市场扩张和并购 - 公司拟13337.08万元收购安郅科技100%股权[1] 业绩总结 - 安郅科技2023年、2024年11月营业收入分别为206.70万元、254.98万元，净利润为 - 18.02万元、 - 2675.79万元[2] - 博胜供应链2022 - 2024年6月30日资产总计分别为6906.08万元、8655.46万元、10740.73万元[92] - 博胜供应链2022 - 2024年6月30日负债总计分别为2744.79万元、4277.39万元、5485.63万元[92] - 博胜供应链2022 - 2024年6月30日净资产分别为4161.29万元、4378.07万元、5255.11万元[92] - 博胜供应链2022 - 2024年上半年营业收入分别为7226.56万元、10813.30万元、5891.81万元，2023年同比增长49.63%，2024年上半年较上年同期增长26.40%[93] 数据相关 - 安郅科技股东全部权益账面价值为11684.19万元、评估价值为13337.08万元，增值1652.89万元[3] - 安郅科技核心资产账面价值合计为10589.94万元、评估值为12242.83万元[4] - 万安集团出资安郅科技时土地使用权作价9500万元、房屋建筑物作价4878万元，合计14378万元[4] - 公司持有博胜供应链84.97%股权，博胜供应链租赁安郅科技厂房年租赁成本约300万元[5] - 公司目前银行存款利率2.04%，13337.08万元资金每年利息收入约272万元[6] - 2024年安郅科技亏损扩大因管理费用和资产减值损失增长，计提2206.95万元无形资产减值准备[7] - 万安集团土地原始投入成本约2427万元，房屋建筑物投入约5759万元，融资成本2089.75万元[9] - 土地使用权账面原值87155963.30元，减值准备22069453.34元，账面净值63055281.77元[10] - 选取三宗可比实例，实例一面积4306.70㎡、单价752元/㎡，实例二面积47018.29㎡、单价750元/㎡，实例三面积1809.10㎡、单价840元/㎡[13] - 2021 - 2024年11月7日工业用地地价水平值分别为700、657、655、696，环比增长率分别为0、 - 0.0614、 - 0.0030、0.0626，地价指数分别为100.00、93.86、93.58、99.44[18] - 评估基准日2024年11月7日地价指数为99.44，交易案例A、B、C地价指数分别为97.44、95.40、93.67[19] - 待估宗地剩余土地使用年期为39.31年，土地使用年期修正指数为95.04，三实例使用年期50年，修正指数为100[21] - 土地还原利率为6%[21] - 市场比较法评估国有建设用地使用权价格为795元/平方米，折合53万元/亩[36] - 成本逼近法土地取得费用中土地补偿费和安置补助费为98.50元/㎡[43] - 地上附着物补偿为345.15元/㎡，地上青苗补偿为2.47元/㎡[44] - 土地取得费为446.12元/㎡[44] - 耕地占用税为24.89元/㎡，其中耕地征地比例39.60%，税额45元/㎡；种植园用地征地比例0.08%，税额27元/㎡等[45] - 耕地开垦费为29.70元/㎡，耕地征地比例39.60%，标准75元/㎡[46] - 森林植被恢复费为0.50元/㎡，林地征地比例5.04%，标准10元/㎡[47] - 各项税费合计55.09元/㎡，土地开发费取值80元/㎡[48][49] - 利息为16.78元/㎡，投资利息率3.10%；利润为20.92元/㎡，土地开发利润率3.6%；土地增值收益为74.27元/㎡，土地增值收益率12%[50] - 无限年期土地使用权价格为693.18元/㎡，有限年期土地价格为658.80元/㎡，微观因素修正后为669.00元/㎡[51] - 采用成本逼近法测算待估宗地单位面积价格为669.00元/㎡（44.60万元/亩）[52] - 采用市场法测算待估宗地单位面积价格为795.00元/㎡（53.00万元/亩），综合两种方法评估单价为732.00元/㎡（48.80万元/亩），评估总价为14,561,800.00元[54] - 房屋建筑物账面原值44,752,293.58元，账面净值42,844,105.51元，建筑面积合计36,221.50㎡[54][55] - 待估安郅科技公司厂房建筑面积36172.55㎡，实例A、B、C建筑面积分别为17984㎡、39456.48㎡、10000㎡[57] - 待估厂房售价不含税3225元/㎡，实例A、B、C售价分别为2980元/㎡、3528元/㎡[58] - 待估厂房建筑密度54%，实例A、B、C分别为51%、53%、61%[60] - 待估厂房容积率1.38，实例A、B、C分别为1.50、1.96、1.36[60] - 待估厂房土地剩余年期39.31年，实例A、B、C分别为42.67年、46.73年、37.67年[60] - 选取店口工业园区3个厂房作为可比实例，建筑面积分别为14890㎡、2004㎡、1200㎡，月租金分别为15.2元/㎡、14.97元/㎡、15元/㎡[66][67] - 待估资产万安厂区建筑面积36172.55㎡，建成于2019年[66] - 三个可比实例比准月租金分别为15.37元/㎡、14.99元/㎡、15.02元/㎡，待估资产市场月平均租金为15.13元/㎡[71] - 本次评估租赁空置率取5%，租约损失率取1%[73] - 估价对象为框架结构，重置成本取1841元/㎡，维修费率取1%[76] - 本次评估管理费取年毛收益的2%[77] - 保险费取重置成本的0.15%[78] - 相关税费综合税率为13.19%[79] - 本次评估取1个月房租作为押金，按一年期银行储蓄利率1.45%计算利息收入[81] - 本次评估资本报酬率为5%，年租金增长率为2%[83][84] - 安郅科技建筑物建筑面积36172.55㎡，土地使用权面积26335.19㎡，月租金15.13元/㎡·月，年毛租金收入6567488.18元，空置率及租金损失分别为5%和1%，年有效毛收入6176723元，年运营费用1941088元，年净收益4243570.71元，收益法评估结果98735847元，评估单价2730元/㎡[86] - 安郅科技最终评估单价2982元/平方米，评定总价107866500元[88] 未来展望 - 2015 - 2022年我国汽车保有量由1.72亿辆增长至3.19亿辆，平均增速超12%，2023年达3.36亿辆[91] - 中国售后市场规模将从2017年的910亿欧元增长至2030年的1970亿欧元，预计2025年中国汽车制动组件售后市场规模达1500亿元，年复合增长率约7.5%[91] - 博胜供应链2025年厂房需求面积约2.5万平方米，2026年约3.0万平方米[93] - 博胜供应链租赁厂房后续成本预计达520余万元/年[93] - 博胜供应链购买厂房初始成本13337.08万元，月度成本45.80万元，年度成本549.70万元；租赁月度成本43.41万元，年度成本520.88万元[95] - 收购安郅科技厂房及土地具有经济性和商业合理性[97]