公司基本信息 - 公司是美国最大的公共农田房地产投资信托公司，拥有约162,000英亩横跨17个州的农田组合，超100个租户种植超26种主要商业作物[9] - 公司是美国最大的公共农田房地产投资信托公司，拥有约162,000英亩横跨17个州的农田组合，约75%的农田用于种植主要作物，其余用于种植特色作物[9] - 截至年报日期，公司拥有约16.2万英亩农田，2018年完成6项收购，总价3380万美元，完成5项处置，现金收入3190万美元，总收益310万美元[40] - 截至年报日期，公司拥有约16.2万英亩农田，2018年完成6笔收购，总价3380万美元，完成5笔处置，现金收入3190万美元，总收益310万美元[40] - 公司农田分布为玉米带45933英亩、三角洲+南部26846英亩、高平原31279英亩、东南部46196英亩、西海岸11586英亩[41] - 截至2019年3月8日，公司有13名员工，且无员工属于工会[54] - 2019年3月8日，公司有13名员工，且均未加入工会[54] - 公司行政办公室位于科罗拉多州丹佛市，电话为(720) 452 - 3100，网站为www.farmlandpartners.com[55] - 公司向SEC提交的报告可在SEC网站或公司网站免费获取[56] 农田种植结构 - 截至报告日期，约75%的农田组合用于种植玉米、大豆等主要作物，其余用于种植杏仁、柑橘等特色作物[9] - 公司预计长期内农田组合按价值计算约75%为主要作物农田，25%为特色作物农田[16] - 公司预计其农田组合长期将继续由约75%的主要作物农田和25%的特色作物农田组成[16] 公司股权结构 - 公司拥有运营合伙企业93.2%的A类普通股有限合伙权益单位，不持有A类优先股或6.00%的B类参与优先股[10] - 截至年报日期，公司拥有运营合伙企业93.2%的A类普通股有限合伙权益单位，无A类优先股有限合伙权益单位或6.00%的B类参与优先股[10] 2018年财务数据关键指标变化 - 2018年运营收入为5610万美元，较2017年增长21.3%；净运营收入为2970万美元，较2017年增长31.8%；净收入为1400万美元，较2017年增长52.2%；调整后资金运营为900万美元，较2017年下降33.6%[14] - 2018年完成六项资产收购，总对价3320万美元；完成五项处置，总对价3190万美元，出售总收益310万美元[14] - 2018年回购约305万股普通股，平均每股价格6.76美元，总计约2060万美元；回购约24,000股B类参与优先股，平均每股价格19.32美元，总计约50万美元[14] - 2018年公司运营收入为5610万美元，较2017年增长21.3%；净营业收入为2970万美元，较2017年增长31.8%；净收入为1400万美元，较2017年增长52.2%；调整后运营资金为900万美元，较2017年下降33.6%[14] - 2018年公司完成六项资产收购，总对价3320万美元；完成五项资产处置，总对价3190万美元，总出售收益310万美元[14] - 2018年公司回购约305万股普通股，平均价格为每股6.76美元，总计约2060万美元；回购约24,000股B类参与优先股，平均价格为每股19.32美元，总计约50万美元[14] 2019年租金相关数据 - 2019年公司各类租赁租金或租金估计总计4847.7万美元，其中固定租金3576.1万美元，占比73.8%，可变租金1141.8万美元，占比23.6%，协商中租金129.8万美元，占比2.6%[43] - 2019年已签订第三方固定租金租约预计租金3576.1万美元，占比73.8%；可变租金租约预计租金1141.8万美元，占比23.6%；正在协商的租约预计租金129.8万美元，占比2.6%[43] - 2019年租户报销费用预计为379.5万美元，租金及报销费用总计5227.2万美元[43] 租赁业务策略 - 公司预计继续以固定租金方式出租大部分物业，多数租约要求租户在春季种植季节前预付至少50%（通常100%）的年租金[22] - 公司计划在可能的情况下签订短期租约（通常五年或更短），以便在租约到期续约或土地重新出租时提高租金[24] - 公司预计通过签订短期租约，在续约或重新出租时提高租金，但无法保证能提高或维持租金水平[24] 市场认知与业务协同 - 截至2017年，美国约96%的农场为家庭所有，公司认为农场家庭和个人可能希望出售部分财产并回租[29] - 截至2017年，美国约96%的农场为家庭所有，公司认为家庭农场主可能有出售并回租土地的需求[29] - 公司认为FPI贷款计划与核心农田投资业务互补且协同，可增加市场知名度[37][38] 财产收购策略 - 公司可发行合伙单位交换农田，这可能是公司财产收购策略的重要部分[30] - 公司除收购农田外，还可能收购与农业相关的财产，如谷物储存设施、牲畜养殖地等[31] - 公司投资重点是北美农业市场的农田，未来可能在北美以外地区收购农田，也可能收购与农业相关的物业[15] 选择标准 - 公司在选择农田时，会考虑土壤质量、水资源可用性、租户环境、市场准入和气候等因素[32][33][34][35] - 公司在选择租户时，主要关注候选人的经验和声誉，以及支付有竞争力租金的意愿和能力[36] 租金收取时间 - 公司大部分固定现金租金在每年第一季度收取，可变租金在第四季度收取[39] - 公司业务具有季节性，一季度收到大部分固定现金租金，四季度收到大部分可变租金[39] 税收相关 - 公司自2014年12月31日起被认定为REIT，需满足多项要求，否则可能面临税收风险[45][46] - 公司自2014年12月31日起的短纳税年度开始，选择并符合作为房地产投资信托基金的纳税资格[13] - 公司自2014年12月31日起符合美国联邦所得税REIT税收资格，需持续满足相关复杂要求[45] - 公司作为REIT需每年至少分配90%的应税收入给股东，否则可能按常规公司税率征税[46] 租户与物业相关规定 - 公司主要收入来源是租户的租金，多数租约有固定年租金支付，部分有基于租户收入的可变租金成分[12] - 公司多数租约要求租户支付或报销物业运营费用，永久作物农田公司负责种植及改良，租户负责运营成本[23] - 公司认为优质农田空置率接近零，租户未按时支付租金时，会终止租约并将物业出租给其他租户[25] - 公司认为优质农田空置率接近零，相比其他商业地产，其物业空置风险较低[25] - 公司租户需自行承担费用购买责任和财产损害保险，公司也有综合责任和意外保险[47] 法规与合规 - 公司农场需遵守州、地方和联邦政府关于土地使用、水权等方面的法律法规[48] - 截至年报日期，公司农场符合适用的环境和农业法规[50] - 房地产所有权和运营受分区、土地使用等法规约束，可能增加环境责任[51] - 公司作为房地产所有者，可能因环境问题对第三方负责，清理成本可能很高[52] 市场竞争 - 公司收购农田面临来自个体农民、机构投资者等多方面的竞争[53]