行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

以下文章来源于财经杂志 ，作者王文彤 财经杂志 . 《财经》杂志官方微信。《财经》杂志由中国证券市场研究中心主办，1998年创刊，秉承"独立、独家、独到"的新闻理念，以权威性、公正性、专业性报 道见长，是政经学界决策者、研究者、管理者的必读刊物。 文 ｜ 王文彤 编辑 ｜ 杨立赟 来源｜ 财经杂志（ID：i-caijing） 封面来源 ｜ 视觉中国 "这么多腿围着我，让我透不过气呢。我正准备好好清扫一下地面，请让一下路呀！" 这话出自一个通体黑色、不足半米高的物业机器人——有鹿清扫机器人。近日，当《财经》在绿城服务管理的产业园见到它时，它正在园区内忙碌着。 使用机器人，不仅为了降本增效， 物企还想把它卖出去赚钱。 不过，行业共识是，物业机器人想要大规模商业化还有很长的路，甚至需要"重建"自己。 比如，应用场景多元化后，不同机器人之间如何配合、人机协作的SOP如何调整、如何构建新的数字化调度系统和组织分工等，都是物企们必须回答的问 题。 有鹿清扫机器人正在园区内清扫。 摄影/王文彤 "它是个小话痨，也是个'工作狂'。"绿城科技集团市场发展部经理戴海印介绍，这款清扫机器人五个小时可以清扫1.1万平方米的地面，集通 ...

公司股份回购 - 公司于2026年1月2日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及资金93.96万港元 [1] - 此次回购股份数量为20.8万股 [1]

股份数量 - 2025年12月31日已发行股份（不含库存）3,138,010,968，库存14,776,000，总数3,152,786,968[3] - 2026年1月2日结束时，已发行股份（不含库存）3,137,802,968，库存14,984,000，总数3,152,786,968[3] 股份购回 - 2026年1月2日购回208,000股，占比0.0066%，每股购回价4.5078港元[3] - 当日合共购回208,000股，付出939,577.73港元，最高4.65港元，最低4.44港元[11] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月20日通过[11] - 可购回总数314,361,562[11] - 已购回14,984,000股，占比0.4766%[11] 其他规定 - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年2月1日[11] - 需注明购回方式[12] - 购回后30天内未经批准不得发行新股[12] - 交易所出售库存股份须按规则披露并填妥章节[13]

公司近期回购操作 - 2025年12月31日，公司以每股4.510港元至4.690港元的价格回购125.40万股，耗资576.40万港元，当日股价收于4.690港元，上涨4.45%，成交额1559.12万港元 [2] - 自2025年11月13日起，公司已连续33个交易日进行股份回购，累计回购1208.00万股，总金额达5486.44万港元，在此期间公司股价累计下跌4.09% [2] - 2025年全年，公司共进行了59次股份回购，合计回购3194.60万股，累计动用资金1.32亿港元 [2] 详细回购数据（2025年12月） - 2025年12月，公司进行了密集回购，单日回购金额多在190万港元左右，例如12月22日回购42.40万股耗资193.58万港元，12月19日回购42.20万股耗资191.40万港元 [2] - 12月回购价格区间主要集中在每股4.350港元至4.700港元之间，显示公司在相对稳定的价格区间内执行回购计划 [2] - 12月单日回购股数最高为125.40万股（12月31日），最低为16.00万股（12月24日） [2] 详细回购数据（2025年11月） - 2025年11月，公司回购操作频繁，单日回购股数多为20万股左右，例如11月13日回购20.20万股耗资98.02万港元，11月14日回购20.00万股耗资96.57万港元 [3] - 11月回购价格区间较12月略高，主要在每股4.350港元至4.890港元之间，月初价格高于月末 [3] - 11月单日回购金额普遍低于100万港元，但11月20日回购40.00万股，耗资186.26万港元，为当月较高水平 [3] 详细回购数据（2025年1月及10月） - 2025年1月初，公司进行了大规模回购，单日回购股数显著高于其他月份，例如1月10日回购200.00万股耗资762.77万港元，1月8日回购252.40万股耗资941.11万港元 [3][4] - 1月回购价格区间集中在每股3.640港元至3.920港元，显著低于年末的回购价格水平 [3][4] - 2025年10月下旬，公司也进行了持续回购，单日回购约20.80万股，价格区间在每股4.530港元至4.680港元 [3]

公司股份回购 - 公司于2025年12月31日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购共耗资约576.4万港元 [1] - 此次回购涉及股份数量为125.4万股 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月31日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购共耗资约576.4万港元 [1] - 此次回购涉及股份数量为125.4万股 [1]

股份数据 - 2025年12月30日已发行股份（不含库存）3,139,264,968，库存13,522,000，总数3,152,786,968[3] - 2025年12月31日结束时已发行股份（不含库存）3,138,010,968，库存14,776,000，总数3,152,786,968[3] 股份购回 - 2025年12月31日购回股份1,254,000，每股最高4.69HKD，最低4.51HKD，总额5,763,965.49HKD[11] - 购回授权决议通过日期为2025年6月20日，可购回总数314,361,562[11] - 根据购回授权已购回14,776,000，占比0.47%[11]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

公司近期回购操作 - 2025年12月30日，公司以每股4.400港元至4.510港元的价格回购83.60万股，耗资372.81万港元，当日股价收于4.490港元，上涨0.45%，成交额2452.57万港元 [2] - 自2025年11月13日起，公司已连续32个交易日进行回购，累计回购1082.60万股，总金额达4910.04万港元，在此期间公司股价累计下跌8.18% [2] - 2025年以来，公司已累计进行58次回购，合计回购3069.20万股，累计回购金额达1.26亿港元 [3] 历史回购数据明细 - 2025年12月的回购操作较为密集，单日回购金额多在190万港元左右，例如12月29日回购62.60万股耗资282.30万港元，12月23日回购63.40万股耗资292.91万港元 [3] - 2025年11月的回购操作初期单日回购股数多为20万股左右，金额约90余万港元，月中后单日回购股数增至40万股以上，金额约190万港元左右 [3][4] - 2025年1月初的回购规模显著更大，例如1月10日回购200万股耗资762.77万港元，1月8日回购252.40万股耗资941.11万港元，1月初数日累计回购金额较大 [4][5]