公司基本信息 - 公司注册资本为157150.535800万人民币[12] - 公司成立日期为2004年07月13日[12] 评估相关信息 - 评估基准日为2023年12月31日[10][20] - 评估目的是为公司2023年度财务报告目的减值测试提供参考依据[14] - 评估报告使用者为公司及审计合并报表的审计机构[13] - 评估采用预计未来现金流现值与公允价值减处置费用孰高的方法[11] - 本次评估为公司第三次对相关资产进行减值测试[27] - 评估报告日为2024年2月2日[56] 资产信息 - 评估对象及范围的账面价值为645,056,003.83元[9][16] - 委估资产在评估基准日的可收回金额为44,000.00万元[10][51] - 在建工程2014年底动工建设，因资金周转困难还在建设中[9] 土地相关信息 - 晋国用(2014)00624号土地使用权面积为117,598.00平方米，晋国用(2014)01723号土地使用权面积为47,628.00平方米[9][16] - 购置土地所须缴纳的税率取3.05%（契税3%，印花税0.05%）[33] - 土地管理费用按土地取得成本和开发成本之和的3%计[33] - 土地销售费用取开发完成后价值的1% [33] - 土地投资利息利率按LPR利率3.45%上浮20%即4.14%计算[34] - 土地销售税费取5.6% [35] - 土地开发利润投资利润率取6% [35] 建筑物相关信息 - 2号厂房面积21,618.00m²，3号厂房面积25,432.00m²，4号厂房面积24,361.00m²[16] - 1多层厂房建筑面积为25,949.50m²，5物流中心建筑面积为40,730.00m²，6办公楼建筑面积为8,617.00m²[16] - 建筑物勘察设计及前期费用按建筑安装工程费的4%计算[36] - 建筑物红线内基础设施建设及室外工程费为145元/平方米[36] - 建筑物开发期间税费按房屋建筑安装工程费的2%计[36] - 建筑物管理费用按开发成本的3%计[38] - 开发利润为(开发成本 + 管理费 + 销售费)×6%[39] 税费相关信息 - 相关税费费率为城市建设税5%、教育费附加3%、地方教育费附加2%[40] - 建筑物重新购建价格公式含投资利息(开发成本 + 管理费用 + 销售费用)×[(1 + 4.14%)^0.5 - 1]及销售税费5.6%÷(1 + 0.05)×V[40] 评估程序及假设 - 评估程序包括评估准备、现场评估、评估汇总、提交报告、整理归集阶段[42] - 一般假设含交易、公开市场、资产持续使用假设[48] - 特殊假设含国家政策、税赋税率等无重大变化等多项内容[50] 评估结论及限制 - 评估人员未发现权属等主要资料、关键资料瑕疵及未决事项等不确定因素[52] - 评估结论成立前提为相关资产使用(处置)方案落实及资产未来运营全额回收[52] - 评估报告使用限制为仅供委托人分析评估基准日房屋建筑物、在建工程等[54] - 评估报告使用前提为经济行为符合法规并获批准[55] - 评估报告只能由载明的使用者使用，使用权归委托人[55] - 未按规定使用报告，评估机构及评估师不担责[55] - 除规定使用者外，其他机构和个人不能成为报告使用人[55] - 未征得同意，报告内容不得摘抄、引用或披露[55] - 评估结论不等同于评估对象可实现价格，非价格保证[55] 附件信息 - 附件包含资产减值测试范围确认函等文件[61] - 附件包含委托人和产权持有人企业法人营业执照复印件等[61] - 附件包含签字资产评估师登记卡复印件等[61]