报告行业投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1][3][49][51] 报告核心观点 - 市场出现回暖信号：2026年第14周，全国32城新房和15城二手房成交面积增速自春节后首次转正，市场回暖范围扩大，其中一线城市新房单周成交面积同比+88%，为市场注入强心剂[3][49] - 政策累积效应显现：节后地方公积金等政策持续松动，累积效应开始显现，叠加房企推货节奏加快，市场交易活跃度在月末迎来反转信号[3][49] - 未来展望积极：在各项政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面[3][49] 政策端总结 - 多地优化公积金政策以支持需求： - 杭州：公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，个人可贷额度计算倍数由15倍调整为20倍，多子女家庭额度上浮50%[4][12][15] - 安徽：扩大住房公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新改造、购房契税、住宅专项维修资金等[4][12][15] - 西藏自治区：公积金贷款最高额度提高至160万元，“好住宅”及现房最高180万元[4][12][15] - 武汉：取消存量房公积金贷款比例按房龄分级的规定，首套、二套最高贷款比例分别为房屋总价的80%、70%，并扩大异地贷款范围[4][13][15] - 上海发布2026年供地计划：全年商品住房用地计划供应275-385公顷，按中值计算同比减少约100公顷，降幅约为23.3%[12][15] - 香港：地产建设商会建议将逾亿元豪宅印花税税率由4.25%提高至6.5%的政策实施日期延后至7月1日[13][15] 市场端（销售）总结 - **新房市场**： - 2026年第14周，全国32城新房单周成交面积321.4万平米，**单周同比增长43.6%**[3][5][16][17] - 2026年前14周，全国32城新房累计成交面积2411.1万平米，**累计同比下降13.2%**[5][16][17] - 一线城市表现突出：第14周，一线城市新房单周成交面积105.4万平米，**单周同比大幅增长88.4%**[3][20][21]；前14周累计成交面积595.2万平米，**累计同比下降12.3%**[20][21] - **二手房市场**： - 2026年第14周，全国15城二手房单周成交面积193.8万平米，**单周同比增长25.2%**[3][5][24][25] - 2026年前14周，全国15城二手房累计成交面积2110.0万平米，**累计同比下降5.8%**[5][24][25] - 一线城市（北京及深圳）：第14周，二手房单周成交面积53.4万平米，**单周同比增长19.1%**[29][30]；前14周累计成交面积566.7万平米，**累计同比下降5.2%**[29][30] 市场端（投资）总结 - **土地成交面积下降**： - 2026年第14周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1446.5万平方米，**单周同比下降45%**[5][32][34] - 2026年前14周，累计成交土地规划建筑面积31815.2万平方米，**累计同比下降8%**[5][32][34] - **土地市场热度降温**： - 2026年第14周，全国100大中城市土地成交楼面价为1169元/平米，**同比下降48%**；土地成交总价208.2亿元，**同比下降71%**；平均溢价率（4周移动平均）为**2.5%**[5][37][38] - 3月底以来重点城市土地出让减少，成交热度下降[5][37] - 具体城市土地成交：北京通州区一宗地块底价成交（总价17.69亿元）；上海长宁区一宗宅地溢价成交（总价59.22亿元，溢价率6.43%）；成都出让5宗土地，2宗溢价，总收金26.23亿元[42] 价格端总结 - **二手房价格指数持续下行**： - 2026年第14周，冰山100指数为9973，**周环比下降0.1%**，**周同比下降12.3%**[6][44] - 主要一线城市同比均下跌：北京（**-14.6%**）、上海（**-10.7%**）、深圳（**-9.9%**）、广州（**-12.6%**）[6][44] 投资建议总结 - 维持行业“看好”评级，并推荐三类标的[3][49][51]： 1. **强信用房企**：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[3][51] 2. **住宅与商业地产双轮驱动型房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[3][51] 3. **优质物管公司**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[3][51]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：看好（维持） [1][3][48][50] 报告核心观点 - 2026年第14周，全国32城新房和15城二手房成交面积增速自春节后首次转正，市场回暖范围扩大，其中一线城市新房单周成交面积同比+88%，率先回暖为全国市场注入强心剂 [3][48] - 节后地方公积金政策持续松动，政策累积效应开始显现，叠加房企推货节奏加快，市场交易活跃度在月末迎来反转信号 [3][48] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][48] 根据相关目录分别进行总结 1、多地公积金政策优化，上海发布2026年供地计划 [4][9][12][13][15] - **杭州**：自2026年4月1日起，住房公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，个人可贷额度计算倍数由15倍调整为20倍，多子女家庭额度上浮50% [4][12][15] - **安徽**：扩大住房公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新住房改造、购房缴纳契税、缴存住宅专项维修资金等 [4][12][15] - **西藏自治区**：公积金贷款最高额度由原标准提高至160万元，“好住宅”标准及现房最高180万元 [4][12][15] - **武汉**：取消存量房住房公积金贷款比例按房屋房龄分级的规定，首二套最高贷款比例分别为房屋总价的80%、70%，扩大异地贷款范围 [4][13][15] - **上海**：发布2026年度国有建设用地供应计划，全年商品住房用地计划供应275-385公顷，按中值计算同比减少约100公顷，降幅约为23.3% [12][15] - **中国香港**：地产建设商会建议将逾亿元豪宅印花税税率由4.25%提高至6.5%的政策实施日期延后至7月1日 [13][15] 2、销售端：新房、二手房成交面积同比均增长 [5][9][14][16][17][20][21][24][25][29][30] - **新房市场**： - 2026年第14周，全国32城新房单周成交面积321.4万平米，单周同比增长43.6% [5][16][17] - 全国32城新房累计成交面积2411.1万平米，累计同比下降13.2% [5][16][17] - 一线城市新房单周成交面积105.4万平米，单周同比增长88.4% [5][20][21] - 一线城市新房累计成交面积595.2万平米，累计同比下降12.3% [5][20][21] - **二手房市场**： - 2026年第14周，全国15城二手房单周成交面积193.8万平米，单周同比增长25.2% [5][24][25] - 全国15城二手房累计成交面积2110万平米，累计同比下降5.8% [5][24][25] - 一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积53.4万平米，单周同比增长19.1% [5][29][30] - 一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积566.7万平米，累计同比下降5.2% [5][29][30] 3、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比下降 [5][9][32][34][37][38][41] - 2026年第14周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1446.5万平方米，同比下降45% [5][32][34] - 2026年前14周，全国100大中城市累计成交土地规划建筑面积31815.2万平方米，累计同比下降8% [5][32][34] - 2026年第14周，全国100大中城市土地成交楼面价为1169元/平米，同比下降48%；土地成交总价208.2亿元，同比下降71%；平均溢价率（4周移动平均）为2.5% [5][37][38] - 3月底以来重点城市土地出让减少，成交热度有所下降 [5][37] - **具体城市土地成交情况**： - 北京：通州区一宗土地底价成交，总价17.69亿元 [41] - 上海：长宁区一宗宅地溢价成交，总价59.22亿元，溢价率6.43% [41] - 成都：5宗土地出让，2宗溢价，总收金26.23亿元 [41] 4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降 [6][9][43] - 2026年第14周，冰山100指数为9973，周环比下降0.1%，周同比下降12.3% [6][43] - 主要一线城市同比变化：北京下降14.6%，上海下降10.7%，深圳下降9.9%，广州下降12.6% [6][43] - 主要一线城市环比变化：北京下降0.1%，上海上升0.2%，深圳下降0.1%，广州上升0.1% [6][43] 5、投资建议：维持行业“看好”评级 [3][9][48][50] - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：**绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产** [3][50] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：**华润置地、新城控股、龙湖集团** [3][50] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：**华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业** [3][50]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][45] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策预期，建议配置方向包括地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][45] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][45] - 房地产作为经济早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][45] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][45] - 城市分化格局持续，观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售偶有反弹时表现更好 [4][45] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][45] 根据相关目录分别总结 1.一季度土地市场在较低基数上继续负增 - 2026年1-3月（截至3月28日），300城住宅用地供应规划建筑面积为6472万平方米，同比下降23.8%；成交5893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2154亿元，同比下降45.7%，各项指标均在较低基数上继续负增长 [1][11] - 房企拿地维持谨慎，策略趋同，集中于追求核心城市核心地段的确定性，导致土地市场高度分化 [1][11] - 一方面，一季度部分核心城市出现高溢价地块，如广州马场一期地块（243轮竞价，越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%）、杭州上城区城东新城地块（109轮竞价，保利以32.2亿元竞得，溢价率51%） [1][11] - 另一方面，TOP100房企拿地总金额为1465.2亿元，同比大幅下降49.4%，整体全国土地市场表现依然疲弱 [1][11] 2.行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计下跌5.4%，跑输沪深300指数4.00个百分点，在31个申万一级行业中排名第29位 [2][13] - **个股表现**： - A股市场：本周上涨个股共14支，下跌100支。涨幅前五为乾景园林（+24.7%）、宁波富达（+10.5%）、京能置业（+9.6%）、中国国贸（+4.7%）、荣丰控股（+4.3%）；跌幅前五为万方发展（-22.3%）、*ST坊展（-18.9%）、卧龙地产（-18.8%）、*ST新城（-18.3%）、沙河股份（-17.2%） [13][18] - 重点40家A/H房企：共计上涨6支。涨幅前五为禹洲集团（+26.8%）、佳兆业（+3.4%）、世茂集团（+3.0%）、华润置地（+2.9%）、建发国际集团（+2.1%）；跌幅前五为中梁控股（-25.0%）、绿城中国（-9.2%）、融信中国（-8.5%）、金地商置（1-8.5%）、招商蛇口（-8.2%） [13][21][22] 3.重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房市场**： - 本周30城新房成交面积301.1万平方米，环比上升31.3%，同比下降5.6% [2][23] - 分城市能级看：一线城市成交111.3万平方米，环比大幅增长103.7%，同比增长57.9%；二线城市成交128.7万平方米，环比微增2.7%，同比下降8.3%；三线城市成交61.1万平方米，环比增长23.6%，同比下降43.5% [2][23] - 累计数据：2026年累计13周，30城新房成交面积1841.7万平方米，同比下降26.5%。其中，一线城市成交538.7万平方米（同比-14.5%），二线城市912.3万平方米（同比-22.0%），三线城市390.7万平方米（同比-44.5%） [2][25] - **二手房市场**： - 本周15城二手房成交面积248.5万平方米，环比下降3.8%，同比下降4.1% [2][29] - 分城市能级看：一线城市成交114.9万平方米，环比下降1.7%；二线城市成交100.4万平方米，环比下降5.5%；三线城市成交33.2万平方米，环比下降5.8% [2][29] - 累计数据：2026年累计13周，15城二手房成交面积2436.1万平方米，同比下降1.9%。其中，一线城市成交1069.3万平方米（同比-2.0%），二线城市993.1万平方米（同比-7.3%），三线城市373.7万平方米（同比+16.4%） [29] 4.重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.30-4.5）共发行房企信用债3只，环比减少11只；发行规模共计24.50亿元，环比减少78.51亿元；总偿还量209.57亿元，环比增加57.71亿元；净融资额为-185.07亿元，环比减少136.22亿元 [3][38] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比67.3% [38] - 债券类型以一般中期票据为主，占比73.5% [38] - 债券期限以5年以上为主，占比59.2% [38] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26开建02”7年期公司债利率为2.30%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降20个基点 [40][42] 5.本周政策回顾 - 报告回顾了多地房地产相关政策，主要包括公积金政策放宽、支持城市更新、购房补贴等 [44] - 具体案例如下： - **湖北武汉**：扩大异地公积金贷款范围至全国并取消户籍限制，调整贷款套数认定，优化存量房贷款比例，支持危旧住房改造 [44] - **海南**：允许住房公积金缴存人提取公积金用于支持子女购买家庭首套住房 [44] - **浙江杭州**：提高公积金贷款最高额度，调整可贷额度计算倍数，支持多子女家庭，优化贷款次数认定规则 [44] - **上海**：静安区完成首例“住房收购置换”模式签约，标志着在市场化盘活存量住房、筹措保障性租赁住房方面取得实际进展 [12][44]

核心观点 - 报告核心观点：在海外地缘冲突持续、大宗商品价格震荡、A股市场波动率放大及一季报密集披露的背景下，市场配置应采取“HALO PLUS”策略，即防守端配置高现金流、重资产、与TMT相关性低的板块以对冲宏观波动，进攻端聚焦交易热度低、利率敏感性低的成长方向[5][6] - 对伊朗冲突的展望：短期战局或以打促谈，军事层面结果大概率在4月出现，和谈结果会更靠后；历史经验显示，地缘冲突短期会驱动黄金和原油等避险资产上涨，并对A股和美股的风险偏好构成压力[5] - 一季报行业景气度前瞻：过去三个月景气度较高且加速的行业一季报有望表现突出；位于扩张区间的行业包括非银、化工、有色、银行、通信；位于复苏区间的行业包括家电、食饮、环保、公用、煤炭、零售[6] - 周期链景气度：化工受上游能源价格上行拉动；有色因产品供需紧平衡而价格震荡上行；煤炭供需改善，景气度底部回升；交运方面国际运价回落，需关注国内出口需求[6] - 消费链景气度：食饮产量同比回升，呈现温和修复；家电受益于海外补库及定价权传导上游涨价[6] - 制造链景气度：机械受益于专用设备出口和工业机器人持续放量；轻工受益于出海增长及造纸价格降幅持续收窄[6] - 4月配置方向（防守端）：继续围绕“HALO”交易，优先配置高现金流、重资产、高门槛、与TMT相关性较低的板块，例如煤炭、公用事业、建筑等[6] - 4月配置方向（进攻端）：“PLUS”部分聚焦于交易热度仍处低位、利率敏感性较低的成长方向，关注商业航天、电池、太空光伏等板块；同时因地缘影响，关注受益于自主可控及军贸逻辑催化的军工主题[6] 月度金股列表及关键数据 - **TCL电子 (01070.HK)**：总市值312.09亿元，2025年预期EPS为1.03元，对应预期PE为12.02倍，投资评级为“买入”[3] - **行动教育 (605098.SH)**：总市值63.83亿元，2025年预期EPS为2.55元，对应预期PE为21.00倍，投资评级为“买入”[3] - **安井食品 (603345.SH)**：总市值299.96亿元，2025年预期EPS为4.26元，对应预期PE为21.14倍，投资评级为“买入”[3] - **牧原股份 (002714.SZ)**：总市值2361.56亿元，2025年预期EPS为2.88元，对应预期PE为16.13倍，投资评级为“增持”[3] - **诚达药业 (301201.SZ)**：总市值73.38亿元，2026年预期EPS为0.40元，对应预期PE为118.35倍，投资评级为“增持”[3] - **中国建筑 (601668.SH)**：总市值2053.62亿元，2025年预期EPS为1.01元，对应预期PE为4.94倍，投资评级为“买入”[3] - **绿城服务 (02869.HK)**：总市值134.62亿元，2025年预期EPS为0.28元，对应预期PE为15.25倍，投资评级为“买入”[3] - **圆通速递 (600233.SH)**：总市值703.34亿元，2025年预期EPS为1.26元，对应预期PE为16.35倍，投资评级为“买入”[3] - **天准科技 (688003.SH)**：总市值117.86亿元，2025年预期EPS为0.82元，对应预期PE为73.66倍，投资评级为“增持”[3] - **腾讯控股 (00700.HK)**：总市值43923.08亿元，2025年预期EPS为24.65元，对应预期PE为19.54倍，投资评级为“增持”[3] 金股推荐理由摘要 - **TCL电子 (01070.HK)**：2025年确认上行趋势，2026年将在产品端结构性优化和渠道端（北美高端渠道/欧洲media market渠道）扩张；同时受益于欧美更优的互联网分成及地缘冲突背景下欧洲光伏的快速铺设[8] - **行动教育 (605098.SH)**：作为企业管理培训行业龙头，公司积极打磨战略与产品，培育新人才，强化运营；近年来维持较高分红率，并开启“百校计划”步入新发展阶段[10] - **安井食品 (603345.SH)**：公司战略转向“有选择的商超定制”，把握餐饮零售化趋势，与山姆、沃尔玛、盒马等商超深度合作；2025年第三季度商超渠道收入达2.2亿元，同比增长28.1%，该模式凭借低费用、快研发和高溢价成为业绩新引擎[11] - **牧原股份 (002714.SZ)**：公司积极把握海外市场机遇，设立越南牧原有限公司并与越南BAF公司合作；计划2026年在越南落地养殖产能，并计划将中国香港上市募集资金的60%用于海外业务拓展，将国内成熟的养殖技术体系复制到更多地区[12] - **诚达药业 (301201.SZ)**：公司处于传统业务价值重估与创新管线估值切换的叠加期，前瞻性布局干细胞业务；据Grand View Research预测，全球干细胞市场规模将从2024年的151.0亿美元增长至2030年的288.9亿美元，2025-2030年复合年增长率为11.41%[13][14] - **中国建筑 (601668.SH)**：已成长为头部房企，业务布局韧性强；旗下中海地产2025年权益销售额行业排名第一；新增土储集中于一、二线城市，在地产行业企稳时有望展现更强利润弹性；并有望在旧改市场中占据有利地位[14] - **绿城服务 (02869.HK)**：物管规模持续扩张，2025年物业服务管理面积达5.7亿平方米，同比增长11.2%；新拓项目年饱和收入达40.3亿元，同比增长6.8%，为物业服务收入增长奠定基础[15] - **圆通速递 (600233.SH)**：战略布局领先，2022年全面启动“一号工程”，全网推进“YTO-GPT”、数字地图等人工智能技术应用，以提升加盟商经营实力和全网综合竞争力[16] - **天准科技 (688003.SH)**：持续高研发投入，近3年研发费用占收入比例分别为15.22%、13.99%和15.57%，2025年三季报占比达17.69%；高投入下在半导体、机器人及无人车控制器、PCB等行业取得进展，新业务或将迎来收获期[17] - **腾讯控股 (00700.HK)**：2025年第三季度游戏收入593亿元，同比增长20.6%；其中国际市场游戏收入211亿元，同比增长32%，超出市场预期，主要得益于Supercell旗下游戏、《PUBG MOBILE》及《鸣潮》的收入增长[18]

章程修订 - 公司建议修订第二次修订及重列的组织章程细则[3] - 建议修订内容包括使现有章程与相关机制和制度相符及作出其他内务修订[3] - 公司建议采纳第三次修订及重列的组织章程细则以取代现有章程[3] 审批与通知 - 建议修订及采纳经修订及重列之章程须由股东在股东周年大会上以特别决议案批准[3] - 载有相关详情及召开股东周年大会通告的通函将适时发送给股东[4] 人员信息 - 公司执行董事为杨掌法先生及金科丽女士[5] - 公司非执行董事为寿柏年先生、夏一波女士及宋海林先生[5] - 公司独立非执行董事为潘昭国先生、黄嘉宜先生、李风先生及贾生华先生[5] 公告日期 - 公告日期为2026年3月31日[5]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2026年北京新房市场预计将延续“核心改善热、外围刚需卷”的分化态势[8] - 政策端持续发力，旨在通过打通置换链条来激发改善需求，同时供应端减量提质，预计核心区域将出现更多改善型好房子[8] - 市场后续企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底[8] 根据相关目录分别总结 市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 - **住宅成交**：2025年北京新房成交规模持续下降，总成交10.4万套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%[5][16]。二手房市场活跃，2025年成交19.5万套，近两年成交均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房形成明显分流[5][16]。2026年1-2月，新房成交套数同比-5.0%，二手房同比-4.2%[5][23] - **库存**：截至2026年2月末，北京新房可售面积885万方，去化周期约25.8个月[30]。二手房挂牌套数由2025年4月的29.4万套下降至2026年2月的23.5万套，去化周期约14.3个月[30] - **土地**：2025年北京宅地供应减量提质，核心区优质地块供应加大。累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%；成交楼板价达3.98万元/平[5][36] - **价格**：2026年2月，北京新房价格指数较2023年9月峰值回落8.2%，二手房较2023年4月峰值回落16.3%，但2月新房和二手房价格环比分别提升0.2%、0.3%，止跌趋势初显[37] - **项目**：2025年北京新房前十项目销售额占比23%，9个为当年入市新盘，累计去化率65%，热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区[7][40]。2025年首开去化率达80%及以上的项目有14个，其中海淀区项目最多，上半年高热度项目数量占比超7成[7][44]。产品趋势上，在建筑新规下得房率普遍提升，外围刚需盘户型面积持续下探，如通州招商朝棠揽阅推出69平三居，得房率超90%[7][46] 政策：全年两次限购放松，畅通置换链条 - 2025年1月和5月，北京两次下调公积金贷款利率[6][48]。8月和12月两次调整限购政策，包括五环外购房不限套数、非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年等[6][48] - 12月政策调整还包括房贷利率不再区分首套和二套住房，相当于对二套房贷款有20-40BPs的降息[6][50]。政策通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能释放增量需求[6][50] 新房热度分化，“好房子”政策下产品力提升 - **海淀区**：2025年新开盘8个项目，热度较高，主打改善产品[53][54]。如朱房板块的和樾望雲、和樾玉鸣3月开盘，网签率均超90%，基本清盘[56] - **朝阳区**：2025年新开盘8个项目，热度仅次于海淀，热销项目集中在中部区域[65]。如朝青板块的紫京宸网签率32%，黄渠板块的金茂满曜网签率52%[71] - **通州区**：2025年新开盘7个“好房子”项目，热度分化显著[76]。如运河玖院9月开盘至3月下旬销售超1100套，成为2025年成交量及成交面积双冠王[78]。北关板块的招商朝棠揽阅凭借小户型高得房率快速去化，6个月网签率达75%[77] - **丰台区**：2025年新开5个项目，区域价值正在兑现[81]。如新宫板块的建发金茂观宸3月开盘，网签进度达97%，基本清盘[83] - **石景山区**：2025年新开3个项目，依托“地段+产品”双重支撑，如首钢·璟悦长安和中海瑞文里全盘网签率均已过半[84][87] 投资建议 - 推荐三类标的[8]： - 布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 尽管近期新房和二手房成交面积同比下滑，“小阳春”成色略有不足，但多地出台的地方性支持政策（如贴息、盘活存量土地、推广模块化建筑）预计将推动后续市场供需改善和价格企稳，因此维持对房地产行业的“看好”评级[5][46] - 推荐关注三类标的：1）布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费政策的房企；3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司[5][46] 政策端总结 - 本周新出台政策以地方政策为主，涉及苏州、南昌、青岛、广州等多个城市[6][13] - **苏州**：自2026年4月1日起施行青年人才公积金贷款贴息政策，贴息标准为实际偿还利息的50%，总补贴金额最高不超过5万元[6][13] - **青岛**：就《关于探索实施土地短期利用的意见》公开征求意见，旨在激活存量土地资源潜力，破解土地闲置难题[6][13] - **广州**：印发文件加快推进模块化建筑，要求自2026年起，新建安置房项目中模块化建筑占比不低于15%，新建商品房地块中占比不少于10%[14][15] 市场端销售情况总结 - **新房市场**：2026年第13周，全国30城新房单周成交面积291.2万平方米，单周同比下降8.5%；累计成交面积2082.6万平方米，累计同比下降18.4%[7][16] - **一线城市新房**：第13周单周成交面积58.3万平方米，单周同比下降16.2%；累计成交面积489.8万平方米，累计同比下降21.3%[19][21] - **二手房市场**：2026年第13周，全国15城二手房单周成交面积200.2万平方米，单周同比下降8%；累计成交面积1907.6万平方米，累计同比下降8.5%[7][24] - **一线城市二手房**（北京及深圳）：第13周单周成交面积58.3万平方米，单周同比增长2%；累计成交面积513.3万平方米，累计同比下降7.2%[27][28] 市场端投资与价格情况总结 - **土地成交**：2026年第13周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2554.1万平方米，单周同比增长21%；前13周累计成交30283.5万平方米，累计同比下降5%[7][32] - **土地价格与溢价率**：第13周，全国100大中城市土地成交楼面价为1187元/平米，同比下降50%；土地成交总价244.2亿元，同比下降39%；平均溢价率（4周移动平均）为6.3%[34][35] - **二手房价格指数**：2026年第13周，冰山100指数为9983，周环比下降0.1%，周同比下降12.4%[7][42]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][56] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且仍在推进途中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [4] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，预计一、二线城市将更受益 [4] - 2026年板块仍以政策为核心主导力量，建议围绕政策beta进行配置 [4] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深300指数0.01个百分点，在31个申万一级行业中排名第22名 [2][19] - 本周房地产板块上涨个股共54支，较上周增加38支，下跌个股58支 [19] - A股涨幅居前五的个股为西藏城投（+21.8%）、*ST坊展（+21.8%）、*ST新城（+11.9%）、上实发展（+10.7%）、阳光股份（+8.6%） [19][26] - 重点关注的40家A/H房企中，本周上涨7支，涨幅前五为禹洲集团（+33.1%）、时代中国控股（+12.9%）、佳兆业（+12.8%）、绿景中国地产（+6.9%）、碧桂园（+1.6%） [19][29] 重点城市成交数据跟踪 新房成交 - **本周整体**：样本30个城市新房成交面积为227.7万平方米，环比提升16.1%，同比下降6.7% [2][30] - **分线城市**： - 一线城市成交54.6万平方米，环比+9.1%，同比-10.2% [2][30] - 二线城市成交124.8万平方米，环比+15.7%，同比+10.2% [2][30] - 三线城市成交48.2万平方米，环比+26.5%，同比-30.9% [2][30] - **月度累计**：3月（截至当周）样本30城新房累计成交690.6万平方米，同比-20.2% [34] - **年初至今累计**：2026年累计12周，样本30城新房成交1538.9万平方米，同比-29.6% [2][34] - 一线城市累计427.4万平方米，同比-23.6% [2][34] - 二线城市累计783.1万平方米，同比-24.0% [2][34] - 三线城市累计328.4万平方米，同比-44.9% [2][34] 二手房成交 - **本周整体**：样本15个城市二手房成交面积合计254.8万平方米，环比增长4.1%，同比增长1.1% [2][38] - **分线城市**： - 一线城市成交116.9万平方米，环比+2.1% [2][38] - 二线城市成交102.6万平方米，环比+6.0% [2][38] - 三线城市成交35.2万平方米，环比+5.7% [2][38] - **年初至今累计**：2026年累计12周，样本15城二手房成交2184.0万平方米，同比下降1.8% [38] - 一线城市累计954.4万平方米，同比-2.8% [38] - 二线城市累计889.1万平方米，同比-7.1% [38] - 三线城市累计340.5万平方米，同比+18.9% [38] 核心城市二手房市场观察 - 上海单月二手房成交接近近年高点，市场出现积极信号 [1][11] - 2026年3月（截至3月28日）数据： - 上海成交27733套，日均991套，同比+4.5% [1][11] - 北京成交17153套，日均613套，同比-1.3% [1][11] - 深圳成交4671套，日均167套，同比-17.0% [1][11] - 上海3月28日（周六）单日成交1585套，为2022年以来最高单日成交，预计3月整月成交或突破3万套 [1][11] - 价格方面，根据国家统计局数据，2月上海、北京成交价环比小幅回升，深圳环比微降0.4% [1][11] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.23-3.29）共发行房企信用债14只，环比减少3只；发行规模共计103.01亿元，环比减少5.33亿元；总偿还量151.86亿元，环比减少55.2亿元；净融资额为-48.85亿元，环比增加49.86亿元 [3][49] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比61.0% [49] - 债券类型以私募债（36.0%）和一般中期票据（23.5%）为主 [49] - 债券期限以3-5年（55.4%）和5年以上（28.1%）为主 [49] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26人居F1”5年期公司债利率较可比债券下降200个基点 [52][53] 近期政策回顾 - 多地出台房地产支持政策，主要集中在公积金贷款放松、购房补贴、优化住房套数认定等方面 [55] - **代表性政策**： - 湖南株洲：提高公积金贷款额度至最高40万元，贷款期限可延至退休后5年，优化住房套数认定 [55] - 江西南昌：支持“既提又贷”，购买绿色建筑公积金贷款额度可上浮10% [55] - 广东多地（深圳、惠州等8地市）：提高公积金贷款额度，加大对多子女家庭等支持力度 [55] - 四川成都：提高单/双缴存人最高贷款额度至80/120万元，优化首套房认定标准 [55] - 河南郑州：多子女家庭购二套房公积金贷款额度可上浮20%，优化购房套数认定范围 [55] 投资建议与配置方向 - 报告建议围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][56]： - **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 - **中介**：贝壳-W - **物业**（属于跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业

市场表现概览 - 上证指数收盘3881点，单日上涨1.78%，但近一月下跌4.16% [1] - 深证综指收盘2535点，单日上涨2.17%，但近一月下跌4.53% [1] - 小盘指数表现相对活跃，单日上涨2.35%，但近一月下跌8.88% [1] - 地面兵装Ⅱ、环保设备Ⅱ、渔业为单日涨幅居前行业，分别上涨7.86%、5.5%、5.21% [1] - 油服工程、养殖业、煤炭开采为单日跌幅居前行业，分别下跌0.84%、0.76%、0.65% [1] 云计算与人工智能行业 - 云计算行业正迈入AI推理时代，技术趋势从依赖英伟达GPU转向多元化硬件技术及AI云生态堆栈 [2][12] - AI算力目前获得产业链大部分价值，英伟达营收从FY23的269.7亿美元增长至FY26的2159.4亿美元，GAAP净利润从43.7亿美元增长至1200.7亿美元 [2][12] - 同期，AWS、谷歌云、微软智能云的公有云业务营收和营业利润总和仅分别增长1043.5亿美元和502.7亿美元 [2][12] - 拥有自研芯片能力、丰富企业客户积累及全栈AI技术能力的传统云巨头（AWS、Azure、Google Cloud）有望在推理时代重获竞争优势，价值量有望从硬件环节向下游迁移 [2][12] - 亚马逊AWS通过自研Trainium芯片（Trainium2已出货140万片）和EFA网络技术构建算力性价比优势，并通过Bedrock平台及战略投资Anthropic（预计其对AWS营收贡献将从2025年的1.9%提升至2028年的8.0%）和OpenAI，有望后发先至 [12] - 亚马逊电商业务物流护城河稳固，并通过整合AI能力（如Alexa+和Rufus助手）重构流量入口 [12] - 报告首次覆盖亚马逊给予买入评级，目标股价271.5美元，目标市值29149亿美元，预计2026年AWS将贡献公司总营收的20%、营业利润的57% [12] PCB钻针行业 - PCB钻针市场高度集中，CR5达75%，2024年全球市场规模为45亿元人民币 [3][12] - 2025年上半年，全球前五公司市占率合计75.3%，其中鼎泰高科市场份额为28.9% [3][12] - AI、高性能计算等需求引爆高端PCB需求，对钻针的断针率、长径比、耐磨性提出更高要求 [13] - PCB材料升级（如M9+Q布材料使钻针寿命从500-1000孔骤降至100-200孔）和层数增加（如Rubin Ultra系列）带来技术革新，导致钻针消耗量提升4-5倍，并催生对高性能钻针的需求，其价格可比普通钻针高15-20倍 [16] - 行业正经历量价齐升、高端化及国产化加速阶段 [16] - 重点公司包括：全球龙头鼎泰高科、深耕高端市场的中钨高新，以及弹性标的沃尔德、民爆光电、新锐股份 [16] 煤炭与海外能源行业 - 供给端：国内安监、环保常态化促使供给秩序趋于理性；印尼计划将2026年煤炭产量控制在约6亿吨，同比降24%；特朗普政策将煤炭列为“关键矿产”并计划投资6.25亿美元建设燃煤电厂；内外共振下供给侧预计持续收紧 [17] - 需求端：煤电在调峰与保障方面具不可替代性，煤化工替代优势凸显，预计整体煤炭需求维持稳定并小幅增长 [17] - 投资建议：推荐兖矿能源、中煤能源（煤化工业务改善）；建议关注特变电工、晋控煤业等（动力煤价格上涨）；推荐中国神华、陕西煤业（高分红）；推荐山西焦煤、淮北矿业等（弹性焦煤） [17] 农林牧渔行业 - 生猪养殖：春节后价格加速下跌，行业现金流压力累积，预计产能去化将明显提速 [18] - 农产品：原油价格上行有望从生物燃料需求与农资成本端支撑农产品价格，扭转持续三年的下跌周期 [18] - 牧业：肉牛供给加速收缩周期有望于2026年开启；原奶价格待产能去化后有望开启景气周期 [18] - 宠物食品：国内市场稳步发展，出口业务下滑有望逐季改善，头部企业功能粮/处方粮发力 [18] - 重点关注上市公司包括牧原股份、温氏股份、优然牧业、乖宝宠物等 [18] 公司点评：绿城服务 - 2025年业绩超预期，总营收191.6亿元同比增7.1%，归母净利润8.8亿元同比增29.9% [18] - 毛利率17.3%同比提升0.5个百分点，三项费用率合计7.7%同比下降0.9个百分点 [18] - 在管面积达5.7亿平米同比增11.2%，第三方项目占比83% [18] - 物业服务收入136.4亿元同比增10.0%，占总营收71.2%，其毛利率提升0.6个百分点至14.3% [18] - 2025年分红0.24港元/股，派息率75%，股息率6% [18] - 维持“买入”评级，小幅调整2026-2027年归母净利润预测至10.3、11.9亿元 [21] 公司点评：嘉里建设 - 2025年核心利润20.1亿港元，同比降22%，略低于预期 [21] - 物业销售额346.8亿港元，同比大增175%，主要依赖上海金陵华庭项目（销售额236.1亿港元） [21] - 投资物业（IP）租金收入51.9亿港元，同比降3.0%，毛利率承压 [21] - 净负债率降至33.3%，融资成本3.8%；分红比例97%，股息率6% [21] - 考虑到IP租金短期压力，下调2026-2027年归母净利润预测至14.0、26.7亿港元，维持“买入”评级 [21][22] 公司点评：中国金茂 - 2025年销售额1135亿元同比增15.5%，为Top10房企中唯一正增长 [25] - 拿地金额577亿元同比增73%，拿地强度（拿地/销售金额比）达51% [25] - 营收594亿元同比微增0.5%，归母净利润12.5亿元同比增17.7%（扣永续债利息后为5.9亿元） [25] - 融资成本持续下降，2025年新增融资平均成本仅2.75% [25] - 维持“买入”评级，下调2026-2027年扣永续债后归母净利润预测至7.4、8.2亿元 [25] 公司点评：新宙邦 - 2025年营收96.39亿元同比增23%，归母净利润10.97亿元同比增16% [24] - 电池化学品营收66.79亿元同比增31%，主要受H2储能需求快速增长拉动 [27] - 有机氟化学品营收14.26亿元，毛利率高达61.74%；电子信息化学品营收14.65亿元同比增29% [27] - 拟发行H股加速全球化布局；子公司新源邦已实现百吨级固态电解质材料交付 [27] - 上调2026-2027年归母净利润预测至20.93、24.94亿元，维持“增持”评级 [27] 医药行业 - 本周（2026/03/16-03/20）申万医药生物指数下跌2.8%，表现排名第8 [29] - 原料药板块本周下跌5.2%，近期受国际局势影响，众多处于底部的API及中间体出现价格反转趋势 [29][30] - 新药研发动态活跃：辉瑞CDK4抑制剂、开拓药业脱发药物、礼来GGG三靶点激动剂临床取得积极结果；强生口服IL-23R靶向多肽获FDA批准 [29][30] - 投资建议：关注原料药价格反转趋势相关公司（如新和成、浙江医药等）及创新药标的（如恒瑞医药、百济神州等） [30]

投资评级与目标价 - 维持“买入”评级 目标价从6.61港元微调至6.55港元 基于18倍2026年预期市盈率 潜在上涨空间为53.7% [1][3] - 目标市盈率倍数从22倍下调至18倍 反映行业因新房销售疲软导致空置率攀升 可能在未来几年对收缴率造成压力 [1] 核心财务表现与效率提升 - 2025财年净利润同比增长12.1%至8.802亿元人民币 略低于彭博一致预期6.3% 但符合该行预测 [1] - 核心营业利润同比大幅增长24.6%至18.78亿元人民币 远超管理层此前设定的15%指引 [1][7] - 效率提升措施成效显著 毛利率同比提升0.5个百分点至17.3% 销售及管理费用率同比下降0.9个百分点至7.5% 合计节省2.63亿元人民币 贡献了核心营业利润增长的70% [7] - 公司员工人数增加7% 但人均净利润提升5% 显示效率提升来自精细化管理、跨项目协作、技术赋能和聚焦高质量业务 [7] 业务分部与增长 - 2025财年总收入同比增长7.1%至191.64亿元人民币 其中物业管理服务收入同比增长10.0%至136.44亿元人民币 [8] - 在管总建筑面积同比增长11%至5.66亿平方米 但合约建筑面积同比下降7%至3.308亿平方米 [8] - 新增在管面积中来自关联方的份额从2024财年的19%上升至2025财年的27% [7] 未来展望与指引 - 管理层指引2026财年核心营业利润增长将超过15% 毛利率将再扩张0.5个百分点 管理费用率将再下降0.5个百分点 [1][7] - 该指引超出市场预期 叠加公司表示将维持高股息支付率 在分析师简报会后股价上涨6.5% 同期恒生指数下跌3% [1][7] - 预计2026至2028财年净利润将分别达到10.302亿元、11.873亿元和13.077亿元人民币 对应每股收益分别为0.33元、0.38元和0.42元人民币 [2] 行业风险与担忧 - 新房物业管理费收缴率是未来隐忧 2025财年新交付项目空置率升高 主要受房地产销售放缓影响 [7] - 预计未来1-2年 由于新房销售疲软导致的高空置率将持续 短期内没有可行的解决方案 这可能对物业管理费收缴构成持续压力 成为未来几年主要拖累 [7] 财务预测与估值比较 - 该行小幅上调了未来几年的盈利预测 2026和2027财年净利润预测分别较此前预测上调3%和8% [10] - 基于2026年预期每股收益 公司市盈率为11.4倍 低于行业平均的15.1倍 股息收益率预计为6.6% 高于行业平均的5.5% [2][12] - 公司2025财年股息支付率为76% 预计2026至2028财年股息收益率将逐步上升至6.6%、7.6%和8.3% [2][14]