公司所有权与股权结构 - 截至2024年12月31日，公司拥有ERPOP约97.0%的所有权权益[28] - 截至2025年2月6日，公司普通股记录持有人约1,630人，流通股379,705,225股；运营合伙企业单位记录持有人约450人，流通单位391,519,896个[161] - 2024年第四季度，公司发行19,181股普通股，以换取ERPOP各有限合伙人持有的19,181个OP单位[162] 公司员工情况 - 公司员工约2500人，是公司持续成功的驱动力[48] - 公司超60%的员工具有不同种族背景[51] - 2024年员工敬业度得分好感率为77.4%，包容指数得分好感率为84.4%[56] - 公司为员工承担100%的预防性医疗保健费用[56] - 公司为员工提供每年每个问题5次免费咨询服务[56] - 公司提供包括401(k)匹配、保险、租金折扣等财务福利[60] 公司业务布局与战略 - 公司专注于美国波士顿、纽约等城市的优质租赁公寓物业，在丹佛、亚特兰大等城市的业务正在扩张[32] - 公司长期战略是投资公寓物业，通过平衡当前现金流和长期资本增值来实现持续且卓越的风险调整后总回报[36] - 公司认为Z世代约7000万人，千禧一代约7200万人，婴儿潮一代超6800万人是租赁住房的重要需求来源[39][40] - 公司试图平衡入住率和租金率以实现收入最大化，同时严格控制成本以产生最高现金流[42] - 公司在部署和投资物业技术方面处于领先地位，以更好地服务客户和提高运营效率[43] - 公司将企业责任融入业务各方面，致力于减少环境影响和管理气候风险[44] - 公司的可持续发展计划通过优化资本投资和技术来管理环境影响和公用事业成本[45] - 公司通过增加扩张市场和减少对部分成熟市场低回报资产的敞口来优化资本配置[40] 公司面临的风险 - 公司投资房地产面临地理集中、竞争、短期租赁、资产流动性等风险[63][64][65][67][68] - 公司新收购、开发和翻新的物业可能无法达到预期表现[70] - 公司进入新市场可能面临评估市场、寻找机会、招聘人员和适应法规等风险[72] - 公司开发项目面临建设成本增加、许可证获取困难等风险[73] - 公司通过合资企业进行房地产活动面临连带责任、利益冲突等风险[74][75] - 非住宅租赁期限一般为五到十年，租户多为本地小企业，续租或出租新空间可能面临租金低于预期、空间无法出租等风险[78] - 2023年因Rite Aid破产，公司对租户直线租金应收账款进行了非现金冲销[78] - 金融市场的混乱可能导致债务融资成本增加或无法获得融资，影响公司的收购和处置活动，还可能导致公司证券价格下跌[82][84] - 股票市场的波动会使公司普通股市场价格不稳定，大量股票出售、纳入或排除在股票指数、发行额外普通股以及高利率都会导致股价下跌[85] - 利率上升会增加公司的利息支出和再融资成本，还会提高资本化率，导致公司资产估值下降[87] - 公司可能无法有效对冲利率变化，利率对冲合约结算可能产生重大费用，且交易对手可能违约[88] - 公司现金流可能不足以偿还现有债务，再融资时条件可能不利，若债务有担保，抵押持有人可能对房产进行止赎[89] - 信用评级大幅下调会增加借款成本，影响公司借贷能力，可能导致失去商业票据市场准入资格并需提供现金抵押或信用证[90][91] - 公司信用协议中的财务契约可能限制业务运营灵活性，违反契约可能导致债务违约和交叉违约[92] - 租金控制、稳定法规和驱逐限制等政策可能限制公司提高租金、收取费用和追讨租金的能力，对运营和房产价值产生不利影响[96] - 疫情等健康危机可能扰乱公司业务，影响经营、财务状况和流动性[114] - 严重通货膨胀可能增加公司运营成本，降低利润率，影响资产交易[115] - 网络安全事件可能导致公司运营中断、信息泄露、声誉受损，影响财务结果[116] 公司税务相关规定 - 公司需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT资格，否则将面临企业所得税和4%的消费税[102][108] - 处置待售资产的收益需缴纳100%的税，若被IRS认定为禁止交易，公司需缴纳100%的惩罚性税[105] - 为维持REIT资格，公司任何单一股东的持股不得超过已发行普通股或优先股数量或价值的5%[109] - 马里兰州法律禁止公司与拥有10%或以上投票权的股东进行“业务合并”，禁令持续5年[112][113] - 公司发行选择性股票股息时，现金部分不得少于总股息的20%[111] - 公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳美国联邦所得税，并在四年内失去REIT资格[103] - 公司子公司REIT若不符合要求，将按普通公司征税，影响公司REIT地位[104] 公司房产情况 - 截至2024年12月31日，公司直接或间接拥有311处房产，分布在10个州和哥伦比亚特区，包含84,249套公寓单元[145] - 花园式房产95处，有26,087套公寓单元，平均每套275个单元；中/高层房产216处，有58,162套公寓单元，平均每套269个单元[145] - 完全拥有的房产295处，有80,331套公寓单元；部分拥有的合并房产12处，有2,656套公寓单元；部分拥有的非合并房产4处，有1,262套公寓单元[146] - 洛杉矶房产58处，有14,733套公寓单元，稳定净营业收入占比16.7%，平均租金2,942美元[147] - 华盛顿特区房产43处，有13,846套公寓单元，稳定净营业收入占比15.1%，平均租金2,788美元[147] - 旧金山房产40处，有11,315套公寓单元，稳定净营业收入占比14.8%，平均租金3,351美元[147] - 纽约房产34处，有8,536套公寓单元，稳定净营业收入占比14.1%，平均租金4,690美元[147] - 波士顿房产27处，有7,237套公寓单元，稳定净营业收入占比11.3%，平均租金3,643美元[147] - 西雅图房产42处，有8,854套公寓单元，稳定净营业收入占比9.9%，平均租金2,636美元[147] - 已建立市场房产267处，有70,888套公寓单元，稳定净营业收入占比90.3%，平均租金3,232美元；扩张市场房产44处，有13,361套公寓单元，稳定净营业收入占比9.7%，平均租金2,105美元[147] - 截至2024年12月31日，同店物业有281处，公寓单元75,299个；非同一商店物业30处，公寓单元8,950个；总物业311处，公寓单元84,249个[148] - 2021年收购（2022年才稳定）增加1处物业、421个公寓单元，2022年收购增加1处物业、172个公寓单元，2024年处置减少13处物业、2598个公寓单元[148] - 租赁物业稳定化增加4处物业、986个公寓单元，其他情况增加21个公寓单元[148] - 2024年收购非同一商店物业18处，涉及公寓单元5,373个；2023年收购4处，涉及公寓单元1,183个[148] - 从同店移除的物业有2处，涉及公寓单元819个；尚未稳定的租赁物业有5处，涉及公寓单元1,574个[148] - 2023年收购2处合并租赁物业（577个单元，1.89734亿美元，资本化率5.1%）、2处未稳定合并租赁物业（606个单元，1.766亿美元，资本化率5.9%）；处置11处合并租赁物业（912个单元，3.79893亿美元，收益率 -5.5%）[170] - 2024年收购16处合并租赁物业（4986个单元，14.3825亿美元，资本化率5.1%）、2处未稳定合并租赁物业（387个单元，1.53845亿美元，资本化率5.5%）；处置13处合并租赁物业（2598个单元，9.75641亿美元，收益率 -5.4%）[170] - 2023年公司以460万美元收购旧金山一处200单元公寓物业合资伙伴10.0%的权益，支付370万美元现金，ERPOP发行90万美元3.00%的Q系列优先股；偿还6470万美元抵押贷款债务[172] - 2024年公司以310万美元现金收购华盛顿特区一处312单元公寓物业合资伙伴8.0%的权益；2023年偿还6790万美元合资建设抵押贷款债务[172] - 2023年公司稳定一处旧金山200单元合并公寓物业，开发成本约1.164亿美元；完成一处华盛顿特区312单元合并公寓物业建设，开发成本约1.08亿美元；花费约7820万美元用于合并开发项目[176] - 2024年公司开始建设波士顿一处440单元部分拥有的合并公寓物业，预计开发成本约2.322亿美元；稳定一处华盛顿特区312单元部分拥有的合并公寓物业，开发成本约1.06亿美元；花费约1.298亿美元用于合并开发项目[176] - 2023年公司在波士顿和西雅图市场开展两个非合并合资开发项目，总投资约490万美元；花费约4280万美元用于非合并开发项目[176] - 2024年公司完成丹佛和达拉斯/沃思堡（3处）市场4处非合并公寓物业建设，共1262个单元，开发成本约3.38亿美元；花费约1.038亿美元用于非合并开发项目；两个非合并合资项目预计开发成本3.072亿美元，公司总投资约9090万美元[176] - 截至2024年12月31日，开发项目总预算成本为13.15911亿美元，账面价值为9.74599亿美元，涉及公寓单元3,286个[152] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年摊薄后每股/单位收益为2.20美元，2024年为2.72美元[177] - 2024年净收入为10.70975亿美元，较2023年的8.68488亿美元增加2.02487亿美元，增幅23.3%；总NOI为20.18282亿美元，较2023年的19.47275亿美元增加7100.7万美元，增幅3.6%[179] - 2024年非并表实体投资损失增加，同店运营费用增加1120万美元、340万美元、330万美元、340万美元和230万美元，分别归因于房地产税、其他现场运营费用、保险、公用事业和维修维护[190] - 2024和2023年公司拥有并稳定运营的75299套公寓推动运营结果，总同店NOI增加主要源于同店物业NOI提高[192][190] - 2024年公司运营业务表现良好，东海岸市场表现最佳，西雅图改善，南加州市场需求好但价格敏感度高[195] - 公司有近20亿美元可用流动性，资产负债表强劲，短期债务到期少，信贷指标良好，有充足资本市场渠道[198] - 2024年经营活动现金流为15.73607亿美元，较2023年增加约4080万美元，投资活动现金流为 - 11.76484亿美元，融资活动现金流为 - 3.76952亿美元[199][200] - 2024年房地产资本支出总计3.01434亿美元，包括建筑改善1.35296亿美元、翻新支出1.11293亿美元和置换5484.5万美元[202] - 2024年收购18处合并租赁物业约16亿美元，处置13处合并租赁物业获净收益约9.604亿美元[203] - 公司有25亿美元无担保循环信贷安排，可额外增加7.5亿美元借款，还有最高15亿美元（2024年12月18日起从10亿美元提高）的无担保商业票据计划[206][207] - 2024年发行普通股获净收益2650万美元，支付股息约11亿美元，回购并注销普通股和优先股分别花费约3850万美元和2180万美元[207] - 截至2025年2月6日，无担保循环信贷安排可用额度为2.071562亿美元[208] - 2024年公司每季度股息/分红为每股/单位0.675美元，较2023年增长2.0%[209] - 2025年1月支付的股息/分红总额达2.635亿美元（不包括部分拥有物业的分配）[209] - 截至2024年12月31日，公司资产负债表上300亿美元房地产投资中，268亿美元（89.4%）为无抵押资产[210] - 截至2024年12月31日，公司总债务81.21745亿美元，其中有抵押债务16.3069亿美元（20.1%），无抵押债务64.91055亿美元（79.9%）[213] - 截至2024年12月31日，公司固定利率债务73.48475亿美元（90.5%），浮动利率债务7.7327亿美元（9.5%）[213] - 2025 - 2035+年公司债务到期情况中，2025年到期债务10.02595亿美元（12.2%），2035+年到期债务14.5705亿美元（17.8%）[214] - 基于2024年12月31日未偿还债务，未来五年公司每年预计产生利息约2.254亿美元，剩余总债务约23亿美元[217] - 截至2024年12月31日，公司总市值361.98435亿美元，总债务占比22.4%，总权益占比77.6%[221] - 截至2024年12月31日，运营合伙企业总市值361.98435亿美元，总债务占比22.4%，总权益占比77.6%[225] - EQR和ERPOP有一份2022年5月提交给美国证券交易委员会的有效通用暂搁注册声明，将于2025年5月到期[226] 公司入住率情况 - 2024年全年，公司同店实际入住率为96.2%，总投资组合实际入住率为96.0%[151] 公司诉讼应计费用情况 -