告期末，在建项目总面积9012.7万平方米，权益建筑面积5402.1万平方米；规划中项目总面积5936.2万平方米，权益建筑面积3579.6万平方米[26] - 2018年集团营业收入前五的房地产开发项目中，武汉汉口传奇结算收入56.56亿元，广州山景园结算收入52.99亿元，深圳麓城结算收入52.75亿元，太原万科城结算收入49.12亿元，郑州万科美景万科城结算收入46.10亿元[49] - 2018年公司在郑州市场排名第三位[54] 其他业务线数据关键指标变化 - 万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长36.1%，新增签约饱和收入中住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%[27] - 截至报告披露日，集团长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超6万间，开业6个月以上项目平均出租率约92%，完成55亿元住房租赁专项公司债券发行[28] - 截至2018年底，集团管理商业项目210余个，总面积超1300万平方米，印力集团运营项目逾120个，管理面积近1000万平方米[29] - 2019年1月，印力集团发起并设立资产专项支持计划（CMBS），发行规模21.06亿元；2月发起并设立资产支持专项计划（类REITs），发行规模21.16亿元[30] - 2018年万纬物流新获取项目64个，可租赁建筑面积494万平方米，截至报告披露日，进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁建筑面积约971万平方米，已运营项目62个，稳定运营项目平均出租率96%[30] - 截至2018年底，集团在超20个城市开展标准办公与产业园建设和运营管理业务，管理标准办公项目70余个，产业园项目30余个，管理面积约700万平方米[32] - 2018年11月至2019年3月雪季，集团旗下吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访客流量超60万人次[32] - 公司报告期内营业收入前五的出租项目中，佛山南海万科广场权益占比51%，可租赁面积75270平方米，营业收入10765万元，出租率94%；东莞长安万科广场权益占比100%，可租赁面积45785平方米，营业收入9555万元，出租率98%等[55] 公司项目跟投机制情况 - 截至2018年12月31日，公司有715个项目引入跟投机制[56] - 报告期内新获取项目跟投认购总额为84.49亿元，占跟投项目资金峰值的2.20%，占万科权益资金峰值的4.16%[56] - 广州山景园项目万科方实际投资金额288669.1万元，占比99.1%，累计收益105291.9万元，占比99.1%；跟投主体实际投资金额2523.9万元，占比0.9%，累计收益920.6万元，占比0.9%[57] - 太原万科城项目万科方实际投资金额114182.4万元，占比49.6%，累计收益38272.7万元，占比49.6%；跟投主体实际投资金额3221.7万元，占比1.4%，累计收益1079.9万元，占比1.4%等[57] 公司未来展望与计划 - 2019年外部环境复杂，经济和行业发展存在风险和困难，市场分化与调控加大经营难度，但行业发展潜力巨大[58] - 2019年集团现有项目预计新开工面积3609.0万平方米，预计项目竣工面积3076.6万平方米[61] 各区域项目情况 - 深圳翡丽郡权益占比100.0%，占地面积77,045平方米，规划建筑面积264,075平方米[64] - 深圳万科星城权益占比78.6%，占地面积122,126平方米，规划建筑面积638,884平方米，2018年开工面积638,884平方米[64] - 深圳滨海置地大厦权益占比90.0%，占地面积5,775平方米，规划建筑面积57,750平方米，2019年计划竣工面积57,750平方米[64] - 深圳瑧山道权益占比40.0%，占地面积16,370平方米，规划建筑面积77,575平方米，2019年计划竣工面积77,575平方米[64] - 深圳天誉权益占比100.0%，占地面积148,616平方米，规划建筑面积870,987平方米，2018年开工面积4,190平方米，2018年竣工面积131,639平方米，2019年计划开工面积278,619平方米[64] - 深圳麓城权益占比60.0%，占地面积34,996平方米，规划建筑面积107,512平方米，2019年计划竣工面积107,512平方米[64] - 深圳公园里权益占比65.0%，占地面积104,876平方米，规划建筑面积478,318平方米[64] - 深圳龙城广场权益占比34.0%，占地面积66,600平方米，规划建筑面积264,941平方米，2018年竣工