纪要涉及的公司 绿城服务 纪要提到的核心观点和论据 - **2024年业绩回顾** - **营收**：实现收入185.3亿，在高基数上增长6.5%[2] - **效益**：核心金利润15.9亿，同比增长22.5%；规模金利润7.9亿，同比增长29.7%[2] - **财务状况**：经济线流14.7亿，同比增长2.7%，覆盖金利润1.7倍；年底账面现金及现金等价物48.5亿，定期存款11.2亿，共近60亿，较2023年底增加11.6亿；资产负债率下降2.8个百分点[2] - **回购情况**：2024 - 2025年1月累计回购4440万股，金额1.4亿，回购比例1.4%[3] - **成本管控**：全面实行以收定支，抓核心成本改善，毛利率提升0.5个百分点；物业板块收入增长11.7%，毛利率提升0.7个百分点[3] - **组织架构**：持续推进组织变革[3] - **专业板块**：聚焦主业发展，效率改善优先于营收规模增长；C端园区服务毛利率提升1.1个百分点至22.6%；咨询服务收入微增，毛利率提升1.5个百分点至24.9%；科技服务毛利率提升0.6个百分点至39.3%[4] - **2025年指引** - **现金流**：目标是经营性现金流覆盖经营项目一倍以上[5] - **外拓端**：保持凝宝和营收40亿以上[5] - **业务增长相关** - **在管面积与营收**：2024年因一次性服务项结束影响增长，未来在管面积与物业板块营收基本能保持10%以上双位数增长[6] - **毛利率与管理费率**：通过前端到后端、从上到下业务流程打通，数字化科技化手段提升服务效能，有提升空间，目标压降0.5个点管理费用率[8][9] - **股东回报**：采取相对积极策略，现金使用优先考虑股东回报；2024年实现75%派息率，2025年视情况开展回购[10][11] - **提价情况**：2024年提价工作可能2022 - 2023年启动，目标是对早年单价低、相对亏损且合同到期续约项目提价，2025年目标实现1亿左右合同提价金额[12] - **应收账款与投资减值**：应收账款清理是一号位工作，2月启动“春风行动”；2024年对CPS减持近1.2亿，对中澳到家减持6000万，未来减值空间不大[13][14] - **业务收入**：物业板块收入目标两位数增长，专业板块因部分业务出表及谨慎策略，营收需剔除相关影响[15] - **外拓目标**：2025年保持高质量拓展，目标不低于40亿；聚焦56个核心重点城市，业态上聚焦产业园、写字楼、超高层等，非住宅端占比不低于45%[16][17] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2023年下半年服务亚运会赛事服务对物业板块营收有近2亿贡献，2024年转为常态住宅项目物业服务营收约3000万且未来几年基本保持此体量[6] - 提价项目分母是合同到期且要续约的项目，2024年数量约600个左右[12]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整时物业服务行业展现韧性，绿城服务2024年财报多项核心指标超预期，公司通过服务、组织、客户价值等方面转型发展，构建“护城河”，未来将继续以使命为指引书写生态进化新篇章 [1][2][11] 好服务的价值：驱动业绩稳健增长 - 公司推进“服务让生活更美好”战略目标，推动战略、组织和能力一体化，经营聚焦主业提质、改革提效、产品进阶和产业协同 [3] - 2024年财报显示营收同比增长6.5%至185.3亿元，核心经营利润达15.9亿同比增长22.5%，归母净利润为7.9亿同比增长29.7%，毛利率提升至17.3%增加0.5个百分点，经营性净现流达14.7亿同比增长2.7%，现金及现金等价物为48.5亿同比增长7.1%，资产负债率下降2.8个百分点 [3] - 公司优化业务结构，物业板块聚焦提质增效收入124.0亿元同比增长11.7%占总营收66.9%，毛利率提升至13.7%增加0.7个百分点；专业板块聚焦主营发展，园区、咨询、科技服务毛利率均提升 [4] - 公司坚持有质量拓展，新拓年饱和营收37.7亿元，新拓平均单价3.8元/平方米/月，非住新签年饱和营收18.2亿元占比48.3%，中标千万级以上项目66个，全年交付7925万㎡，在管规模达5.1亿㎡，储备规模达3.6亿㎡，华东区域在管占比58.6%，形成40个高市占亿元深耕区域 [4] - 公司以战略定力、稳健经营和良性发展循环能力构建“护城河”，董事会“双股息”回馈股东，派息比例提升2个百分点 [5] 激发员工价值：组织变革迸发活力 - 公司认为员工是企业第一本体，从文化共情、组织变革、成长赋能等维度推动员工与企业双向奔赴 [6] - 公司以项目为最小作战单元，构建赋能支撑系统，2024年推动区域化、专业化、集约化系统改革，管理费率下降0.55个百分点，毛利率优化0.5个百分点 [6] - 公司创新人才机制，一线员工完善人岗匹配、加强培训、落地关爱措施，2024年基层员工收入逆势增长20%，通过评价联动机制提升收成与服务品质，通过五级人才培养体系使90后管理者占比达61%；管理者强化作风建设，2024年向300余名管理者发放7000余万股期权绑定责任与利益 [7] - 公司组织变革成效显著，人均创利提升23.3%，组织文化认同满意度达90%，188人获政府先进个人等荣誉，对内凝聚员工向心力，对外释放标杆辐射力 [7] - 2025年公司将加速组织扁平化变革，强化区域职能，深化城市深耕，提升项目综合能力，为员工创造发展空间 [8] 客户价值：服务跃迁提升体验 - 公司以客户为本，将客户价值融入服务基因，通过数字化平台洞察需求，在智能安防、客户服务、运营管理方面提升效率和体验 [9] - 公司通过“里长体系”与“善数平台”精准捕捉需求，通过“春风行动”与“业主代表大会”倾听诉求，建立沟通渠道，形成“海豚计划”等IP [9] - 公司“全员管家”战略深耕两年多，以客户满意度为核心，各级人员成为管家，提升产品设计、服务效率等，推进园区共治模式 [10] - 公司推动产业协同，存量深耕建立“物业+生活服务”模式，增量实现项目联动拓展 [10] - 公司追求客户价值成效显著，业主满意度达90分同比提升1分，项目续约率达94.1%同比提升2.9个百分点，提价合同金额1.2亿同比增加900万，新拓项目平均单价3.8元/平方米/月创历史新高，一二线城市占比超90% [11]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：物业服务行业 - 公司：绿城服务 纪要提到的核心观点和论据 2024年财务表现 - 全年营收185.3亿元，同比增长6.5%；核心利润15.9亿元，同比增长20.5%；归母净利润7.9亿元，同比增长29.7% [3] - 经营性净现金流14.7亿元，同比增长2.7%，为净利润的1.7倍；现金及等价物与定期存款合计59.7亿元，较2023年底增加4.9亿元；资产负债率同比下降2.8个百分点 [3] - 建议派发股息0.2港币，派息率75%，较上年增长2个百分点；2020 - 2025年1月累计回购4440万股，回购金额1.44亿港币，占总股本1.4% [3] - 毛利率提升0.5个百分点，物业板块收入增长11.7%，毛利率提升0.7个百分点 [3] 2025年核心指引 - 物业板块营收保持双位数增长，整体毛利率继续提升0.5个百分点，管理费用率下降0.5个百分点，核心经营利润增速不低于15%，经营性净现金流覆盖净利润一倍以上，新拓项目营收预计超40亿 [3] - 持续推进非主业投资项目处置及回收，预计现金回收超4亿；园区增值板块同口径下净利润预计增长30%以上 [3] 多业务发展及投资计划 - 推进非主业投资项目处置回收，2025年现金回收超4亿；园区增值板块提质增效，净利润预计增长30%以上 [5] - 24年度MA营收约6.3亿，净利润1800万，25年不再纳入；与利福中国合作的房屋4S公司已退出，不再纳入25年财报 [5] - 北京好邻居项目因零售业务下滑提取减值准备，24年度提取1.2亿，截至20年底账面余额剩余2.47亿 [5] 科技创新影响及实践 - 科技创新对物业服务行业影响深远，公司探索AI社区智能化管理系统等布局，提升运营效率和客户体验 [6] - 联合华为、大华、海康威视进行智慧物联改造，与蚂蚁集团合作探索AI应用与智能体建设 [3] 物业服务提升措施 - 利用物联网技术，通过智能门禁等应用提升客户体验，引入智能设备营造舒适环境 [7] - 实施一体化受理机制，将响应速度从5分钟缩短到30秒；围绕深度服务体系，将知情权等交还给业主，连接服务者与被服务者 [8] 社区运营优化方式 - 通过大数据盘活园区资源，强化社群运营；以项目为单元进行精益管理，动态更新客户数据，实现精准回复 [9] - 内部全周期管理平台结合房态数据与节点管控，量化一线工作并激励员工 [9] 科技创新挑战及应对 - 挑战在于场景应用及其打通，以主数据建设驱动全系统改善，实现结构性优化 [10] - 联合多方进行智慧物联改造和AI应用探索，推动园区智慧化发展 [10] 非住宅业务竞争优势及策略 - 自2023年拓展非住宅业务，积累丰富经验，签订累计合同金额超7亿，金融配套合同金额近5亿 [11] - 关注项目利润率和品牌标杆树立，严格准入低利润率项目，选择核心城市，通过数字化助推发展 [11] “绿洲行动”情况 - 2023年10月提出，旨在打造三个层级绿色社区，截至目前建立近100个绿色社区 [12] - 利用管辖项目提升周边密度，拓展业务，拉通市场运营，释放效能，降低管理费用率 [12] 存量住宅物业市场情况 - 公司在存量住宅市场有品牌和管理优势，坚持以品质取胜，不承接降价项目，通过提价承接部分项目 [14] - 2024年存量住宅市场拓展金额约18亿，占总份额一半左右；认为存量市场规模增长是补充，但考验产品和经营能力 [14] 毛利率及业务调整情况 - 整体毛利率17.25%，净利润率4.7%，物业板块毛利率13.72%，每年提升0.5个百分点有可能实现 [15] - 园区增值板块毛利率较高，仍有提升空间；业务调整聚焦主业与回归园区，专业板块基本回归正轨 [15] 成本管控情况 - 净利润提升空间大于毛利率提升空间，物业板块和园区增值板块有提效潜力，可通过场景、人员复用和业务协同实现 [16] - 2024年减少七家幼儿园，约减少15%，优化资源配置控制成本 [16] 未来板块毛利提升预期 - 对未来三年四个板块毛利提升持乐观态度，希望保持增长势头，达到行业中位数以上水平 [17] 政策环境看法 - 国家和各地政府总体支持物业管理行业，但落实中存在不平衡，部分地方物业费降价等情况与法规违背 [18] - 大部分城市支持优质优价企业，个案对公司影响不大；呼吁政府制定市场化政策，推动行业进步 [18] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司将员工收入与服务品质挂钩，提升整体效率 [8] - 规模越大的城市公司满意度和效益往往越好，合理组合很重要 [13] - 公司将推出数字客服月报，贯穿评价体系 [8]

公司整体财务数据关键指标变化 - 公司2024年全年收入为人民币18,527.8百万元，同比增长6.5%[5] - 2024年毛利达人民币3,196.7百万元，同比增长9.7%，毛利率为17.3%，较2023年上升0.5个百分点[7] - 2024年核心经营利润为人民币1,587.5百万元，同比增长22.5%[7] - 2024年公司权益股东应占溢利为人民币785.1百万元，同比增长29.7%[7] - 2024年末公司现金及现金等价物为人民币4,853.9百万元，同比增长7.1%[7] - 2024年定期存款达人民币1,118.2百万元，较2023年增长199.5%[7] - 2024年持续经营业务收入为17,893,473千元，2023年为16,812,038千元，同比增长约6.43%[8] - 2024年销售成本为14,882,110千元，2023年为14,052,541千元，同比增长约5.90%[8] - 2024年毛利为3,011,363千元，2023年为2,759,497千元，同比增长约9.12%[8] - 2024年经营利润为1,014,264千元，2023年为780,856千元，同比增长约29.90%[8] - 2024年持续经营业务利润为751,725千元，2023年为701,661千元，同比增长约7.13%[8] - 2024年已终止经营业务年内税后利润为18,851千元，2023年为14,469千元，同比增长约30.30%[9] - 2024年出售已终止经营业务的收益为96,971千元，2023年为0千元[9] - 2024年年内利润为867,367千元，2023年为716,130千元，同比增长约21.12%[9] - 2024年年内其他全面收入为64,853千元，2023年为61,313千元，同比增长约5.77%[9] - 2024年年内全面总收入为932,220千元，2023年为777,443千元，同比增长约19.91%[9] - 2024年公司权益股东应占持续经营业务为743,749千元，已终止经营业务为106,184千元；2023年对应数据分别为657,469千元和8,680千元[10] - 2024年非控股权益应占持续经营业务为73,993千元，已终止经营业务为8,294千元；2023年对应数据分别为104,389千元和6,905千元[10] - 2024年年内全面总收入为932,220千元，2023年为777,443千元[10] - 2024年持续经营业务基本每股盈利和摊薄每股盈利均为0.214元，2023年为0.186元[10] - 2024年已终止经营业务基本每股盈利和摊薄每股盈利均为0.034元，2023年为0.003元[10] - 2024年持续经营业务收入17,846,540千元，2023年为16,765,357千元，同比增长6.45%[28] - 2024年终止经营业务收入634,287千元，2023年为581,234千元，同比增长9.13%[28] - 2024年总收入18,480,827千元，2023年为17,346,591千元，同比增长6.53%[28] - 截至2024年12月31日年度，公司外部客户收入为18,527,760千元，较2023年的17,393,272千元增长6.52%[36][38] - 2024年度可呈报分部收入为19,073,011千元，2023年为17,780,537千元，同比增长7.27%[36][38] - 2024年可呈报分部利润为1,188,156千元，2023年是972,226千元，增长22.21%[36][38] - 2024年利息收入为96,965千元，2023年为85,571千元，增长13.32%[36][38] - 2024年利息开支（不包括资本化开支）为92,568千元，2023年是87,646千元，增长5.61%[36][38] - 2024年金融工具的预期信贷损失为240,631千元，2023年为201,722千元，增长19.39%[36][38] - 2024年度折旧及摊销（不包括资本化开支）为546,633千元，2023年是484,552千元，增长12.81%[36][38] - 截至2024年12月31日，可呈报分部资产为62,710,744千元，2023年为63,537,817千元，下降1.30%[36][38] - 2024年年内添置物业、厂房及设备等为569,898千元，2023年是611,402千元，下降6.79%[36][38] - 截至2024年12月31日，可呈报分部负债为53,804,882千元，2023年为54,843,046千元，下降1.89%[36][38] - 2024年可呈报分部收入为19,073,011千元人民币，2023年为17,780,537千元人民币[41] - 2024年持续经营综合收入为17,893,473千元人民币，2023年为16,812,038千元人民币[41] - 2024年可呈报分部利润为1,188,156千元人民币，2023年为972,226千元人民币[41] - 2024年持续经营业务税前综合利润为1,070,648千元人民币，2023年为954,257千元人民币[41] - 2024年可呈报分部资产为62,710,744千元人民币，2023年为63,537,817千元人民币[41] - 2024年综合总资产为17,693,824千元人民币，2023年为18,081,669千元人民币[41] - 2024年可呈报分部负债为53,804,882千元人民币，2023年为54,843,046千元人民币[41] - 2024年综合总负债为9,150,767千元人民币，2023年为9,856,465千元人民币[41] - 2024年其他收入为98,497千元，2023年为112,266千元[49] - 持续经营业务和终止经营业务之间的融资收入和融资成本抵销金额2024年为人民币12,411,000元，2023年为人民币9,308,000元[46] - 2024年出售物业、厂房及设备净亏损3641千元，2023年为2297千元[51] - 2024年按公平值计入损益的金融资产净亏损119655千元，2023年为191442千元[51] - 2024年融资收入净额亏损56351千元，2023年亏损46096千元[53] - 2024年员工成本为5787253千元，2023年为5460129千元[55] - 2024年贸易应收款预期信用损失为218780千元，2023年为124102千元[59] - 2024年存货减值亏损为31687千元，2023年无此项亏损[59] - 2024年折旧开支为370119千元，2023年为339649千元[59] - 2024年摊销开支为53821千元，2023年为52183千元[59] - 2024年存货成本为969359千元，2023年为1134658千元[59] - 2024年外包员工成本为5653690千元，2023年为5398139千元[59] - 2023年持续经营业务当期税项为398,383千元，递延税项为 - 145,787千元，税项开支为252,596千元；2024年当期税项为436,746千元，递延税项为 - 117,823千元，税项开支为318,923千元[61] - 2023年已终止经营业务税项开支为3,500,000元，2024年为1,866,000元[61] - 2023年持续经营业务税前利润为954,257千元，2024年为1,070,648千元[64] - 2023年按适用税率计算的税项开支为254,972千元，2024年为286,019千元[64] - 2024年公司持续经营业务和已终止经营业务归属普通股股东的利润分别为6.77732亿元和1.07348亿元，2023年分别为5.97272亿元和810.2万元[72] - 2024年和2023年已发行普通股加权平均值分别为31.64276亿股和32.10924亿股[72] - 2024年和2023年每股摊薄盈利与每股基本盈利相同[73] - 2024年和2023年已发行及缴足普通股分别为31.63646亿股和31.94114亿股[76] - 2024年公司全年实现营业收入约人民币185.3亿元，权益股东应占溢利约人民币7.85亿元，同比增长29.7%[95] - 2024年公司现金及现金等价物约人民币48.5亿元，较2023年同比增长7.1%，定期存款11.2亿元，同比增长199.5%[95] - 2024年销售成本为15331.1百万元，较2023年的14479.9百万元增长5.9%[110] - 2024年毛利达3196.7百万元，较2023年的2913.4百万元增长9.7%，毛利率为17.3%，较2023年增加0.5个百分点[112] - 2024年销售及营销开支为352.9百万元，较2023年的342.6百万元增长3.0%，销售费用率为1.9%，较2023年下降0.1个百分点[113] - 2024年行政开支为1256.3百万元，较2023年的1274.8百万元下降1.5%，管理费用率为6.8%，较2023年下降0.5个百分点[114] - 2024年核心经营利润为1587.5百万元，较2023年的1296.0百万元增长22.5%[115] - 2024年金融工具的预期信贷损失为240.6百万元，较2023年的201.7百万元增长19.3%[117] - 2024年融资收入净额为4.4百万元，较2023年融资成本净额2.1百万元增加6.5百万元[119] - 2024年税前利润达1188.2百万元，较2023年的972.2百万元增长22.2%[123] - 2024年年内利润为867.4百万元，较2023年的716.1百万元增长21.1%，公司权益股东应占溢利为785.1百万元，较2023年的605.4百万元增长29.7%[125] - 年内净利率为4.7%，较2023年全年的4.1%上升0.6个百分点[126] - 2024年12月31日，流动资产为人民币12,649.3百万元，较2023年12月31日增加4.4%[128] - 2024年12月31日，现金及现金等价物为人民币4,853.9百万元，较2023年12月31日增长7.1%[128] - 年内定期存款达人民币1,118.2百万元，较2023年12月31日增长199.5%[128] - 年内经营活动所得现金净额为人民币1,474.7百万元，较2023年全年同比增长2.7%[129] - 2024年12月31日，集团负债比率为51.7%，较2023年12月31日下降2.8个百分点[130] - 2024年12月31日，投资物业等资产达人民币1,230.0百万元，较2023年12月31日同比下降47.4%[132] - 2024年12月31日，无形资产达人民币380.9百万元，较2023年12月31日同比下降35.7%[133] - 2024年公司总收入为人民币2,412,030千元，较2023年的人民币2,295,256千元增长5.1%[148] - 2024年公司收入为人民币3.412亿元，较2023年的人民币4.28亿元同比下降20.3%[156] - 2024年公司毛利为人民币1.34亿元，较2023年的人民币1.657亿元下降19.1%[156] - 2024年公司总员工成本为人民币61.505亿元，较2

文章核心观点 - 绿城服务发布“深度服务体系”，坚持以客户声音为标尺推进服务，规模扩大且通过业主监督反哺服务提升 [1][3][4] 公司发展历程 - 自1995年成立以来历经服务体系多次迭代，从“物的管理”到孵化多个IP，形成“园区生活服务体系” [2] 2024年服务举措 - 坚持以客户声音为标尺，通过十大渠道收集业主意见建议23万条，刻录723万字业主原声并牵引行动指南 [3] - 针对高频诉求给出从人员履职到工法升级的整改承诺 [3] 2025年大会情况 - 3月16日在2025年度业主代表大会暨公司成立30周年庆典现场发布“深度服务体系”，推进从基础四保“标准化”走向生活服务“心标准”全维深入 [1][3][4] 公司规模与业主监督 - 十四年来规模扩大14倍，覆盖超248万户业主 [4] - 全国9万名“幸福里”志愿者去年周查、月巡8.81万次，主动触发生成4.56万张工单，促使园区公区4.47万个问题整改销项，反哺服务提升 [4]

公司回购情况 - 公司于1月2日以每股3.790港元至3.890港元的价格回购155.80万股，回购金额达600.49万港元 [1] - 自2024年12月24日以来公司已连续5日进行回购，合计回购441.80万股，累计回购金额1667.08万港元 [2] 股价表现 - 该股当日收盘价3.830港元，平盘报收，全天成交额1138.58万港元 [3] - 其间该股累计上涨5.51% [4]

公司概况 - 公司为绿城服务集团有限公司，于2014年11月24日在开曼群岛注册成立，2016年7月12日上市，股份代号2869[2][4][6] - 公司是中国领先的幸福生活服务提供商，提供物业、园区、咨询及科技四类服务[7] - 公司主要业务包括物业服务、社区生活服务、咨询服务和技术服务[38] - 公司战略目标是成为中国最有价值的幸福生活服务提供商[38] 业务内容 - 物业服务包括保安、保洁、园艺、物业维修及保养等“标准”物业管理服务[8] - 公司围绕服务数字化，为政府、未来社区、物业企业打造全域平台产品及智慧物业产品，助力客户数字化转型[10][11] - 公司构建五大生态一体的生活服务平台，优化服务组合、聚焦核心生态、提升运营能力[72] - 公司实施物业资产管理服务多模式拓展策略，向轻资产运营转变[74] - 公司落实托育服务多品牌策略，优化服务内容及课程体系[75] - 科技服务形成善数智慧物业、善数全域平台、数智空间三大核心业务[84] - 科技服务形成善数智慧物业、善数全域平台、数智空间三大核心业务，分别为物业企业、政府客户、多元业态客户提供解决方案[86] 财务数据（收入） - 2020 - 2023年公司总收入分别为4400129千元、5595888千元、6827792千元、9068367千元，年增长率分别为20.1%、27.2%、22.0%、20.1%[14] - 2024年物业服务收入为6018592千元，较2023年增长20.4%[16] - 2024年园区服务收入为1758291千元，较2023年增长10.2%[16] - 2024年咨询服务收入为1132540千元，较2023年增长13.7%[16] - 2024年科技服务收入为158944千元，较2023年减少25.5%[16] - 2023年物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务收入占总收入比例分别为64.1%、20.2%、13.1%、2.6%[14] - 公司收入为人民币90.684亿元，同比增长10.6%，2023年同期为人民币81.97亿元[39] - 物业、园区、咨询和科技服务收入分别为人民币60.186亿、17.583亿、11.325亿和1.589亿元，占比分别为66.4%、19.4%、12.5%和1.8%，同比分别增长14.6%、6.1%、5.3%和下降25.5%[39] - 园区产品和服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文化教育服务收入分别为人民币6.43416亿、2.66558亿、1.53067亿、3.29044亿和3.66206亿元，占比分别为7.1%、2.9%、1.7%、3.6%和4.0%，同比分别增长11.4%、21.1%、6.1%、下降13.3%和增长9.1%[41] - 在建物业服务和管理咨询服务收入分别为人民币9.96531亿和1.36009亿元，占比分别为11.0%和1.5%，同比分别增长5.2%和5.9%[41] - 物业服务收入占总收入66.4%，毛利占总毛利51.5%，是公司最大收入和毛利来源[61][62] - 物业服务收入达60.186亿元，较2023年同期增长14.6%[62][63] - 社区生活服务收入占总收入19.4%，占总毛利24.1%[68] - 社区生活服务收入为17.583亿元，较2023年同期的16.572亿元增长6.1%[69] - 社区产品和服务收入达6.434亿元，占社区生活服务总收入36.6%，较2023年同期增长11.4%[69] - 居家生活服务收入达2.666亿元，占社区生活服务总收入15.2%，较2023年同期增长21.1%[69] - 社区空间服务收入达1.531亿元，占社区生活服务总收入8.7%，较2023年同期增长6.1%[69] - 物业资产管理服务收入达3.29亿元，占社区生活服务总收入18.7%，较2023年同期下降13.3%[70] - 文化教育服务收入达3.662亿元，占社区生活服务总收入20.8%，较2023年同期增长9.1%[70] - 咨询服务收入为11.325亿元，同比增长5.3%，占总收入12.5%，占总毛利20.9%[76][77] - 在建物业服务收入为9.965亿元，同比上升5.2%，占总收入88.0%[78] - 管理咨询服务收入为1.36亿元，同比上升5.9%，占总收入12.0%[78][80][82] - 科技服务收入为1.589亿元，同比下降25.5%，占总收入1.8%，占总毛利3.5%[81][82] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入为90.68367亿元，较2023年同期的81.97035亿元增长10.63%[151] - 2024年上半年公司总营收9068367千元，2023年同期为8197035千元[180] - 2024年上半年物业服务收入6018592千元，2023年同期为5251206千元[180] - 2024年上半年园区服务收入1728927千元，2023年同期为1633941千元[180] - 2024年上半年咨询服务收入1132540千元，2023年同期为1075360千元[180] - 2024年上半年科技服务收入158944千元，2023年同期为213239千元[180] - 截至2024年6月30日止六个月，公司总营收为9302939千元，可呈報分部利润为707497千元[197] - 截至2023年12月31日，公司总营收为8374245千元，可呈報分部利润为598157千元[198] - 2024年上半年杭州（不含余杭）外部客户收入为2674552千元，可呈報分部收入为2784872千元[197] - 2024年上半年余杭地区外部客户收入为331487千元，可呈報分部收入为389823千元[197] - 2024年上半年长三角地区（不含宁波）外部客户收入为2587492千元，可呈報分部收入为2607127千元[197] - 2024年上半年宁波地区外部客户收入为565006千元，可呈報分部收入为565235千元[197] 财务数据（成本、毛利、利润等） - 2020 - 2023年公司毛利分别为905069千元、1122908千元、1312393千元、1743975千元，年增长率分别为28.2%、24.1%、16.9%、16.6%[14] - 2023年物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务毛利率分别为13.8%、24.3%、30.1%、36.6%[14] - 2023年公司总体毛利率为18.7%，净利率为5.3%[14] - 销售成本为人民币73.244亿元，同比增长9.9%，2023年同期为人民币66.673亿元[42] - 毛利为人民币17.44亿元，同比增长14.0%，2023年同期为人民币15.297亿元，毛利率为19.2%，较2023年同期上升0.5个百分点[44] - 销售及营销开支为人民币1.619亿元，同比增长10.1%，2023年同期为人民币1.471亿元[45] - 行政开支为人民币6.894亿元，同比增长2.5%，2023年同期为人民币6.728亿元，管理费用率为7.6%，较2023年同期下降0.6个百分点[45] - 物业、园区、咨询和科技服务毛利率分别为14.9%、23.9%、32.1%和38.7%，较2023年同期分别上升1.1、下降0.4、上升2.0和上升2.1个百分点[45][47] - 核心经营利润为8.926亿元，较2023年同期的7.099亿元增长25.8%[48][50] - 贸易及其他应收款项的预期信贷损失为1.442亿元，较2023年同期的1.159亿元增长24.4%[49][51] - 集团融资收入净额为1370万元，较2023年同期的融资成本净额1000万元减少2370万元[52][53] - 分占联营公司利润为910万元，较2023年同期减少7850万元；分占合营公司利润为210万元，较2023年同期增加340万元[54][56] - 税前利润达到7.075亿元，较2023年同期增加1.093亿元，同比增长18.3%[55][56] - 所得税为1.844亿元，较2023年同期同比增长11.2%；有效税率为26.1%，较2023年同期下降1.7个百分点[55][56] - 期内利润为5.231亿元，较2023年同期增长21.0%[55][56] - 公司权益股东应占溢利为5.047亿元，较2023年同期增长21.5%；期内净利率为5.8%，较2023年同期上升0.5个百分点[56][57] - 物业服务毛利达8.981亿元，较2023年同期增长23.8%[62][63] - 社区生活服务毛利达4.202亿元，较2023年同期的4.019亿元上升4.6%[70] - 咨询服务毛利达3.64亿元，同比上升12.3%[78][79] - 科技服务毛利为6150万元，同比下降21.3%[82] - 期内毛利为17.43975亿元，较2023年同期的15.2971亿元增长13.99%[151] - 经营利润为6.82643亿元，较2023年同期的5.211亿元增长31.00%[151] - 税前利润为7.07497亿元，较2023年同期的5.98157亿元增长18.28%[151] - 期内利润为5.23095亿元，较2023年同期的4.32384亿元增长21.09%[151] - 期内全面总收入为5.26748亿元，较2023年同期的5.19732亿元增长1.35%[153] - 基本每股盈利为0.16元，较2023年同期的0.13元增长23.08%[153] 财务数据（资产、负债等） - 2024年6月30日总资产为185.48018亿元，总负债为103.18871亿元，净资产为82.29147亿元[22] - 2024年6月30日，投资物业等账面净值为23.044亿元，较2023年12月31日下降1.5%；无形资产为5.52亿元，较2023年12月31日下降6.8%[59] - 2024年6月30日，贸易及其他应收款项为62.801亿元，较2023年12月31日增加22.8%；贸易及其他应付款项为49.907亿元，较2023年12月31日增加2.4%；租赁负债总额减少至13.346亿元，较2023年12月31日减少5.9%[59] - 2024年6月30日公司流动资产为123.691亿元，较2023年12月31日增加2.1%[60] - 2024年6月30日公司现金及现金等价物为30.265亿元，较2023年12月31日下降33.2%[60] - 2024年6月30日公司定期存款为12.827亿元，较2023年12月31日增加243.5%[60] - 2024年6月30日公司资产负债率为55.6%，较2023年12月31日上升1.1个百分点[60] - 2024年6月30日，非流动资产为61.78946亿元，较2023年12月31日的59.69957亿元增长3.50%[155] - 2024年6月30日，流动资产为123.69072亿元，较2023年12月31日的121.11712亿元增长2.12%[155] - 2024年6月30日，流动负债为90.74383亿元，较2023年12月31日的85.57525亿元增长6.04%[155] - 截至2024年6月30日银行贷款为25,431千元，2023年12月31日为23,018千元[158] - 截至2024年6月30日租赁负债为1,073,825千元，2023年12月31日为1,129,962千元[158] - 截至2024年6月30日递延税项负债为92,462千元，2023年12月31日为97,663千元[158] - 截至2024年6月30日资产净额为8,229,147千元，2023年12月31日为8,225,204千元[158] - 截至2024年6月30日本公司权益股东应占总权益为7,426,776千元，2023年12月31日为7,40

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 收入业绩高增长 - 2024年上半年公司实现营收90.68亿元,同比增长10.6% [2] - 物业服务收入60.19亿元,同比增长14.6% [2] - 园区服务收入17.58亿元,同比增长6.1% [2] - 咨询服务收入11.32亿元,同比增长5.3% [2] - 科技服务收入1.59亿元,同比下降25.5% [2] 盈利能力修复 - 公司整体毛利率为19.2%,较去年同期上升0.5个百分点 [2] - 物业服务毛利率为14.9%,较去年同期上升1.1个百分点 [2] - 园区服务毛利率为23.9%,较去年同期下降0.4个百分点 [2] - 咨询服务毛利率为32.1%,较去年同期上升2.0个百分点 [2] - 科技服务毛利率为38.7%,较去年同期上升2.1个百分点 [2] - 公司加强成本管理,行政开支6.89亿元,管理费用率为7.6%,较去年同期下降0.6个百分点 [2] 外拓实力强劲 - 2024年上半年公司实现市场拓展新签年饱和收入15.7亿元 [2] - 公司外拓坚持以内容为王,注重客户深耕,已合作股权/战略客户新签营收占比63.1% [2] 内部聚焦品质改善 - 通过精细作业模型、管家网格配置、保洁保绿金盘测量等方式提升响应及时性 [2] - 增强业主交互,开展业主代表大会、项目经理接待日等渠道,提升整体客户满意度1.0个百分点 [2] 业务结构优化 - 物业服务收入占比66.4%,较去年同期提升2.3个百分点 [2] - 园区服务、咨询服务、科技服务收入占比分别为19.4%、12.5%、1.8%,较去年同期分别下降0.8、0.6、0.8个百分点 [2]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 1) 业务发展均衡，收入稳健增长 [2] - 公司核心业务稳健开展，物管/园区服务/咨询服务分别实现收入 60.2/17.6/11.3 亿元，同比+14.6%/+6.1%/+5.3% [2] - 物业服务是公司最大收入和利润来源，在管项目和储备面积均有较大规模 [2] - 园区服务聚焦业主生活和资产管理需求，各业务线收入增速表现良好 [2] 2) 经营效率全面提升，核心利润高速增长 [2] - 公司优化制度流程、强化成本改善等措施推动整体毛利率同比提升 0.5pct 至 19.2% [2] - 一系列提质增效措施推动公司上半年核心利润实现 25.8%的高速增长 [2] 3) 现金储备充裕，员工激励提升积极性 [2] - 截至 2024 年 6 月 30 日，公司现金及现金等价物 30 亿元，定期存款 13 亿元，资金储备较为充裕 [2] - 公司向董事、高管及雇员授出约 7124 万份购股权，将员工利益与公司成长绑定 [2] 财务数据总结 1) 2024年上半年营收91亿元，同比增长10.6% [2] 2) 2024年上半年归母净利润5.0亿元，同比增长21.5% [2] 3) 预测2024-2026年归母净利润分别为7.5/9.1/10.8亿元 [3] 4) 预测2024-2026年EPS分别为0.24/0.29/0.34元 [3] 5) 预测2024-2026年ROE分别为8.8%/10.2%/11.4% [3] 6) 预测2024-2026年PE分别为14/12/10倍 [3]

报告公司投资评级 Greentown Service的投资评级为BUY,目标价为6.13港元,较当前价格上涨87%。[4] 报告的核心观点 1) Greentown Service 1H24 收入/核心营业利润同比增长11%/26%,符合/超出市场预期,得益于稳定的母公司、第三方拓展良好以及多元化的增值服务业务。[1] 2) 核心营业利润率同比提升1.2个百分点至9.8%,毛利率提升0.6个百分点,销售费用率下降0.6个百分点,体现了公司出色的成本控制能力。[1] 3) 尽管行业竞争加剧,公司通过母公司项目转化来抵御压力,第三方拓展业务保持稳定。[1][2] 4) 公司预计2024年核心营业利润增长超20%,现金增长超15%。[1] 5) 公司具有高度独立性、稳定的母公司、多元化的增值服务业务和改善的现金流,是值得关注的标的。[1] 分部业务总结 1) 物业管理服务收入同比增长14.6%,保持稳定增长[10] 2) 增值服务对业主和非业主的收入均呈正增长,优于同行业负增长趋势,得益于公司强大的母公司和多元化的增值服务业务[1] 3) 第三方拓展业务受行业竞争压力,但母公司项目转化有效抵御了压力,母公司项目占比由1H23的14.8%/15.7%提升至1H24的18.2%[2][14][15][16][17] 4) 总管理面积同比增长16%,新签约面积增长3%,体现了公司稳定的拓展能力[12]