公司概况 - 公司于1995年1月在中国杭州成立，2006年7月在香港联交所上市[6] - 公司于2005年8月31日在开曼群岛注册成立，2006年7月13日于香港联交所主板上市[169] - 公司是投资控股公司，集团主要业务为在中国发展供销售住宅物业[169] - 公司连续十七年荣获「中国房地产百强企业综合实力TOP10」，客户满意度连续十一年全国领先，获多家行业主流机构「产品力第一」的权威认可[5] - 截至报告日期，中交集團持有公司已发行股本总额约25.1%的权益，是单一最大股东[6] - 公司董事会包括执行董事、非执行董事和独立非执行董事，设有审核、提名、薪酬等委员会[11] - 公司秉持「品质为先」的发展战略，坚持创新，探索人居关系，为更多人打造美好生活[6][8][9] - 公司「战略2025规划」目标是打造「TOP10中的品质标杆」，以「最懂客户、最懂产品」为战略支点[10] - 公司立足浙江，聚焦中国五大核心城市群及重要节点城市，深耕一二线及优质三四线城市[8][9] - 公司在传统开发业务基础上，大力发展小镇、TOD、城市更新及产城融合等特色房地产业务[8][9] - 公司业务形成重资产、轻资产和「绿城＋」三大板块，重资产聚焦房产开发，轻资产强化代建业务，「绿城＋」提供支撑[6] 行业环境 - 2021年上半年中国经济呈巩固向好态势，房地产市场情绪不平衡、分化加剧[21] - 房地产供需两端调控政策持续实施，行业流动性收紧[21] - 热点城市土地市场实行“一年三拍、集中公告和供应”，行业规则发生深刻变化[21] 经营业绩 - 2021年上半年公司收入361.35亿元，较2020年同期增长122.39亿元，增幅51.2%；净利润39.10亿元，同比上升24.9%；公司股东应占利润24.18亿元，同比上升15.4%；核心净利润27.25亿元，同比增加2.90亿元，上升11.9%[24][26] - 2021年上半年，绿城集团总合同销售面积约724万平方米，总合同销售金额1717亿元，全国排名第七，同比增长88%，全年目标完成率55%[25][27] - 2021年上半年，绿城集团自投项目合同销售面积485万平方米，合同销售金额约1369亿元，同比增长107%；权益金额约713亿元，同比增长87%；销售均价约每平方米28226元[25][27] - 2021年上半年，绿城集团代建项目合同销售面积约239万平方米，合同销售金额约348亿元，同比增长39%[25][27] - 公司合同销售额超30亿元的单个城市达11个，杭州、宁波、北京的合同销售额均超100亿元，期内回款率达95%[28][30] - 2021年上半年公司收入为361.34812亿元，2020年同期为238.96208亿元[144] - 2021年上半年公司毛利为79.35167亿元，2020年同期为61.83877亿元[144] - 2021年上半年公司除税前利润为59.22433亿元，2020年同期为46.48362亿元[144] - 2021年上半年公司期内利润为39.10495亿元，2020年同期为31.3037亿元[144] - 2021年上半年本公司股东应占期内利润为24.18363亿元，2020年同期为20.95812亿元[144] - 2021年上半年公司期内其他全面收益为2.79517亿元，2020年同期为0.84916亿元[146] - 2021年上半年公司期内全面收益总额为41.90012亿元，2020年同期为32.15286亿元[146] - 2021年上半年本公司股东应占期内全面收益总额为26.96682亿元，2020年同期为21.80728亿元[146] - 2021年上半年基本每股盈利为人民币0.71元，2020年同期为人民币0.65元[146] - 2021年上半年摊薄每股盈利为人民币0.71元，2020年同期为人民币0.65元[146] - 截至2021年6月30日止六个月，公司对外分部收入总计361.34812亿元，期内利润39.10495亿元[174] - 截至2020年6月30日止六个月，公司对外分部收入总计238.96208亿元，期内利润31.3037亿元[177] 土地储备与投资 - 公司土地储备总建筑面积超6034万平方米，地上可售面积4047.83万平方米[16][19] - 长三角区域项目145个，建筑面积占比51.9%；环渤海区域项目48个，占比18.0%；大湾区项目7个，占比2.9% [17] - 2021年上半年公司在31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米；预计新增货值2140亿元，其中归属集团权益约1450亿元[30][31] - 公司新增土地平均楼面价约每平方米9126元，预计新增货值中的37%可于当年实现销售转化，同比提升12个百分点[30][31] - 2021年上半年，公司新获取项目均位于重点城市，一二线城市新增货值占比78%[32] - 长三角地区新增货值占总新增货值的50%，有助于巩固公司在该地区的市场份额和行业地位[32] - 杭州潮听明月项目权益70%，绿城方承担金额21.11亿元，总建筑面积149,510平方米[34] - 杭州咏荷郡项目通过收并购获得，权益100%，绿城方承担金额22.71亿元，总建筑面积298,466平方米[34] - 千岛湖湖畔澄庐项目权益100%，绿城方承担金额2.53亿元，总建筑面积70,280平方米[35] - 宁波北仑区通山未来社区项目权益100%，绿城方承担金额29.92亿元，总建筑面积508,801平方米[35] - 衢州兰园项目权益57.34%，绿城方承担金额9.71亿元，总建筑面积144,938平方米[36] - 衢州鹿鸣未来社区项目权益65.83%，绿城方承担金额15.08亿元，总建筑面积418,729平方米[36] - 太仓科教新城2021 - WG - 16 - 1号地块通过收并购获得，权益13.04%，绿城方承担金额1.84亿元，总建筑面积153,253平方米[36] - 南京南部新城七桥G30地块通过收并购获得，权益12.25%，绿城方承担金额2.54亿元，总建筑面积77,553平方米[36] - 2021年上半年公司通过收并购和招拍挂获取多个地块，绿城方承担金额合计740.47亿元，总建筑面积达1186.3172万平方米[37][38] - 截至2021年6月30日，公司共有251个土地储备项目，总建筑面积约6034万平方米，权益建筑面积约3495万平方米[38][39] - 公司总可售面积约4048万平方米，权益可售面积约2336万平方米[38][39] - 公司平均楼面地价为每平方米7177元[38][39] - 一二线城市土地储备总可售货值占比达74%[38][39] 运营管理 - 2021年上半年公司销售规模创新高，加强了收款管控[22] - 公司精准管理土地投资，控制拿地节奏，增加多个优质地块[22] - 公司运营效率稳步提升，人均效率持续优化[22] - 公司以“战略2025”为指引，以“最懂客户与产品”为战略支点，坚持质量优势，加强精简运营[22] - 从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月，同比提速10%、8%、14%及6%[40] - 人均销售额同比增长51%至人民币5321万元[40] - 公司编制30余个重点城市的“一城一策”规划报告及精益运营指导手册[40] - 集团实现12个创新标杆项目落地[41][44] - 上半年对32个供货保障项目和35个重点交付项目进行多轮巡查[42][44] - 公司与中国建筑标准院联合出版《绿城中国装配式内装修技术指导手册》[42][44] - 期内集采成果应用率达97%[43][45] - 与目标成本相比，动态建造成本下降1.5%[43][45] - 绿城中国在“2021年中国城市居民居住满意度”调查中以88.7分在14座城市拿下总体满意度第一[44][46] - 绿城中国连续11年在“中国城市居民居住满意度”调查行业领先，连续9次获“顾客满意度领先品牌”称号[44][46] 特色业务发展 - 代建业务自2010年9月启动，2020年7月绿城管理控股有限公司分拆上市，巩固代建龙头地位，加速轻资产板块发展[10] - 截至2021年6月30日，绿城管理代建管理项目达334个，同比增长24.6%；合约项目总建筑面积达8400万平方米，同比提升14.6%；在建面积4365万平方米，同比增长12.6%[47] - 2021年当期在建面积结构中，私营企业委托项目占比26.1%；国有企业委托项目占比43.9%；政府委托项目占比30.0%[47] - 截至2021年6月30日，小镇业务已累计进入21座城市，在营在建特色小镇27个，确权规划总面积1192万平方米[47] - TOD业务已在杭州、宁波等城市累计落地近20个项目[48][51] - 未来社区业务期内在宁波和衢州落地2个项目，重点跟进35个项目[48][51] - 城市更新业务签约深圳光明等项目[48][51] 财务状况 - 期内，总借贷加权平均利息成本降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降60个基点[49][52] - 一年内到期债务比重较2020年末下降3.8个百分点，占总债务23.5%[49][52] - 2021年6月，公司签订3亿美元、3年期的无抵押双边贷款协议和6.4亿美元等额、3年期的无抵押银团贷款协议，利率仅LIBOR/HIBOR+2.51%[50][52] - 2021年上半年公司于境内完成债券公开发行共124.62亿元，平均利息成本为3.73%[50][52] - 截至2021年6月30日，公司累计已售未结转金额约为3207亿元，较2020年末增加675亿元[54] - 2021年上半年公司收入为361.35亿元，同比增长51.2%，其中物业销售收入占比87.9%，为317.45亿元，同比增长53.3%[54] - 2021年上半年物业收入结转面积为151.427万平方米，较2020年同期增长55.1%，结转收入的物业销售均价为每平方米20964元，与2020年同期基本持平[54] - 2021年公司预计全年新开工项目/分期总建面约1671万平方米，同比提升27%；竣工项目/分期总建面约990万平方米，同比提升30%[53] - 2021年下半年公司预计整体可售货源约1411万平方米，整体可售金额约为3090亿元，其中自投项目可售货源约904万平方米，可售金额约2312亿元[53] - 2021年上半年浙江地区项目实现物业销售收入180.82亿元，占总物业销售的57.0%，排名第一[57] - 2021年上半年公司高层公寓等销售收入为261.58亿元，占总物业销售的82.4%；别墅销售收入为53.74亿元，占比16.9%；写字楼销售收入为2.13亿元，占比0.7%[57] - 2021年上半年公司项目管理服务收入为9.92亿元，较2020年同期增长24.5%[58] - 2021年上半年公司设计和装修业务收入为14.21亿元，较2020年同期增加3.48亿元，增长32.4%[59] - 酒店运营收入3.53亿元，较2020年同期的2.13亿元上升65.7%[60][61] - 投资性物业租金收入0.91亿元，较2020年同期的0.67亿元上升35.8%[60][61] - 浙江、江苏、北京地区物业销售收入分别为180.82亿元、34.49亿元、33.75亿元，占比分别为57.0%、10.9%、10.6%[60] - 高层住宅等、别墅、写字楼销售收入分别为261.58亿元、53.74亿元、2.13亿元，占比分别为82.4%、16.9%、0.7%[60] - 项目管理服务收入9.92亿元，较2020年同期的7.97亿元上升24.5%[60] - 设计及装修收入14.21亿元，较2020年同期的10.73亿元上升32.4%[61] - 毛利79.35亿元，较2020年同期的61.84亿元增加28.3%；毛利率为22.0%，较2020年同期的25.9%下降3.9个百分点[62][65] - 其他收入14.36亿元，较2020年同期的15.57亿元下降7.8%[63][66] - 行政开支16.43亿元，相比2020年同期的14.47亿元上升13.5%[64][67] - 销售开支9.20亿元，相比2020年同期的6.24亿元上升47.4%[68] - 非房地产开发相关业务销售开支1.67亿元，较2020年同期的0.98亿元增加0.69亿元，上升70.4%[70][71] - 房地产开发相关业务销售开支7.53亿元，较2020年同期的5.26亿元增加2.27亿元，同比上升43.2%，费用占销售额比重较2020年同期下降11.1%[70] - 房地产开发相关业务人力资源成本3.28亿元，较2020年同期的2.10亿元增加