财务数据关键指标变化 - 2025年第二季度与2024年同期相比，租赁收入减少351.5万美元，降幅36.8%，作物销售增加50.4万美元，增幅53.9%，其他收入增加152.6万美元，增幅157.2%[208] - 2025年第二季度与2024年同期相比，总运营收入减少148.5万美元，降幅13.0%，总运营费用增加1588.8万美元，增幅193.6%[208] - 2025年第二季度净收入为779.2万美元，2024年同期净亏损205.2万美元，主要受2024和2025年资产处置、作物销售增加、利息收入增加和利息费用降低等因素影响[208] - 2025年二季度折旧、损耗和摊销费用减少0.3百万美元，降幅21.0%；上半年减少0.6百万美元，降幅20.9%[211][222][225] - 2025年二季度物业运营费用减少0.3百万美元，降幅14.1%；上半年减少0.6百万美元，降幅15.9%[212][222][226] - 2025年二季度商品销售成本为1.5百万美元，2024年同期为0.8百万美元；上半年为2.128百万美元，2024年同期为1.302百万美元，增长63.4%[213][222][227] - 2025年二季度一般及行政费用减少1.3百万美元，降幅35.4%；上半年减少1.3百万美元，降幅20.9%[214][222][228] - 2025年二季度法律和会计费用增加0.3百万美元，增幅61.4%；上半年增加0.4百万美元，增幅48.8%[215][222][229] - 2025年二季度资产减值为16.8百万美元，2024年同期为0；上半年为16.821百万美元，2024年同期为0[216][222][230] - 2025年二季度资产处置净收益为24.2百万美元，2024年同期为亏损少于0.1百万美元；上半年为25.0百万美元，2024年同期为亏损0.1百万美元[218][222][232] - 2025年二季度利息费用减少2.8百万美元，降幅53.6%；上半年减少5.2百万美元，降幅50.7%[219][222][234] - 2025年上半年固定租金收入1580万美元，2024年同期为1940万美元[247] - 2025年上半年物业处置收入8160万美元，2024年同期为160万美元[247] - 2025年上半年普通股回购金额为2430万美元，2024年同期为0[251] - 2025年上半年普通股股息为5850万美元，2024年同期为1590万美元[251] - 2024年3 - 6月和上半年公司产生一次性遣散费约140万美元，2025年无此费用[252] - 2025年3 - 6月FFO为151.5万美元，2024年同期为 - 61.2万美元[253] - 2025年上半年AFFO为358.1万美元，2024年同期为331.4万美元[253] - 2025年和2024年Q2基本加权平均流通股分别为45,248千股和47,798千股，2025年和2024年H1分别为45,418千股和47,751千股[254] - 2025年和2024年Q2 AFFO加权平均普通股分别为46,765千股和49,379千股，2025年和2024年H1分别为46,972千股和49,325千股[254] - 2025年和2024年Q2净收入分别为7,792千美元和 - 2,052千美元，2025年和2024年H1分别为9,885千美元和 - 644千美元[260] - 2025年和2024年Q2 EBITDAre分别为3,944千美元和4,636千美元，2025年和2024年H1分别为9,102千美元和12,666千美元[260] - 2025年和2024年Q2调整后EBITDAre分别为4,469千美元和6,521千美元，2025年和2024年H1分别为10,151千美元和15,103千美元[260] - 2024年H1包含约120万美元因回购协议终止的没收存款收入，2025年H1包含约100万美元与租户的太阳能租赁安排收入[260] - 经营活动产生的净现金及现金等价物减少160万美元[246] - 投资活动产生的净现金及现金等价物增加8300万美元[246] - 融资活动产生的净现金及现金等价物减少1.09亿美元[246] 各条业务线表现 - 公司主要收入来源是租户租金，多数租约为固定租金支付，部分为基于租户收入的可变租金[178] - 公司收入主要来自出租农田，多数租约不赋予租户续约权，但通常会给现有租户续约机会，美国优质农田空置率接近零[189] - 租赁收入减少主要因2024年资产处置，作物销售增加主要因柑橘物业销售量增加，其他收入增加主要因FPI贷款计划和融资应收款平均余额增加导致利息收入增加[209][210] 各地区表现 - 2024财年美国对中国出口257亿美元，较2023年下降23%；对加拿大出口290亿美元，较2023年增长3%；对墨西哥出口300亿美元，较2023年增长7%[203] 管理层讨论和指引 - 农业行业季节性导致公司业务有一定季节性，财务表现应按年度评估[262] - 公司主要市场风险是利率风险，主要利率敞口为SOFR，会用固定利率融资和衍生金融工具管理风险[263] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年6月30日，公司拥有约75,900英亩农田，管理约49,600英亩农田，总约125,531英亩[170][175] - 截至2025年6月30日，公司约60%的投资组合（按价值计）用于种植主要作物，约40%用于生产特色作物[170] - 截至2025年6月30日，FPI拥有97.5%的普通股单位，无A类优先股单位[173] - 截至2025年6月30日，应税REIT子公司直接运营加利福尼亚州2,103英亩农田[177] - 1961 - 2021年，全球人均耕地面积减少约50%[184] - 美国机构投资者在农田行业占比小于5%[185] - 2023年有23.3亿人面临中度至重度粮食不安全问题[183] - 2021 - 2023年商品价格和农民盈利能力强，农田价值加速升值，续租租金显著增加[186] - 2023 - 2024年农田价值升值和交易数量增速放缓，但仍强于长期趋势[186] - 多数行作物物业租约规定租户在春季种植季前预付50%固定农田租金，降低租户信用风险[190] - 截至2025年6月30日，公司租赁到期情况按近似租赁英亩数和年度最低固定租金百分比计算，2025年剩余六个月近似租赁英亩数为12,469，占比16.4%，年度固定租金3,622千美元，占比17.7%[188] - 截至2025年6月30日，7660万美元未偿债务的利率在到期前重置（不包括浮动利率债务），2025年无债务利率重置[200] - 2025年6月30日，2790万美元（占比14.4%）的债务为可变利率，通过利率互换有效降低浮动利率敞口至2300万美元[201] - 截至2025年6月30日，公司信贷额度未使用额度为160.0百万美元，未来12个月内到期债务为82.3百万美元[238][240] - 2025年上半年，公司以每股11.20美元的加权平均价格回购2,162,779股普通股，截至6月30日，公司有权回购最多31.5百万美元的额外普通股[241] - 截至2025年6月30日，公司2790万美元（占比14.4%）的债务为可变利率，通过利率互换有效降低浮动利率敞口至2300万美元[264]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度净收入为780万美元，每股15美分，高于2024年同期，主要因本季度32笔资产处置收益、较低的一般及行政成本和利息支出以及较高的利息收入 [21] - 2025年上半年净收入为990万美元，每股18美分，高于上一年，主要因今年迄今34笔资产处置、大幅减债带来的利息节省、较低的一般及行政支出以及SPI贷款计划下更高的贷款余额带来的利息收入增加 [22] - 2025年第二季度调整后资金营运 (AFFO) 为130万美元，每股3美分，高于2024年同期，主要因减债带来的利息支出显著降低以及SPI贷款计划活动增加带来的利息收入增加 [22] - 2025年上半年AFFO为360万美元，每股8美分，高于2024年同期，受利息支出降低、利息收入增加以及与租户的太阳能租赁安排收入的积极影响 [22] - 2025年资产处置收益增加，34笔资产处置总对价8160万美元，净收益2500万美元，而2024年为10万美元的固定资产处置损失，2024年上半年无资产处置 [23] - 由于自10月以来大幅减债，本季度利息支出较上年同期减少280万美元，年初至今较上年减少520万美元，资产处置还导致物业运营费用和折旧费用降低 [23] - 2025年3月和6月止的一般及行政费用减少，主要因6个月期间一次性遣散费140万美元，部分被当期其他费用的轻微增加所抵消 [24] - 2025年更新展望显示，收入方面，固定农场租金和太阳能、风能及休闲租金预计因资产处置减少，管理费用和利息收入因FCI贷款计划活动增加而增加，可变付款、作物销售和作物保险因可变租金物业和直接运营物业的前景更新而变化；费用方面，西海岸特定物业的减值增加，资产处置收益因第二季度32笔物业处置而增加，利息支出因本季度及7月本金偿还后债务平均余额降低而减少，加权平均股数因5月以来的股票回购而减少；预计AFFO在1280万至1550万美元之间，即每股28至34美分 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2024年和2025年至今的资产处置而减少 [25] - 太阳能、风能和休闲租金变化主要由于2025年与租户的太阳能收入分成安排所得，部分被资产处置所抵消 [25] - 管理费用和利息收入因FBI贷款计划下的贷款活动增加而增加 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部土地价值持续强劲，公司在该地区的资产销售实现收益 [5] - 加利福尼亚州仍面临困境，公司对该地区少数农场进行了减记 [6] - 高果糖玉米糖浆约占美国玉米总产量的3%，可口可乐相关问题对玉米市场影响极小 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多年资产处置计划，年初至今已出售约8000万美元资产，实现约2500万美元收益，主要出售地区为高平原和伊利诺伊州的部分B级土壤农场 [16] - 公司将部分资产销售所得用于股票回购，年初至今回购约230万股，占回购前完全稀释后流通股的约5%，平均价格约为每股11.24美元，总计约2600万美元 [19] - 公司在收购方面较为谨慎，更倾向于回购股票，但如果有毗邻现有资产的农场或特别划算的交易，仍会考虑收购；公司更专注于美国中西部，特别是伊利诺伊州市场，该地区能提供更安全稳定的投资组合，但当前收益率相对较低，不过长期增值潜力优于其他地区 [30][31] - 公司核心业务是拥有农田，贷款业务虽有回报且有助于产生现金流，但不会大幅扩张贷款组合，以免其在投资组合中占比过大 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现良好，中西部土地价值保持强劲，但加利福尼亚州面临困境，公司对该地区部分农场进行减记；公司是长期投资者，会从2 - 5年或更长时间框架考虑农场价值，此次对加利福尼亚州部分农场减记是因作物类型、特种作物性质和地区水资源问题 [5][7][8] - 可口可乐拟推出使用甘蔗糖的新产品，对玉米市场影响极小，且无论消费者偏好如何变化，农产品最终都来自农田，这强化了农田作为资产类别的价值主张 [11][16] - 农民经营环境面临一定挑战，特别是行作物农民，公司看到更多农场贷款咨询，但不会过度扩张贷款业务 [41] - 加利福尼亚州地下水管理法 (SIGMA) 实施约75%，大部分水区和郡已制定相关计划，公司认为目前没有立即需要减记的其他资产，但无法确定未来是否会因法规变化而需要减记 [61][62] 其他重要信息 - 公司优先股单位约6个多月后可转换，公司几乎不会将其转换为股票，大概率会用资产销售现金或信贷额度借款偿还 [35] - 公司法律和会计指导费用在高低两端均增加约30万美元，主要因路易斯安那州一个农场的租户纠纷，预计未来会支付一定费用解决该纠纷 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2025年公司还能出售多少资产？ - 今年迄今已完成三笔符合REIT规则的销售交易，还有四笔交易，总金额将取决于这四笔潜在交易的规模 [28] 问题: 如果完成剩余四笔交易，年底是否需要支付特别股息？ - 很难确定，因为这还取决于GAAP会计和税务会计之间的动态，例如出售已记录减值的农场会产生税务影响 [29] 问题: 公司如何考虑收购，与偿还债务和回购股票相比，下半年如何进行资本配置？ - 公司在收购方面较为谨慎，更倾向于回购股票，但如果有毗邻现有资产的农场或特别划算的交易，仍会考虑收购；公司更专注于美国中西部，特别是伊利诺伊州市场 [30][31] 问题: 法律和会计指导费用增加30万美元的原因是什么？ - 主要因路易斯安那州一个农场的租户纠纷，公司预计未来会支付一定费用解决该纠纷 [33] 问题: 优先股单位约6个多月后可转换，公司如何处理？ - 公司几乎不会将其转换为股票，大概率会用资产销售现金或信贷额度借款偿还 [35] 问题: 可变付款预期增加是因为柑橘和牛油果前景改善，还是调整了租赁结构？ - 未调整租赁安排，主要基于作物动态，随着对作物产量和价格的了解更清晰，对预期进行了调整 [39] 问题: 公司贷款组合自去年第三季度以来几乎增加两倍，是否看到需求上升，贷款组合占资产的百分比是否有上限？ - 公司看到更多农场贷款咨询，但不会过度扩张贷款业务，以免其在投资组合中占比过大，核心业务仍是拥有农田 [41] 问题: 加利福尼亚州减记农场的减记比例是多少？ - 大部分减值集中在两个农场，减记比例约为50%，主要因监管导致的水资源问题严重影响农场价值 [43][48] 问题: 公司是否积极出售加利福尼亚州的农场，是否有买家出价？ - 公司正在积极出售已减记的部分农场，市场上有买家出价，但需合理定价 [49][51] 问题: 全年展望中可变付款增加、作物销售减少的原因是什么？ - 公司每季度重新评估直接运营农场的预算和可变付款，根据作物季节的实际情况进行调整，如第二季度柑橘收获完成，可对夏末或初秋收获的坚果作物进行评估 [58][59] 问题: 加利福尼亚州水资源问题的展望如何，是否有其他农场面临类似问题，监管变化的可预测性如何？ - 加利福尼亚州的水资源监管问题主要基于SIGMA地下水管理法，大部分水区和郡已制定相关计划，约75%已完成；公司认为目前没有立即需要减记的其他资产，但无法确定未来是否会因法规变化而需要减记 [61][62] 问题: 公司资产负债表上5000万美元现金如何使用，是否会持有较大现金余额至年底？ - 公司会综合考虑股票价格、利率和债务偿还机会等因素进行现金配置，已使用部分现金偿还信贷额度；目前现金投资收益率高于优先股成本，持有现金可获利 [67][68]

业绩总结 - 公司在2025年第二季度录得净收入为780万美元，每股收益为0.15美元，相较于2024年同期的净亏损205万美元，每股亏损0.06美元[10] - 2025年第二季度的总运营收入为996万美元，较2024年同期的1144万美元下降了12.9%[29] - 2025年第二季度的租金收入为602万美元，较2024年同期的953万美元下降了36.8%[29] - 2025年第二季度的调整后EBITDA为446万美元，较2024年同期的652万美元下降了31.8%[27] - 2025年第二季度的AFFO为1297万美元，较2024年同期的530万美元增长了144.5%[50] 资产与负债 - 截至2025年6月30日，总资产为776,671千美元，较2024年12月31日的868,560千美元下降了10.6%[23] - 截至2025年6月30日，总债务约为1.934亿美元，较2024年12月31日的2.046亿美元有所减少[17] - 2025年第二季度的总负债为202,671千美元，较2024年12月31日的272,003千美元下降了25.5%[23] - 截至2025年6月30日，公司的股本市值为519,028万美元，企业价值为761,831万美元[50] 现金流与股东回报 - 截至2025年6月30日，公司可用流动资金为2.111亿美元，其中现金为5110万美元，信用额度未提取为1.6亿美元[17] - 公司于2025年7月22日宣布每股现金股息为0.06美元，股息将于2025年10月15日支付[15] - 2025年第二季度回购了2099756股普通股，平均回购价格为每股11.19美元[10] 物业处置与收购 - 公司在2025年上半年共收购了5处物业，总金额为650万美元[17] - 公司在2025年上半年完成了34处物业的处置，总金额约为8160万美元，确认了2500万美元的销售收益[17] - 2025年第二季度完成了32处物业的处置，总金额为7160万美元，并确认了2420万美元的销售收益[10] 其他重要信息 - 2025年第二季度的资产减值费用为16,821千美元，未在2024年同期报告[25] - 2025年第二季度的折旧、耗竭和摊销费用为1,130千美元，较2024年同期的1,430千美元下降了21.0%[25] - 2025年第二季度的利息支出为2,437千美元，较2025年第一季度的2,638千美元下降了7.6%[65] - 2025年第二季度的物业运营费用为1,606千美元，较2025年第一季度的1,480千美元增长8.5%[65] - 2025年预计的加权平均债务成本可能会因SOFR和MetLife利率重置的变化而上升[53]

季度业绩表现 - 公司季度运营资金(FFO)为每股0.03美元，低于Zacks一致预期的0.04美元，但高于去年同期的0.01美元 [1] - 本季度FFO意外率为-25%，上一季度为-16.67% [2] - 过去四个季度中，公司有两次超过FFO预期 [2] - 季度收入为996万美元，超出预期0.91%，但低于去年同期的1144万美元 [3] - 过去四个季度中，公司有三次超过收入预期 [3] 股价表现与市场比较 - 公司股价年初至今下跌4%，同期标普500指数上涨7.3% [4] - 当前Zacks评级为2级(买入)，预计短期内将跑赢市场 [7] 未来展望 - 当前市场对下一季度的FFO预期为每股0.07美元，收入预期为1135万美元 [8] - 当前财年FFO预期为每股0.32美元，收入预期为4848万美元 [8] - 行业前景可能影响公司表现，REIT和股权信托行业目前在Zacks行业中排名后37% [9] 同行业公司情况 - Ryman Hospitality Properties预计季度每股收益为2.35美元，同比下降15.5% [10] - 该公司收入预计为6.1404亿美元，同比增长0.1% [11] - 过去30天内，该公司每股收益预期上调了2.6% [10]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年公司农场销售超8000万美元，实现可观收益[2] - 2025年第二季度净收入780万美元，合每股0.15美元，2024年同期亏损210万美元，合每股亏损0.06美元[3] - 2025年第二季度调整后税息折旧及摊销前利润446.9万美元，较2024年同期的652.1万美元下降31.5%[5] - 2025年Q2总运营收入9960千美元，2024年同期为11445千美元；2025年H1总运营收入20212千美元，2024年同期为23435千美元[17][21] - 2025年Q2净收入7792千美元，2024年同期净亏损2052千美元；2025年H1净收入9885千美元，2024年同期净亏损644千美元[17][19][21] - 2025年Q2基本每股净收入0.15美元，2024年同期每股净亏损0.06美元；2025年H1基本每股净收入0.18美元，2024年同期每股净亏损0.05美元[17] - 2025年Q2 FFO为1515千美元，2024年同期为 - 612千美元；2025年H1 FFO为4018千美元，2024年同期为2363千美元[19] - 2025年Q2 AFFO为1297千美元，2024年同期为530千美元；2025年H1 AFFO为3581千美元，2024年同期为3314千美元[19] - 2025年Q2稀释加权平均每股AFFO为0.03美元，2024年同期为0.01美元；2025年H1稀释加权平均每股AFFO为0.08美元，2024年同期为0.07美元[19] - 2025年Q2 EBITDAre为3944千美元，2024年同期为4636千美元；2025年H1 EBITDAre为9102千美元，2024年同期为12666千美元[19] - 2025年Q2调整后EBITDAre为4469千美元，2024年同期为6521千美元；2025年H1调整后EBITDAre为10151千美元，2024年同期为15103千美元[19] - 2025年H1有100万美元来自与租户的太阳能租赁安排收入，2024年H1有120万美元来自回购协议终止的没收存款收入[19] 成本和费用（同比环比） - 2025年Q2总运营费用24093千美元，2024年同期为8205千美元；2025年H1总运营费用30492千美元，2024年同期为15048千美元[17] 各条业务线表现 - 2025年第二季度完成32处房产处置，总对价7160万美元，确认总销售收益2420万美元[3] - 2025年上半年公司收购5处房产，总对价650万美元[10] 其他财务数据 - 截至2025年6月30日，公司总债务约1.934亿美元，低于2024年12月31日的约2.046亿美元[10] - 截至2025年6月30日，公司可动用流动资金2.111亿美元，低于2024年12月31日的2.458亿美元[10] 管理层讨论和指引 - 2025年7月22日，公司董事会宣布普通股和A类普通股运营单位每股0.06美元的季度现金股息[8] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年6月30日，公司拥有和/或管理约125500英亩15个州的农田[13] - 公司通过调整FFO计算AFFO，排除不反映持续经营业绩的收支[24] - 公司除FFO外还展示AFFO和摊薄后AFFO每股收益，为非GAAP指标[25] - 公司按Nareit标准计算EBITDAre，作为评估经营业绩的关键财务指标[27] - 公司通过调整EBITDAre计算Adjusted EBITDAre，为非GAAP指标[28] - 从2018年3月31日止三个月的报告结果开始，公司报告EBITDAre和Adjusted EBITDAre取代EBITDA和Adjusted EBITDA[29] - 公司计算净营业收入（NOI）为总运营收入减去物业运营费用和销售成本[30]

Farmland Partners Inc (FPI) 财务表现 - 公司自启动去杠杆化进程以来财务指标显著改善 [1] - 利息支出减少 单位面积收入提升 土地价值持续升值 [1] Triba Research 投资策略 - 研究机构专注于发掘能实现长期可持续双位数回报的高质量企业 [2] - 核心筛选标准包括：强竞争优势 成长性市场 低负债水平 管理层能力与利益绑定 [2] - 关注长期价值创造而非短期市场波动 [2] （注：文档3和文档4为披露声明，根据任务要求不予总结）

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度与2024年同期相比，租赁收入减少320万美元（31.7%），作物销售增加20万美元（28.3%），其他收入增加130万美元（116.8%），总运营收入减少170万美元（14.5%）[197] - 2025年第一季度与2024年同期相比，折旧、损耗和摊销减少30万美元（20.8%），物业运营费用减少30万美元（17.7%），商品销售成本增加10万美元（22.7%）等[197] - 2025年第一季度净收入209.3万美元，较2024年同期增长48.7%，受资产处置、作物销售、利息收入等因素影响[197] - 2025年第一季度物业运营费用减少0.3百万美元，降幅17.7%[201] - 2025年第一季度商品销售成本增加0.1百万美元，增幅22.7%[202] - 2025年第一季度法律和会计费用增加0.1百万美元，增幅33.3%[203] - 2025年第一季度资产处置净收益从2024年同期的净损失0.1百万美元变为净收益0.8百万美元[205] - 2025年第一季度没收押金收入为0.0百万美元，2024年同期为1.2百万美元[206] - 2025年第一季度利息费用减少2.4百万美元，降幅47.6%，2024年偿还债务239.5百万美元[207] - 2025年第一季度经营活动现金流量净额减少5.5百万美元，投资活动现金流量净额增加14.6百万美元，融资活动现金流量净额减少66.6百万美元[217] - 2025年第一季度净收入为209.3万美元，2024年同期为140.8万美元[224] - 2025年第一季度FFO为250.3万美元，2024年同期为297.5万美元[224] - 2025年第一季度AFFO为228.4万美元，2024年同期为278.4万美元[224] - 2025年第一季度AFFO摊薄加权平均每股收益为0.05美元，2024年同期为0.06美元[224] - 2025年第一季度EBITDAre为515.8万美元，2024年同期为803万美元[229] - 2025年第一季度调整后EBITDAre为568.2万美元，2024年同期为858.2万美元[229] - 2025年AFFO加权平均普通股为4719.2万股，2024年为4927.8万股[224] - 2025年基本加权平均流通股为4559万股，2024年为4770.4万股[225] 各条业务线表现 - 公司主要收入来源是租户的租金，多数租约为固定租金，部分为可变租金[161] - 公司租赁主要为1 - 3年，部分长达40年，多数租户无续约合同权利，但惯例会给现有租户续约机会[178] - 多数行作物租赁物业租户在春季种植季前预付50%固定租金，降低租户信用风险[179] - 公司负责重大维护、特定保险和税收，租户负责运营、小维护和农业投入成本[180] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有约92,400英亩农田，分布在多个州；管理约46,800英亩农田；应税REIT子公司直接经营2,103英亩位于加利福尼亚的农田[152][160] - 截至2025年3月31日，公司约60%的投资组合（按价值计）用于种植主要作物，约40%用于生产特色作物[153] - 2025年3月31日各区域拥有和管理的农田情况：玉米带拥有42,832英亩、管理27,864英亩；三角洲和南部拥有7,524英亩、管理8,763英亩；高平原拥有20,870英亩、管理4,352英亩；东南部拥有10,177英亩、管理5,772英亩；西海岸拥有11,012英亩[158] - 2024财年对中国出口257亿美元，较2023年下降23%；对加拿大出口290亿美元，较2023年增长3%；对墨西哥出口300亿美元，较2023年增长7%[192] 管理层讨论和指引 - 公司业务受农业季节性影响，财务表现应按年度评估[230][233] 其他没有覆盖的重要内容 - 乌克兰和俄罗斯占全球多种农产品贸易的很大份额，如全球小麦出口的34%[164] - 1961年至2021年，人均可耕地面积减少约50%[172] - 美国机构投资者占农田行业的比例不到5%[173] - 2021 - 2023年商品价格和农民盈利能力强，农田价值加速升值，2023 - 2024年升值和交易速度放缓，但仍强于长期趋势[174] - 2023年有23.3亿人面临中度至重度粮食不安全问题[171] - 截至2025年3月31日，公司租赁到期情况按约租赁英亩数和年度最低固定租金百分比划分，2025年剩余九个月约18,087英亩（占比19.6%），租金4,140,000美元（占比18.4%）；2026年约11,729英亩（占比12.7%），租金4,092,000美元（占比18.2%）等[177] - 截至2025年3月31日，7690万美元未偿债务利率在到期前重置（不包括浮动利率债务），2025年无债务利率重置[187] - 截至2025年3月31日，1180万美元（占比5.8%）债务为可变利率，通过利率互换有效降低浮动利率敞口至0美元[188] - 截至2025年3月31日，公司信贷额度未使用额度为167.4百万美元[210] - 截至2025年3月31日，公司未来12个月内到期债务为92.1百万美元，之后偿还25.0百万美元[212] - 2025年第一季度公司回购63,023股普通股，加权平均价格为每股11.74美元，还有55.0百万美元的回购额度[213] - 2025年3月31日，公司1180万美元（占比5.8%）的债务为可变利率，但通过利率互换将浮动利率敞口降至0[235]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为210万美元，即每股3美分，高于2024年同期，主要因FBI贷款计划下贷款利息收入增加、与租户的太阳能租赁安排收益、利息费用降低以及两项物业处置收益 [29] - 2025年第一季度调整后资金营运能力（AFFO）为230万美元，即每股加权平均5美分，低于2024年同期 [30] - 因2024年第四季度债务减少1.894亿美元，2025年第一季度利息费用较上年同期减少240万美元 [30] - 2025年第一季度G&A费用因差旅和咨询费用降低而减少 [30] - 2025年第一季度末，公司信贷额度未动用容量约为1.67亿美元，2025年无债务需进行利率重置，通过掉期交易无可变利率风险敞口 [31] - 2025年预测AFFO范围为1330万 - 1590万美元，即每股28 - 34美分，较上一季度预测范围低端和高端分别增加3美分和4美分 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2024年处置物业而减少 [32] - 太阳能、风能和休闲业务收入因与租户的太阳能租赁安排收益增加，但部分被2024年处置物业所抵消 [32] - 管理费用和利息收入因FPI贷款计划下贷款发放增加而增加 [32] - 直接运营业务（包括作物销售、作物保险和销售成本）较2024年增长，主要因核桃价格上涨，但部分被水和永久性种植维护成本增加所抵消 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国与中国的贸易摩擦使美国出口市场受影响，但全球基本食品并非大量过剩，中国不购买美国作物会转向其他国家，其他国家会转向美国购买，目前关键商品价格一般，农民面临一定财务压力 [7][8] - 加利福尼亚州土地价值未恢复，但也未进一步恶化，部分卖家开始妥协，市场可能触底，有交易开始出现，公司加州资产中风险部分为非Olum农场，占比较小，公司会继续减少在加州的敞口 [16][18] - 行作物投资组合的土地价值资本化率基本保持不变，市场不如以往活跃，但中西部优质土地市场强劲，公司投资组合更集中于中西部优质土地 [45][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年战略基本不变，将继续有选择地部署资本，如进行小额收购和贷款计划投资，评估投资组合并将收益用于一般公司用途，包括回购股票 [27][28] - 公司认为自身股票是最便宜的农田投资选择，会在合适时继续回购 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前所处的农业资产类别在不确定和动荡时期表现出色，土地价值取决于全球人口、粮食需求等长期预期，尽管短期农民盈利能力可能受贸易战影响，但长期价值稳定 [25][26] - 公司预计今年行作物租金难有大幅增长，但从三到五年长期滚动平均来看，此前租金有大幅增长，未来租金增长会恢复 [9][10] - 若出现滞胀，农田价值将因通胀而增强 [11] 其他重要信息 - 公司在德克萨斯州上诉法院部分胜诉一起旧案，案件可能被上诉，公司会继续追究，另一部分案件被发回重审，公司预计会胜诉 [13][14] - 公司投资组合净资产价值（NAV）目前处于中14美元区间，较上次提及有所降低，因支付了每股1.15美元股息 [19] - 公司代理投票中薪酬咨询投票未通过，原因是ISS建议反对，公司认为ISS建议有误，新CFO薪酬远低于前任和同行，变更控制权支付仅为半年薪酬 [20][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度FPI贷款积分摊销金额及未来摊销计划 - 公司为维持现金流和AFFO及股息支付能力，将部分投资从物业购买转向贷款发放，贷款利息率通常在8 - 10%，还有积分，贷款期限较短，积分摊销速度快，部分贷款年总回报率可达近20% [37][38][39] - 预计全年积分摊销收入约为240万美元 [40] 问题2: 太阳能、风能和休闲租金增长是否会在2026年持续 - 这是与大型农业租户的安排，租户将部分土地用于太阳能以抵消自身用电成本，公司获得收益，收益会持续，但规模不会与今年相同，目前处于启动阶段，收益计入损益表的时间略超12个月 [41][42] 问题3: 4月25日债务到期还款资金来源 - 公司部分动用信贷额度，部分使用运营资金还款，动用信贷额度约1400万美元 [44] 问题4: 年初至今与去年下半年相比资本化率的变化 - 行作物投资组合土地价值资本化率基本不变，市场不如以往活跃，但中西部优质土地市场强劲，公司投资组合更集中于中西部优质土地，加州市场因部分卖家妥协开始有交易出现，不同地区因水资源情况价格有不同表现 [45][47][48] 问题5: 公司现金水平下回购股票与保留资金用于土地投资的考量 - 公司认为股票交易价格较其认为的实际价值有25 - 30%的折扣，更倾向于回购股票，同时也会考虑债务成本 [52] 问题6: 核心行作物资产与永久性作物资产对关税的反应差异 - 部分美国特色作物如牛油果、开心果、柑橘、草莓等，因关税增加，进口竞争减少，可能在短期内受益，但关税政策预计不会长期维持，对农场价值影响不确定 [56][57][58][59] 问题7: Farmer Mac信贷安排到期处理方式及费用节省情况 - 公司可能会保留该信贷安排，原因是明年初有优先股还款需求，且作为大型上市公司保持流动性很重要，有助于资本部署和资产负债表策略 [60][62]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为210万美元，合每股3美分，高于2024年同期，主要因FPI贷款计划下贷款利息收入增加、与租户的太阳能租赁安排收益、利息费用降低以及两项物业处置收益 [28] - 2025年第一季度调整后资金营运能力（AFFO）为230万美元，合每股加权平均5美分，低于2024年同期 [29] - 因2024年第四季度债务减少1.894亿美元，2025年第一季度利息费用较上年同期减少240万美元 [29] - 2025年AFFO预测范围为1330万美元至1590万美元，即每股28美分至34美分，较上一季度预测区间低端和高端分别增加3美分和4美分 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2024年处置物业而下降 [31] - 太阳能、风能和休闲收入增加，主要源于与租户的太阳能租赁安排收益，但部分被2024年的处置业务抵消 [31] - 管理费用和利息收入增加，主要因FPI贷款计划下贷款发放增加 [31] - 直接运营业务（包括作物销售、作物保险和销售成本）较2024年增长，主要因核桃价格上涨，但部分被永久种植用水和维护成本增加抵消 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 行作物投资组合的土地价值资本化率基本保持不变，行作物市场不如以往活跃，但优质土地市场依然强劲 [46] - 加利福尼亚市场此前基本处于关闭状态，目前部分卖家开始妥协，市场开始有交易出现，不同地区情况不同，水源充足地区价格依然坚挺，缺水且面临地下水监管地区价格下降 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年战略基本不变，将继续有选择地部署资本，如进行小额收购和在贷款计划中投入资金 [26] - 公司认为自身股票相对于农田更具投资价值，将视情况继续进行股票回购 [27] - 公司将继续评估投资组合，利用处置所得资金用于一般公司用途，包括回购股票 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 中美贸易摩擦对美国农产品出口市场不利，但全球基本食品并非处于大量过剩状态，中国不购买美国农产品会转向其他国家，其他国家会转向美国购买，目前关键商品价格一般，农民面临一定财务压力 [6][7][8] - 预计今年行作物投资组合租金仅能实现非常温和的增长，且面临一定挑战，但从三到五年的长期滚动平均来看，此前租金有过大幅增长，未来租金增长会恢复 [9] - 若出现高通胀环境，农田价值将大幅提升，如同20世纪70年代的滞胀时期 [11] 其他重要信息 - 公司今年若出售土地，最多可进行约七笔交易，1031交换交易除外 [12] - 公司在德克萨斯州的一起上诉案件中胜诉部分，该案件可能会被上诉，另一部分案件被发回重审，公司预计会胜诉 [13][14] - 公司目前投资组合的净资产价值（NAV）处于14美元中段，此前未继续讨论该指标是因为支付每股1.15美元股息后，按当前市场价格计算的投资组合总资产价值降低 [18] - 公司代理投票中的薪酬咨询投票未通过，主要因ISS建议反对，实际支持率为48.5%，公司认为ISS的建议有误，新首席财务官（CFO）薪酬远低于前任和同行，且控制权变更支付仅为半年薪酬 [19][20][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度FPI贷款积分摊销金额及未来摊销计划 - 公司逐渐收缩投资组合时，为维持现金流和AFFO及支付股息的能力，将部分投资转向贷款，贷款利息率通常在8 - 10%左右，还有积分，且多为短期贷款，积分摊销速度较快，对季度有显著影响，部分贷款年总回报率可达近20% [36][37][38] - 预计今年贷款积分摊销收入约为240万美元 [39] 问题2: 太阳能、风能和休闲租金增加的情况是否会持续 - 是与一个大型农业租户达成协议，租户将部分农田改为太阳能用途以抵消自身用电成本，公司获得部分收益，该收益会持续，但规模不会像今年这么大，目前处于起步阶段，实际计入损益表的金额约超过12个月 [40][41][42] 问题3: 偿还4月25日到期债务的资金来源 - 部分从信贷额度中提取约1400万美元，其余来自公司运营资金 [45] 问题4: 年初至今与去年后六个月相比，资本化率的变化情况 - 行作物投资组合的土地价值资本化率基本保持不变，行作物市场不如以往活跃，但优质土地市场依然强劲，公司不会以过高价格出售土地，目前市场上偶尔会出现低价优质土地，公司会进行收购 [46][47][48] - 加利福尼亚市场此前基本关闭，目前部分卖家开始妥协，市场开始有交易出现，不同地区情况不同，水源充足地区价格依然坚挺，缺水且面临地下水监管地区价格下降 [49][50] 问题5: 公司现金状况下，股票回购与保留资金用于潜在土地投资的权衡 - 公司认为目前股票交易价格较其实际价值有25 - 30%的折扣，而农田市场上的低价土地折扣仅为5 - 10%，因此更倾向于进行股票回购，但也会考虑资金成本和债务情况 [54] 问题6: 核心行作物资产与永久性作物资产对关税的反应差异 - 许多美国种植的特色作物在国内消费，关税可能使部分特色作物受益，如牛油果、开心果、柑橘和草莓等，因进口竞争减少，但关税政策预计不会长期维持当前形式，可能仅对今年业绩有一定提升作用 [58][59][60] 问题7: Farmer Mac信贷安排到期后是否续约 - 公司很可能会保留该信贷安排，一方面用于明年初偿还优先股，另一方面保持流动性对公司作为大型上市公司很重要，有助于资本部署和资产负债表策略的灵活性 [63][64][65]

业绩总结 - 公司在2025年第一季度录得净收入为210.9万美元，较2024年同期的140.8万美元增长48.7%[11] - 每股净收入为0.03美元，相较于2024年同期的0.01美元增长200%[11] - 2025年第一季度的总运营收入为1025.2万美元，较2024年同期的1199.0万美元下降14.5%[13] - 2025年第一季度的净运营收入（NOI）为8,108千美元，较2024年同期的9,651千美元下降16.0%[34] - 2025年第一季度的调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为5,682千美元，较2024年同期的8,582千美元下降33.3%[30] - 2025年第一季度的股东可得净收入为1,272千美元，较2024年同期的606千美元增长109.5%[27] 资产与负债 - 截至2025年3月31日，公司总债务约为2.026亿美元，较2024年12月31日的2.046亿美元有所减少[18] - 2025年3月31日的总资产为810,465千美元，较2024年12月31日的868,560千美元下降了6.7%[24] - 2025年3月31日的总负债为218,518千美元，较2024年12月31日的272,003千美元下降了19.7%[24] - 截至2025年3月31日，公司的流动性为1.891亿美元，其中现金为2170万美元，未提取的信用额度为1.674亿美元[18] 现金流与股息 - 公司董事会于2025年5月6日宣布每股现金股息为0.06美元，股息将于2025年7月15日支付[16] - 2025年第一季度的利息支出为2,638千美元，较2024年同期的5,036千美元下降47.7%[30] 未来展望 - 2025年AFFO指引范围上调至0.28至0.34美元，之前为0.25至0.30美元[11] - 2025年净收入预计在7.9百万美元至12.7百万美元之间，较2024年的61.5百万美元下降80.3%至87.3%[63] - 2025年每股AFFO预计在0.25美元至0.34美元之间，较2024年的0.29美元下降13.8%至17.2%[63] 物业收购与处置 - 公司在第一季度完成了五项物业收购，总金额为650万美元[11][18] - 完成了两项物业处置，总金额为1000万美元，并确认了80万美元的销售收益[11][18] 其他信息 - 2025年第一季度的企业价值为806,873,000美元[55] - 2025年第一季度的股本市场资本化为526,206,000美元[55] - 2025年第一季度的浮动利率债务占总债务的比例为5.8%[58] - 固定农场租金在2025年为20.5百万美元，较2024年的32.2百万美元下降36.5%[63]