市场表现与指数概况 - 截至2026年9月21日15:00，沪深300ETF平安(510390)标的指数沪深300指数(000300)上涨0.71% [1] - 成分股中万科A上涨9.94%，胜宏科技上涨9.23%，科伦药业上涨6.81%，保利发展上涨6.77%，百利天恒上涨6.41% [1] - 沪深300指数由沪深市场中规模大、流动性好的最具代表性的300只证券组成，于2005年4月8日正式发布，反映沪深市场上市公司证券的整体表现 [4] 估值与风险收益特征 - 截至2026年9月18日，沪深300ETF平安近2年夏普比率为1.24 [2] - 截至2026年9月21日，沪深300ETF平安今年以来相对基准回撤0.12% [3] - 沪深300指数最新市盈率（PE-TTM）仅13.5倍，处于近1年6.12%的分位，即估值低于近1年93.88%以上的时间，处于历史低位 [4] 费率与持仓结构 - 沪深300ETF平安管理费率为0.50%，托管费率为0.10% [4] - 截至2026年8月31日，沪深300指数前十大权重股分别为宁德时代、中际旭创、贵州茅台、中国平安、新易盛、紫金矿业、招商银行、美的集团、药明康德、寒武纪，前十大权重股合计占比23.18% [4]

房地产板块市场表现 - 9月21日房地产板块持续走高，万科A、我爱我家涨停，绿地控股2连板，世联行、金地集团、特发服务跟涨 [1] 行业基本面数据 - 国家统计局数据显示，今年1-8月全国二手房网签面积同比增10.6%，交易规模反超新房 [2] 住建部“十五五”规划目标 - 住建部副部长陈绍旺在9月18日新闻发布会上介绍，“十五五”时期将努力实现5个目标：现代化人民城市建设取得重要进展、人民群众居住水平实现新的提升、建筑业提质升级取得显著成效、人居领域全球影响力明显增强、高质量发展基础全面夯实 [2] - 住建部提出“两个转向”：城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [2] - 住建部将高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高标准建设文明城市、高水平推动城乡融合发展 [2]

市场表现 - 9月21日午后A股地产板块异动拉升，迎来久违的集体涨停行情，地产链个股掀起上涨热潮 [1] - 截至收盘绿地控股、华发股份、我爱我家、华丽家族、万科A、金融街、华远控股等多股涨停，世联行拿下四连板 [1] - 金地集团、信达地产、滨江集团、保利发展、大悦城、特发服务、深物业A等涨幅超5% [1] - 港股内房股同步走强，融创中国涨12.30%，绿地香港、富力地产、雅居乐集团等涨超7%，旭辉控股集团、融信中国、碧桂园等涨超5% [1] 政策催化 - 9月20日新修订《住房公积金管理条例》正式施行，公积金支持范围拓展至覆盖购、租、修、养住房全周期保障 [1] - 提取情形由6项增至9项，装修、物业费等日常住房相关支出均可按规定提取公积金，减轻居民住房消费负担，激活住房市场需求 [1] - 9月18日国新办发布会作出顶层定调，房地产市场发生两大转变：市场供求关系出现重大变化，行业正式迈入存量时代 [2] - 二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月已达52%，占比过半标志房地产正式进入存量时代 [2] - 8月28日住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会联合出台“8·28新政”，从住房销售制度、信贷管理、资本市场融资多个维度搭建房地产发展新模式框架 [2] - 新政提出有序推行现房销售，新出让土地项目优先现房销售，保留预售项目须完成主体结构封顶才可入市，强化预售资金监管 [2] - 资本市场层面支持上市房企再融资、并购重组，拓宽房企债券、ABS、REITs等多元融资渠道，推动融资逻辑从主体信用转向项目信用 [2] - 信贷端同步优化开发贷与个人住房贷款规则，配套完善项目主办银行制，从制度层面防范交付风险，推动行业风险出清和平稳转型 [2] 机构观点 - 平安证券指出尽管“8.28新政”带来行业不确定性，但市场对房企未来规模收缩、回款放缓等定价已相对充分，叠加优质个股市值及持仓处于低位，若后续落地细则及潜在对冲政策好于预期，不排除股价有所反弹 [3] - 住建部进一步强调将全力推动项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度落地实施，对选择现房销售的新项目统筹用好土地、金融、税收等支持性政策 [3] - 开源证券提到“8·28一揽子新政”出台后各地相关部门正在密集研判反馈，预计2026年四季度各地将能有更清晰的执行细则 [3] - 本次政策后房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展 [3] - 开源证券认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快 [3]

房地产板块行情 - 9月21日，申万房地产指数报1971.06点，涨3.95%，领涨各大板块 [1] - 绿地控股、华发股份、世联行、我爱我家、华丽家族、金融街等多只个股盘中涨停封板 [1] 万科A个股表现 - 万科A（000002.SZ）盘中涨停，截至收盘涨9.94%，报3.65元，总市值约435.5亿元 [1] - 这是继上周五（9月18日）涨停后，万科A再度封板，也是2026年以来的第二次涨停 [1] - 上一次万科A连续两个交易日涨停大约追溯到2024年9月 [1] 历史行情背景 - 2024年9月，市场流动性宽松及房地产政策转向，上海、广州、深圳接连发布新政调整住房限购政策，广州率先全面取消限购，直接促进地产板块估值修复 [1]

市场表现 - 地产股久违走强，万科A收于3.65元/股上涨9.94%，绿地控股收于1.6元/股上涨10.34%，两只股票已连续两个交易日触及涨停 [2] - 金融街上涨9.92%，保利发展收涨6.77%，招商蛇口上涨4.38% [2] - 港股方面，融创中国上涨超过9%，旭辉控股、碧桂园等民营房企录得较大涨幅，华润置地、中国海外发展、越秀地产等头部房企小幅上涨 [2] 政策预期 - 市场传闻某地出台“828”新政后的首份现房销售细则，共计17条，主要内容包括土地出让金可分期2年支付、现房销售明确新老划断、大盘可拆分成小盘开发、可分栋交付 [2] - 市场普遍认为细则从信贷、销售等方面详细规划，若按此版本运行，房企资金面和现金流将得到较好改善，稳定市场预期 [2] - 现房销售分期支付土地出让金具备现实可行性，能为房企适应新市场规则提供充分缓冲空间 [3] 土地市场数据 - 今年8月，300城住宅用地成交规划建筑面积2674万平方米，同比下降18.3%；出让金1457亿元，同比增长37.0%；平均溢价率7.4%，环比有所回落 [4] - “828”新政后第一周，300城住宅用地成交规划建筑面积665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，低于今年以来周度平均水平8.9% [4] - 新政后第二周，300城住宅用地成交规划建筑面积656万平方米，土地出让金229亿元，平均溢价率7.9%，若剔除深圳优质高溢价地块，平均溢价率仅1.1% [5] 房企投资行为 - 当前核心城市稀缺改善型地块仍获房企关注，但高溢价成交需较强项目基本面和销售确定性，非核心区域或去化支撑不足的地块多以底价成交 [5] - 现房销售要求、土地款支付安排、资金占用周期等均在影响房企投资和报价 [5] - 房企高度关注“现房销售”落地情况并以此作为投资依据，若分期缴纳土地款、宗地面积允许分割等成为执行细则，房企对未来保持较为乐观态度 [5] - 一位全国性房企投资部人士表示，各地在制定细则时有所考虑房企意见，一定程度上提振了市场情绪 [5] 业绩与估值 - 房地产股大涨受市场消息鼓舞，但能否持续走强仍需业绩表现消化估值，当前房企普遍业绩表现平淡，情绪面提振尚未传导至经营端，未来市值变化有待观察 [5]