公司债务情况 - 公司有7.5亿美元无担保循环信贷安排，用于营运资金和一般业务目的[48] - 2019年1月，公司获得6.5亿美元抵押贷款，2029年2月到期，由夏威夷瓦胡岛186处工业资产组合担保，面积约960万平方英尺[48] - 2017年9月29日，公司向SIR发行4500万股普通股和SIR票据，并承担三笔抵押贷款，总计约6310万美元[50] - 2017年12月，SIR代公司预付两笔抵押贷款，总计约1430万美元[50] - 2017年12月29日，公司获得7.5亿美元有担保循环信贷安排，IPO完成后转为四年期无担保循环信贷安排，2021年12月29日到期[50] - 2018年12月31日，公司未偿还的固定利率债务为弗吉尼亚州切斯特一处房产的4875万美元抵押贷款[361] - 2019年1月29日公司获得65万美元抵押贷款，以夏威夷瓦胡岛约960万平方英尺的186处房产作抵押，贷款2029年2月7日到期，年利率4.31%[365] - 2018年12月31日公司浮动利率债务中循环信贷安排下未偿还金额为41.3万美元，该信贷安排2021年12月29日到期[366] 公司与SIR的资金往来 - 2017年9月29日，公司向SIR发行4500万股普通股和SIR票据，并承担三笔抵押贷款，总计约6310万美元[50] - 2017年12月，SIR代公司预付两笔抵押贷款，总计约1430万美元[50] - 2018年，公司向SIR偿还约730万美元与公司组建和IPO筹备相关的成本[50] 公司物业租赁业务 - 公司为艾奥瓦州安克尼一处物业的现有租户扩建19.4万平方英尺，租期延长约七年，续租期间租金每年增长2%[54] 公司潜在环境负债 - 截至2018年12月31日，公司为潜在环境负债预留约690万美元[59] 公司员工情况 - 截至2018年12月31日，RMR LLC在美国总部和地区办事处有超600名全职员工[67] 公司保险计划 - 公司与RMR LLC及其他公司通过附属保险公司参与联合财产保险计划[68] 公司运营部门 - 截至2018年12月31日，公司有一个运营部门，即拥有和租赁包括工业和物流建筑以及租赁工业用地的物业[71] 公司纳税选择 - 公司打算从2018纳税年度开始选择按照《国内税收法典》第856至860节作为房地产投资信托基金（REIT）纳税[78] 公司股东税收优惠 - 对于2026年之前开始的纳税年度，根据《国内税收法典》第199A节的无支出扣除机制，公司的非公司制美国股东通常有资格对不被视为资本利得股息或合格股息收入的股息享受较低的有效税率[79] 公司REIT纳税相关惩罚情况 - 若公司有来自“禁止交易”的净收入，即处置库存或主要为在正常贸易或商业过程中出售给客户而持有的财产（不包括止赎财产的处置以及法定安全港豁免的处置）所获得的收益，将按100%的税率对该收入征税[83] - 若公司因合理原因而非故意疏忽未能通过75%的总收入测试或95%的总收入测试，但由于特定的补救条款仍保持作为REIT纳税的资格，将按未能通过75%或95%总收入测试的较大金额（经调整）乘以一个旨在反映该纳税年度盈利能力的分数，按100%的税率征税[83] - 若公司在任何一年未能符合作为REIT纳税的资格，将按普通C类公司的方式缴纳联邦所得税，且在REIT身份终止生效的纳税年度之后的四个纳税年度内通常将被取消作为REIT纳税的资格[85] - 若未满足REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微失败），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，将面临5万美元或最高常规企业所得税税率乘以不合格资产净收入的较高税额[86] - 若未满足《国内税收法典》规定导致无法获得REIT税收资格（非REIT总收入测试或资产测试违规），因合理原因而非故意疏忽，可保留资格，但每次失败需缴纳5万美元罚款[86] - 若某日历年未分配至少该年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及任何以前期间未分配的应税收入，将对所需分配超过实际分配的部分征收4%的不可扣除消费税[86] 公司REIT纳税条件 - 条件（1）至（4）需在整个纳税年度满足，条件（5）需在12个月纳税年度的至少335天或不足12个月纳税年度的相应部分满足；条件（5）和（6）在REIT首个纳税年度无需满足[89] 公司股份所有权限制 - 年末最后半年，公司已发行股份价值的不超过50%不得由五个或更少“个人”直接或间接拥有[93] 公司对TRS的投资限制 - 公司可拥有TRS的证券，但每个季度末，投资于TRS的股票或其他证券不得超过总资产总价值的20%[96] - TRS直接或间接拥有超过35%投票权或已发行证券价值的任何公司（非REIT）自动成为TRS[97] 公司净营业亏损税收规定 - 净营业亏损和其他结转额一般不能抵消超过当年应税收入的80%，且净营业亏损不得结转，但可无限期结转[98] 公司TRS关联交易税收规定 - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金或其他金额超过公平交易中无关第三方的支付金额，REIT将面临等于超额部分100%的消费税[99] 公司REIT总收入测试要求 - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT税收资格，一是每年至少75%的总收入需来自与不动产相关的投资，二是每年至少95%的总收入需由符合75%总收入测试的收入等组成[101] - 公司尽力确保投资收益满足75%和95%的总收入测试，但无法保证成功[102] 公司租金认定为“不动产租金”的条件 - 若REIT直接或间接拥有租户10%以上的投票权或股票价值，租金可能不符合“不动产租金”的条件[102] - 若至少90%的租赁空间租给非TRS和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，则TRS支付的租金仍可符合条件[102] - 非惯常服务价值不超过物业总收入的1%，不影响收入被认定为“不动产租金”[102] - 与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金的15%或以下，可认定为“不动产租金”[102] 公司非租赁性主动总收入税收规定 - 非租赁性主动总收入在符合“止赎财产”规则时，可满足75%和95%的总收入测试[104] 公司处置禁止交易资产税收规定 - 处置被视为禁止交易的资产收益需缴纳100%的惩罚性税[105] 公司资产测试要求 - 公司需满足资产测试，包括至少75%的总资产价值为“房地产资产”等多项要求[110] - 若未满足资产测试，可在30天内处置非合格资产来补救[112] - 若未满足5%、10%资产测试且未在30天内补救，资产价值不超1000万美元可在6个月内补救[113] 公司REIT资产测试及分配要求 - 公司需满足REIT资产测试，年度分配要求为至少等于90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[116][117] 公司债务利息扣除限制 - 税法一般将可分配给贸易或业务的债务支付或应计的净利息费用的扣除限制为“调整后应税收入”的30%，特定交易业务可选择不适用该限制[117] 公司未满足分配要求的税收规定 - 若公司未能满足90%的分配要求，可由IRS豁免，未分配部分将按常规企业所得税税率征税，还可能面临4%的消费税[120] 公司满足分配要求的资金安排 - 若公司现金不足，可能需安排新的债务或股权融资以满足分配要求，但不确定能否获得有利融资[121] 公司弥补股息支付不足的方式 - 公司可通过支付“不足股息”弥补未支付足够股息的情况，但会收取利息费用[122] 公司收购C公司后的税收情况 - 收购C公司后，除进行特定选举外，被收购实体及其子公司将成为QRS，公司可能继承其联邦所得税属性[124] - 若公司继承C公司资产并在五年内出售，可能需缴纳内置收益税，相关应税股息支付给非公司美国股东时可能适用优惠税率[125] - 公司需在收购交易发生的应税年度结束前分配继承的C公司收益和利润，否则需支付利息费用[127] 公司资产税基及折旧规定 - 公司资产的初始税基一般为收购成本，可折旧不动产按直线法在40年内折旧，个人财产在较短适用期间内折旧[128] 公司非公司美国股东税收规定 - 非公司美国股东，总调整收入不超过适用门槛时，长期资本收益和大多数公司股息的最高联邦所得税税率一般为15%，超过门槛则为20%，公司普通股息一般按普通收入适用较高税率[134] 公司保留净资本利得的通知义务 - 公司若保留净资本利得，将在受影响纳税年度结束后60天内通知美国股东相关税务信息[138] 公司美国个人、遗产或信托股东税收规定 - 美国个人、遗产或信托股东需对净投资收入（含公司股息和股票处置收益）支付3.8%的医疗保险税，前提是总收入超过适用门槛[143] 公司美国股东股票处置损失披露规定 - 若美国股东处置公司股票损失超过规定门槛，可能需向美国国税局单独披露损失交易，C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业，单一年度损失超1000万美元或规定组合年度损失超2000万美元需披露；其他合伙企业、S类公司、信托或个人，单一年度损失超200万美元或规定组合年度损失超400万美元需披露[144] 公司未披露应报告交易的罚款规定 - 未披露应报告交易的年度最高罚款，自然人一般为1万美元，其他情况为5万美元[145] 公司非公司美国股东借款利息扣除规定 - 非公司美国股东为购买公司股票借款，利息扣除一般限于净投资收入，需股东适当选择才能将资本利得股息分配和合格股息计入净投资收入[146] 公司向非美国股东股息分配税收规定 - 公司向非美国股东的非资本利得股息分配，一般按30%税率征收美国联邦所得税和预扣税，若有税收协定可适用较低税率[151] 公司非美国股东股票处置税收规定 - 若公司某类股票未在美股全国性证券交易所上市，且分配归因于美国不动产权益出售或交换收益，非美国股东需按有效连接美国贸易或业务的收益纳税，预扣代理最多需预扣21%的资本利得股息分配金额[155] - 若公司股票不是美国不动产权益，非美国股东出售股票的收益一般无需缴纳美国联邦所得税或预扣税；若股票在美股全国性证券交易所上市或公司是“国内控制”REIT（非美国股东持股价值连续五年低于50%），可满足豁免条件[156][157] - 若非美国股东出售公司股票收益需缴纳美国联邦所得税，购买者可能需预扣15%的购买价格并上缴美国国税局[158] 公司股息或股票处置收益信息报告及预扣规定 - 公司分配给股东的股息或股票处置收益可能适用信息报告、备用预扣和外国账户预扣，若股东需预扣税，预扣代理可能会将股东应得财产变现以满足预扣义务[159] 公司未遵守信息报告等要求的预扣税规定 - 未遵守信息报告、认证等要求，美国将对支付给非美国人士的款项征收30%预扣税[164] 公司ERISA计划受托人违规罚款规定 - ERISA计划的受托人违规可能承担高达追回金额20%的民事罚款[168] 公司固定利率债务情况 - 2018年12月31日，公司未偿还的固定利率债务为弗吉尼亚州切斯特一处房产的4875万美元抵押贷款[361] - 该抵押贷款年利率为3.99%，年利息支出为194.5万美元[361] - 该抵押贷款仅需支付利息直至到期，若以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，年利息成本将增减约48.8万美元[362] - 市场利率变化会影响固定利率债务的公允价值，假设利率立即变动1个百分点，该债务公允价值将变动约88.7万美元[363][364] 公司证券相关规定 - 若证券不是“公开交易证券”或投资公司发行的证券，ERISA计划或非ERISA计划的资产包括股权和实体底层资产的不可分割权益[172] - 公开交易证券需“广泛持有”“自由转让”，且属于在交易所法案下注册的证券类别[173] - 证券“广泛持有”需由100个以上独立于发行人和彼此的投资者持有[174] - 若最低投资额为1万美元或以下，一些转让限制通常不影响证券“自由转让”的认定[175] 公司浮动利率债务情况 - 2018年12月31日公司浮动利率债务中循环信贷安排下未偿还金额为41.3万美元，该信贷安排2021年12月29日到期[366] - 2018年12月31日公司循环信贷安排下借款年利率3.81%，未偿还债务41.3万美元，年利息费用15735美元，每股收益影响0.25美元；利率提高1个百分点后，年利率4.81%，年利息费用19865美元，每股收益影响0.31美元[367] - 若2018年12月31日循环信贷安排全额提取，年利率3.81%时，未偿还债务75万美元，年利息费用28575美元，每股收益影响0.45美元；利率提高1个百分点后，年利率4.81%，年利息费用36075美元，每股收益影响0.56美元[368] 公司信贷安排利息计算变更风险 - LIBOR预计2021年逐步淘汰，公司信贷安排下借款利息基于LIBOR支付，不确定LIBOR淘汰或过渡后协议利息计算变更能否近似当前计算方式[370][371]