财务报告审议与审计 - 2020年度报告于2021年3月30日经第十九届董事会第六次会议审议通过[3] - 财务报告已经毕马威会计师事务所审计并出具标准无保留意见的审计报告[3] 股息分配 - 2020年度拟合计派发现金股息145.22亿元（含税），占2020年公司股东应占年度净利润的比例为34.98%[3] - 以2020年末公司总股份数116.18亿股计算，每10股派送12.5元（含税）现金股息[3] - 建议股息预期将于2021年8月31日或前后向公司股东派付[3] 行业环境 - 2020年全国商品房销售金额增长8.7%[9] - 2020年8月“三道红线”出台，行业由金融红利时代步入管理红利时代[9] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年公司收入419,111,678千元，较2019年增长13.92%[19] - 2020年公司毛利120,580,201千元，较2019年下降8.79%[19] - 2020年公司年度利润59,298,116千元，较2019年增长7.56%[19] - 2020年本公司股东应占净利润41,515,545千元，较2019年增长6.80%[19] - 2020年经营活动产生的现金流量净额53,188,023千元，较2019年增长16.42%[19] - 2020年末公司流动资产1,547,450,938千元，较2019年末增长7.53%[19] - 2020年末公司流动负债1,317,492,690千元，较2019年末增长3.53%[19] - 2020年末本公司股东应占权益总额224,510,953千元，较2019年末增长19.38%[19] - 2020年末公司股本11,617,732千股，较2019年末增长2.79%[19] - 2020年归属上市公司股东的每股净资产19.32元，较2019年增长16.14%[19] - 公司2020年实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属上市公司股东净利润415.2亿元，同比增长6.8%；房地产业务销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%[31] - 公司2020年末持有货币资金1952.3亿元，净负债率18.1%，货币资金对一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍[31] - 分季度看，第一至四季度收入分别为47774343千元、98575164千元、95141960千元、177620211千元；本公司股东应占净利润分别为1249359千元、11258160千元、7355308千元、21652718千元[21] - 按国际财务报告准则和境内会计准则，2020年归属上市公司股东净利润均为41515545千元，2020年12月31日归属上市公司股东所有者权益均为224510953千元[23] - 报告期内公司实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属上市公司股东净利润415.2亿元，同比增长6.8%；每股基本盈利3.62元，同比增长4.5%；全面摊薄净资产收益率为18.5%，较2019年减少2.2个百分点[38] - 主营业务营业收入4158.81亿元，增长13.83%；营业成本2974.62亿元，增长26.39%；营业利润率21.93%，下降4.65个百分点[43] - 2020年公司实现净利润593.0亿元，同比增长7.6%；权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%[105] - 公司房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点；全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点[105] - 2020年公司实现投资收益135.1亿元，同比增加171.1%，其中来自联营、合营公司实现的公司权益利润为97.4亿元[105] - 截至2020年底，公司净负债率为18.1%[106] - 截至报告期末，公司有息负债合计2585.3亿元，占总资产的比例为13.8%，一年以内到期占比32.1%，一年以上占比67.9%[107] - 报告期内，公司分四次完成总额为89.8亿元的公司债券发行[113] - 全年经营性现金净流入531.9亿元，报告期末持有货币资金1952.3亿元，高于一年内到期有息负债829.1亿元，人民币占货币资金比例98.1%[118] - 报告期内因人民币兑外币汇率升值产生汇兑亏损约6.6亿元，报告期末有效交叉货币掉期(CCS)余额为20.91亿美元[119] - 报告期末存货金额为10020.6亿元，较2019年底增长11.8%，其中拟开发产品占比20.0%，在建开发产品占比71.9%，已完工开发产品占比7.3%[121] - 报告期末项目存货跌价准备为41.85亿元，本年计提存货跌价准备影响本报告期税后净利润19.8亿元，影响归属母公司股东净利润14.5亿元[121][122] - 2020年其他非流动资、合同资产、已抵押存款、持有待售资产、预付负债、少数股东权益较2019年分别增长51.97%、78.89%、48.21%、48.96%、43.91%、51.88%；其他收益净额、应占联合营公司较2019年分别增长55.49%、156.94%[126] - 报告期末资本承担为1955.9亿元，主要包括建安合同和土地合同[127] - 报告期末为客户按揭贷款提供担保总额约2282.26亿元，过去未因担保蒙受重大损失，无需在财报中拨备[128] 租赁住宅业务数据关键指标变化 - 租赁住宅2020年销售面积4667.5万平方米，同比+13.5%；销售金额7041.5亿元，同比+11.6%；结算面积2889.4万平方米，同比+17.4%；开发业务结算收入3774.2亿元[26] - 2020年长租公寓主营业务收入25.40亿元，同比增长72.33%，已开业项目整体出租率超95%[26] - 截至2020年底，集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间[26] - 截至2020年底，运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间；报告期内在9个重点城市新开业3.3万间[66] - 2020年长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%；截至报告期末，已开业项目的整体出租率超95%[67] 物流仓储服务业务数据关键指标变化 - 物流仓储服务方面，万纬物流在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米，累计开业700万平方米；高标库稳定期出租率94%，冷库稳定期使用率77%；管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%[27] - 2020年万纬物流新获取管理项目10个，可租赁建筑面积75万平方米，累计管理项目可租赁建筑面积1148万平方米[83] - 2020年万纬物流新开业195万平方米，累计开业项目建筑面积700万平方米，高标库稳定期出租率94%，冷库时点使用率77%[83] - 报告期内，万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%，冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%[83] 物业服务业务数据关键指标变化 - 物业服务2020年万物云营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计签约面积7.51亿平方米，已接管面积5.66亿平方米[28] - 报告期内，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%；在管面积5.66亿平方米[60] - 万物梁行目前服务项目超1700个，期内物业管理和设施管理项目新增拓展超200个，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目[61] - 万物云城报告期内新增12个项目，累计布局10个城市，16个项目[63] 冰雪度假与酒店业务数据关键指标变化 - 公司持有23家在营酒店资产，冰雪度假业务雪季累计接待滑雪游客62万人次[29] - 2020年集团雪季累计接待滑雪游客62万人次，参与建设的北京冬奥延庆赛区冬奧村和山地新闻中心于2020年12月29日完成建设[89] - 集团持有23家在营酒店资产，形成“瞻云”和“有熊”两个自营品牌[89] 教育业务数据关键指标变化 - 梅沙教育和德英乐的在读人数超1.9万[90] 科技与绿色建筑相关情况 - 年内智慧工地实现100%覆盖[92] - 新增绿色建筑面积3702.7万平方米，其中绿色一、二星项目面积3607.8万平方米，绿色三星项目面积94.9万平方米[96] - 新开工主流项目的工业化应用比例为86%[97] - 目前公司共有科技员工1022人[100] 项目跟投机制情况 - 截至2020年底累计1002个项目引入跟投机制，报告期内新获项目跟投认购金额37.45亿元，占跟投项目资金峰值2.09%，占万科权益资金峰值3.48%[132] 未来项目计划 - 2021年现有项目预计新开工面积3148.4万平方米，预计项目竣工面积3587.5万平方米[136] 深圳项目情况 - 深圳瑧山府权益占比100%，占地面积48,804平方米，2020年末竣工面积110,009平方米，2021年计划竣工面积122,833平方米[138] - 深圳云城权益占比78.3%，占地面积394,044平方米，2020年竣工面积95,037平方米，2020年末竣工面积1,304,348平方米，2021年计划竣工面积31,162平方米[138] - 深圳自行车厂项目权益占比99.3%，占地面积44,406平方米，2020年末储备面积332,190平方米，2021年计划开工面积329,440平方米，计划竣工面积24,180平方米[138] - 深圳万科星城权益占比78.6%，占地面积122,126平方米，2020年竣工面积368,405平方米，2020年末竣工面积368,405平方米，2021年计划竣工面积270,479平方米[138] - 深圳瑧湾汇权益占比43.0%，占地面积68,285平方米，2020年竣工面积84,064平方米，2020年末竣工面积156,319平方米，2021年计划竣工面积21,239平方米[138] - 深圳悦城权益占比27.8%，占地面积95,999平方米，2020年开工面积293,059平方米，竣工面积75,810平方米，2020年末竣工面积75,810平方米，2021年计划竣工面积113,700平方米[138] - 深圳尖岗山权益占比100%，占地面积85,321平方米，2020年末储备面积189,575平方米，2021年计划开工面积189,575平方米[138] - 三星工业区项目一权益占比100%，占地面积91,541平方米，2020年末储备面积532,740平方米，2021年计划开工面积295,340平方米[138] 东莞项目情况 - 东莞双城水岸权益占比100%，占地面积596,786平方米，2020年开工面积61,941平方米，2020年末竣工面积343,126平方米，2021年计划开工面积16,365平方米[138] - 东莞御景湾项目权益占比24.2%，占地面积159,856平方米，建筑面积119,506平方米，20年末开工面积40,533平方米，21年计划竣工面积105,362平方米[140] - 东莞天空之城项目权益占比73.5%，占地面积36,874平方米，建筑面积128,925平方米，20年末竣工面积23,901平方米，21年计划竣工面积47,043平方米[140] - 东莞翡翠松湖项目权益占比90.0%，占地面积95,578平方米，建筑面积190,957平方米，20年末竣工面积96,517平方米，21年计划竣工面积132,155平方米，21年计划储备面积52,888平方米[140] 佛山项目情况 - 佛山万科城项目权益占比100.0%，占地面积337,544平方米，建筑面积776,350平方米，21年计划竣工面积776,350平方米[140] - 佛山水晶城项目权益占比49.0%，占地面积284,036平方米，建筑面积710,092平方米，21年计划竣工面积710,092平方米[140] - 佛山万科广场项目权益占比88.0%，占地面积114,429平方米，建筑面积555,820平方米，20年末竣工面积61,741平方米，21年计划竣工面积369,691平方米，21年计划储备面积81,521平方米[140] - 佛山南海万科广场项目权益占比51.0%，占地面积89,009平方米，建筑面积373,821平方米，21年计划竣工面积373,821平方米[140] - 佛山金域滨江项目权益占比50.0%，占地面积113,224平方米，建筑面积452,880平方米，20年末竣工面积171,061平方米，21