公司组建与股份发行 - 2017年6月28日公司完成组建交易，向Two Harbors发行33,071,000股普通股和1,000股10%累积可赎回优先股[126] 公司目标投资 - 公司主要目标投资为直接发起的浮动利率优质商业抵押贷款，规模通常在2500万美元至1.5亿美元之间[127] - 公司目标投资主要集中在美国前25至50个大都市统计区[127] 投资组合情况 - 截至2019年3月31日，投资组合包括98笔商业房地产贷款和2笔商业抵押贷款支持证券，本金余额分别为33亿美元和3860万美元，另有6.242亿美元潜在未来资金义务[131] 可转换优先票据发行 - 2018年10月，公司完成1.316亿美元可转换优先票据的包销公开发行，扣除承销折扣和费用后净收益约为1.277亿美元，年利率为6.375% [145] - 2017年12月，公司完成1.25亿美元可转换优先票据的私募配售，2018年1月额外发行1880万美元票据，年利率为5.625%，扣除承销折扣和费用后净收益约为1.395亿美元[146] - 截至2019年3月31日，2018年10月发行的票据转换率为每1000美元本金可转换48.8496股普通股[145] - 截至2019年3月31日，2017年12月发行的票据转换率为每1000美元本金可转换50.2717股普通股[146] - 2017年12月，公司完成1.25亿美元可转换优先票据私募发行，2018年1月又发行1880万美元，净收益约1.395亿美元，年利率5.625%，2022年12月到期，截至2019年3月31日，转换率为每1000美元本金兑换50.2717股普通股[182] - 2018年10月，公司完成1.316亿美元可转换优先票据公开发行，净收益约1.277亿美元，年利率6.375%，2023年10月到期，截至2019年3月31日，转换率为每1000美元本金兑换48.8496股普通股[183] - 截至2019年3月31日，可转换优先票据未偿还总额为2.685亿美元（扣除递延发行成本后）[184] 公司团队情况 - 公司团队的商业房地产专业高级成员在商业房地产债务市场均有超过20年经验[128] 市场情况 - 传统银行历史上约占市场的一半，因结构和监管限制无法满足借款人需求[129] 公司费用支付 - 公司向经理支付季度基础管理费，为股权的0.375%（年利率1.50%），并从2018年第四季度起支付激励费[149] 财务关键指标对比（2019年和2018年第一季度） - 2019年和2018年第一季度，美国公认会计原则下归属于普通股股东的净利润分别为1690万美元和1460万美元，摊薄后每股收益分别为0.34美元和0.33美元[154] - 2019年和2018年第一季度，可供出售证券的未实现净收益分别为191,975美元和15,998美元，综合收益分别为1710万美元和1460万美元[154] - 2019年第一季度利息收入从2018年同期的4000万美元增至5810万美元，源于新增48笔商业房地产债务及相关投资，本金余额13.047亿美元等[159] - 2019年第一季度利息支出从2018年同期的1840万美元增至3200万美元，因新增融资、借款利率上升及发行额外可转换优先票据[160] - 2019年第一季度高级贷款平均余额31.63419亿美元，利息收入5574.3万美元，收益率7.0%；2018年同期平均余额22.68381亿美元，利息收入3671.7万美元，收益率6.5%[162] - 2019年第一季度总利息收入5814.5万美元，净资产收益率7.2%；2018年同期总利息收入3997.7万美元，净资产收益率6.7%[162] - 2019年第一季度总利息支出3200.8万美元，资金成本率5.2%；2018年同期总利息支出1837.3万美元，资金成本率4.5%[162] - 2019年第一季度净利息收入2613.7万美元，利差2.0%；2018年同期净利息收入2160.4万美元，利差2.2%[162] - 2019年和2018年第一季度，公司确认的与提前偿还贷款相关的手续费收入均为90万美元[167] - 2019年和2018年第一季度管理费用分别为340万美元和320万美元[168] - 2019年第一季度激励费用为20万美元，2018年同期无激励费用[169] - 2019年和2018年第一季度服务费用分别为80万美元和50万美元[170] - 2019年和2018年第一季度其他运营费用分别为560万美元和420万美元，年化费用率分别为平均股权的2.5%和2.0%[171] - 2019年和2018年第一季度经理代表公司产生并由公司报销的直接和分配成本分别约为660万美元和370万美元[172] - 2019年和2018年第一季度支付给经理员工（担任公司主要财务官、首席运营官和总法律顾问）的薪酬分别为140万美元和80万美元[172] - 2019年和2018年第一季度股权薪酬费用（包括授予高管的限制性股票摊销）分别为70万美元和50万美元[172] 各类贷款情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，高级贷款最大贷款承诺为39.13279亿美元，本金余额为32.89035亿美元，账面价值为32.64008亿美元[174] - 截至2019年3月31日，次级贷款最大贷款承诺为2898.1万美元，本金余额和账面价值均为2898.1万美元[174] - 截至2019年3月31日，CMBS最大贷款承诺为3861.3万美元，本金余额和账面价值均为3861.3万美元[174] 历史发放高级贷款情况 - 2018年7月发放的高级贷款，贷款承诺为1.443亿美元，本金余额为1.137亿美元，初始贷款价值比为50.7%，稳定贷款价值比为55.9%[175] - 2017年9月发放的高级贷款，贷款承诺为1.25亿美元，本金余额为1.081亿美元，初始贷款价值比为62.9%，稳定贷款价值比为58.9%[175] - 2016年7月发放的高级贷款，贷款承诺为1.204亿美元，本金余额为1.091亿美元，初始贷款价值比为62.8%，稳定贷款价值比为61.5%[175] - 2015年12月发放的高级贷款，贷款承诺为1.2亿美元，本金余额为1.2亿美元，初始贷款价值比为65.5%，稳定贷款价值比为60%[175] - 2018年12月发放的高级贷款，贷款承诺为9200万美元，本金余额为3070万美元，初始贷款价值比为26.2%，稳定贷款价值比为47.6%[175] - 2017年5月发放的高级贷款，贷款承诺为8680万美元，本金余额为7910万美元，初始贷款价值比为71.3%，稳定贷款价值比为71.5%[175] - 2016年11月发放的高级贷款，贷款承诺为8230万美元，本金余额为6060万美元，初始贷款价值比为66.5%，稳定贷款价值比为51.1%[175] - 2017年10月发放的高级贷款，贷款承诺为7480万美元，本金余额为4470万美元，初始贷款价值比为67%，稳定贷款价值比为66%[175] - 2017年11月发放的高级贷款，贷款承诺为7330万美元，本金余额为6880万美元，初始贷款价值比为68.2%，稳定贷款价值比为61.6%[175] - 2016年12月发放的高级贷款，贷款承诺为7170万美元，本金余额为6800万美元，初始贷款价值比为73.3%，稳定贷款价值比为63.2%[175] Senior数据及使用率情况 - 2017年5月Senior数据33.8，较之前增长4.40%，3.0 AZ Office使用率69.5%[176] - 2016年3月Senior数据33.8，较之前增长5.11%，10.0 NJ Office使用率74.9%[176] - 2016年10月Senior数据32.2，较之前增长4.55%，3.0 CA Office使用率68.6%[176] - 2019年3月Senior数据32.0，较之前增长2.97%，3.0 NY Office使用率53.8%[176] - 2017年5月Senior数据30.9，较之前增长3.50%，4.0 FL Office使用率69.3%[176] - 2017年7月Senior数据30.0，较之前增长4.10%，3.0 NY Multi - family使用率76.5%[176] - 2018年6月Senior数据29.3，较之前增长3.40%，3.0 CA Office使用率69.1%[176] - 2018年6月Senior数据29.0，较之前增长3.55%，3.0 TX Multi - family使用率74.3%[176] 公司贷款总体情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，公司贷款总额39.809亿美元，账面价值33.566亿美元，现金价值33.316亿美元，加权平均息票率L+3.97%，加权平均收益率L+4.71%，加权平均期限3.3年，初始贷款价值比66.6%，稳定贷款价值比63.4%[178] 贷款相关定义 - 初始贷款价值比为初始贷款金额除以原始评估的现状评估价值，稳定贷款价值比为全额资助贷款金额除以原始评估的稳定价值[179] - “高级”贷款主要以商业房地产和相关个人财产的第一优先留置权作担保，还可能包括附属贷款[179] 公司借款情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，公司有10亿美元回购协议未偿还，期限从32天到约1.2年不等，加权平均借款利率4.70%，加权平均剩余期限0.8年[181] - 截至2019年3月31日，公司有12亿美元证券化债务义务未偿还，加权平均借款利率4.00%，加权平均剩余期限1.9年[181] - 公司借款包括回购协议、循环信贷安排、证券化债务义务和长期无担保可转换优先票据，以贷款、证券和现金余额作抵押[180] - 截至2019年3月31日的三个月，回购协议、循环信贷安排、证券化债务义务和可转换优先票据的季度平均余额为24.44276亿美元，期末余额为24.59932亿美元，最高月终余额为25.8688亿美元[185] 股权出售情况 - 2018年11月21日至2019年3月31日，公司通过股权分配协议出售57.9269万股普通股，累计净收益约1090万美元，其中2019年第一季度出售41.4329万股，收益780万美元[189] - 2019年2月5日，公司完成685万股普通股的承销公开发行，收益约1.3亿美元；3月6日，承销商全额行使超额配售权，额外购买102.75万股，收益1950万美元[190] 公司资产与债务情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，公司持有现金及现金等价物6540万美元，持有待投资贷款、可供出售证券和持有至到期证券33亿美元，未偿还债务25亿美元[191] - 2019年第一季度，公司的债务权益比率从3.0:1.0降至2.5:1.0，主要因普通股发行导致权益增加[191] 公司交易安排情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，公司与五家交易对手签订回购协议，与一家交易对手签订循环信贷安排，还有两个特定资产融资安排[194] 公司财务契约情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，公司最严格的财务契约要求：无限制现金不少于3000万美元或有追索权债务的5%（实际无限制现金6540万美元，有追索权债务的5%为2780万美元）；有形净资产大于7.423亿美元（实际为9.811亿美元）；目标资产杠杆率不超过75%（实际为65.8%），总杠杆率不超过80%（实际为71.9%）；最低利息覆盖率大于1.5:1.0（实际为2.1:1.0）[196] 抵押品资产情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，作为回购协议、循环信贷安排和证券化债务义务抵押品的资产账面价值为30.41779亿美元，高于2018年12月31日的29.77981亿美元[197] 债务到期金额情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，公司回购协议、循环信贷安排、证券化债务义务和可转换优先票据的总到期金额为24.61932亿美元，低于2018年12月31日的24.97944亿美元[200] 公司资金来源情况（2019年第一季度） - 2019年第一季度，公司资金来源未受限，但交易对手的资产负债表容量因巴塞尔协议III监管资本改革规则和利率波动环境下的风险管控而收紧[193] 现金余额情况（截至2019年3月31日） - 截至2019年3月31日，受限和不受限现金及现金等价物余额减少约300万美元至1.204亿美元[201] 公司股息分配计划 - 公司打算按季度向普通股股东分配股息，需满足运营和偿债要求，且每年至少分配90%的REIT应税收入[202] 现金流量情况（2019年第一季度） - 2019年第一季度，