公司基本信息 - 公司于2014年11月24日在开曼群岛注册成立，股份代号为2869，上市日期为2016年7月12日[23][22][25] - 公司总部及中国主要营业地点位于浙江省杭州市文一西路767号西溪国际商务中心B幢，香港主要营业地点位于香港中环干诺道中48号南源大厦十二楼[21] - 公司主要往来银行包括中国农业银行杭三路支行和中国银行（香港）有限公司[22] - 公司网址为www.lvchengfuwu.com[22] - 报告期为截至2018年12月31日止十二个月[24] - 公司是全国领先的幸福生活服务提供商，提供物业服务、社区生活服务和咨询服务[26] 公司荣誉 - 在2018年中国指数研究院组织的“2018中国物业服务百强企业研究成果发布会”上，公司再次荣获“中国物业服务满意度百强领先企业”第一名[26] - 公司在2018年中国物业服务百强满意度领先企业排名中获第一名[28] - 公司在2018年获得多项荣誉，包括中国物业服务百强满意度领先企业、中国物业服务百强企业成长性TOP10等[44][45] 公司业务覆盖范围 - 截至2018年12月31日，公司管理的物业位于中国29个省、直辖市及自治区的137个城市，总在管合同建筑面积达17040万平方米[27][29] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2018年公司收入为6709906千元，较上一年增加30.5%[35] - 2018年公司毛利为1197653千元，较上一年增加26.5%[35] - 2018年公司年内利润为465734千元，公司权益股东应占净利润为483296千元，较上一年增加24.7%[35] - 2018年公司上市后每股盈利为0.17元[35] - 2018年公司净利率为7.2%[35] - 截至2018年12月31日，公司总资产为5344193千元，净资产为2404763千元，总负债为2939430千元[41] - 2018年公司净权益回报率为20.1%，总资产回报率为9.0%[41] - 2018年公司经营活动所得现金净额为656232千元，投资活动所用现金净额为199082千元，融资活动所用现金净额为199082千元[43] - 2018年末公司现金及现金等价物为2180021千元[41] - 2018年公司上市后每股派息为0.075港元，基于截至2018年12月31日已发行的总股数2777776000股[41] - 2018年公司流动比率为1.31x，速动比率为1.22x[41] - 2018年公司每股净现金为0.78[41] - 2018年公司收入为67.099亿元，较2017年的51.401亿元同比增长30.5%[59] - 2018年销售成本为55.123亿元，较2017年的41.937亿元同比增加31.4%[61] - 2018年行政开支为5.973亿元，较2017年的4.16亿元增加43.6%，但较2017年全年增长率下降7.7个百分点[63] - 2018年毛利达11.977亿元，较2017年的9.464亿元同比增长26.5%，毛利率为17.8%，较2017年略下降0.6个百分点[64] - 2018年公司授予员工期权，计提期权费用2640万元[63] - 2018年公司因收入增长、人均工资上涨等因素，员工支出增加[63] - 2018年公司继续投入智能化设施、设备和信息化系统建设[63] - 2018年公司投入建设并维护平台支持中心，包括财务、采购和人力资源共享平台[63] - 年内融资收入为1810万元，较2017年同期的1890万元降低4.1%[72][73][74] - 2018年联营公司亏损2280万元，较2017年同期盈利730万元，亏损额增加3010万元；合营公司收益为190万元，同比增长533.3%[74][75][78] - 年内所得税为1.633亿元，较2017年同期的1.168亿元同比增长39.8%，税负从23.0%升至26.0%[76][79] - 年内税前利润达到6.291亿元，较2017年增加1.202亿元，同比增长23.6%[77][80] - 集团年内利润为4657万元，同比增长18.8%；公司权益股东应占利润为4833万元，增长24.7%；调整后同比增长31.5%，净利率为7.2%，较2017年略降0.3个百分点[81][84] - 集团2018年流动资产为38.382亿元，较2017年增加30.7%；现金及现金等价物为21.8亿元，增加18.7%；经营活动净现金流入6.562亿元，同比增长24.1%；投资活动净现金使用1.991亿元，下降73.4%；融资活动净现金使用1.199亿元，增长68.9%[82] - 2018年流动资产为383820万元，较2017年的293640万元增加30.7%[85] - 2018年现金及现金等价物为218000万元，较2017年的183650万元同比上升18.7%[85] - 2018年经营活动所用现金净额为65620万元，较2017年的52860万元同比增长24.1%[85] - 2018年投资活动所用现金净额为19910万元，较2017年下降73.4%；融资活动所用现金净额为11990万元，较2017年上升68.9%[85] - 截至2018年12月31日，物业、厂房及设备达37190万元，较2017年同比增长22.4%[86][90] - 截至2018年12月31日，贸易及其他应收款项达120220万元，较2017年增加52.2%；贸易应收款达66570万元，较2017年增长45.6%[87][91] - 截至2018年12月31日，贸易及其他应付款项达189220万元，较2017年增加45.2%[88][92] - 2018年公司附属公司累计银行贷款445万元，产生利息2万元，年末贷款余额95万元[132][137] - 公司2018年负债比率为55.0%，与2017年同期的51.9%基本持平[132][137] - 2018年公司服务人员总量（含服务外包人员）增长率低于收入增长率[135][138] - 2018年公司总员工成本为人民币20.938亿元，较2017年增长25.4%[148] - 2018年公司在管面积增长23.7%，收入增长30.5%[148] 各业务线收入占比 - 2018年物业服务收入占总收入的66.5%，咨询服务占14.0%，园区服务占19.5%[35] - 2018年物业、园区、咨询服务收入分别为44.607亿元、13.098亿元、9.395亿元，占比分别为66.5%、19.5%、14.0%，同比增长25.3%、45.5%、38.1%[59] - 2018年大杭州地区收入占总收入35.7%，2017年为34.6%[99] - 2018年社区生活服务收入13.098亿元，较2017年的9.001亿元增长45.5%，占总收入19.5%，占总毛利27.9%[99][100][101][103] - 2018年社区产品和服务收入2.419亿元，同比2017年的1.864亿元增长29.8%，占社区生活服务收入18.5%[99][100][101][102][103] - 2018年家居生活服务收入8440万元，同比2017年的7110万元增长18.8%，占社区生活服务收入6.4%[100][101][103] - 2018年社区空间服务收入2.287亿元，同比2017年的1.215亿元跃升88.2%，占社区生活服务收入17.5%[100][101][103] - 2018年物业资产管理服务收入7.19亿元，同比2017年的5.01亿元增长43.5%，占社区生活服务收入54.9%[100][101][103] - 2018年文化教育服务收入3570万元，同比2017年的2020万元增长77.2%，占社区生活服务收入2.7%[102][103] - 咨询服务收入占总收入14.0%，占总毛利29.8%[111][113] 各业务线毛利率情况 - 2018年物业服务毛利率为11.4%，咨询服务为38.0%，园区服务为25.5%，总体毛利率为17.8%[35] - 2018年物业管理服务毛利率为11.4%，较2017年的11.2%提升0.2个百分点[65] - 社区生活服务毛利率为25.5%，较2017年的33.5%明显下降，主要因资产管理服务毛利率下滑和文化教育服务持续亏损[68][70] - 物业资产管理服务2018年占社区生活服务收入的54.9%，毛利率从2017年的33.3%降至20.2%[68][70] - 文化教育服务毛利率降至 - 52.3%，显著摊薄社区生活服务整体毛利率[69][70] - 咨询服务毛利率为38.0%，比2017年的36.1%提升1.9个百分点[70][71] - 2018年物业服务毛利为50700万元，较2017年上升27.0%，毛利率由2017年的11.2%上升到11.4%[94] - 园区空间服务营收显著提升，但因增加基础投入，毛利率略有下降[106][107] - 2018年下半年二手房市场活跃度下降，物业代理业务毛利显著降低，其他资产管理服务年收入较2017年增长超211.5%，但毛利率因业务覆盖范围扩大而下降[108] - 其他资产管理服务（如车位业务）全年收入较2017年增长211.5%，但因业务发展区域扩大，毛利率有所下降[110] - 2018年咨询服务毛利为3.572亿元，较2017年的2.454亿元上升45.6%，毛利率从2017年同期的36.1%略提升至38.0%[113][114] 各业务线数据关键指标变化 - 2018年物业服务收入为4460669千元，较上一年增长25.3%[37] - 2018年咨询服务收入为939479千元，较上一年增长38.1%[37] - 2018年园区产品及服务收入为241914千元，较上一年增长29.8%[37] - 2018年物业服务合同总数为1236个，较上一年增加201个，增长19.4%[39] - 2018年物业储备面积为192.1百万平米，较上一年增加42.1百万平米，增长28.1%[39] - 2018年物业在管面积为170.4百万平米，较上一年增加32.6百万平米，增长23.7%[39] - 2018年物业退出面积为11.4百万平米，较上一年增长132.7%[39] - 2018年平均物业服务费为3.15元/月/平方米，较上一年增长1.3%[39] - 2018年物业收缴率为98.7%[39] - 2018年园区服务收入为1309758千元，较上一年增长45.5%[37] - 2018年物业服务收入为446070万元，较2017年增长25.3%，占总收入66.5%，占总毛利42.3%[89][93] - 2018年在管面积为17040万平方米，较2017年增长23.7%；储备面积为19210万平方米，较2017年增长28.1%[95][96] - 园区产品和服务增长趋势与2017年相比有所放缓，业务规模扩大及部分服务处于发展阶段所致[105][107] - 2018年咨询服务收入达9.395亿元，同比增长38.1%，较2018年中期24.5%的增长率进一步提升[113] - 在建物业服务收入达7.877亿元，与2017年同期相比增长37.5%，与2018年中期的23.0%相比，增长大幅提高[117][118] - 管理咨询服务收入达1.517亿元，与2017年同期相比增长41.0%，与2018年中期的32.5%相比，增长大幅提高[119] - 2018年在建物业服务平均收入/项目为43.8万元，同比增长47.5%；管理咨询服务平均收入/项目为40.7万元，同比增长49.6%[116] - 2017年在建物业服务平均收入/项目为29.7万元，同比增长22.7%；管理咨询服务平均收入/项目为27.2万元，同比增长29.5%[116] - 管理咨询服务收入达1.517亿元人民币，与2017年同期相比增长41.0%，较2018年中期的32.5%大幅提高[120] 公司业务发展举措 - 2018年公司为增加社区生活服务收入，加强线下优势，建立“四季家政”团队，并引入阿里、华为等公司的专业人才[49] - 公司针对高端业主个性化定制服务，升级管家服务系统，建立E.O（体验组织者）管家品牌的培训和应用功能[49] - 2018年公司新签约全委合同面积8420万平方米[51][53] - 201