公司物业情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有466处邮政物业，位于44个州，净可出租室内面积约140万平方英尺[17] - 从完成首次公开募股到2019年底，收购约5750万美元租给美国邮政的邮政物业，净可出租室内面积约56万平方英尺[28] - 截至2019年12月31日，公司100%的物业租给了美国邮政（除极小部分非邮政租户）[59] - 截至2019年12月31日，公司拥有466处邮政物业，位于44个州，净可出租内部面积约140万平方英尺，均租给美国邮政署，仅一处有非邮政租户[155] - 截至2019年12月31日，公司拥有466处邮政物业，位于44个州，净可出租内部面积约140万平方英尺，2019年5月17日至12月31日，以约5750万美元收购195处邮政物业[181] - 截至2019年12月31日，所有租给美国邮政的物业平均剩余租期为2.92年[191] 公司首次公开募股情况 - 2019年5月17日完成首次公开募股，出售450万股A类普通股，发行价每股17美元，筹集总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[20] - 2019年5月17日公司完成首次公开募股，出售4,500,000股A类普通股，发行价为每股17美元，总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[170][184] 公司股权及运营合伙企业权益情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有运营合伙企业约70.0%的流通有限合伙普通股[19] - 截至2019年12月31日，Spodek先生及其关联方持有公司已发行普通股约30.1%的投票权[108] - 截至2019年12月31日，Spodek先生及其关联方持有运营合伙企业约19.1%的已发行OP单位（包括长期激励单位）和约12.1%的A类普通股，以及全部投票权等价股票，按完全摊薄计算，合计拥有公司约27.8%的经济权益[121] - 截至2019年12月31日，运营合伙企业约30.0%的已发行OP单位（包括长期激励单位）由第三方持有[126] - 截至2020年3月25日，公司拥有运营合伙企业约66.0%的流通普通有限合伙权益单位[183] 公司租金收入情况 - 2019年全年总租金收入890万美元，德州、宾夕法尼亚州和马萨诸塞州占比分别为10.5%、10.3%和9.7%[24] - 截至2020年3月25日，32份租约处于延长期，2019年年度租金收入为110万美元[62] - 2019年租赁收入为8,865,868美元，租户报销收入为1,311,121美元，费用及其他收入为1,112,367美元，总收入为11,289,356美元[176] - 截至2020年3月25日，32份租约处于延长期，代表2019年12月31日止年度110万美元的年度租金收入[200] 公司财务指标变化情况 - 2019年12月31日止年度总营收为1128.94万美元，较2018年的768.51万美元增加360.42万美元，增幅47%[202] - 2019年12月31日止年度总运营费用为1122.08万美元，较2018年的511.11万美元增加610.97万美元，增幅120%[202] - 2019年12月31日止年度运营收入为6.85万美元，较2018年的257.40万美元减少250.55万美元，降幅97%[202] - 2019年12月31日止年度净利息支出为152.12万美元，较2018年的148.66万美元增加3.46万美元，增幅2%[202] - 2019年12月31日止年度所得税支出为3.97万美元，较2018年的所得税收益6.08万美元减少10.05万美元，降幅165%[202] - 2019年12月31日止年度净亏损为149.24万美元，较2018年的净利润114.82万美元减少264.06万美元，降幅230%[202] - 2019年12月31日公司现金为1250万美元，而2018年12月31日为30万美元[212] - 2019年12月31日止年度，经营活动产生的净现金从2018年同期的270万美元增加0.2百万美元至290万美元，增幅约7.4%[213] - 2019年12月31日止年度，投资活动使用的净现金从2018年同期的290万美元增加6980万美元至7270万美元，增幅约2406.9%[214] - 2019年12月31日止年度，融资活动提供的净现金从2018年同期的30万美元增加8180万美元至8210万美元，增幅约27266.7%[215] 公司租约情况 - 截至2019年12月31日，公司20份租约处于延长期或已到期[62] - 截至2019年12月31日，与美国邮政署的租约加权平均剩余到期年限约为2.92年，到期时间至2029年[159] - 2020 - 2029年各年到期租约数量分别为83、64、200、43、27、11、23、10、3、1份，对应总租赁面积占比分别为18.4%、11.2%、37.1%、12.6%、7.4%、1.8%、8.5%、1.2%、1.4%、0.4%，年化租赁收入占比分别为20.3%、9.9%、31.4%、15.4%、6.8%、3.0%、9.6%、1.8%、1.1%、0.7%[160] - 2022年到期的200份租约中，有135份属于主租约，约58,652平方英尺的内部租赁面积和年化租赁收入60万美元由按月续租或于2019年12月31日到期的租约占用[164] 公司信贷及股息情况 - 签订信贷协议，提供最高1亿美元的高级循环信贷额度，期限四年至2023年9月，可扩展至2亿美元[28] - 宣布并向A类普通股股东、投票权等价股股东、运营合伙企业单位持有人和长期激励单位持有人每股支付总计0.203美元的股息[28] - 2019年9月27日公司与相关方签订信贷协议，初始循环承诺本金总额为1亿美元，可增加至最多2亿美元；2020年1月30日，公司行使部分增额选择权，将信贷额度最高可用金额增至1.5亿美元[198] 美国邮政财务及业务情况 - 截至2019年12月31日，美国邮政总资产约292亿美元，总负债约1015亿美元[39] - 自2010年以来，全国零售邮局数量减少约1000个[37] - 截至2019年12月31日，美国邮政向联邦融资银行的未偿债务为110亿美元，向邮政退休人员健康福利基金的流动负债为484亿美元[42] - 截至2019年9月30日，美国邮政邮政退休人员健康福利基金资金缺口负债为694亿美元，公务员退休制度和联邦雇员退休制度资金缺口分别为290亿美元和209亿美元[42] - 美国邮政在公务员退休制度和联邦雇员退休制度摊销方面对人事管理办公室的未偿债务分别接近48亿美元和34亿美元[42] - 过去五年美国邮政竞争业务量的增长主要归因于三大客户UPS、联邦快递和亚马逊[44] - 美国邮政若无法延长与联邦融资银行的票据购买协议，可能需通过其他方式寻求债务融资[41] - 美国邮政业务受国会、邮政监管委员会和其他政府机构监督和监管，提价需经邮政监管委员会批准[43] - 美国邮政业务受交付市场竞争、替代产品和数字通信影响，客户使用邮政服务向替代产品和数字通信转移[44] 公司面临的风险情况 - 收购物业使用OP单位可能导致股东摊薄，限制出售物业能力[63] - 邮局物业流动性不足，限制公司应对不利变化能力，影响财务状况[65] - 经济衰退、利率上升等可能导致租金下降、违约增加，影响公司财务[68] - 未来收购物业若不达标，会对公司财务和增长前景产生不利影响[70] - 公司许多运营成本固定，收入下降时难以削减开支[71] - 房地产税增加会影响公司现金流、财务状况和股价[72] - 抵押贷款利率上升或无法获得贷款，会影响公司融资和再融资[73] - 2021年后LIBOR逐步淘汰，市场向SOFR过渡，可能影响公司财务结果[76] - 债务协议中的契约限制公司举债能力，违约会产生严重后果[79][80][81] - 未能有效对冲利率变化，会对公司财务状况和偿债能力产生不利影响[82] - 公司面临关键人员流失风险，关键人员的离开可能影响业务管理、增长战略实施及资本市场形象[83] - 公司可能面临持续或未来诉讼，诉讼结果可能导致支付高额罚款、判决或和解金，影响财务状况[85] - 公司若遭遇重大财产损失，可能无法按原规格重建，重建还需满足多项要求[86] - 公司合资投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况及合作方纠纷等因素影响[87] - 公司面临网络安全风险，安全漏洞可能导致运营中断、财务受损等后果[89] - 公司在吸引和留住人才方面竞争激烈，人力成本增加可能影响业务和经营成果[91] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、罚款等[96] - 公司面临自然灾害和恶劣天气风险，可能导致财产损失和经营收入下降[99] - 气候变化可能对公司的物业、运营和业务产生重大不利影响，包括增加风暴强度、提高保险和能源成本等[101] - 公司需对物业价值进行季度评估，若物业的估计未来现金流量低于账面价值，则可能计提减值准备，这将直接影响公司收益[102] - 公司的产权保险政策可能无法涵盖所有产权缺陷，若出现重大产权缺陷且未得到充分保险覆盖，公司可能损失部分或全部投资资本和预期利润[103] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律、法规和契约而产生重大成本，这可能影响公司的增长战略[105] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》和《1988年公平住房修正案法案》等法规要求，可能导致额外成本、政府罚款或无法再融资[106] - Spodek先生及其关联方对公司和运营合伙企业有重大影响力，可能以不符合其他股东最佳利益的方式行使影响力[108] - 公司运营合伙企业与股东之间可能存在利益冲突，这可能阻碍有利于股东的业务决策[109] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下增加授权股份数量、分类和重新分类未发行股份并发行股票，这可能影响股东利益[114] 公司REIT资格及税务情况 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，每年至少95%的总收入必须来自合格来源，且每年必须向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本利得）[129] - 若未能符合REIT资格，将无法在计算应纳税所得时扣除支付给股东的股息，并需按常规公司税率缴纳联邦所得税，还可能面临州和地方税增加，且除非获得联邦所得税法规定的救济，否则在未能符合资格的年份之后的第五个日历年之前不能重新选择REIT身份[133] - 若满足分配要求但分配少于100%的REIT应纳税所得，将对未分配的应纳税所得缴纳联邦公司所得税；若日历年实际支付给股东的金额低于税法规定的最低金额，将需缴纳4%的不可扣除消费税[134] - 为维持REIT资格，每个日历季度末，至少75%的资产价值必须由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产构成；投资的证券（政府证券、应税REIT子公司证券和合格房地产资产除外），一般不能超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%；任何一家发行人的证券价值（政府证券、应税REIT子公司证券和合格房地产资产除外）一般不能超过资产价值的5%；一家或多家应税REIT子公司的证券价值不能超过总资产价值的20% [136] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司处置房地产可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税[137] - 公司需在2019年12月31日结束的纳税年度结束前向股东分配UPH在合并交易前应纳税年度的累计收益和利润，虽认为已满足要求，但计算存在不确定性[139] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将对某些收入或扣除项征收100%的惩罚性税，且TRS股票和证券的总价值不得超过公司总资产价值的20%[142] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”，有效最高联邦所得税税率为29.6%[147] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”，若分配低于100%的净应税收入，将按21%的常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分征收4%的不可扣除消费税[149] - 公司将选择作为房地产投资信托基金（REIT）进行美国联邦所得税处理，需将至少90%的REIT应纳税收入进行分配，若分配100%的应纳税收入，一般无需缴纳联邦所得税[169] 公司股权限制情况 - 公司章程规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行普通股总价值或股数8.5%的股份，也不得拥有超过任何类别或系列优先股已发行股份8.5%的股份[113] - 公司章程规定，与“利益股东”（通常指实益拥有公司10%或以上表决权股份的任何人）的某些业务合并，在该股东成为利益股东后的五年内受限，之后此类合并需满足一定公平价格和/或绝大多数股东投票要求[119] - 运营合伙企业合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对公司的非邀约收购或控制权变更[120] - 公司章程限制除Spodek先生外任何人对普通股或优先股的受益或推定所有权不得超过8.5%，Spodek先生可拥有不超过15.0%的普通股[146] 公司其他情况 - 截至2019年12月31日，公司有21名全职员工，无兼职员工[31] - 截至2020年3月25日，公司有3名在册股东，A类普通股发行并流通的股份为5,392,906股，投票权等价股为27,206股，有限合伙人持有的OP单位为2,640,795个，LTIP单位为186,94