公司基本信息 - 公司1984年在深圳成立，1991年A股在深交所上市，1993年B股在深交所上市，2014年B股转H股在联交所主板上市[22] - 公司首次注册登记日期为1984年5月30日，地点深圳；变更登记日期为2023年8月23日，地点深圳[30] - 公司法定代表人为辛杰，联交所授权代表为雷江松、田钧，替代授权代表为钟明辉[24] - 公司中文名称为万科企业股份有限公司，英文名称为CHINA VANKE CO., LTD. [25] - A股股票上市地为深交所，简称万科A，代码000002；H股股票上市地为联交所，简称万科企业、万科H代注，代码02202、299903注[28] 财务报告相关 - 本报告已经公司第二十届董事会第十五次会议审议通过，所有董事均亲自出席[3] - 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告[3] 2024年公司整体业绩情况 - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元[16] - 2024年公司实现销售额2460.2亿元[16] - 2024年公司完成超过18万套房子的高品质交付[16] - 2024年公司顺利兑付292亿元境内外公开债及ABS[16] - 2024年公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压[14] - 2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%[1][38] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，四季度新建商品房销售面积同比增长0.5%[37] - 2024年公司高品质交付超18万套房子，销售金额2460.2亿元，销售回款率超100%[37] - 2024年大宗资产交易完成54个项目，签约259亿元，盘活存量资源新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿[37] - 2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，经营性物业贷落地293亿元[37] - 2024年完成93亿元境内公开债券和折合104亿元境外公开债券偿付[37] - 2024年资产总额12862.6亿元，较上年末下降14.53%；负债总额9474.1亿元，较上年末下降14.02%[1] - 2024年净负债率80.60%，较上年上升25.94个百分点[1] - 2024年公司实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元，同比下降506.8%；基本每股亏损4.17元，同比下降504.2%；全面摊薄的净资产收益率为 -24.4%，较2023年下降29.3个百分点[49] - 主营业务营业收入3341.61亿元，同比下降27.23%；营业成本3010.82亿元，同比下降22.51%[51] - 合计营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；营业成本3082.65亿元，同比下降21.92%[52] - 报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元，计提信用减值264.0亿元[54] - 2024年集团实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%[57] - 2024年集团共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套[62] - 2024年开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，同比下降40.1%；竣工计容面积约2374.5万平方米，同比下降24.2%[64] - 报告期内累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元[64] - 2024年盘活新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104亿[66] - 报告期内公司净亏损487.0亿元，同比下降338.1%；权益净亏损494.8亿元，同比下降506.8%[104] - 截至2024年底，公司净负债率为80.6%，较2023年底提高25.9个百分点；资产负债率为73.7%，较2023年底提高0.4个百分点[105] - 截至报告期末，公司有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%[106] - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点[111] - 报告期内，公司实际利息支出合计137.2亿元，其中资本化的利息合计70.7亿元[111] - 报告期内，公司新增全口径经营性物业贷293亿元，截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为467亿元[111] - 全年公司实现经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正[112] - 截至报告期末，公司持有货币资金881.6亿元，其中人民币占比96.7%，外币合计占比3.3%[112] - 报告期内公司产生汇兑收益约0.38亿元[113] - 截至报告期末，公司存货金额为5190.1亿元，较2023年底下降26.0%[114] - 2024年末交易性金融资产为17,674.81，较2023年末的1,361.41增长1198.27%，主要因合并范围变化[116] - 2024年末短期借款为1,597,306.20，较2023年末的106,356.19增长1401.85%，源于融资结构变化[116] - 2024年末合同负债为19,236,111.26，较2023年末的30,863,833.81下降37.67%，受销售规模下降影响[116] - 2024年末资产总计128,625,985.98万元，较2023年末的150,485,017.21万元有所下降，存货占比从46.63%降至40.35%[117] - 2024年经营活动现金流入小计21,962,216.38万元，较2023年的32,112,867.05万元下降31.61%[120] - 2024年投资活动现金流出小计887,906.99万元，较2023年的1,988,870.27万元下降55.36%[120] - 截至报告期末，集团资本承担为644.3亿元，主要是建安和土地合同[121] - 截至报告期末，集团为客户按揭贷款提供担保总额约1,371.20亿元，过去未因担保蒙受重大损失[122] 各业务线业绩情况 房地产开发及相关资产经营业务 - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入为3010.3亿元，占比87.7%；物业服务营业收入为331.3亿元，占比9.7%[49] - 扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务毛利率为9.5%，较2023年下降5.9个百分点；补回折旧摊销后，毛利率为11.1%，下降5.4个百分点[49] - 扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务营业利润率为3.5%，较2023年下降7.6个百分点；开发业务营业利润率为3.0%[49] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入3010.28亿元，同比下降29.95%；营业成本2723.26亿元，同比下降25.09%[51] - 房地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%；结算毛利率为9.5%[59] - 截至报告期末，集团合并报表范围内有1591.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.9%，合同金额合计约2211.5亿元，较上年末下降38.6%[61] 物业服务业务 - 公司物业服务毛利率13.21%，较2023年下降1.75个百分点[49] - 物业服务营业收入331.32亿元，同比增长12.59%；营业成本287.56亿元，同比增长14.91%[52] 其他业务 - 其他业务营业收入90.16亿元，同比增长37.30%；营业成本71.83亿元，同比增长15.00%[52] 万物云业务 - 报告期内，万物云营业收入363.8亿元，同比增长8.9%，其中社区空间居住消费服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增长11.0%；商企和城市空间综合服务收入123.3亿元，占比33.9%，同比增长5.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增长8.6%[73] - 报告期内，万物云新获取405个住宅服务项目，饱和收入23.14亿元，蝶城数量从621个增长至666个，新增改造100个蝶城，累计完成250个蝶城流程改造验收[73] - 商企服务共服务2482个项目，合约项目数量2993个；灵石边缘服务器在657个项目部署应用，飞鸽工单调度平台覆盖1360个住宅项目，精准服务3.3万名一线作业人员[74] 租赁住宅业务 - 报告期内，租赁住宅业务营业收入37.02亿元，同比增长7%；新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间；截至2024年底，运营管理26.24万间，开业19.12万间，服务企业客户超5400家，12.57万间纳入保障性租赁住房[75] - 泊寓出租率95.6%，项目前台GOP利润率89.8%，客户满意度超95%，老客户续租率近60%，自有渠道获客占比提升至88.5%，2024年平均签约租期比上年延长35天，线上平台累计注册人数518万，同比增长43.9%，公众号粉丝数达130万[77] - 泊寓完成广州三元里项目大宗交易，盘活内外部存量房源超1.46万间，其中本集团旗下房源6850间[77] 集团商业业务 - 集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%，印力管理的商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点[79] - 集团合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米，规划中和在建商业建筑面积为196万平方米，长三角及珠三角城市规模占比超58%，四个一线城市占比为29%，一二线城市占比超94%[81] - 集团已与超12000家品牌建立良好合作，数字化会员数量4119万，月活会员数量同比增长17.2%，2024年“花花节”活动期间销售额增长10.1%，客流提升超7.4%，客户整体满意度较年初提升4%[82] - 2024年4月30日中金印力消费REIT上市，截至报告期末杭州西溪印象城项目出租率97.85%、租金收缴率99.96%，基金年化现金流分派率为5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2%[82] 物流仓储业务 - 物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入39.7亿元，其中高标库收入21.3亿元，冷链营业收入18.4亿元[83] - 万纬物流仓储规模超1000万平方米，拥有超160个物流园区，全国运营管理超50个专业冷链物流园，服务超3400家企业，高标库稳定期出租率87%，冷链稳定期使用率78%[85] - “万店配”累计开设551条线路，覆盖全国270多个城市，“万家配”全年累计发运1600万单[87] 酒店业务 - 集团旗下有30家在营酒店，2024年苏州畅园有熊酒店全年入住率高达87%，2025年春节假期潮州有熊酒店连续8天满房[89] 滑雪业务 - 2024 - 2025雪季V·SKI运营6家室外滑雪场、1家室内滑雪场，管理4家滑雪学校，2024年接待80万人次，同比增加10%，业务收入3.1亿元，同比增加11%[90] 公司发展战略与决策 - 2025年1月27日，公司董事会决定充实经营管理力量，聚焦主业，加快融资模式转型[15] - 2024年9月以来房地产市场信心修复，2025年公司将从五方面发力加快新旧动能转换[18] - 2025年公司将在城市聚焦、业务组合等五方面发力，构建房地产发展新模式[126] - 2025年公司现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积668.8万平方米，预计项目竣工计容面积1414.6万平方米[132] 公司项目相关 单个项目情况 - 海南三亚湾项目2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%[58] - 公司包头中央公园项目权益为55.2%，规划计容建筑面积470,091平方米[135] - 公司包头翡翠都会项目权益为57.9%，2024年开工面积12,455平方米，竣工面积100,394平方米，2025年计划开工计容面积78,478平方米[135] - 公司北京埃弗顿项目权益为100.0%，规划计容建筑面积113,651平方米[135] - 公司北京长阳半岛项目权益为100.0%，规划计容建筑面积859,085平方米[135] - 公司北京如园C1项目权益为49.0%，规划计容建筑面积197,813平方米[135] - 公司北京金域缇香项目权益为100.0%，规划计容建筑面积155,293平方米[135] - 公司北京香河项目2012权益为50.0%，规划计容建筑面积513,140平方米[135] - 公司北京长阳天地项目权益为69.0%，规划计容建筑面积208,350平方米[135] - 公司北京首开万科中心项目权益为50.0%，规划计容建筑面积126,562平方米[135] - 北京七橡墅权益占比99.4%，占地面积89,117，规划