5月29日，杭州土拍推出1宗商改住地块，总起拍价9.8亿元，起始楼面价16893元/平方米。最终由绿城 中国经过46轮竞价以13.7亿元补仓，溢价率40.33%，成交楼面价23707元/平方米，刷新运河新城核心区 中部楼面价新纪录，中指研究院华东大区常务副总高院生表示，该地块所在片区周边之前限价项目持续 低中签率去化，已具有涨价预期，预计未来新房价格3.6万—4万元/平方米。(人民财讯) ...

绿城中国销售业绩 - 截至2025年4月30日止四个月 绿城集团累计取得总合同销售面积约308万平方米 [1] - 同期总合同销售金额约人民币710亿元 [1]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为158,546,170千元，较2023年的131,383,150千元增长约20.7%[51][52] - 2024年公司毛利为20,225,297千元，较2023年的17,072,861千元增长约18.5%[52] - 2024年公司除税前利润为7,073,852千元，较2023年的9,724,646千元下降约27.3%[52] - 2024年公司本年利润为4,146,128千元，较2023年的6,678,139千元下降约37.9%[52] - 2024年公司收入1585.46亿元，较2023年增加271.63亿元，上升20.7%；股东应占利润15.96亿元，较2023年下降48.8%[100] - 董事会建议宣派2024年末期股息每股0.30元，2023年为每股0.43元[102] - 2024年末总借贷加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末下降40个基点，一年内到期债务占比23.1%[138][140] - 本年度公司收入1585.46亿元，同比增长20.7%，其中物业销售收入占比92.7%，为1470.17亿元，同比增加21.9%[170][172][173] - 本年度物业收入结转面积6352079平方米，同比增长2.5%，结转收入的物业销售均价为每平方米23145元，同比上升19.0%[170][173][174] - 本年度公司项目管理服务收入33.78亿元，同比上升7.8%；设计及装修收入31.13亿元，同比下降7.8%[175][179][180] - 本年度公司酒店运营收入10.30亿元，与2023年基本持平；投资性物业租金收入28500万元，同比增加26.1%[176][181] - 本年度公司毛利202.25亿元，同比增加18.5%，毛利率为12.8%，较2023年下降0.2个百分点，物业销售毛利率11.7%，较2023年提升0.4个百分点[182] - 本年度公司其他收入29.33亿元，较2023年增加2.7%，主要是银行存款利息收入增加[183] - 公司本年度行政开支44.41亿元，较2023年的51.39亿元减少6.98亿元，同比下降13.6%[184][188] - 公司本年度销售开支33.23亿元，较2023年的27.28亿元增加5.95亿元，同比增长21.8%[189][191] - 公司本年度计入综合损益及其他全面收益表的利息支出25.79亿元，较2023年的29.16亿元减少3.37亿元；总利息开支73.06亿元，较2023年的83.86亿元减少10.80亿元；加权平均利息成本3.9%，较2023年的4.3%下降40个基点[190][192] - 公司本年度分占合营企业及联营公司业绩合共亏损6.33亿元，较2023年的盈利21.65亿元减少27.98亿元[193][197] - 公司本年度土地增值税14.91亿元（2023年：13.31亿元），企业所得税14.37亿元（2023年：17.15亿元）[194][198] - 公司2024年投资物业公平值变动亏损1.86亿元（2023年：亏损3.52亿元）[195][199] - 公司本年度计提非金融资产减值亏损40.39亿元（2023年：13.91亿元），计提减值亏损10.25亿元（2023年：2.30亿元）[196][200] - 公司本年度其他收入29.33亿元，较2023年的28.57亿元增加7600万元，增长2.7%[187] 各条业务线表现 - 2024年总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售金额约2768亿元；自投项目合同销售面积约591万平方米，金额约1718亿元，权益金额约1206亿元，权益比提升至70%[103] - 2024年代建项目销售面积约818万平方米，销售金额约1050亿元[103] - 2024年自投板块首开项目去化率达82%，64%项目实现首开溢价；9个项目单盘销售额超40亿元[103] - 数字营销新媒体成交占比同比提升5.4个百分点至12.1%，平均费率行业领先[104] - 新做项目平均流速提升106%，车位去化比同比提升7%至1.39倍，26个项目实现整盘车宅同罄[104] - 2024年公司新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，集团承担成本约484亿元，平均楼面价约每平方米14,383元，预计新增货值达1088亿元，位列行业第四[110][111] - 2024年公司自投及代建板块完成241个项目交付，交付户数约15.36万户，面积约3060万平方米，其中约1315万平方米提前交付，平均提前96天，交付满意度91分，同比提升2分，位居交付力Top30第一名[128][132] - 绿城管理连续九年市占率超20%，购房者满意度91%，委托方满意度96%[139][142] - 2024年绿城管理新签建筑面积约3649万平方米，同比增长3.4%，合约总面积约1.256亿平方米，同比增长5.0%[143][145] - 2024年绿城+板块生活科技业务后加装业务合同额达9.7亿元[144][146] - 截至2024年末，未来数智业务累计申请知识产权150余项，服务未来社区超500个，市场占有率超40%[144][146] 各地区表现 - 长三角项目个数82个，建筑面积占比49%；环渤海项目个数20个，占比15%；长江中游项目个数12个，占比10%；珠三角项目个数7个，占比4%；西南项目个数6个，占比5%；中国其他地区项目个数17个，占比16%；海外项目个数2个，占比1%[61] - 浙江（除杭州）总建筑面积416.9908万平方米，地上可售面积250.7663万平方米[65] - 杭州总建筑面积328.6659万平方米，地上可售面积224.5698万平方米[65] - 江苏总建筑面积503.6414万平方米，地上可售面积393.3762万平方米[65] - 上海总建筑面积79.1782万平方米，地上可售面积47.0216万平方米[65] - 安徽总建筑面积15.3878万平方米，地上可售面积9.2624万平方米[65] - 山东总建筑面积130.2322万平方米，地上可售面积78.5452万平方米[65] - 天津总建筑面积127.789万平方米，地上可售面积82.6268万平方米[65] - 辽宁总建筑面积108.5995万平方米，地上可售面积82.8906万平方米[65] - 浙江地区项目土地面积小计1871556平方米，建筑面积小计4169908平方米[72] - 上海地区项目土地面积小计231851平方米，建筑面积小计791782平方米[74] - 江苏&安徽地区苏州春风湖滨项目权益为57.9%，土地面积96388平方米，建筑面积167193平方米[75] - 宁波中心项目权益为29.6%，土地面积7872平方米，建筑面积229386平方米[71] - 温州鹿城广场项目权益为100%，土地面积44151平方米，建筑面积385884平方米[71] - 上海沁兰园项目权益为100%，土地面积51622平方米，建筑面积195378平方米[74] - 上海留香园项目权益为100%，土地面积61152平方米，建筑面积221125平方米[74] - 南京金陵月华项目权益为40.4%，土地面积72145平方米，建筑面积225039平方米[75] - 扬州云萃项目权益为29.7%，土地面积64691平方米，建筑面积160190平方米[75] - 南通桂语朝阳项目权益为58.2%，土地面积68310平方米，建筑面积171702平方米[75] - 启东海上明月项目权益为50%，土地面积928,633平方米，建筑面积2,136,158平方米[76] - 北京御园项目权益为100%，土地面积241,247平方米，建筑面积229,445平方米[78] - 武汉桂语朝阳项目权益为70%，土地面积123,039平方米，建筑面积564,763平方米[81] - 长三角地区项目土地面积小计2,188,934平方米，建筑面积小计5,190,292平方米[76] - 环渤海地区项目土地面积小计2,103,761平方米，建筑面积小计4,191,357平方米[79] - 长江中游地区项目土地面积小计1,289,287平方米，建筑面积小计2,703,793平方米[81] - 无锡逸庐项目权益为75%，土地面积13,552平方米，建筑面积26,927平方米[76] - 天津桃李春风项目权益为100%，土地面积253,402平方米，建筑面积255,455平方米[78] - 长沙凤起麓鸣项目权益为100%，土地面积66,252平方米，建筑面积264,955平方米[81] - 盐城桂语江南项目权益为53.5%，土地面积354,141平方米，建筑面积945,069平方米[76] - 广州、深圳、福州、佛山等地项目土地面积小计271,276平方米，建筑面积小计1,181,175平方米[83] - 成都、重庆、昆明等地项目土地面积小计435,929平方米，建筑面积小计1,321,176平方米[85] - 海南、西安、新疆、郑州等地项目土地面积小计1,820,946平方米，建筑面积小计4,376,033平方米[87][88] - 印尼、加拿大项目土地面积小计137,216平方米，建筑面积小计261,793平方米[90] - 广州桂语汀澜权益为49.6%，土地面积53,748平方米，建筑面积263,988平方米[83] - 成都明月青城权益为17.8%，土地面积225,860平方米，建筑面积603,155平方米[85] - 海南蓝湾小镇权益为51%，土地面积488,294平方米，建筑面积462,388平方米[87] - 印尼雅加达项目权益为10.1%，土地面积130,282平方米，建筑面积248,182平方米[90] - 一二线城市销售额占比达79%，在18个核心城市销售排名当地前五，宁波连续5年、西安连续3年保持Top1[108] - 本年度浙江地区项目物业销售收入758.66亿元，占比51.6%；北京地区173.22亿元，占比11.8%；陕西地区142.96亿元，占比9.7%[175] 管理层讨论和指引 - 2024年房地产行业仍弱势，公司以经营安全为底线、现金流为根本提升发展质量 [31][32] - 行业结构性调整长期，人口增速自2017年下滑、货币供应钝化，行业指标自2021年下滑 [33][35] - 2025年是公司而立之年、「戰略2025」收官之年和「戰略2030」謀劃之年，将围绕八个关键词开展工作[38][40] - 2025年公司将着手编制「戰略2030」规划，明确未来5年布局[38][40] - 公司将推动「好房子」体系全面升级，构建新质产品力体系[44][45] - 公司将加强三大业务板块协同意识，扶持后加装业务成长[44][46] - 2025年是转型发展关键年，中央调控政策或推动房地产市场止跌回稳，一二线城市有望反弹，但行业缩量下行短期难逆转[152][154] - 公司将从存量去化、现金安全、投资精准、产品进阶、降本挖潜、创新驱动、代建升维、业务聚焦、战略升级九个方面推动高质量发展[156][157][158][159][160][161][162][164][165][166][167] - 2025年自投项目可售货值约2002亿元，可售面积约628万平方米，一二线城市占比83%，预计全年竣工项目/分期总建面约750万平方米[163] - 截至2024年12月31日，累计已售未结转金额约1905亿元，权益约1421亿元，权益比75%且逐年提升[163] - 2025年公司自投项目可售值约2002亿元，可售面积约628万平方米，一二线城市可售值占比83%，预计全年竣工项目/期总建筑面积约750万平方米[168] - 截至2024年12月31日，公司累计未入账销售额约1905亿元，应占约1421亿元，应占比率75%，同比增加[168] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司连续21年荣获「中国房地产百强企业综合实力Top10」，重点城市客户满意度连续14年保持领先，连续3年获产品力测评榜第一[7][8] - 截至报告日期，公司最大单一股东中交集團持有已发行股本总额约28.94%的权益[9] - 2020年7月，公司正式分拆綠城管理控股有限公司并于联交所主板上市（股票代码：09979），市佔率在行業中遙遙領先[11][13] - 刘成云先生于2025年3月26日起任董事会主席及非执行董事[17] - 张亚东先生于2025年3月26日起辞任原董事会主席一职[17][18] - 周长江先生于2024年3月22日起任执行董事，于2025年3月26日起辞任[17][18] - 吴文德先生于2024年3月22日起辞任执行董事[17][18] - 周安桥先生于2024年

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 绿城中国股东背景优质，业绩与销售在行业下行期均保持一定的韧性，投资端聚集核心城市，看好公司在存量时代下凭借高品质持续赢得市场青睐。短期受行业基本面下行、项目利润率下滑以及减值所影响，预测公司2025 - 2027年EPS分别为0.74、0.86、1.00元/股（原预测值为2025 - 2026年EPS为1.43、1.48元/股），考虑到公司当前估值水平较低，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2023 - 2027年营业收入分别为1319.47亿元、1585.46亿元、1529.97亿元、1496.31亿元、1512.77亿元，增长率分别为3%、20%、 - 4%、 - 2%、1%[1] - 2023 - 2027年归母净利润分别为30.92亿元、15.96亿元、18.83亿元、21.86亿元、25.48亿元，增长率分别为20%、 - 48%、18%、16%、17%[1] - 2023 - 2027年每股收益分别为1.22元、0.63元、0.74元、0.86元、1.00元[1] - 2023 - 2027年每股现金流量分别为9.05、无数据、 - 4.51、4.01、2.88[1] - 2023 - 2027年净资产收益率分别为9%、4%、5%、6%、6%[1] - 2023 - 2027年P/E分别为8.0、15.5、13.1、11.3、9.7；P/B分别为0.7、0.7、0.6、0.6、0.6[1] 业绩情况 - 2024年全年收入1585.46亿元人民币，较去年增长20.7%，股东应占利润为15.96亿元，较2023年的31.18亿元下降了48.8%。一方面由于房地产市场环境转冷，公司计提了资产减值，总计达49.17亿元人民币（2023年为20.35亿元人民币），另一方面，公司毛利率为12.76%，较上年同期下降0.23pct[5] 销售与拿地情况 - 2024年公司销售面积为1409万平米，同比下降8.9%，销售金额为2768亿元，同比下降8.1%，在行业下行期，公司销售表现好于行业平均水平，自投项目首开去化率达82%。2024年绿城新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约人民币1088亿元，其中，一二线城市货值占比92%，北京、上海、杭州货值占比51%[5] 融资与债务情况 - 截至2024年末，公司加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基点；一年内到期债务的比例为23.1%，短期偿债压力可控。2024年，公司成功发行债务125.31亿元，其中包括中长期无抵押信用债90亿元及一年期供应链ABN35.31亿元，融资渠道通畅。境外方面，集团全年完成境外债务置换约8.2亿美元，并积极回购约5.2亿美元的美元债，境外债务比例稳定在合理水平[5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司销售有韧性、投资聚焦，随着2022年后优质项目入市结转，业绩预计逐步改善，考虑减值压力，调整2025/2026/2027年归母净利润至18.3/23.0/27.4亿元，同比增速分别为14.6%、25.7%和19.1% [4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年1 - 3月绿城中国自投项目合同销售金额约363亿元，绿城集团累计总合同销售金额约524亿元 [2] - 2024年实现营收1585.46亿元，同比+20.7%；归母净利润15.96亿元，同比 - 48.8% [2] 归母净利润下滑原因 - 合联营企业业绩亏损，2024年亏损6.33亿元，同比减少27.98亿元 [3] - 计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额49.17亿元，同比多计提和损失28.82亿元 [3] 销售情况 - 2024年总合同销售金额2768亿元，同比 - 8.1%，自投销售金额1718亿元，同比 - 11.6%（TOP10房企平均增速 - 24.4%），自投排名升至行业第6（2023年第7） [3] - 2024年一二线城市销售额占比79%，在8个城市销售市占率第一，销售权益持续提升 [3] - 2024年销售回款率104% [3] 投资情况 - 2024年新增42个项目，权益拿地金额484亿元，预计新增货值1088亿元 [4] - 2024年一二线拿地货值占比92%，其中北上杭货值占比51% [4] - 截至2024年，总土储项目146个，总建面2747万方，可售建面1843万方，一二线城市货值占比76%，长三角区域占比60%，北上杭等十大战略核心城市占比53% [4] 融资情况 - 2024年境内发债125.31亿元，完成境外融资置换8.2亿美元 [4] - 总有息负债融资成本3.7%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.1%，维持低位 [4] 主要财务指标预测 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131383|158546|152361|149820|153433| |营业收入增长率|3.33%|20.67%|-3.90%|-1.67%|2.41%| |归母净利润(百万元)|3118|1596|1830|2300|2738| |归母净利润增长率|/|-48.79%|14.61%|25.69%|19.05%| |摊薄每股收益(元)|1.23|0.63|0.72|0.91|1.08| |每股经营性现金流净额|9.07|0.00|11.32|6.75|3.58| |ROE(归属母公司)(摊薄)|8.63%|4.39%|4.98%|6.13%|7.09%| |P/E|6.13|13.93|13.15|10.47|8.79| |P/B|0.53|0.61|0.65|0.64|0.62| [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司销售有韧性，投资聚焦，未来随着2022年后的优质项目入市结转，业绩预计逐步改善 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年1 - 3月绿城中国自投项目合同销售金额约363亿元，绿城集团累计总合同销售金额约524亿元 [2] - 2024年实现营收1585.46亿元，同比+20.7%；归母净利润15.96亿元，同比 - 48.8% [2] 归母净利润下滑原因 - 合联营企业业绩亏损，2024年合联营企业亏损6.33亿元，同比减少27.98亿元 [3] - 计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额49.17亿元，同比多计提和损失28.82亿元 [3] 销售情况 - 2024年公司总合同销售金额2768亿元，同比 - 8.1%，自投销售金额1718亿元，同比 - 11.6%（TOP10房企平均增速 - 24.4%），自投排名升至行业第6（2023年第7） [3] - 2024年一二线城市销售额占比79%，在8个城市销售市占率第一，且销售权益持续提升 [3] - 2024年销售回款率104% [3] 投资情况 - 2024年新增42个项目，权益拿地金额484亿元，预计新增货值1088亿元 [4] - 2024年一二线拿地货值占比92%，其中北上杭货值占比51% [4] - 截至2024年，总土储项目146个，总建面2747万方，可售建面1843万方，一二线城市货值占比76%，长三角区域占比60%，北上杭等十大战略核心城市占比53% [4] 融资情况 - 2024年境内发债125.31亿元，完成境外融资置换8.2亿美元 [4] - 总有息负债融资成本3.7%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.1%，维持低位 [4] 业绩预测 - 调整公司2025/2026/2027年归母净利润至18.3/23.0/27.4亿元，同比增速分别为14.6%、25.7%和19.1% [4] 估值情况 - 公司股票现价对应PE估值为13.2/10.5/8.8倍 [4] 主要财务指标 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131,383|158,546|152,361|149,820|153,433| |营业收入增长率|3.33%|20.67%|-3.90%|-1.67%|2.41%| |归母净利润(百万元)|3,118|1,596|1,830|2,300|2,738| |归母净利润增长率| - | - 48.79%|14.61%|25.69%|19.05%| |摊薄每股收益(元)|1.23|0.63|0.72|0.91|1.08| |每股经营性现金流净额|9.07|0.00|11.32|6.75|3.58| |ROE(归属母公司)(摊薄)|8.63%|4.39%|4.98%|6.13%|7.09%| |P/E|6.13|13.93|13.15|10.47|8.79| |P/B|0.53|0.61|0.65|0.64|0.62| [9] 三张报表预测摘要 - 损益表、资产负债表、比率分析等多方面对2022A - 2027E进行了预测，涵盖主营业务收入、成本、利润、资产、负债等多项指标 [11]

文章核心观点 - 绿城中国进入刘成云时代，2024年业绩喜忧参半，公司在土地投资、库存去化等方面有相应策略，未来中交集团支持力度有望加大，房地产行业进入“止跌回稳”阶段但过程较长且城市有差异 [2][10] 管理层变动 - 张亚东因工作安排辞任绿城中国执行董事及董事会主席，辞任于3月28日前生效，其在绿城中国任职近7年，期间推动公司规模扩张、组织架构优化，还助力绿城管理分拆上市 [2][3][4] - 刘成云自3月26日起获委任为绿城中国董事会主席，其有丰富中交集团体系内任职经验 [2][4] 2024年业绩情况 - 总合同销售额2768亿元，位列房地产行业第三；新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，权益投资额约484亿元，权益比提升至79%；股东应占利润仅为15.96亿元，同比下降48.8% [2] - 取得收入1585.46亿元，较2023年上升20.7%；若干资产的减值及公允价值变动净额由2023年的20.35亿元增至2024年的49.17亿元 [8][9] - 截至2024年年末，总存货约2500亿元，约占总资产的一半；重难点库存去化金额达到422亿元，专项指标平均完成率达113%，超额完成48亿元 [9] 土地投资策略 - 2024年成为“地王收割机”，如8月以48.05亿元斩获上海徐汇区地块成全国单价“地王”，10月以34.2亿元摘得杭州上城区地块刷新纪录；2025年3月28日以29.16亿元竞得上海浦东新区地块成新“地王” [5] - 为提高获取优质地块概率，从向内挖潜、发挥自身优势、寻找结构性小众投资机会三方面发力 [6] - 2025年坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”，谨慎应对土地市场，关注项目自身质地和非热点城市优质板块机会，聚焦一、二线核心城市同时关注浙江省内三、四线城市投资机会 [6][7] - 2025年拿地货值目标与2024年基本相当，机会好可能超2024年，希望量好质优为2026年销售额铺垫 [7] 库存去化策略 - 2025年将去库存作为重点工作，主动调结构、提质增效，推进工作比往年更早 [9] - 在管理机制和销售打法上全面升级，聚焦“老盘新做”，围绕五方面升级，扩大重难点库存房源认定范围，争取取得明显效果 [10] 行业走势分析 - 2025年开年房地产市场有多重积极信号，叠加政策加力，行业进入“止跌回稳”阶段，但所需时间长且各城市周期不同步，一、二线城市率先企稳，二线城市有分化，优质项目“头部效应”更凸显 [10]

住房服务 - 广州安居集团4月7日启用首个一站式住房服务中心，位于越秀区文明路169号之二，汇集多项住房服务功能，为市民提供便捷服务 [1] 公司人事变动 - 4月7日绿城中国公告，邱东因年事渐高专注学术研究整理及出版，于4月4日辞任独立非执行董事等职务 [2] 公司销售情况 - 4月7日融创中国披露3月经营简报，实现合同销售金额约14.6亿元，销售面积约8.6万平方米，均价约1.7万元/平方米 [3] - 4月7日中国海外发展披露3月销售简报，合约物业销售金额约212亿元，同比下降48.6%，销售面积约94.71万平方米，同比下降8.5% [4] - 4月7日正荣地产披露3月经营简报，累计合约销售金额约4.21亿元，销售建筑面积约2.05万平方米，平均售价约2.05万元/平方米 [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][17] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩承压，归母净利润下降49%，主要因计提资产减值及公允价值减少49亿元；销售拿地表现优于行业平均，总销售金额和新增货值虽有下降但排名行业前列且布局优化；现金流稳健，债务结构合理且成本创新低 [1][2][11] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现营业收入1585亿元，同比增长20.7%；归母净利润16亿元，同比下降49% [1][9] - 预计2025、2026年归母净利润分别为17/18亿元（原值33/33亿元），EPS分别为0.66/0.71元，对应当前股价PE分别为13.8/12.9倍 [3] 销售情况 - 2024年总销售面积1409万平方米，同比下降9%；总销售金额2768亿元，同比下降8%，位居行业前三，自投销售1718亿元，归属公司权益金额1206亿元 [1][11] - 一、二线销售额占比79%，首开去化率82%，回款率104%；长三角、环渤海区域分别占销售总额的70%、13% [1][11] 拿地情况 - 2024年新增项目42个，新增建面418万平方米，新增货值1088亿元，同比下降24% [2][11] - 新增土储中北上杭占比51%，一二线城市占比92%；截至2024年末，土储总货值4496亿元，总建筑面积2747万平方米，可售权益建筑面积1180万平方米，一二线城市占比76%，十大战略核心城市占比53% [2][11] - 2025年总可售货值2002亿元，一二线占比83% [2][11] 现金流与债务结构 - 截至2024年末，货币资金730亿元，除去预售监管及受限资金仍有448亿元，现金短债比2.3倍 [2][14][17] - 一年内到期债务317亿元，占比23%；银行借款占比提升到76%，期末融资成本3.7% [2][17] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131383|158546|142121|146384|149019| |(+/-%)|3.3%|20.7%|-10.4%|3.0%|1.8%| |净利润(百万元)|3118|1596|1685|1812|1879| |(+/-%)|13.1%|-48.8%|5.5%|7.5%|3.7%| |每股收益（元）|1.23|0.63|0.66|0.71|0.74| |EBIT Margin|7.0%|7.9%|7.0%|7.0%|7.0%| |净资产收益率（ROE）|8.6%|4.4%|4.6%|4.7%|4.8%| |市盈率（PE）|7.5|14.6|13.8|12.9|12.4| |EV/EBITDA|53.1|33.5|30.9|30.6|30.4| |市净率（PB）|0.65|0.64|0.62|0.60|0.58| [4]

文章核心观点 绿城中国2024年年报显示净利润近乎腰斩，公司陷入低利润困局 中交系刘成云接任董事会主席，外界猜测中交将加强对绿城主导权 此次“换帅”能否让公司在存量博弈中寻得新解有待时间检验 [1] 中交老将的绿城首秀 - 3月31日刘成云在张亚东辞任三天后出席绿城中国2024年业绩发布会 [2] - 刘成云是中交体系培养的干部，在中交有三十余年，现任中交集团党委常委、副总经理 [2] - 中交集团2015年成为绿城最大单一股东后逐步掌握主导权，张亚东履历短于刘成云 [2] - 刘成云称大股东中交集团对绿城支持会增强，肯定过去一年管理层工作 [3] - 刘成云判断房地产市场“止跌回稳”时间长，行业进入“存量博弈、品质制胜”阶段 [3] - 刘成云不在绿城领薪水，作为非执行董事不收取董事袍金和薪酬 [3] 光环下的低利润困境 - 2024年年报显示公司营收1585亿元同比增长21%，但股东应占利润15.96亿元同比下降49% [4] - 2019 - 2023年公司每年给股东创造20 - 40多亿元利润，2024年归属股东利润跌破20亿 [4] - 2023年归属股东净利率2.4%，2024年降至1% [6] - 公司拟派发末期股息每股0.30元，同比下滑30%，为四年来最低 [7] - 2024年销售开支33亿元同比增长约22%，行政开支和财务费用下降 [7] - 2024年“预期信用亏损模式下的减值亏损净值”10.25亿元同比增长346%，“非金融资产减值亏损净值”40.39亿元同比增长191% [7] - 减值计提主要来自物业开发业务，部分二线城市投资不及预期 [7] - 2021 - 2023年公司毛利率、归母净利润率呈下降趋势，2023年净利润同比下降24.9% [8] 多次高层变动引关注 - 2024年公司总合约销售金额2768亿元，未达3000亿目标但攀升至全国房企第三名 [9] - 2009 - 2024年公司经历频繁动荡与转向，包括融绿股权之争、中交入主等 [9] - 官宣“换帅”当天公司股价跌11% [9] - 张亚东执掌7年使公司销售规模从一千多亿最多膨胀到3500余亿，成为“地王收割机” [9] - 中交入主后公司融资成本大幅下降，2024年末总借贷加权平均融资成本仅为3.7% [10] - 张亚东时代结束，刘成云如何参与经营管理及公司行驶方向是否改变未知 [10][11]