公司业务概况 - 公司是一家主要的零售房地产投资信托公司，拥有、租赁、重新开发、收购和管理关键增长市场中具有良好人口统计特征的露天购物中心[110] - 公司确定10 - 15个核心市场，包括亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等城市的大都市区[132] 零售物业数量及面积变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有73处零售物业，总可租赁面积约1230万平方英尺，2018年为81处物业，总可租赁面积约1415万平方英尺[114][115] - 社区和邻里中心方面，2019年有47处物业，总可租赁面积568.29万平方英尺，2018年有48处物业，总可租赁面积543.34万平方英尺[118] - 必要性动力中心方面，2019年有26处物业，总可租赁面积656.84万平方英尺，2018年有33处物业，总可租赁面积871.74万平方英尺[118] - 同期同店物业方面，2019年有68处物业，总可租赁面积1170.90万平方英尺，2018年同样68处物业，总可租赁面积1157.22万平方英尺[120] - 从地域分布看，截至2019年3月31日，南大西洋地区物业31处，总可租赁面积510.04万平方英尺，占比41.7%；西南地区物业30处，总可租赁面积531.38万平方英尺，占比43.4%；西部地区物业11处，总可租赁面积171.20万平方英尺，占比13.9%；东部地区物业1处，总可租赁面积12.50万平方英尺，占比1.0%[122] 零售物业经济入住率及租金变化 - 2019年第一季度，公司多租户零售平台经济入住率为94.3%，2018年为92.8%；每平方英尺年化基础租金为17.79美元，2018年为16.61美元[115] - 社区和邻里中心方面，2019年经济入住率95.0%，每平方英尺年化基础租金19.27美元；2018年经济入住率92.7%，每平方英尺年化基础租金17.59美元[118] - 必要性动力中心方面，2019年经济入住率93.6%，每平方英尺年化基础租金16.45美元；2018年经济入住率92.9%，每平方英尺年化基础租金15.99美元[118] - 同期同店物业方面，2019年经济入住率94.2%，每平方英尺年化基础租金17.26美元；2018年经济入住率93.0%，每平方英尺年化基础租金16.96美元[120] 租约情况 - 2019 - 2024年到期租约数量分别为112、229、260、257、228、168份，对应到期租约GLA分别为34.2万、95.0078万、134.5703万、160.1359万、136.395万、173.4967万平方英尺，占总GLA百分比分别为3.0%、8.2%、11.7%、13.9%、11.8%、15.0%[124] - 2019年第一季度，公司85.2219万平方英尺到期租约中70.553万平方英尺重新出租，续租率约82.7%[127] - 2019年第一季度，可比续约租约38份，新合同租金每平方英尺14.89美元，较之前增长5.1%；可比新租约7份，新合同租金每平方英尺26.29美元，较之前增长6.4%[128] 物业收购与处置策略 - 公司在2019年第一季度继续执行处置非核心市场或价值已最大化零售物业的策略，并计划将销售所得资金重新投入目标市场的战略零售物业[111] - 2019年1月31日和3月20日，公司分别以2.325万美元和6.35万美元收购两处零售物业，总面积16.8万平方英尺[131] 公司关注因素及面临风险 - 公司评估财务状况和运营绩效时关注未来利率上升、经营活动现金流用于分配的可用性、对非控股公司的股权和债务证券投资、联邦税收目的的房地产投资信托地位以及联邦、州或地方税法变化等因素[112] - 公司面临市场、政治和经济波动、战略交易执行能力、资产处置和收购能力、高级管理团队或关键人员流失、政府法规和会计标准变化等多种风险[107] 财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年同期相比，租赁净收入从6.2339万美元降至5.5035万美元，减少7304美元；其他物业收入从419美元增至451美元，增加32美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，总运营费用从5.1643万美元降至4.791万美元，减少3733美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，净收入从3.4232万美元降至 - 9499美元，减少4.3731万美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，租赁净收入和其他物业收入减少730万美元，主要因2018年1月1日以来处置16处零售物业减少1200万美元，部分被收购5处零售物业增加400万美元和55处同店物业增加70万美元抵消[141] - 2019年第一季度物业运营费用和折旧摊销合计减少370万美元，主要因处置16处零售物业减少580万美元、55处同店物业减少90万美元，收购5处零售物业增加300万美元部分抵消该降幅[143] - 2019年第一季度，净利息支出减少120万美元，因2018年处置3处零售物业减少70万美元、还清一处零售物业抵押贷款减少70万美元、向贷款人交出2处零售物业减少60万美元，2018年3月31日后公司定期贷款余额增加使利息支出增加80万美元部分抵消该降幅[144] - 2018年第一季度，公司因交出Stonecrest Marketplace确认债务清偿收益1080万美元，2019年第一季度无此类交易[145] - 2018年第一季度，公司确认投资性房地产出售和转让净收益1830万美元、资产转让收益180万美元、部分征用出售收益20万美元[146] - 2018年第一季度，公司确认非合并实体权益损失200万美元，主要因IAGM出售Bryant Square损失390万美元[147] - 2019年第一季度，同店调整后净营业收入为3354.3万美元，较2018年同期的3235.3万美元增加119万美元，增幅3.7%，主要因出租空置空间和更有利租赁条款增加约100万美元、信用损失和坏账费用净减少约20万美元[152] - 2019年第一季度，公司开发、再开发和租赁活动的资本资源使用总额为787.4万美元，其中开发83.3万美元、再开发491万美元、租赁213.1万美元[154] - 2019年第一季度，公司宣布向股东现金分红1340万美元，支付1300万美元[161] - 截至2019年3月31日，公司应付抵押贷款在2019 - 2023年及以后到期金额分别为0、4100万美元、1249.1万美元、5050.4万美元、4153.7万美元、6788万美元，总计2.13412亿美元[164] - 2019年第一季度，经营活动现金流入2147.8万美元，较2018年同期的2731.7万美元减少583.9万美元，主要因营运资金波动和处置16处物业，收购5处物业部分抵消该降幅[167][168] - 2019年第一季度投资活动使用现金9400万美元，主要用于收购投资性房地产8540万美元等[169] - 2018年第一季度投资活动提供现金1.143亿美元，主要源于出售投资性房地产所得1.198亿美元[170] - 2019年第一季度融资活动使用现金1380万美元，主要用于支付分红1300万美元等[171] - 2018年第一季度融资活动使用现金1390万美元，主要用于支付分红1340万美元和偿还抵押贷款本金50万美元[172] - 截至2019年3月31日，非合并实体有第三方抵押贷款债务2.753亿美元[175] - 截至2019年3月31日，长期债务总计6.58027亿美元，其中固定利率债务本金3.63412亿美元，可变利率债务本金2.02亿美元[177] - 截至2019年3月31日，总资产25.24782亿美元，较2018年末的25.36006亿美元略有下降[180] - 2019年第一季度总收益5639.1万美元，低于2018年同期的6383.4万美元[180] - 2019年第一季度运营活动提供净现金2147.8万美元，低于2018年同期的2731.7万美元[180] 利率风险管理 - 截至2019年3月31日，未偿还可变利率定期贷款3.52亿美元，其中1.5亿美元已互换为固定利率，市场利率变动1%，可变利率债务利息费用年增减约200万美元[187] - 公司评估利率现金流风险，维持风险管理控制系统监测利率现金流风险[188] - 公司使用多种技术监测利率风险，评估现有固定和可变利率贷款提前再融资或延期的可能性[189] - 公司使用金融工具对冲贷款利率变动风险，面临信用风险和市场风险[190] - 2017年7月金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司认为从USD - LIBOR过渡到SOFR不会对合并财务报表产生重大影响[191] - 截至2019年3月31日，公司有两个利率互换合约，名义金额总计150,000美元[192] - 第一个利率互换合约，银行支付1 - Month LIBOR，公司支付固定利率1.3510%，名义金额90,000美元，2019年3月31日公允价值657美元，2018年12月31日公允价值983美元[192] - 第二个利率互换合约，银行支付1 - Month LIBOR，公司支付固定利率1.3525%，名义金额60,000美元，2019年3月31日公允价值436美元，2018年12月31日公允价值654美元[192] - 两个利率互换合约5年期固定部分名义金额总计150,000美元，2019年3月31日公允价值1,093美元，2018年12月31日公允价值1,637美元[192] - 公司通过持续识别和监测利率敞口变化评估利率现金流风险[188] - 公司使用分析技术（包括现金流敏感性分析）估计利率变化对未来现金流的预期影响[188]