公司基本信息 - 公司中文名称为万科企业股份有限公司，注册地址在中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心[8] - 公司A股股票上市地为深交所，代码为000002；H股股票上市地为联交所，代码为2202、299903[8] - 公司信息披露媒体有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站[9] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点在深圳；变更登记日期为2017年7月14日，地点在深圳[9] - 公司境内聘请的会计师事务所为毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙），境外为毕马威会计师事务所[9] - 公司境内聘请的律师事务所有广东信达律师事务所、北京市君合（深圳）律师事务所，境外为普衡律师事务所[9] - A股和H股每股面值均为1元[4] 报告期相关信息 - 报告期为2019年1月1日至2019年12月31日[4] - 报告于2020年3月17日召开的第十八届董事会第二十七次会议审议通过[2] 公司战略与管理 - 2018年公司提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线[6] - 2019年管理工作重点是明确组织重建、事人匹配的基本逻辑并使其成为组织自我更新常态[6] - 2020年公司将重点做好分析市场环境变化、聚焦产品力和服务力、深化组织重建三件事[6] - 2019年是万科成立35周年[5] - 公司主动开启“战略－机制－文化－组织－人”五位一体的全面转型升级[5] - 战略上从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型[5] - 机制上推进职业经理人制度向事业合伙人机制再升级[5] - 文化上继承“大道当然”，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化[5] 财务数据关键指标变化 - 2019年公司收入3678.93878亿元，较2018年增长23.84%[10] - 2019年公司毛利1321.9666亿元，较2018年增长20.23%[10] - 2019年公司年度利润551.31615亿元，较2018年增长11.89%[10] - 2019年本公司股东应占净利润388.72087亿元，较2018年增长15.10%[10] - 2019年末公司流动资产14390.63201亿元，较2018年末增长11.11%[11] - 2019年末公司流动负债12726.10284亿元，较2018年末增长13.43%[11] - 2019年末本公司股东应占权益总额188.058492亿元，较2018年末增长20.73%[11] - 公司2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.8%；归属上市公司股东净利润388.7亿元，同比增长15.1%[21] - 公司主营业务营业利润率26.58%，较2018年减少2.21个百分点；其他业务营业利润率85.24%，较2018年增加18.59个百分点[22] - 公司全面摊薄的净资产收益率为20.67%，较2018年减少1.01个百分点[21] - 公司每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%[21] - 2019年公司实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润388.7亿元，同比增长15.1%[47] - 公司房地产及相关业务的结算毛利率为26.9%，较2018年减少2.3个百分点；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点[47] - 2019年公司实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%，其中来自联营、合营公司实现的公司权益利润为37.9亿元[47] - 截至2019年底，公司净负债率为33.9%[47] - 截至报告期末，公司有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%；短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%[48] - 公司实际利息支出139.6亿元，其中资本化利息56.9亿元[50] - 公司全年经营性现金净流入456.9亿元，期末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期流动负债总和938.9亿元，货币资金中人民币占比97.2%，外币合计占比2.8%[52] - 公司产生汇兑收益约3.3亿元，期末有效交叉货币掉期（CCS）余额为20.91亿美元，报告期新增3.75亿美元，8.75亿美元远期外汇契约（DF）到期[53] - 公司存货金额为9018.1亿元，较2018年底增长19.6%，其中拟开发产品占比23.0%，在建开发产品占比69.0%，已完工开发产品占比7.3%[55] - 公司项目存货跌价准备为29.9亿元，本年计提存货减值准备影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属母公司股东净利润7.8亿元[55] - 公司递延税项资产较2018年增长48.75%，合同资产增长152.54%，已抵押存款减少49.36%等多项财务指标有变动[56] - 公司资本承担为1962.9亿元，主要包括建安合同和土地合同[58] - 公司为客户按揭贷款提供担保总额约2281.5亿元，过去未因担保蒙受重大损失[59] 股息分配 - 2019年度拟合计派发现金股息118.1073943605亿元，占公司2019年本公司股东应占年度净利润的比例为30.4%[2] - 以2019年末公司总股份数113.02143001亿股计算，每10股派送10.45元现金股息[2] 房地产开发业务数据关键指标变化 - 房地产开发销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元[15] - 公司房地产及相关业务营业收入3526.5亿元，占比95.9%[21] - 公司2019年销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%[26] - 公司所销售产品中，住宅占86.4%，商办占10.0%，其它配套占3.6%；144平方米以下中小户型占比91.2%[26] - 公司2019年在全国商品房市场份额约4%，在21个城市销售金额列当地第一，在12个城市排名第二[26] - 公司分区域销售中，南方、上海、北方、中西部区域销售面积占比分别为16.01%、28.36%、25.43%、30.07%；销售金额占比分别为20.20%、32.42%、22.54%、23.88%[27] - 公司房地产及相关业务营业收入中，南方、上海、北方、中西部区域占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%[24] - 房地产开发业务结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%，结算收入3340.4亿元，同比增长22.1%[28] - 已售未结资源面积4288.5万平方米，合同金额6091.0亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%[28] - 2019年新开工面积约4241.1万平方米，同比下降15.1%，竣工面积约3007.9万平方米，同比增长9.1%[29] - 2019年获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益地价总额约1549.6亿元[30] - 新增项目71.5%（按建筑面积）和79.9%（按权益投资金额）位于一二线城市[30] - 2020年公司现有项目预计新开工面积2921.2万平方米，预计项目竣工面积3319.3万平方米[63] 物业服务业务数据关键指标变化 - 物业服务营业收入127亿元，累计签约面积6.4亿平方米[16] - 万科物业营业收入127.0亿元，同比增长29.7%，新拓展项目年饱和收入54.06亿元，同比增长33.13%[31][32] - 万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%[32] 租赁住宅业务数据关键指标变化 - 租赁住宅业务2019年新增开业5.6万间，累计开业11万间，成熟期项目平均出租率约90%[35] 印力集团业务数据关键指标变化 - 2019年底印力集团运营管理项目108个，管理面积近900万平方米，已开业面积644万平方米[37] 万纬物流业务数据关键指标变化 - 2019年万纬物流新获取项目21个，可租赁建筑面积约191万平方米，截至期末可租赁建筑面积约1086万平方米[40] 冰雪项目业务数据关键指标变化 - 2019年11月至2020年1月末，三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次[42] 产品质量与绿色建筑 - 2019年材料部品及项目检测覆盖率达100%[43] - 2019年集团交付规模超20万套，公共区域质量满意度、室内质量满意度较上年分别提高4个和5个百分点[43] - 2019年集团范围内绿色建筑覆盖率100%，绿色建筑面积达4662.0万平方米，其中绿色一、二星项目面积4254.2万平方米，绿色三星项目面积407.8万平方米；自2009年推广绿色建筑以来，集团绿色建筑面积累计达1.93亿平方米[43] - 2019年，集团86%新开工主流产品应用工业化体系进行建造[43] 项目跟投机制 - 截至2019年底公司累计865个项目引入跟投机制，报告期内新获取项目跟投认购金额41.57亿元，占跟投项目资金峰值1.87%，占万科权益资金峰值2.48%[60] 各区域项目数据 - 深圳瑧山府权益占比100.0%，2019年竣工面积107,866平方米[64] - 深圳云城权益占比78.3%，2019年开工面积196,000平方米，2019年竣工面积921,019平方米，2020年计划竣工面积126,199平方米[64] - 深圳天誉花园权益占比100.0%，2019年开工面积278,619平方米，2019年竣工面积4,190平方米[64] - 深圳壹海城权益占比50.0%，2019年竣工面积54,202平方米[64] - 深圳万科星城权益占比78.6%，2020年计划竣工面积169,978平方米[64] - 深圳瑧湾汇权益占比43.0%，2019年竣工面积72,255平方米，2020年计划竣工面积82,196平方米[64] - 深圳深南道68号权益占比59.9%，2019年竣工面积123,119平方米，2020年计划竣工面积9,472平方米[64] - 深圳汇隆商务中心权益占比39.2%，2019年竣工面积126,150平方米，2020年计划竣工面积10,184平方米[64] - 深圳滨海置地大厦权益占比100.0%，2019年竣工面积57,750平方米[64] - 长沙魅力之城权益占比95.0%，占地面积460,237平方米，规划建筑面积1,335,730平方米，19年开工面积56,292平方米，19年竣工面积214,359平方米，截至19年末竣工面积803,439平方米，19年末储备229,756平方米，20年计划开工面积151,412平方米，20年计划竣工面积166,572平方米[65] - 长沙金域国际权益占比51.0%，占地面积159,393平方米，规划建筑面积518,569平方米，19年开工面积18,302平方米，19年竣工面积61,424平方米，截至19年末竣工面积358,119平方米，20年计划竣工面积120,495平方米[65] - 东莞翡丽山权益占比50.0%，占地面积249,534平方米，规划建筑面积374,302平方米，19年竣工面积48,529平方米，截至19年末竣工面积374,302平方米[65] - 东莞万科云城权益占比74.4%，占地面积124,395平方米，规划建筑面积373,182平方米，19年竣工面积139,270平方米，截至19年末竣工面积349,115平方米[65] - 东莞珠江东岸权益占比63.6%，占地面积303,695平方米，规划建筑面积542,650平方米，19年竣工面积56,452平方米，截至19年末竣工面积519,652平方米[65] - 东莞万科城市之光权益占比88.3%，占地面积29,391平方米，规划建筑面积136,422平方米，20年计划竣工面积136,422平方米[65] - 东莞松朗花园权益占比86.9%，占地面积75,663平方米，规划建筑面积233,017平方米，19年竣工面积139,259平方米，截至19年末竣工面积233,017平方米[65] - 东莞城市花园权益占比40.8%，占地面积74,813平方米，规划建筑面积272,318平方米，19年竣工面积140,730平方米，截至19年末竣工面积263,459平方米[65] - 东莞东江之星权益占比45.1%，占地面积59,200平方米，规划建筑面积367,548平方米，19年竣工面积133,400平方米，截至19年末竣工面积133,400平方米，20年计划竣工面积177,266平方米[65] - 东莞第五城权益占比48.3%，占地面积102,054平方米，规划建筑面积285,643平方米，20年计划竣工面积204,556平方米[65] - 佛山万科城权益占比100.0%，占地面积337,544平方米，规划建筑面积776,350平方米[66] - 佛山水晶城权益占比49.0%，占地面积284,036平方米，规划建筑面积