公司近期投资者活动安排 - 公司管理层将于2025年12月3日东部时间下午1:30在佛罗里达州博卡拉顿举行的NobleCon 21会议上进行演讲[1] - 演讲的高清视频网络直播将于次日提供，并将在公司网站、NobleCon网站及Channelchek.com上存档90天[1] - 公司还将于2025年12月9日至10日在德克萨斯州达拉斯参加Nareit的REITworld: 2025年度会议[2] - 在上述两个会议期间，公司管理层都将与投资界举行会议[1][2] 公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理超过2200处物业[1][3] - 这些物业主要出租给美国邮政服务公司，物业类型包括最后一英里邮局和工业设施[1]

公司概况 * 公司为Postal Realty Trust (NYSE:PSTL) 一家投资于美国邮政服务（USPS）租赁物业的房地产投资信托基金（REIT）[1] * 公司是美国邮政服务物业的最大所有者 在49个州拥有约2000处物业 市场份额约为8%-9% [3][9][13] * 公司是此细分市场中唯一的公开上市公司 [14] 核心业务模式与投资亮点 * 业务基石在于USPS作为租户的可靠性 包括100%的租金收取率（无论政府停摆 经济周期或COVID-19）以及99%的物业续租率 [3][18][21] * 公司通过一种称为运营合伙单位（OP unit）的货币进行收购 允许卖家进行税收递延交换 约10%-15%的交易使用此方式 [7][8] * 约75%的交易为场外交易 得益于公司的声誉和在行业内的长期关系 [16] * 公司拥有强大的内部增长引擎 2025财年同店NOI增长指引为8.5%-9.5% 盈利增长指引为12%-13% [10] 财务与运营数据 * 公司总企业价值从上市时的1.5亿美元增长至约9亿美元 物业数量从271处增长至约2000处 [9] * 2025年收购目标为1.1亿美元 资本化率（cap rate）在7.5%或以上 平均收购成本为每平方英尺160美元以下（包含土地 建筑和租约）[9][10] * 公司保持低杠杆率 负债水平低于5.5倍（目标为低于7倍）[29] * 投资级银行关系 包括Truist 摩根大通 Mizuho和M&T银行 [24] 租约结构与增长驱动 * 公司已成功为租约增加年递增条款 2022年后新签或续签的租约均包含3%的年租金递增（2022年为3.5%）[11][27] * 目前投资组合中53%的租约包含年递增条款 其余47%的租约将在到期时有机会重设为市场租金并加入递增条款 [11][28] * 公司已将投资组合中37%-38%的租约期限延长至10年 远高于行业常见的5年租约 加权平均租期（WALT）已延长至4-5年 [11][31] 市场机会与竞争格局 * 整个邮政物业市场规模估计为120亿至150亿美元 USPS在全国租赁约23000处物业 由约17000-18000名所有者持有 [5] * 市场高度分散 公司作为最大所有者 其规模是后续20大所有者总和（约占市场11%-12%）的接近一倍 [13][25] * 典型的所有者为持有物业40-50年的年长一代 出售动机多为生命事件或遗产规划 为公司提供了持续的收购渠道 [5][6] 风险观与投资理念 * 公司将投资视为对美国邮政“最后一英里”物流基础设施的投资 该网络覆盖61%的农村邮政编码 并被FedEx UPS等快递公司广泛使用 具有战略价值 [20] * 物业空置风险极低 上市6年多以来仅有2处物业未续租 空置物业对总收入影响微乎其微（约20多个基点）[18] * 公司运营保守 不依赖高杠杆来提升回报 认为业务本身的内在增长已足够强劲 [29][30] 其他重要信息 * 物业组合主要包括位于核心地段（如Main and Main） 具有较高土地与建筑比率的“最后一英里”设施 也包含一些大型工业处理中心 [22][23] * 租金递增是固定的3% 不与消费者价格指数（CPI）挂钩 但历史表现已大幅超过CPI [32]

投资论点 - Postal Realty (PSTL) 相对于其增长率和业务模式的优质程度被大幅低估 [1] - 公司当前股价为15.36美元，但基于18倍AFFO倍数，其公允价值应为23.58美元，存在约50%的上涨空间 [1] - 市场给予的低估值源于公司知名度低，而非基本面问题 [7][10] 当前估值与市场误判 - 公司远期AFFO倍数约为11.46倍，市净率(NAV)为75.96%，表明其交易价格远低于其资产净值 [3][4] - 11倍的AFFO倍数通常与零增长、高风险或高负债的REITs相关，但PSTL不符合这些特征 [4] - 公司自2021年以来的AFFO每股年增长率约为8%，此增长率通常对应约20倍的AFFO倍数 [4][7] - 低估值的主要原因是公司规模小（流通市值约4亿美元，总市值约5.09亿美元）且缺乏可比的上市公司，导致机构覆盖不足和分析知识难以迁移 [7][8][9][12] 对看空论点的反驳 - **规模问题**：在其细分领域（邮局房地产）中，PSTL是市场主导者，市场份额超过总目标市场的10%，远大于其他小型业主 [13] - **租约续签不确定性**：与美国邮政署（USPS）的租约续签率极高，保持了无与伦比的出租率水平 [17] - **资产类别未经证实**：尽管存在政府预算变动或停摆等担忧，但PSTL始终保持100%的租金收取，租金收入持续增长 [22] - **增长管道不确定**：2025年公司完成了超过1.01亿美元的资产收购，对于一家市值约5亿美元的公司而言，增长管道强劲 [23][24][25] 业务基本面支持更高估值 - **AFFO增长**：历史AFFO每股年增长率约8%，新租约包含3%的年租金递增，为增长提供了基础 [26] - **收购增长**：2025年收购资本化率在高位7%区间，最近季度为7.7%，而平均债务成本为4.37%，收购利差健康 [27][28] - **资本成本**：通过UPREIT结构使用OP单位收购资产，混合资本成本介于6%-7%之间，有利于收购 [29][30][31] 清洁的业务模式 - 业务模式为三重净租赁，REIT收取的租金收入扣除大部分费用，利润率极高 [32] - 2025年第三季度净营业收入（NOI）为1942.1万美元，呈现连续季度增长 [33] - 由于续租对象是同一政府实体，避免了大部分租赁费用，2025年第三季度经常性资本支出仅占收入的1.1%，远低于办公（约20%）和工业（6%-8%）地产的水平 [34] - 业务模式清洁，收入流具有经常性且存在有机增长 [35] 稳健的资产负债表 - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍 [36][37] - 固定费用覆盖率为4.2倍 [27][37] - 债务期限分布良好，总债务加权平均利率为4.37% [28][37]

公司近期活动 - 公司首席执行官Andrew Spodek及管理层将于2025年11月18日东部时间上午9:30在佛罗里达州迈阿密举行的Jefferies房地产会议上进行演讲 [1] - 公司将于2025年11月19日中部时间下午4:00在德克萨斯州达拉斯举行的2025年西南IDEAS会议上进行演讲 [2] - 公司将在上述会议期间与投资界举行会议 [1][2] 公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理超过2,200处物业 [1][3] - 这些物业主要出租给美国邮政服务公司，物业类型包括最后一英里的邮局和工业设施 [1][3] 投资者信息 - 演讲的现场网络直播将在公司网站的投资者关系栏目中提供 [2] - 无法收听直播的人士可在活动结束后不久于网站观看回放 [2]

研究背景与经验 - 研究经验超过10年，深入研究的公司数量超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技行业（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 近3年转向专注于价值投资的YouTube频道，已研究数百家不同公司 [1] 行业覆盖范围 - 偏好覆盖金属与矿业类股票 [1] - 对其他多个行业亦有研究，包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO为每股0.33美元，相比去年同期增长0.03美元，增幅为10% [5][12] - 将2025年AFFO指引区间上调至每股1.30-1.32美元，相比2024年低端增长0.14美元，高端增长0.16美元，按中点计算年增长率为13% [5][12] - 从2022年到2025年，AFFO每股增长的复合年增长率指引为9% [5] - 第三季度净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，固定利率债务占借款的93%，加权平均债务期限为3.5年 [15] - 信贷额度承诺增加4000万美元至4.4亿美元，额外借款的加权平均全固定融资成本为4.73%，期限至2030年1月 [15] - 季度股息为每股0.2425美元，较2024年第三季度增长1%，第三季度股息支付率约为73%，股息收益率约为6.5% [16] - 第三季度经常性资本支出为28.8万美元，在17.5万至32.5万美元的指引范围内，预计第四季度在10万至25万美元之间 [16] - 预计2025年全年现金G&A费用在1050万至1150万美元之间 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成了4230万美元的收购，加权平均现金资本化率为7.7%，截至10月17日的收购总额略超1亿美元 [7][19] - 第三季度收购增加了约16万净可租赁内部平方英尺的投资组合，物理足迹扩张2.3%，包括来自28个最后一英里邮局的4.1万平方英尺和来自19个弹性物业的11.9万平方英尺 [19] - 截至10月17日，第四季度已额外收购19处物业，价值约720万美元，另有9处物业总计500万美元已签订最终合同 [19] - 第三季度通过ATM和OP单位发行筹集了2670万美元股权，平均总价格为每股或每单位15.50美元，另有约300万美元为支付股息后留存的AFFO，用于收购融资 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有并管理着全国超过2200处邮政物业 [6] - 截至10月17日，投资组合中53%的租金受年度租金调涨条款约束，38%的租金来自已执行或商定至2026年的10年期租约 [18] - 由于第三季度执行新租约，公司收到了一笔总额为32.9万美元的一次性补付租金 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于三个支柱：通过程序化租赁驱动投资组合有机增长；收购首日即能增厚每股收益的邮政物业；深化资本获取渠道以支持增值增长 [4] - 作为美国邮政房地产的最大所有者，公司目前占据约80%的市场份额 [48] - 高效的租赁框架提供了可预测的长期收入增长，新租约通常为10年期，并包含3%的年租金调涨 [5][6] - 公司能够比以往更早地预测未来租约开始的租金时间和范围，并于今年首次提供年度AFFO每股指引 [5][6] - 任命Steve Bacchi为新任首席财务官，其来自Realty Income，拥有深厚的资本市场和公司金融经验 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务是宪法规定的关键普遍服务，其租赁费用仅占其总运营预算的1.5%，最近的联邦政府停摆未中断该服务，租金支付未受影响 [4] - 2025年同店现金NOI指引从之前的7%-9%上调至8.5%-9.5% [7] - 2025年收购指引为达到或超过1.1亿美元 [7] - 展望2026年，除了以持有状态收购的物业外，一次性补付租金的频率和金额应会继续减少 [18] - 业务增长不依赖于外部收购，未来几年有34%的租约到期，内部增长潜力显著 [42] 其他重要信息 - 第三季度业绩超预期，部分原因是运营费用低于预期，以及与美国邮政服务公司的租约执行速度加快、转租结果、费用和其他收入超出最初预期 [12][13] - 第三季度因去年12月以持有状态收购的一处资产获得一次性补付租金，带来每股0.01美元的AFFO收益；第四季度指引内包含的R&M费用比季度平均水平高出每股0.02美元，但预计不会延续到2026年 [13] - 公司持有充足的流动性，季度末有1.25亿美元未提取的循环信贷额度能力，此外还有2.5亿美元的增额期权 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于马萨诸塞州牛顿维尔收购案的细节以及此类机会的出现频率和竞争情况 [23] - 牛顿维尔交易是独特的场外机会，物业位置优越，邮政服务需求强劲，此类机会经常出现，但公司通常不积极竞标，因为初始往往不增值，此次因资本成本合适而收购 [24] 问题: OP单位在当前与潜在卖家对话中的使用频率 [25] - OP单位作为一种货币具有价值，有些卖家感兴趣，但有时仅用于开启对话，对于较小或涉及多个合伙人的交易可能较复杂，总体上对邮政物业所有者有吸引力 [25] 问题: 对2025年剩余时间收购步伐的看法及驱动因素 [29] - 收购关乎时机，第三季度交易量较大，关闭了约9400万美元，第四季度初关闭了700万美元，另有500万美元已签合同，1.1亿美元指引是达到或超过，被视为年度故事而非季度故事，并非放缓 [30] 问题: 关于新租约的市场租金调整、年度调涨和租期延长的量化指引 [31][32] - 由于是单一租户，公司避免分享市场调整的具体数据，但开始提供季度同店数据，过去三年平均同店NOI增长率约为6%，可作为内部增长潜力的指标 [33][34] 问题: 对2026年资本化率走势的看法，是否与10年期国债收益率同步 [38] - 资本化率并不完全与10年期国债收益率同步变动，通常滞后，卖方期望尚未完全随利率变动调整，目前仍以7.5%或更高为目标，随着时间推移可能调整指引 [39] 问题: 未来租约期限的目标，是倾向于10年还是混合期限 [44] - 未来将继续看到5年期和10年期租约的混合，在与邮政服务就年度调涨达成一致后，10年期是自然的下一步，为投资者提供安全感 [44] 问题: 行业竞争格局，是否有竞争对手更多地收购邮政物业 [47] - 该领域一直存在不同规模和形式的竞争对手，取决于交易的资产类型，公司是目前最大的所有者，占据约80%的市场份额 [48]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，Postal Realty Trust拥有1,853处物业，净可租赁面积约为6.9百万平方英尺[6] - 第三季度租金收入为23,692千美元，较第二季度的22,730千美元增长4.24%[16] - 第三季度总收入为24,326千美元，较第二季度的23,351千美元增长4.17%[16] - 第三季度净收入为4,883千美元，较第二季度的4,672千美元增长4.49%[16] - 第三季度每股净收入为0.13美元，较第二季度的0.12美元增长8.33%[12] - 第三季度资金来自运营（FFO）为10,964千美元，较第二季度的10,752千美元增长1.97%[19] - 第三季度调整后的资金来自运营（AFFO）为10,765千美元，较第二季度的10,388千美元增长3.62%[19] 财务数据 - 截至2025年9月30日，公司的总市值为521,379千美元，企业价值为868,258千美元[11] - 截至2025年9月30日，公司的净债务为346,879千美元，净债务与企业价值比率为40.0%[11] - 截至2025年9月30日，公司的总资产为735,190千美元，较2025年6月30日的689,822千美元增长6.56%[14] - 2025年第三季度的净债务为346,879,000美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍[35] - 2025年第三季度的调整后EBITDA为16,555,000美元，调整后的利息覆盖比率为4.2倍[35] - 2025年第三季度的物业运营费用为1,667,000美元，较第二季度增长24.7%[23] 租金和运营 - 2025年第三季度的租金收入为20,914,000美元，较第二季度增长4.3%[23] - 2025年第三季度的租户补偿收入为2,778,000美元，较第二季度增长3.9%[23] - 2025年第三季度的物业管理费用为688,000美元，较第二季度增加6.35%[72] 资本支出 - 2025年第三季度的总资本支出为2,484,000美元，其中经常性支出为288,000美元[66] - 2025年第三季度的非经常性支出为2,196,000美元[66] 其他信息 - 2025年10月17日的总毛租金为81,300,453美元，占总毛租金的100%[61] - 宾夕法尼亚州的毛租金为7,316,639美元，占总毛租金的9.00%[59] - 德克萨斯州的毛租金为4,888,380美元，占总毛租金的6.01%[59] - 加利福尼亚州的毛租金为4,059,524美元，占总毛租金的4.99%[59] - 物业数量总计为1,872个，占总物业数量的100%[61] - 公司计算净债务为总债务减去现金和与物业相关的储备[70] - 净运营收入（NOI）计算为租金收入、租户报销和直接融资租赁收入减去房地产税和物业运营费用[71]

财务业绩概览 - 公司2025年第三季度营收为2433万美元 同比增长237% [1] - 公司当季每股收益为033美元 相比去年同期的003美元大幅提升 [1] - 营收超出扎克斯共识预期08% 每股收益超出共识预期645% [1] 细分收入表现 - 租金收入为2369万美元 超出三位分析师平均预估的2343万美元 [4] - 租金收入同比增长262% [4] - 费用及其他收入为63万美元 低于三位分析师平均预估的70万美元 同比下降292% [4] 运营指标与市场表现 - 稀释后每股净收益为013美元 高于三位分析师平均预估的010美元 [4] - 公司股价过去一个月下跌1% 同期扎克斯S&P 500指数上涨21% [3] - 公司股票目前获得扎克斯排名第2级（买入） [3]

核心财务业绩 - 季度运营资金为每股0.33美元 超出市场共识预期0.31美元 同比去年同期0.3美元增长10% [1] - 本季度运营资金超出预期6.45% 上一季度超出预期10% [1] - 季度营收为2433万美元 超出市场共识预期0.80% 同比去年同期1967万美元增长显著 [2] - 公司在过去四个季度中均超出运营资金和营收的共识预期 [2] 股价表现与市场比较 - 公司股价年初至今上涨约13.6% 同期标普500指数上涨16.5% 表现略逊于大盘 [3] - 公司所属的房地产投资信托行业在Zacks行业排名中位列前35% 研究表明排名前50%的行业表现优于后50%的行业超过2比1 [8] 未来展望与预期 - 当前市场对下一季度的共识预期为运营资金每股0.31美元 营收2456万美元 [7] - 当前市场对本财年的共识预期为运营资金每股1.26美元 营收9419万美元 [7] - 在公司本次财报发布前 其预期修正趋势向好 目前Zacks评级为第2级 [6] 行业同业公司表现 - 同业公司Outfront Media预计将于11月6日公布截至2025年9月的季度业绩 [9] - 预计Outfront Media季度每股收益为0.5美元 同比增长2% 过去30天内该预期维持不变 [9] - 预计Outfront Media季度营收为4.5656亿美元 较去年同期增长1% [10]

收入和利润表现 - 截至2025年9月30日的三个月，公司总收入为2432.6万美元，同比增长23.7%，其中租金收入为2369.2万美元，同比增长26.2%[178] - 公司第三季度运营收入为914.9万美元，同比大幅增长91.1%，净收入为488.3万美元，同比增长262.0%[178] - 截至2025年9月30日的九个月，公司总收入为6982.7万美元，同比增长26.9%，净收入为1221.0万美元，同比大幅增长362.9%[187] - 九个月期间，公司租金收入增长1516.2万美元至6790.2万美元，主要得益于资产收购和新租约的执行[187][188] 成本和费用 - 第三季度总利息费用净额为426.0万美元，同比增长24.6%，主要由于信贷设施借款增加以及提前清偿债务产生14.2万美元损失[178][186] - 第三季度房地产税支出增长37.8万美元至286.5万美元，九个月期间增长111.3万美元至828.7万美元，主要归因于收购活动[178][181][187][190] - 第三季度一般行政费用减少13.3万美元至375.1万美元，但九个月期间增加90.9万美元至1300.3万美元，主要与上市公司相关成本及薪酬调整有关[178][183][187][192] - 折旧和摊销费用增加110万美元至1760万美元，增幅6.6%[194] - 净利息支出增加260万美元至1190万美元，增幅28.0%[195] 投资组合与资产收购 - 公司在截至2025年9月30日的九个月内以约9660万美元收购了151处租赁给USPS的物业[155] - 截至2025年9月30日，公司投资组合包括1,853处自有物业，净可租赁内部面积约为690万平方英尺[157] - 2025年9月30日后至11月4日期间，公司收购了19处房产，总收购价约为720万美元（不含交易成本）[218] - 资本改善项目预计额外成本为80万至160万美元[210] 债务与融资活动 - 公司修订后的信贷协议包括一项1.5亿美元的优先无抵押循环信贷额度[172] - 公司修订后的信贷协议包括一项2.9亿美元的定期贷款额度，由1.15亿美元的2030年定期贷款和1.75亿美元的2028年定期贷款组成[172] - 截至2025年9月30日，公司总债务约为3.492亿美元，其中可变利率债务约为3.15亿美元，固定利率债务约为3420万美元[220] - 信贷安排项下未偿还本金总额为3.15亿美元[201] - 合并债务本金总额约为3.492亿美元[211] - 一笔由四处房产抵押的贷款，前五年固定利率为3.625%（至2026年8月），之后每年调整，最低年利率为3.625%[217] - 一笔由一处工业地产抵押的贷款，前五年仅付息，固定利率为2.80%（至2026年1月），之后按30年摊销计划偿还本息[217] - 公司获得与收购两处房产相关的卖方融资，金额为140万美元，固定利率5.00%，仅付息期限至2039年9月1日[217] 现金流状况 - 现金及等价物增加至190万美元，第三方托管及储备金为40万美元[196][200] - 经营活动净现金流增加890万美元至3320万美元，增幅36.6%[197] - 投资活动净现金流出主要为8960万美元收购及590万美元托管存款[198] - 融资活动净现金流入增加3020万美元至6040万美元[199] 股权融资 - 在截至2025年9月30日的九个月内，公司通过ATM计划发行了2,347,137股股票，获得约3580万美元的总收益[159] - 截至2025年9月30日，公司ATM计划剩余可用额度约为5790万美元[159] - 截至2025年11月4日，公司持有其运营合伙企业中约78.7%的已发行普通合伙单位[158] 利率风险管理 - 利率互换名义本金总额为2.9亿美元[204] - 通过利率互换协议，公司将2.9亿美元的定期贷款转为固定利率债务，调整后可变利率债务为2500万美元，固定利率债务为3.242亿美元[220] - 若一个月期调整后SOFR利率变动1.0%，公司年度现金流将相应减少或增加约25万美元[220] - 公司通过利率互换等衍生工具管理可变利率债务风险，旨在降低现金流波动性和利率上升风险[221] 租赁与租户情况 - 截至2025年9月30日，租赁给租户的物业平均剩余租期约为4.0年[166] - 截至2025年11月4日，有两处物业被美国邮政署作为逾期租户占用，其按月支付市场租金或原租约租金中的较高者[175] - 在截至2025年9月30日的九个月内，公司总租金收入中约有10.4%集中于宾夕法尼亚州[161] 其他重要事项 - 公司作为REIT，若无法满足税收优惠资格，其收入将按常规公司税率纳税，并在此后四年内失去REIT资格[174] - 九个月期间，公司因自然灾害和故意破坏产生的伤亡及减值净收益为9.8万美元，反映了保险理赔的影响[187][193]