DOWNERS GROVE, Ill.--(BUSINESS WIRE)--InvenTrust Properties Corp. ("InvenTrust†or the "Company†) (NYSE: IVT) will report its fourth quarter and full year 2025 earnings results on February 10, 2026, after the market closes. The Company's earnings release and any supplemental information will be posted on the Investor Relations section of the Company's website – www.inventrustproperties.com/investor- relations/. InvenTrust will host an earnings conference call to discuss the Company's results and. ...

服务介绍 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha平台上专注于收益投资的顶级服务[1] - 该服务专注于能提供可持续投资组合收益、分散化和通胀对冲机会的创收资产类别[1] - 该投资团体帮助投资者实现可靠的月度收入、投资组合多元化和通胀对冲[2] - 该团体提供跨资产类别的REITs、ETFs、封闭式基金、优先股和股息冠军股的投资研究[2] - 该服务提供以收益为重点的投资组合，目标股息收益率高达10%[2] 作者背景与市场观察 - 作者自称拥有超过14年的投资经验和金融MBA学位[2] - 作者专注于具有防御性、中至长期投资视野的股票[2] - 作者在投资团体中提供高收益、股息增长的投资理念[2] - 2025年散户投资者经历了有史以来最好的年份之一，这体现在他们在关税风波期间逢低买入的行为上[2] - 散户投资者在经历市场波动后变得更为“坚韧”[2] 披露信息 - 作者通过股票、期权或其他衍生品对IVT持有有益的长期多头头寸[3] - 文章代表作者个人观点，且作者未因撰写此文获得相关公司补偿[3] - 作者与文中提及的任何公司均无业务关系[3] - 文章内容仅为信息提供，不构成财务建议[4] - 鼓励读者在做出任何投资决定前进行尽职调查并得出自己的结论[4] - Seeking Alpha并非持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问/投资银行[5] - 其分析师为第三方作者，包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者[5]

公司公告：季度现金分红 - InvenTrust Properties Corp 董事会宣布2025年第四季度普通股现金分红为每股0.2377美元 [1] - 按年化计算 该分红相当于每股0.9508美元 [1] - 分红将于2026年1月15日左右支付 股权登记日为2025年12月30日 [1] 公司业务概览 - InvenTrust Properties Corp 是一家专注于美国阳光地带的多租户必需零售房地产投资信托基金 [2] - 公司业务包括持有、租赁、再开发、收购和管理以杂货店为核心的邻里及社区购物中心 以及通常包含杂货店的高质量大型购物中心 [2] - 公司战略为在阳光地带市场收购零售物业 择机处置零售物业 并保持灵活的资本结构 [2] - 公司作为值得信赖的本地运营商 凭借其房地产专业知识与租户建立关系 并在其投资组合所涉及的市场参与者中建立了良好声誉 [2] 投资者信息获取渠道 - 公司通常通过美国证券交易委员会文件、新闻稿、公开电话会议、网络广播和投资者关系网站发布重要信息 [3] - 公司还通过社交媒体渠道披露业务信息 例如X账户和LinkedIn账户 [3] - 公司鼓励投资者、媒体及其他相关方查阅其在官网投资者关系板块及社交媒体渠道分享的信息 [3]

投资组合规模与构成 - 截至2025年9月30日，公司投资组合包括71处物业，总可出租面积1134.7万平方英尺，经济占用率95.6%，租赁占用率97.2%，每平方英尺年化基本租金20.28美元[103] - 自2024年1月1日起，公司收购15处零售物业并处置6处[108] 物业收购活动 - 2025年第三季度收购4处零售物业，总收购价2.5亿美元，包括德克萨斯州圣安东尼奥9.2万平方英尺的The Marketplace at Encino Park（3850万美元）[96]、弗吉尼亚州里士满38.6万平方英尺的West Broad Marketplace（8600万美元）[97]、北卡罗来纳州阿什维尔13万平方英尺的Asheville Market（4570万美元，含2230万美元承继抵押贷款）[98]以及北卡罗来纳州夏洛特18.3万平方英尺的Rea Farms（8000万美元）[99] 同店投资组合表现 - 同店投资组合（58处物业）2025年第三季度经济占用率95.3%（对比2024年同期94.4%），每平方英尺年化基本租金20.15美元（对比2024年同期19.48美元）[106] - 第三季度同店物业净营业收入为4428.4万美元，同比增长267.2万美元，增幅6.4%[125] - 九个月期间同店物业净营业收入为1.283亿美元，同比增长720.7万美元，增幅5.9%[126] 收入和利润 - 2025年第三季度净租赁收入7401.9万美元，较2024年同期6813.2万美元增加588.7万美元，增长主要来自收购物业贡献1090万美元以及同店业务增长[109] - 2025年前九个月净租赁收入2.205亿美元，较2024年同期2.016亿美元增加1885.7万美元，增长主要来自收购物业贡献2410万美元以及同店业务增长[109] - 同店业务增长包括：2025年前九个月因占用率和租金上涨导致的最低基本租金和地租增加500万美元，公共区域维护和房产税回收增加260万美元[110] - 2025年前九个月净收入为1.0876亿美元，而2024年同期为386万美元[129] - 2025年第三季度核心运营资金为3670万美元，同比增长20%[129] - 2025年前九个月调整后税息折旧及摊销前利润为1.3119亿美元，较2024年同期的1.1663亿美元增长12%[134] 成本和费用 - 第三季度折旧和摊销费用为3273万美元，同比增长460万美元，增幅16.4%[112] - 九个月期间折旧和摊销费用为9408.6万美元，同比增长899.4万美元，增幅10.6%[112] - 第三季度总运营费用为6115.1万美元，同比增长488.4万美元[112] - 九个月期间总运营费用为1.815亿美元，同比增长1340万美元[112] - 第三季度物业运营费用为1105.4万美元，同比增长25.9万美元，主要由于收购物业增加820万美元[112][113] - 九个月期间物业运营费用为3327.7万美元，同比增长224万美元，主要由于收购物业增加1770万美元[112][113] - 第三季度净利息费用为896.9万美元，同比减少50.1万美元，降幅5.3%[115] - 九个月期间净利息费用为2563.7万美元，同比减少310.7万美元，降幅10.8%[115] 现金流 - 2025年前九个月经营活动产生的现金流量为1.1267亿美元，较2024年同期的9989万美元增长1280万美元[146] - 2025年前九个月投资活动所用现金流量为5435万美元，较2024年同期的1.0828亿美元改善5390万美元[146] - 2025年前九个月融资活动所用现金流量为7318万美元，而2024年同期为融资活动提供现金流量1.1138亿美元[146] - 投资物业收购支出3.233亿美元，资本投资和租赁成本等支出3050万美元，部分被投资物业出售所得2.995亿美元抵消[149] - 支付股息分配5440万美元，偿还抵押贷款本金等1680万美元，部分被员工购股计划净收益50万美元抵消[149] - 股票公开发行获得净收益2.473亿美元，部分用于支付股息4530万美元及偿还抵押贷款8820万美元[149] 资本支出与投资 - 2025年前九个月资本投资和租赁成本总额为3050万美元，较2024年同期的2561万美元增长19%[135] 资本结构与融资活动 - 2025年8月25日修订4亿美元定期贷款协议，包括2亿美元5年期部分（2030年8月26日到期）和2亿美元5.5年期部分（2031年2月24日到期），利率基于SOFR加115-160基点[101] - 截至2025年9月30日，公司循环信贷额度下可用流动性为5亿美元[100] - 截至2025年9月30日，公司ATM股权发行计划中仍有2.367亿美元普通股可供发行[142] 股东回报 - 2025年前九个月向股东支付的现金股息总额为5440万美元[144] 现金状况 - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物和受限现金总额为7637万美元，较2024年同期下降1.264亿美元[146] 债务与租赁义务 - 截至2025年9月30日，公司未来债务及租赁付款义务总额约为100.4914亿美元[152] - 2029年到期的定期贷款和高级票据本金偿付义务为6.5亿美元，其中1.5亿美元在2029年到期，5亿美元在此后到期[152] - 未来利息支付义务总额约为1.677亿美元，其中2025年剩余期间支付775万美元[152] 利率风险管理 - 2025年第三季度签订四份远期起始利率互换协议，以管理修订后定期贷款协议的风险[102] - 公司持有4亿美元浮动利率债务，已全部通过利率互换锁定为固定利率[157] - 利率互换合约名义本金总额为4亿美元，截至2025年9月30日的公允价值为净负债642万美元[158] - 一项10万美元名义本金的利率互换，公司支付1.51%固定利率，获得1个月SOFR，实现综合利率2.66%[158] - 另一项5万美元名义本金的利率互换，公司支付1.48%固定利率，获得1个月SOFR，实现综合利率2.63%[158]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）为4430万美元，同比增长6.4% [10] - 同店NOI增长驱动因素包括：嵌入式租金调升贡献160个基点、入住率提升和正租金差价各贡献100个基点、再开发活动贡献60个基点、百分比租金和附加收入贡献60个基点、净费用报销贡献220个基点，但被60个基点的坏账准备金所抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1.283亿美元，较2024年前九个月增长5.9% [10] - 第三季度NAREIT运营资金（FFO）为3840万美元，即每股摊薄收益0.49美元，同比增长8.9% [10] - 第三季度核心FFO为每股0.47美元，同比增长6.8% [11] - 年初至今NAREIT FFO为1.111亿美元，即每股1.42美元，同比增长6%；核心FFO为每股1.37美元，同比增长5.4% [11] - 公司上调全年同店NOI增长指引至4.75%-5.25%区间，并将坏账准备金指引下调至总收入的55-75个基点 [14] - 公司上调NAREIT FFO指引中点至每股1.87美元，并将核心FFO指引区间低端上调至每股1.80-1.83美元 [14] - 净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1.586亿美元区间 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金差价达到25.6%，续租租金差价平均为10.4%，混合租赁差价率为11.5% [17] - 超过90%的续租租约包含3%或更高的年度租金调升条款 [17] - 年初至今租户保留率为82%，若剔除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间（将进行转型再开发），保留率为89% [17] - 季末总租赁入住率为97.2%，其中小商铺租赁入住率维持在93.8%的高位，主力店空间入住率为99.3% [18] - 约90%的2026年租赁面积已完成签约 [18] - 餐饮业态（包括快速服务餐厅、酒吧和咖啡店）在新租赁活动中占比显著，反映了消费者对外出就餐的持续偏好 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务高度集中于Sunbelt市场，该地区零售基本面强劲，人口普查数据显示零售额同比增长，郊区中心的客流量和入住率远高于全国平均水平 [6] - CoStar指出美国十大零售都市区中有九个位于Sunbelt，与公司重点布局市场一致 [6] - 近期收购的两处资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔（Asheville）和夏洛特（Charlotte），体现了对高增长Sunbelt市场的投资 [7][18] - 阿什维尔市场拥有强大的医疗和教育基础、活跃的旅游经济以及预计超过全国平均水平的人口增长 [18] - 夏洛特是美国增长最快的大都市区之一，持续吸引人口迁入，金融服务和科技行业就业扩张，家庭收入高于平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功执行了资本配置策略，在第三季度完成了四笔总计2.5亿美元的收购，并已将加州投资组合出售所得全部重新部署到更高增长的Sunbelt市场 [7][13] - 公司采用中心辐射（hub-and-spoke）运营模式，能够以最小的增量G&A影响管理Sunbelt市场中的广泛顶级资产网络 [5] - 约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成，其余为具有相似市场动态和人口特征的生活中心和能量中心，这种平衡方法在保持多元化的同时聚焦于最具运营优势的业态 [8] - 行业竞争环境有利，开放式零售新开发项目有限，由于成本上升、资本市场紧缩和限制性分区，新供应受到抑制，同时过时的零售库存持续退出市场 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sunbelt地区消费者基本面依然令人鼓舞，尽管全美数据喜忧参半，但该地区潜在动态被视为净积极因素 [6] - 管理层注意到需要谨慎的数据点，如家庭债务水平上升和消费者信心减弱，但公司中心内的日常消费者行为仍具韧性，突显了租户的必要性和资产基础的稳定性 [7] - 展望未来，带状购物中心的基本面似乎仍然有利，得到低空置率、有限的新开发和稳定的租赁需求支持 [8] - 管理层对进入2025年最后一个季度的租赁渠道感到鼓舞，续租讨论活跃，小商铺咨询在整个投资组合中保持强劲 [18] 其他重要信息 - 资产负债表方面，公司通过执行现有定期贷款展期加强了财务实力，将两笔2亿美元贷款的到期日延长至2030年8月和2031年2月，加权平均到期年限增至4.7年 [11] - 公司签订了四份起始利率互换协议，锁定了4.5%和4.58%的固定利率，将在2026年和2027年现有互换到期后生效 [12] - 截至9月30日，总流动性为5.71亿美元，包括7100万美元现金和循环信贷额度下可用的全部5亿美元 [12] - 加权平均利率为3.98%，净杠杆率为24%，净债务与调整后EBITDA的比率在追踪12个月基础上保持在行业低位的4倍 [12] - 公司宣布了每股0.95美元的年化股息 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于更具可自由支配消费属性的租户类别（包括餐厅）的表现以及续租考量 [22] - 管理层表示仍看到来自快速服务餐厅、快速休闲和堂食餐厅的大量需求，投资组合中大多数餐厅表现良好，个别经营困难更多是运营商自身问题而非行业普遍现象 [23] - 预计年底会有少数餐厅租约更替，但已有坚实的需求，部分已租赁给其他餐饮用途 [24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与能量/生活中心物业的占比，以及渠道规模和定价情况 [25] - 收购渠道在任何时候都超过10亿美元资产，涵盖各种开放式零售业态，大多数标的具有某种杂货成分或必需品性质 [26] - 预计未来收购组合构成与当前投资组合相似，超过70%具有核心杂货成分，同时包含符合战略和市场策略的少量能量中心和小型生活中心交易 [27] 问题: 未来几个季度入住率的轨迹展望 [32] - 预计小商铺入住率在年底和明年第一季度会略有下降，但在2026年重新加速，并有望在2026年某个时候再创新高 [32] - 主力店方面目前有四个空置，年底预计五个，其中三个是西佛罗里达州再开发机会的战略性清租，另外两个分别位于南加州（待售资产）和达拉斯，需求强劲 [33] 问题: 2026年相较于2025年的租赁资本支出和租户改善支出的展望 [34] - 2025年支出水平相似，但有一些再开发机会需要更多价值增值投入 [34] - 随着主力店租赁和建设大部分完成，预计到2026年中后期资本支出负担将下降，从而带来更大的自由现金流增长 [34] 问题: 第四季度后端加载费用的具体情况 [35] - 过去几年第四季度的物业运营费用通常较高，今年将在第四季度体现，此外公司费用在第四季度也往往较高 [35] 问题: 当前净投资范围波动的考量因素，特别是考虑到加州处置和收购渠道的时间安排 [39] - 范围调整是因为有两笔已中标交易能否在2025年完成交割存在时间不确定性 [39] - 范围低端是已完成的交易，高端是希望能在年底前完成的交易，否则将体现在2026年初 [39] - 加州最后一个资产的出售预计在2026年，因涉及环境相关的行政问题 [40] 问题: 转向利用资产负债表能力进行收购后，未来增值收购的信心水平 [42] - 加州的资本轮换提供了独特的增值机会，而利用资产负债表进行增长的资金成本不同，公司已在投资委员会层面做出调整，寻找符合风险调整回报的新机会 [42][43] - 由于在目标市场看到的机会集多样，可以通过多种方式实现增值现金流 [43] 问题: 第四季度剩余预算坏账费用中，可见部分与假设部分的比例 [46] - 在55-75个基点的预测范围内，可见性大约能达到55个基点的低端，范围高端是为可能出现的不可预见租户流失预留的 [46] 问题: 小商铺入住率的潜在上限以及未来几年的前景 [48] - 基于渠道和持续需求，预计入住率能继续逐步提高，但达到中位90%区间后主要将是摩擦性空置 [48] - 公司有针对难以租赁空间的策略，如较低租金、百分比租金交易等 [48] - 若能维持当前入住率并获得持续租金调升和续租高差价，同时保持高保留率，将加速自由现金流增长，当前租户基础质量远优于往年 [49][50] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间差价的压缩趋势及未来稳定水平预期 [53] - 该差价主要取决于时间安排，150-200个基点是正常波动范围 [53] - 公司有500万美元已签约但未开业的渠道，预计其中80%将在明年实现，大部分在第一季度开业并产生新NOI [53] 问题: 杂货店与外出就餐（如QSR）消费趋势的平衡，以及在经济放缓情况下的相互影响 [55] - 在投资组合中，这两个类别更多是互补而非替代，杂货店和餐厅都表现良好 [56] - 这得益于公司所在市场的人口迁入增长，以及合作的杂货商（如Publix、H-E-B、Kroger、Albertsons）实力雄厚，持续投资于门店并实现同店销售增长 [57] 问题: 对近期收购偏向二级/三级市场的看法，以及这些市场在投资组合中占比大幅增加的可能性 [62] - 公司不拘泥于市场分级标签，绝大部分投资组合位于所谓的"18小时城市"（可被视为主要或二级市场） [62] - 非常认可中心辐射模式，例如以夏洛特为核心市场，可辐射投资于像阿什维尔这样有大量人口迁入的市场 [62] - 若进入规模较小的市场，资产质量要求必须更高，需确保拥有该市场最好或第二好的资产 [63] 问题: 在机构投资者关注较少的市场，资本化率是否因需求较少而存在差异或机会 [64][66] - 资本化率差异取决于风险调整后的回报要求，在较小市场投资必须处于质量光谱的高端 [64] - 公司寻求的初始收益率大约在5%高位到6%高位区间，以实现7%区间的风险调整回报，并对业务产生增值 [64] - 承认加州因其需求和流动性而交易不同，但作为永续载体，公司更看重为股东创造可持续的自由现金流增长，这允许利用其他地区的套利机会 [67][68] 问题: 运营杠杆和利润率提升的驱动因素及未来上行潜力 [73] - 随着入住率攀升和投资组合增长，预计将继续获得边际运营杠杆，这在平台规模扩张时应带来切实的运营利润率和EBITDA利润率益处 [73] - 本季度部分提升源于向更固定的费用上限模式过渡，回收率持续增强 [73] 问题: 同店增长的历史可持续性以及近期入住率是否会成为阻力 [76] - 入住率增益不构成阻力，即使同店NOI增长从近年约5%的水平有所放缓，也仅是由于投资组合整体保留率更高所致 [76] - 进行更多续租将获得嵌入式调升和一些再开发收益，应伴随更强的自由现金流增长 [76]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI为4430万美元 同比增长64% 主要驱动因素包括嵌入式租金上涨贡献160个基点 入住率提升和正租金价差各贡献100个基点 再开发活动贡献60个基点 百分比租金和附加租金贡献60个基点 净费用报销贡献220个基点 但被60个基点的坏账准备金所抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1283亿美元 同比增长59% [10] - 第三季度NAREIT FFO为3840万美元 即每股摊薄收益049美元 同比增长89% [10] - 第三季度核心FFO为每股047美元 同比增长68% [11] - 年初至今NAREIT FFO为1111亿美元 即每股摊薄收益142美元 同比增长60% 核心FFO为每股137美元 同比增长54% [11] - 公司宣布年度化股息为每股095美元 [13] - 公司将全年同店NOI增长指引上调至475%-525% 坏账准备金指引下调至总收入的55-75个基点 NAREIT FFO指引中点上调至每股187美元 核心FFO指引低端上调至每股180-183美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金价差达到256% 续租租金价差平均为104% 混合租赁价差为115% [17] - 超过90%的续租租约包含年租金上涨条款 涨幅为3%或更高 [17] - 年初至今租户保留率为82% 若剔除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间（将进行改造再开发） 保留率为89% [17] - 季度末总租赁入住率为972% 小型店铺租赁入住率维持在938%的高位 主力店空间入住率为993% [18] - 约90%的2026年租赁面积已完成签约 [18] - 餐饮业态需求强劲 特别是快餐服务餐厅和便捷餐饮 在新租赁活动中占比显著 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司战略聚焦于Sun Belt市场 该地区零售销售同比增长 郊区中心客流量和入住率远高于全国平均水平 [6] - Sun Belt主要大都市统计区的就业增长势头健康 全美前十零售大都会区中有九个位于Sun Belt [6] - 近期收购的资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔和夏洛特 这些市场拥有强劲的人口增长 高于平均的家庭收入以及健康的就业扩张 [18] - 公司约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成 其余为具有相似市场动态的人口中心和生活时尚物业 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功执行"中心-辐射"运营模式 能够以最小的增量G&A影响管理Sun Belt市场的顶级资产网络 [5] - 资本配置策略审慎自律 目标是与严格回报门槛对齐并能提升整体资产质量的机会 [8] - 本季度完成了加州资产组合出售所得资金的再投资 全部投入增长更高的Sun Belt市场 实现了罕见的增值资本轮动 [7] - 行业竞争格局有利 新的开放式零售开发有限 原因是成本上升 资本市场紧缩和限制性分区 同时过时的零售库存持续退出市场 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sun Belt地区消费基本面令人鼓舞 但管理层也注意到家庭债务水平上升和消费者信心减弱的警示信号 [7] - 尽管消费者情绪软化 但公司中心内的日常消费行为仍具韧性 凸显了其租户的必要性和资产基础的稳定性 [7] - 展望未来 带状中心的基本面似乎仍然有利 得到低空置率 有限的新开发和稳定的租赁需求支持 [8] - 预计第四季度增长将有所减速 主要原因是物业运营费用更多集中在第四季度 以及剩余的坏账准备金 [14] 其他重要信息 - 资产负债表持续加强 延长了现有定期贷款的期限 加权平均到期年限增至47年 [11] - 签订了起始利率互换协议 锁定了45%和458%的固定利率 将于2026年和2027年现有互换到期后生效 [12] - 截至9月30日 总流动性为571亿美元 包括7100万美元现金和5亿美元的循环信贷额度全部可用 [12] - 加权平均利率为398% 净杠杆率为24% 净债务与调整后EBITDA之比为4倍 处于行业低位 [12] - 本季度完成了四笔收购 总计25亿美元 主要由手头现金和一笔交易中承担的抵押贷款提供资金 [13] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租户在更具可选性的品类（如餐厅）的表现以及续租考量 [22] - 管理层观察到投资组合中对快餐服务餐厅的需求仍然强劲 遇到的租户问题更多是运营层面的 而非普遍现象 对于即将腾退的餐厅空间 已有坚实的需求 部分已租赁给其他餐饮用途 [23][24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与动力/生活时尚物业的比例 以及定价情况 [25] - 收购渠道保持强劲 通常关注超过10亿美元的资产 主要涉及各种开放式零售业态 但多数具有杂货店成分或必需品性质 预计未来交易的资产构成将与现有投资组合相似 即超过70%具有核心杂货店成分 同时混合少量符合战略的动力中心和生活时尚物业 [26][27] 问题: 未来几个季度的入住率轨迹展望 [32] - 预计小型店铺入住率在年底和明年第一季度会略有下降 但将在2026年重新加速 并可能再创新高 主力店方面 目前有四个空置 年底预计五个 其中三个是战略性清空以进行再开发 需求强劲 预计2026年将重新加速 [32][33] 问题: 2026年相较于2025年的租赁资本支出和租户改善支出展望 [34] - 2025年支出水平相似 但有一些再开发机会需要更多投入 随着主力店租赁和建设完成 预计到2026年中 资本支出负担将下降 从而带来更大的自由现金流增长 [34] 问题: 第四季度后端加载费用的具体情况 [35] - 过去几年第四季度的物业运营费用通常较高 今年也不例外 此外 公司费用在第四季度也往往较高 [35] 问题: 当前净投资范围波动的具体因素 特别是加州处置和收购渠道的时间安排 [39] - 调整指引范围是由于两笔已获批的交易能否在2025年内完成存在时间不确定性 范围低端是已完成的交易 高端取决于这些交易能否在年底前完成 加州的最后一项资产处置预计在2026年 因行政问题 [39][40] 问题: 利用资产负债表能力进行收购时 增值创造的信心 [41] - 加州的资本轮动提供了一个独特的增值机会 当利用资产负债表增长时 资本成本不同 公司正在寻找能够通过多种方式实现增值现金流的交易机会 因为其市场的机会集广泛 [42][43] 问题: 剩余预算坏账费用的可见度 [46] - 指引范围55-75个基点中 55个基点具有较好的可见度 75个基点则预留给了可能出现的不可预见情况 [46][47] 问题: 小型店铺入住率的潜在上限 [48] - 鉴于渠道需求和持续看到的强劲需求 预计入住率可以继续逐步提高 当入住率达到中位90%范围时 主要剩下的是摩擦性空置 公司有针对性地通过较低租金 百分比租金等策略处理较难租赁的空间 高质量租户基础提供了信心 [49][50][51] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间的差距及其稳定水平 [54] - 该差距主要取决于时间安排 150-200个基点的差距可能是正常波动范围 本季度有所收窄 公司关注的是已签约未开业的管道 其中500万美元预计80%在明年实现 大部分将在第一季度开始产生租金和新的NOI [54][55] 问题: 杂货店与餐饮业态之间的平衡及消费者行为变化 [56] - 在投资组合中 杂货店和餐饮（包括外卖）更多是互补而非替代关系 两者表现均强劲 这归因于公司所在市场的人口迁入增长 以及合作的杂货店运营商实力雄厚 持续投资于门店并实现同店销售增长 [57][58] 问题: 对增加二级/三级市场投资组合权重的看法及资本化率差异 [63] - 公司不过分关注市场层级标签 但若投资于较小市场 则对资产质量要求更高 必须确保是市场中最优质的资产之一 资本化率通常在较高五点范围到较高六点范围 以实现风险调整后的回报 不同市场 物业类型和业态组合存在资本化率差异 [63][65][66][67] - 退出加州等流动性高的市场 使公司能够利用其他地区的潜在套利机会 专注于为股东创造可持续的长期自由现金流增长 [69][70] 问题: 运营杠杆和利润率提升的潜力 [75] - 随着入住率提升和投资组合增长 预计将继续获得边际运营杠杆 这不仅体现在运营利润率层面 也体现在EBITDA利润率层面 本季度回收率的持续改善也贡献了利润率提升 [75] 问题: 中期同店增长可持续性及入住率影响 [78] - 入住率增益不构成阻力 即使同店NOI增长因更高的租户保留率而从近年约5%的水平略有放缓 但通过嵌入式租金上涨 再开发等 将带来更强的自由现金流增长 [78]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI为4430万美元 同比增长64% 主要由嵌入式租金上涨贡献160个基点 入住率提升和正面租金价差各贡献100个基点 再开发活动贡献60个基点 百分比租金和辅助租金贡献60个基点 净费用报销贡献220个基点 被坏账准备金60个基点的负面影响所部分抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1283亿美元 同比增长59% [10] - 第三季度NAREIT FFO为3840万美元 即每股摊薄收益049美元 同比增长89% [10] - 第三季度核心FFO为每股047美元 同比增长68% 增长主要由同店NOI和净收购活动驱动 部分被增加的流通股数所抵消 [10] - 年初至今NAREIT FFO为1111亿美元 即每股摊薄收益142美元 同比增长6% 核心FFO为每股137美元 同比增长54% [10] - 公司上调全年同店NOI增长指引至475%至525% 将坏账准备金指引下调至总收入的55至75个基点 将NAREIT FFO指引中点上调至每股187美元 将核心FFO指引区间低端上调至每股180至183美元 [13] - 第四季度预计增长将有所减速 主要由于物业运营费用更多集中在第四季度以及剩余的坏账准备金 [13] - 净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1586亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金价差为256% 续租租金价差为104% 混合租赁价差为115% [17] - 超过90%的续租租约包含3%或以上的年度租金上涨条款 [17] - 年初至今租户保留率为82% 若排除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间 保留率为89% [17] - 季度末总租赁入住率为972% 小商铺租赁入住率维持在938%的高位 主力店空间为993% [18] - 约90%的2026年租赁已执行完成 [18] - 餐饮业态 包括快速服务餐厅和便利驱动型餐饮 仍然是零售需求的重要催化剂 在新租赁活动中占很大份额 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司高度集中于Sunbelt市场 该地区零售基本面保持强劲 人口普查数据显示零售额同比增长 行业研究指出Sunbelt郊区中心的客流量和入住率远高于全国平均水平 [5] - CoStar指出美国十大零售大都会区中有九个位于Sunbelt [5] - 近期收购的资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔和夏洛特 阿什维尔拥有强大的医疗和教育基础 充满活力的旅游经济 预计未来五年人口增长将超过全国平均水平 夏洛特是美国增长最快的大都会区之一 持续吸引人口迁入 金融服务和科技行业就业扩张 家庭收入高于平均水平 [19][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于经过验证的模式 维持高入住率 嵌入合同租金上涨条款 实现高租户保留率 获得健康的续租租金价差 进行选择性增值收购 [4] - 采用中心辐射式运营模式 以最小的增量G&A影响管理Sunbelt市场的顶级资产网络 该结构提供运营杠杆和灵活性 [5] - 资本配置策略保持审慎和纪律性 瞄准符合严格回报门槛并提升整体资产质量的机会 [8] - 约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成 其余部分为具有相似市场动态和人口特征的生活中心物业 这种平衡方法在保持多元化的同时 专注于具有最大运营优势的业态 [8] - 开放式零售的新开发水平有限 由于成本上升 资本市场紧张和限制性分区 新供应受到抑制 而过时的零售库存持续退出市场 [6] - 本季度完成了加州投资组合出售收益的全部再投资 将其重新配置到增长更高的Sunbelt市场 这是一个罕见且高增值的资本轮换 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sunbelt地区的基本面令人鼓舞 零售销售同比增长 主要Sunbelt大都会区的招聘势头保持健康 [5] - 注意到需要谨慎的数据点 家庭债务水平上升 消费者信心减弱 但公司中心内的日常消费者行为仍然具有韧性 突显了租户的必要性和资产基础的稳定性 [6] - 对未来的零售中心基本面保持乐观 受到低空置率 有限的新开发和稳定的租赁需求的支持 [9] - 凭借聚焦的Sunbelt布局 高质量的租户基础和财务灵活性 公司有信心为股东提供稳健的总回报 [9] - 对完成今年强劲收官感到兴奋 并对进入2026年更加乐观 [64] 其他重要信息 - 本季度完成了四笔收购 总计25亿美元 这些交易主要通过手头现金和一笔交易中承担的抵押贷款融资 [12] - 通过执行现有定期贷款的延期来加强财务实力 将两笔2亿美元贷款的到期日延长至2030年8月和2031年2月 加权平均到期期限增至47年 [11] - 签订了四份起始利率互换协议 锁定了45%和458%的固定利率 将在现有互换协议于2026年和2027年到期后生效 [11] - 截至9月30日 总流动性为571亿美元 包括7100万美元现金和循环信贷额度下的全部5亿美元可用额度 加权平均利率为398% 净杠杆率为24% 净债务与调整后EBITDA的比率为4倍 处于行业低位 [11] - 宣布了每股095美元的年度化股息 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租户在更具可自由支配支出类别中的表现 特别是餐饮业 以及如果可自由支配支出出现回落 对续租的考量 [21] - 公司仍然看到来自快速服务餐厅 包括快速休闲和堂食的强劲需求 投资组合中表现良好的餐厅远多于遇到困难的餐厅 困难更多是运营层面的问题 而非普遍现象 虽然年底会有几家餐厅更替 但已经存在稳固的需求 并且部分已经租给其他餐饮用途 [22][23][24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与生活中心物业的占比 渠道规模以及最新定价情况 [24] - 收购渠道在任何时候都保持强劲 通常有超过10亿美元的资产在评估中 涵盖各种开放式零售业态 大部分标的具有某种杂货成分或必要的商品组合 已中标的两处资产也是杂货店锚定 渠道构成与当前投资组合的构成非常相似 超过70%具有核心杂货成分 同时也会考虑符合战略和市场要求的少量生活中心交易 [25][26] 问题: 考虑到入住率超过97% 对未来几个季度轨迹的看法 [28] - 小商铺入住率预计在年底和明年第一季度会略有下降 然后在2026年重新加速 并有望创下新高 主力店方面目前有四个空置 年底预计有五个 其中三个是西佛罗里达州再开发机会的战略性清租 另外两个分别位于南加州和达拉斯 均已有明确需求 预计入住率在年内会有一些节奏变化 但将在2026年重新加速 [28][29] 问题: 对2026年租赁资本支出和租户改善支出的展望 与2025年相比 [30] - 2025年的支出水平相似 但有一些再开发机会 这些机会需要投入较多资金但回报可观 随着主力店租赁和建设大部分完成 特别是到2026年中 预计资本支出负担将下降 这将带来2026年及以后更强的自由现金流增长 [30][31] 问题: 关于第四季度更多后端加载费用的背景信息 [32] - 过去几年第四季度通常有较高的物业运营费用 这是正常的运营周期 此外 公司费用在第四季度也往往较高 [32] 问题: 当前净投资范围的影响因素 特别是考虑到加州处置和收购渠道 以及年底前达到范围高低端的时间点 [34] - 范围调整的原因是两笔已中标交易能否在2025年内完成交割存在时间上的不确定性 范围低端是已完成的交易 高端是希望能在年底前完成的交易 否则将体现在2026年初 加州最后一个资产的处置预计在2026年初或年内完成 因涉及环境相关的行政问题 [35][36] 问题: 在转向利用资产负债表能力进行收购后 未来增值创造的信心水平 [36] - 加州的资本轮换提供了一个独特的机会 以正利差升级了投资组合 当利用资产负债表增长时 资本成本有所不同 公司已经在投资委员会层面进行了调整 寻找符合风险调整回报的新机会 由于在市场中看到的机会集多样化 可以通过多种方式实现增值的现金流 [37][38] 问题: 剩余年度坏账准备金预算中 大部分是可见的还是假设的 [40] - 在预测中 55至75个基点的范围 可见度大约在55个基点的底部 范围顶部是为可能尚未显现的意外情况预留的 [40] 问题: 小商铺入住率略低于94% 该指标的天花板是多少 在当前背景下能否在未来几年达到 [41] - 根据渠道和持续看到的需求 预计可以继续逐步提高 当入住率达到中位90%时 主要谈论的是摩擦性空置 总有部分空间因结构性原因更难租赁 公司有针对性的策略 如较低租金 百分比租金交易等 若能维持当前入住率水平 并获得持续的租金上涨和续租双位数价差 加上高保留率 将加速自由现金流增长 当前租户基础质量远优于往年 [42][43][44] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间的差距在季度内继续收窄 考虑到租赁渠道和需求的强度 该差距能否压缩至2021年水平以下 或在2026年及以后稳定在何处 [45] - 该差距很大程度上取决于时间安排 新租约签订时间与旧租户搬离及新租户入驻时间的差异 150至200个基点的差距可能是正常波动范围 公司更关注渠道中的内容 有500万美元已签约但未开业的管道 预计其中80%将在明年实现 大部分将在第一季度开始支付租金 推动明年可观的新NOI增长 差距总会波动 本季度确实有所收窄 [46][47] 问题: 关于杂货业态与外出就餐/快餐业态之间的平衡 两者能否持续同步增长 如果经济环境疲软 消费者将如何适应 [48] - 在投资组合中 观察到这两个类别更多是互补而非替代 餐厅表现良好 杂货店也持续前进 部分原因是通胀驱动 但也得益于公司所在市场的人口迁入增长 以及所合作的杂货店类型 如Publix H-E-B Kroger和Albertsons等 这些运营商投资于门店并能够实现同店销售增长 过去几年居家食品和外出食品能够同步增长是一个有趣的动态 [48][49] 问题: 近期收购偏向二级和三级市场 如果三级Sunbelt市场的占比大幅增加甚至翻倍 公司是否感到舒适 如何看待这一点 [51] - 公司不过于纠结于市场层级划分 绝大部分投资组合位于所谓的"18小时城市" 可能被认为是主要或二级市场 但例如夏洛特虽然是二级市场 但地面动态截然不同 公司非常喜欢中心辐射式模型 从夏洛特这样的核心市场 可以投资像阿什维尔这样的市场 当进入二级或三级市场时 对资产质量的要求更高 必须确保拥有该市场中最好或第二好的资产 [51][52] 问题: 在投资者通常较少关注但本地商圈人口统计同样强劲的市场 资本化率是否会变化 是否存在因需求较少而带来的机会 [53][54] - 这归根结底取决于寻求的风险调整后回报 因此资产质量非常重要 在较小市场中必须处于质量光谱的高端 公司倾向于寻找初始收益率在高端5%到高端6%的资产 以实现7%以上的风险调整后回报 使其对业务具有增值性 资本化率因市场 物业类型和商品组合而异 [53] - 退出加州是一个战略决策 加州对几乎所有其他运营商都是核心市场 交易方式不同 因为其需求和流动性 作为一家公开上市的永续载体 这对公司而言不那么重要 重要的是为股东创造长期可持续的自由现金流增长 这使公司能够利用套利机会 [55] 问题: 关于运营杠杆 利润率同比上升约100个基点 这主要是时间性因素 还是随着额外入住率上线 利润率有进一步上行潜力 [57] - 随着入住率攀升和投资组合增长 预计将继续获得边际运营杠杆 这是拥有可扩展平台的最大优势之一 不仅体现在运营利润率层面 也体现在EBITDA利润率层面 本季度的部分原因可能是随着向更固定的上限模型过渡 费用回收率持续增强 [58][59] 问题: 关于同店增长的可持续性 入住率是否会在近期成为同店增长的不利因素 [61] - 入住率增长不会是不利因素 这回到了关于资本支出的评论 随着入住率提升 确实能从中获得可观的同店增长 但新租赁伴随着实际成本 即使同店NOI增长从连续几年5%的良好态势中有所放缓 也只会是由于投资组合中更高的保留率 公司将进行更多续租 获得嵌入式租金上涨 以及一些再开发 这将带来更强的自由现金流增长 [61]

业绩总结 - 2025年第三季度的总收入为61,682千美元，较2024年同期的59,460千美元增长3.7%[108] - 2025年前九个月的总收入为180,487千美元，较2024年同期的172,259千美元增长4.3%[108] - 2025年第三季度的净收入为6,026千美元，而2024年同期为亏损539千美元[110] - 2025年前九个月的净收入为108,760千美元，较2024年同期的3,859千美元显著增长[110] - 2025年第三季度的Nareit FFO为38,420千美元，较2024年同期的30,904千美元增长24.3%[110] - 2025年前九个月的Nareit FFO为111,062千美元，较2024年同期的91,818千美元增长20.9%[110] - 2025年第三季度的调整后EBITDA为45,030千美元，较2024年同期的39,148千美元增长15.0%[112] - 2025年前九个月的调整后EBITDA为131,188千美元，较2024年同期的116,627千美元增长12.5%[112] 用户数据 - 截至2025年第三季度，租户保留率为82%[16] - 租赁占用率为97.2%[57] - 2025年第三季度前十名租户占总ABR的20%[51] - 89%的年租金收入（ABR）来自于有杂货店的中心，同行业平均为76%[14] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益（Core FFO Per Diluted Share）预期为1.80至1.83美元，增长率为4.0%至5.8%[7] - 2025年净收入每股稀释预期在1.40至1.44美元之间[83] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为4.75倍至5.25倍，净杠杆比率为25%至35%[7] - 2025年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为4.0倍[70] - 2025年第三季度的净杠杆比率为24.0%[78] - 截至2025年9月30日，净债务为693,826千美元，较2024年12月31日的653,020千美元增加6.3%[118] - 截至2025年9月30日，净债务与调整后EBITDA比率为4.0倍，较2024年12月31日的4.1倍有所改善[118] 未来展望 - 预计未来五年人口将增长4%，主要行业包括医疗和旅游[25] - 2025年同物业净营业收入（SPNOI）增长预期为4.75%至5.25%，较之前的4.00%至5.00%有所上调[122] - 2025年净投资活动预期在4960万美元至1.586亿美元之间[83] 资本支出与流动性 - 2025年第三季度的资本支出占NOI的平均比例为23%[62] - 2025年总流动性为5.71亿美元，年度化股息率为0.95美元[16] - Fitch评级为BBB-，展望稳定，债务结构平衡，近期到期债务较少[14] 其他信息 - 2022年至2024年累计同物业净营业收入（NOI）增长为14.5%[62] - 2025年第三季度收购的资产包括多个社区中心，平均年租金为每平方英尺20.14美元至28.56美元[29] - 2025年第三季度的总资产负债率为24.0%[16] - 2025年第三季度的可持续股息增长率为52%[80]

核心业绩表现 - 2025年第三季度运营资金为每股0.47美元，超出市场一致预期的0.45美元，同比去年的0.44美元增长6.8% [1] - 本季度运营资金超出预期达4.44%，而上一季度则低于预期2.22% [1] - 季度总收入为7447万美元，超出市场一致预期的2.44%，同比去年的6852万美元增长8.7% [2] - 在过去四个季度中，公司有两次超出运营资金预期，三次超出收入预期 [2] 市场表现与近期展望 - 公司股价年初至今下跌约4%，同期标普500指数上涨16.9% [3] - 在本次财报发布前，盈利预期修正趋势不利，导致其Zacks评级为第4级 [6] - 当前市场对下一季度的共识预期为运营资金每股0.46美元，收入7559万美元；对本财年的共识预期为运营资金每股1.83美元，收入2.956亿美元 [7] 行业背景与同业比较 - 公司所属的REIT和权益信托-其他行业，在Zacks行业排名中位列前35% [8] - 同行业公司Lamar Advertising预计将于11月6日公布财报，预期季度每股收益为2.14美元，同比变化-0.5%，预期收入为5.8384亿美元，同比增长3.5% [9][10]

财务业绩：净收入与每股收益 - 2025年第三季度净收入为600万美元，摊薄后每股收益0.08美元，而2024年同期净亏损50万美元，摊薄后每股亏损0.01美元[20] - 2025年第三季度净收入为603万美元，相比2024年同期的净亏损54万美元实现扭亏为盈[37] - 第三季度净收入为602.6万美元，相比去年同期的净亏损53.9万美元实现扭亏为盈，九个月累计净收入为1.0876亿美元[39] - 截至2025年9月30日的九个月，公司净收入为1.0876亿美元，摊薄后每股净收入为1.39美元[31][33] - 2025年全年摊薄后每股净收入指引范围为1.40美元至1.44美元[29] 财务业绩：Nareit FFO与Core FFO - Nareit FFO为3840万美元，摊薄后每股0.49美元，较2024年同期的3090万美元（每股0.45美元）增长[23] - 核心FFO为3670万美元，摊薄后每股0.47美元，较2024年同期的3010万美元（每股0.44美元）增长[26] - 第三季度Nareit FFO为3842万美元，同比增长24.3%，每股0.49美元，九个月累计Nareit FFO为1.11062亿美元，每股1.42美元[39] - 第三季度Core FFO为3670.2万美元，同比增长21.9%，每股0.47美元，九个月累计Core FFO为1.07267亿美元，每股1.37美元[39] - 2025年全年Nareit FFO每股指引为1.85美元至1.89美元，Core FFO每股指引为1.80美元至1.83美元[29][30] 财务业绩：调整后EBITDA - 第三季度调整后EBITDA为4503万美元，同比增长15.0%，九个月累计调整后EBITDA为1.31188亿美元[41] 运营指标：同店业绩与出租率 - 同店净营业收入增长6.4%，达到4430万美元[23][26] - 截至2025年9月30日，出租率为97.2%，其中主力店出租率为99.3%，小商铺出租率为93.8%[26] - 截至2025年9月30日的九个月，同物业净营业收入增长5.9%，第三季度增长6.4%[31] - 2025年第三季度经济入住率为95.3%，同比提升90个基点；平均基本租金为每平方英尺20.15美元，同比增长3.4%[31] - 2025年全年同物业净营业收入增长指引为4.75%至5.25%，高于此前指引的4.00%至5.00%[30] - 2025年第三季度同物业净营业收入为4,428万美元，相比2024年同期的4,161万美元增长6.4%[36] - 2025年前九个月同物业净营业收入为1.283亿美元，相比2024年同期的1.211亿美元增长5.9%[36] - 公司投资组合总出租率为97.2%，年化基本租金（ABR）总额为2.17983亿美元，平均每平方英尺ABR为20.28美元[54] - 公司所有物业总可租赁面积为1134.7万平方英尺，整体出租率为97.2%，平均绝对租金为每平方英尺20.28美元[78] 运营指标：租赁活动 - 第三季度执行了56份租约，总面积约40.9万平方英尺，其中可比租约的混合续租租金涨幅为11.5%[23][26] - 在截至2025年9月30日的九个月内，公司投资组合中有75.8万平方英尺租约到期，其中62.2万平方英尺被续租，留存率达到约82%[59] - 截至2025年9月30日的季度，所有租户的新签和续租可比合约租金同比增长13.1%，新租约为每平方英尺21.63美元，旧租约为19.13美元[60] - 小商铺租户的新签可比合约租金大幅增长24.2%，达到每平方英尺38.85美元，而旧租约为31.27美元[60] - 主力租户的新签可比合约租金飙升94.4%，新租约为每平方英尺17.50美元，远高于旧租约的9.00美元[60] - 2025年第三季度新签可比租约的租金同比增长25.6%，达到每平方英尺34.45美元，加权平均租期为10.5年[64] - 2025年第二季度新签可比租约的租金同比大幅增长44.1%，为所有季度最高涨幅[64] - 截至2025年9月30日的四个季度，所有新签可比租约的租金同比增长34.7%，达到每平方英尺30.37美元[64] - 主力租户在2026年到期的租约占总基本租金的5.2%，每平方英尺基本租金为15.04美元[65] - 小商铺租户在2029年到期的租约占总基本租金的14.9%，每平方英尺基本租金为36.56美元[65] - 所有租户在2027年到期的租约占总基本租金的13.8%，每平方英尺基本租金为20.94美元[65] - 公司总可出租面积中，目前有471平方英尺处于空置状态[65] 运营指标：租户构成 - 小型商店租户（面积小于1万平方英尺）的ABR贡献为1.3149亿美元，占总ABR的60.3%，平均每平方英尺ABR为33.28美元[54] - 前25大租户的ABR总额为6868.8万美元，占总ABR的31.5%，合计占用可出租面积516万平方英尺，占比45.3%[57] - Kroger是公司最大的租户，ABR为807.5万美元，占总ABR的3.7%[57] - 食品杂货/药店类别是最大的租户商品类别，ABR为4009万美元，占总ABR的18.4%[58] 财务状况：流动性、债务与资本结构 - 截至2025年9月30日，公司总流动性为5.707亿美元，包括7.07亿美元现金及等价物和5亿美元的循环信贷额度可用资金[27] - 公司修改了4亿美元的无担保定期贷款协议，将债务加权平均到期期限延长至4.7年[23][27] - 公司债务的加权平均利率为3.98%[27] - 截至2025年9月30日，净债务为6.938亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.0倍[31] - 截至2025年9月30日，总可用流动性为5.707亿美元，包括现金及现金等价物7070万美元和5亿美元信贷额度[31] - 公司总债务净额为7.64572亿美元，加权平均利率为3.98%，加权平均到期年限为4.7年[43] - 2029年将有1.81949亿美元债务到期，其中包括1.5亿美元的无抵押票据[44] - 公司杠杆率为23.0%，远低于60.0%的契约限制，固定费用覆盖率为5.1倍[48] - 公司持有4亿美元生效利率互换协议，将部分债务利率锁定在2.66%至4.84%之间[49] - 公司持有4亿美元远期生效利率互换协议，将于2026年和2027年生效，锁定利率在4.50%至4.58%之间[50] - 公司现金及现金等价物和受限现金总额为7636.6万美元[83] - 公司总债务为7.71457亿美元[83] 财务状况：收入与费用 - 2025年第三季度总收入为7,447万美元，相比2024年同期的6,852万美元增长8.7%[35] - 2025年第三季度净营业收入为5,191万美元，相比2024年同期的4,690万美元增长10.7%[37] - 2025年前九个月总收入为2.218亿美元，相比2024年同期的2.027亿美元增长9.4%[35] - 2025年第三季度利息收入为129万美元，相比2024年同期的36万美元大幅增长261.1%[35] - 2025年第三季度折旧和摊销费用为3,273万美元，相比2024年同期的2,813万美元增长16.4%[35] - 公司最近一个季度的净营业收入为5191.2万美元，年化净营业收入为2.079亿美元[83] 财务状况：资产与现金流 - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物为7,075万美元，较2024年底的8,740万美元下降19.1%[34] - 截至2025年9月30日，应收账款和租金应收款总额为3,947万美元，较2024年底的3,613万美元增长9.3%[34] 投资活动：资产收购 - 公司以2.502亿美元的总收购价收购了四处物业，总面积约79.1万平方英尺[23][26] - 公司在2025年第三季度完成了四笔资产收购，总收购价格为2.502亿美元，总可出租面积为79.1万平方英尺[68] - 收购的资产包括位于圣安东尼奥的The Marketplace at Encino Park，价格为3850万美元，出租率为100%[68] - 收购的资产包括位于里士满都会区的West Broad Marketplace，价格为8600万美元，出租率为98.5%[68] - 收购的资产包括位于阿什维尔的Asheville Market，价格为4570万美元，公司承担了2230万美元的应付抵押贷款并确认了60万美元的公允价值调整[68][69] - 收购的资产包括位于夏洛特的Rea Farms，价格为8000万美元，出租率为96.8%[68] 投资活动：资产处置 - 公司在2025年9月处置了Custer Creek Village资产，处置价格为2290万美元，并确认了520万美元的销售收益[70] 投资活动：资本支出与再开发 - 2025年第三季度总资本投资和租赁成本为1.2399亿美元，较2024年同期的9092万美元增长36.3%[51] - 截至2025年9月30日，总应计资本投资和租赁成本为4900万美元，较2024年同期的5008万美元下降2.2%[52] - 公司当前有五个活跃的再开发项目，总估计成本为2900万美元，预计完成后增量成本收益率为7-10%[72] - 再开发项目包括Sarasota Pavilion，估计成本840万美元；Shops at Arbor Trails，估计成本300万美元；Bay Colony，估计成本230万美元；Buckhead Crossing，估计成本560万美元；The Parke，估计成本970万美元[72] - 公司在2025年第三季度完成了Sandy Plains Centre的再开发，成本为280万美元[73] - 2025年指引中净投资活动预计为4960万美元至1.586亿美元[30] 地区表现 - 得克萨斯州是公司最大的市场，ABR占比38.7%（8432万美元），可出租面积（GLA）占比41.9%（476.3万平方英尺）[54] - 公司投资组合中德州物业总可出租面积为476.3万平方英尺，平均出租率为97.3%，平均每平方英尺年基本租金为18.66美元[76] - 佛罗里达州物业总可租赁面积为226.3万平方英尺，出租率为97.4%，平均绝对租金为每平方英尺21.19美元[77] - 北卡罗来纳州物业总可租赁面积为157万平方英尺，出租率为97.6%，平均绝对租金为每平方英尺21.71美元[77] - 佐治亚州物业总可租赁面积为117.5万平方英尺，出租率为97.4%，平均绝对租金为每平方英尺21.06美元[77] - 南卡罗来纳州物业总可租赁面积为29.3万平方英尺，出租率为97.9%，平均绝对租金为每平方英尺27.02美元[78] - 马里兰州物业出租率为90.2%，平均绝对租金为每平方英尺37.15美元，为各州最高[78] - 加利福尼亚州物业出租率为76.1%，平均绝对租金为每平方英尺19.38美元[78] 管理层讨论和指引 - 2025年指引中包含55至75个基点的预期坏账率，占预期总营收的比例[30] 公司基本信息 - 公司总部地址位于伊利诺伊州唐纳斯格罗夫Highland Parkway 3025号350套房[85] 术语定义 - 关键要点1：公司定义ABR PSF为期末ABR除以已出租平方英尺面积[84] - 关键要点2：公司定义Anchor Tenant为面积大于等于10000平方英尺的租户[84] - 关键要点3：公司定义Small Shop Tenant为面积小于10000平方英尺的租户[84] - 关键要点4：公司定义Comparable Lease需满足租期大于等于1年、空置期小于1年、面积变化在10%以内等标准[84] - 关键要点5：公司定义Economic Occupancy为租金起始日已出租GLA占总GLA的百分比[84] - 关键要点6：公司定义Leased Occupancy为Economic Occupancy加上已签约未开始租约的GLA占比[84] - 关键要点7：公司定义New Lease为新租户入驻或现有租户搬迁至不同单元的情况[84] - 关键要点8：公司定义Renewal Lease为现有租户在同一单元通过修正案、延期协议或行使期权续租[84] - 关键要点9：公司定义Specialty Lease为租期少于1年的内联空间租赁或任何期限的公共区域租赁[84]